Что такое вариант обратного выкупа, гарантируемый разработчиком при покупке кондоминиума или виллы на Пхукете?

В последние несколько лет мы наблюдаем тенденцию, согласно которой разработчики предлагают инвесторам возможность «выкупа». Но обещают ли они выкупить отлитые в камень юниты или их нужно брать с щепоткой соли?

В этой статье мы попытаемся объяснить, почему разработчики могут предлагать такие условия покупателям, и исследуем, насколько привлекательными являются эти выкупы.

Сектор недвижимости на Пхукете остается довольно динамичным, что привело к тому, что все больше застройщиков открывают здесь магазины, и больше объектов недвижимости продается иностранным гражданам. Заметное усиление конкуренции между разработчиками привело к тому, что каждая компания предлагает собственные стимулы для привлечения инвесторов.

Если раньше гарантированный доход от аренды использовался для привлечения потенциальных покупателей, то теперь это программа гарантированного обратного выкупа. Хотя условия немного различаются в зависимости от проекта, суть предложения остается неизменной - разработчики соглашаются выкупить квартиру владельца через определенное количество лет (обычно 5, 10 или 15).

Большинство из этих разработок также предлагают гарантированный доход от аренды, то есть, по крайней мере, на бумаге этот вид инвестиций выглядит довольно привлекательно.

Так что же такое гарантированный выкуп?

Гарантированный выкуп - это контракт между разработчиком нового проекта и любым, кто покупает единицу в рамках этой разработки, в котором говорится, что разработчик выкупит единицу у владельца через определенный промежуток времени.

В контракте будут подтверждены временные рамки и будет гарантирована цена, которую застройщик согласен заплатить за устройство в конце заранее оговоренного срока. Гарантированная цена может быть либо возмещением первоначальных затрат покупателя, либо включать некоторое увеличение капитала (например, прибыль).

Условия каждого выкупа варьируются от разработчика к разработчику и, возможно, даже между проектами одного разработчика, но обычно они включают следующее:

Термин: обычно 5, 10 или 15 лет (или даже 6, 7, 8 лет и т. Д.)
Предложение: варьируется от выкупа по цене покупки до 30% прибыли для покупателя (это будет зависеть от сроков соглашения)
Структуры собственности: доступны в квартирах без права собственности или аренды, в квартирах с правом аренды, а иногда и в проекте виллы без права собственности или аренды
Места: события, как правило, находятся в лучших местах на западном побережье или с видом на восточное побережье
Возврат арендной платы: большинство проектов обратного выкупа также предлагают гарантированные возвраты в течение срока владения

Насколько хорош гарантированный выкуп для потенциальных владельцев?

На первый взгляд, выкупы звучат довольно хорошо для инвесторов. Если выкуп осуществляется в соответствии с планом, вы никоим образом не заработаете на своих инвестициях.

Возьмем, к примеру, инвестора, покупающего квартиру за 5 миллионов тайских батов с гарантированным доходом в 7% годовых в течение следующих 15 лет. Поскольку арендная плата (на бумаге) представляет собой 105% возврата от их первоначальных инвестиций, этот инвестор, по сути, удвоит свои деньги после 15 лет выкупа.

Но в течение этого периода они также получат бесплатное жилье для отпуска с бесплатным пребыванием до 30 дней в году.

После того, как 15 годами радовался здоровому доходу от аренды и каждый год отдыхал на Пхукете, инвесторы могут продать устройство обратно разработчику за 5 Million бат, который они изначально инвестировали.

Таким образом, общая выгода будет:

105% возврат инвестиций
Целых 450 дней бесплатного проживания
Возвращение первоначального капитала
Потенциал для прироста капитала при выкупе

Хотя это звучит как ежу понятно, инвесторы также должны задать ряд уместных вопросов.

Вот несколько для начала:

Почему они предлагают это в первую очередь?
Как они могут позволить себе сделать это в 15 лет?
Будет ли это обещание выкупить аппарат обратно, и он предстанет перед судом?
Может ли владелец продать устройство в течение года 15?
Будет ли разработчик даже в 15 лет?
Является ли владение арендованным или безусловным правом собственности?
Что произойдет, если владелец скончался в течение гарантийного периода?

Почему они предлагают эти выкупы в первую очередь?

Несколько лет назад концепция выкупа была введена в Таиланде. Возможно, он был заимствован на других динамичных рынках недвижимости по всему миру, где это соглашение стало обычным явлением.

Как только один разработчик в Таиланде начал использовать это для стимулирования продаж своей разработки, другие быстро осознали превосходную маркетинговую силу схемы обратного выкупа.

Рынок недвижимости сейчас выглядит особенно динамично, но конкуренция также чрезвычайно высока. Использование такой стратегии продаж может поставить их на шаг впереди конкурентов.

Это особенно верно в отношении застроек, в которых агенты продают за них свою недвижимость. Агента по недвижимости всегда привлекают новостройки, которые легко продать, и большинство агентов не обращают внимания на недостатки (или потенциальные недостатки) при продаже недвижимости. Продавцы должны сохранять позитивный настрой, и легко быть позитивным, представляя недвижимость с любой гарантией.

Кажется, никто не задается вопросом, почему иначе, кроме как в маркетинговых целях, разработчик предложил бы эту сделку. Как выкупить то, что вы уже получили, может быть выгодным предложением? Возможно, единственный способ получить такой ответ - спросить разработчика после нескольких выпивок.

Это не имеет финансового смысла с точки зрения разработчика, если учесть сумму денег, необходимую для выкупа единиц на курорте, которые они завершили всего несколько лет назад.

Возможно, они полагают, что инфляция цен на недвижимость будет такой, что - после 5, 10 или 15 лет - они могут по существу «перевернуть» единицы для немедленной прибыли после их выкупа.

Это звучит хорошо в теории, но нет никакой гарантии, что разработчик будет в состоянии сделать такие огромные капитальные затраты, когда придет время.

Также возможно, когда достигнут гарантированный период, когда разработчик скончался, пережил тяжелые времена или перешел на более зеленые пастбища в другой стране. Если компания все еще существует, возможно, произошла полная смена акционеров, которые просто отклонили любые обещания, сделанные предыдущими директорами.

И когда разработчики продают проект, они, как правило, переходят к следующему и оставляют управление курортом управляющей компанией или CJP. По сути, это означает, что у них мало или в большинстве случаев вообще ничего общего с курортом после того, как они продали все апартаменты.

Разумеется, разработчики могут просто поверить, что никто не собирается принимать их предложение. Это кажется самой логичной предпосылкой.

В любом случае, покупателям предлагается безрисковый способ извлечь выгоду из оживленного сектора недвижимости на Пхукете, но с включенной «оговоркой о выходе».

Но может случиться так, что покупателям предлагают ложное чувство безопасности. Они предполагают небольшой риск, потому что они могут просто избавиться от квартиры кондоминиума, когда придет время. Это чрезвычайно привлекательно, если гарантированный выкуп происходит в течение более короткого периода времени, например 5 или 10 лет.

Так как они могут позволить себе это сделать?

Строительство кондоминиумов может быть очень прибыльной профессией, особенно на оживленном рынке недвижимости. Таким образом, вместо того, чтобы быть пустым маркетинговым обещанием, всегда есть вероятность, что разработчик намерен выполнить это обязательство. Также стоит отметить, что некоторые разработчики предлагают только ограниченное количество единиц в рамках «программы обратного выкупа», которую они вполне могли заложить в бюджет. Но даже составление бюджета, скажем, на 30% от общего числа продаваемых ими единиц, по-прежнему является огромной выплатой, которую им придется сделать, когда придет время выполнить это предложение.

Но давайте подведем итоги того, сколько потребуется разработчику, чтобы выкупить весь проект кондоминиума 100. Неважно, после 5, 10 или 15 лет, цифры по-прежнему страшны.

Независимо от того, какую прибыль разработчик получил от проекта, очень высока вероятность быстрых продаж, чтобы даже обеспечить финансирование для таких затрат.

Приобретение единиц 100 по цене 5 млн. Бат за единицу - это ошеломляющий миллион 500, который в настоящее время составляет около 17 млн. Долларов США.

Допустим, они предлагают обратный выкуп только за половину проданных единиц, это все равно 8.5 миллиона долларов США. Даже если они предлагают это на одной трети (5.7 миллиона долларов США), одной пятой (3.4 миллиона долларов США) или одной десятой (1.7 миллиона долларов США), это значительная сумма денег для разработчика.

И этот пример - всего лишь разработка на 100 единиц. Некоторые проекты имеют 200 единиц и более, поэтому финансовое бремя обратного выкупа может быть астрономическим, если значительный процент владельцев примет их предложение.

Привлечение договора выкупа объекта аренды

Иногда обратный выкуп возможен для арендованной квартиры на Пхукете. Только 49% жилой площади каждой квартиры доступны иностранцам в собственность. Граждане Таиланда могут полностью владеть оставшимися 51%, но разработчикам часто бывает труднее продать тайцам. Вместо этого 51% -ное распределение может быть предложено иностранным инвесторам на условиях аренды, что обычно осуществляется через 30 + 30 + 30 договор аренды, что технически незаконно.

Таким образом, очевидна привлекательность обратного выкупа права аренды. Задолго до истечения 30-летнего срока аренды владелец может просто переложить блок обратно на застройщика.

Поскольку арендованное имущество обычно дешевле, чем бесплатное (поскольку стоимость регистрации ниже), гарантированный возврат арендной платы в течение фиксированного периода времени может сделать аренду более привлекательной, чем безусловное право собственности, если покупатели получают одинаковые условия в обеих структурах.

Арендные договоры становятся еще более привлекательными для потенциальных покупателей, если разработчик предлагает вариант обратного выкупа только для своих единиц аренды. Фактически, это отличный способ для разработчиков разгрузить свой инвентарь непроданных арендованных единиц.

Но не каждый курорт структурирован как кондоминиум, в котором доступны квартиры как в собственность, так и в аренду. Вместо этого весь курорт состоит из квартир, которые в Таиланде доступны только в аренду, независимо от национальности покупателя.

Эти проекты не подпадают под действие Закона о кондоминиумах, поэтому не предусматривают такую же защиту, как и кондоминиумы. Но привлекательность обратного выкупа в рамках такого проекта остается сильным аргументом в пользу покупателей.

Большинство иностранцев, которые покупают квартиру, в отличие от квартиры, даже не осознают, что есть разница, и не удосуживаются получить надлежащую юридическую консультацию, что является огромной ошибкой.

Большинство компетентных юристов, скорее всего, будут советовать против такой покупки, но, если покупатель будет непреклонен, они захотят пойти дальше, проведут строгую юридическую проверку разработчика. И контракт между покупателем и продавцом будет тщательно изучен, чтобы убедиться, что он был максимально герметичным в пользу иностранного покупателя.

Были ли соблюдены какие-либо положения о выкупе?

Мы знаем одного разработчика, который выполнил выкуп. Тем не менее, существует вероятность того, что средства, использованные для выкупа квартир у владельцев, были получены из средств, собранных по другим проектам, разрабатываемым в настоящее время.

Другими словами, это может быть случай ограбления Петра, чтобы заплатить Павлу. Такие схемы, при которых используются средства не от одной и той же разработки (включая, в некоторых случаях, выплату гарантированного дохода), могут почти напоминать схему Понци.

Хотя это возможно, мы не уверены, что это так при каких-либо разработках. Однако это законный риск, который необходимо учитывать. Мы приветствуем любых разработчиков, которые в прошлом удостоились обратного выкупа, чтобы связаться с нами, чтобы мы могли установить рекорд частоты успешных схем обратного выкупа.

Эта обратная связь будет особенно полезна, если средства, используемые для гарантии выкупа, не ставят под угрозу другие проекты.

Может ли выкуп юридически закреплен?

Каковы будут последствия, если разработчик решит, что он не сможет выполнить свое обязательство выкупить единицу у владельца? Существуют ли какие-либо правовые меры, если соглашение не соблюдается?

Это сложный вопрос, потому что принятие каких-либо юридических действий в первую очередь потребует от разработчика еще около 5, 10 или 15 лет.

Многое также будет зависеть от того, заключен ли контракт между материнской компанией разработчика или компанией, которая была создана специально для создания, маркетинга и продажи данного проекта.

Конечно, и это само собой разумеется, формулировка договора также должна быть тщательно изучена. Мы часто говорим об этом, но это еще одна из причин, по которой надежный юрист необходим при покупке недвижимости в Таиланде.

Как насчет реальной инфляции цен на жилье? Разве не лучше наблюдать за ростом стоимости вашей недвижимости?

Это еще один уместный вопрос, который нужно задать себе. Если вы сделали разумную покупку, покупая недвижимость в районе с высоким спросом на острове, скорее всего, вы сможете относительно легко продать свою квартиру.

На следующих двух графиках показаны индекс цен на жилье в Таиланде (синий) и индекс цен на кондо (фиолетовый) за последние десять лет.

Как видите, общенациональные цены на жилье достигли нового максимума, в то время как цены на квартиры в 2019 немного упали. Оба эти показателя показывают силу рынка недвижимости Таиланда за последнее десятилетие, но с точки зрения краткосрочных тенденций, они также имеют пристрастие к столичному Бангкоку, который испытал давление на рынок жилья в этом году.

Рынок Пхукета в меньшей степени зависит от экономической ситуации в столице, поскольку на него в большей степени влияют иностранные инвесторы, чем на рынок Бангкока. На Пхукете улучшения инфраструктуры продолжаются последние два десятилетия в соответствии с растущим рынком недвижимости.

Это одна из самых привлекательных достопримечательностей для иностранных инвесторов и потенциальных жителей, и она, безусловно, играет важную роль в поддержании сильного рынка.

Самым большим препятствием для перепродажи на Пхукете часто является то, что владельцы немного жадны в своей личной оценке стоимости своей собственности. Единицы, предлагаемые по привлекательным, реалистичным ценам, обычно раскупаются быстро.

В зависимости от перспектив рассматриваемой области, может быть более разумным выбрать недвижимость с гарантированным доходом от сдачи в аренду или пул аренды, с тем чтобы извлечь выгоду из повышения цены за единицу в течение периода 5, 10 или 15.

Конечно, гарантированный обратный выкуп, если он состоится, избавит от лишних хлопот при продаже недвижимости. Не нужно рекламировать свою недвижимость для продажи, нанимать агента или платить кому-либо комиссию.

Это также означает, что вам не нужно беспокоиться о рыночных циклах. На быстрорастущем рынке вы можете пожелать получить больший прирост капитала, но на мягком рынке вы будете счастливы от возврата своих инвестиций.

Заключение

Концепция гарантированного выкупа является очень привлекательным предложением для всех, кто задумывается о покупке недвижимости в Таиланде.

Но эти потенциальные покупатели должны понимать, что на рынке недвижимости Таиланда слово «гарантия» часто используется несколько либерально. В действительности, обратный выкуп не может быть гарантирован% 100.

Хотя обещание является привлекательным, инвесторы должны понимать, что не существует надежного способа обеспечить обратный выкуп в момент, указанный в соглашении.

Хотя это вполне может быть выгодная аренда и отличные инвестиции, покупатели должны с самого начала согласиться с тем, что гарантия выкупа может быть такой же тонкой, как и бумага, на которой она напечатана.