Обзор цен на недвижимость на Пхукете и в Таиланде

Какие факторы влияют на цены недвижимости Пхукета? Здесь мы обсуждаем факторы, которые определяют, что происходит с ценами на недвижимость на Пхукете сегодня, и что, вероятно, повлияет на них в ближайшие годы.

Эта тема также широко освещается в нашем Путеводитель по Пхукету.

Рынок недвижимости Баянт Пхукет

За последние три или четыре десятилетия Пхукет превратился из красивого, но недостаточно развитого тропического острова в главное место для отдыха во всем мире, привлекая миллиарды доходов от туризма и международных инвестиций.

Все больше потенциальных инвесторов отметили этот рост и ухватились за потенциальный доход от экономического роста Пхукета. Поскольку остров продолжает развиваться и процветать, рынок недвижимости также будет развиваться.

Из года в год увеличение числа туристов и значительно улучшенная инфраструктура объединились, чтобы привлечь покупателей со всего мира. Последнее десятилетие бурного роста подчеркнуло долгосрочную тенденцию к росту в секторе недвижимости Пхукета.

Но хотя отрасль может быть запущена и работать, есть много признаков того, что она даже не начала набирать обороты.

Вы можете ознакомиться с нашей статьей о потенциальном будущем росте туристической индустрии Таиланда ниже:

Сколько еще может расти индустрия туризма в Таиланде?

Цены на недвижимость на Пхукете по сравнению с ценами в Таиланде

Восходящая волна поднимает все лодки

В большинстве стран цены на недвижимость в любом регионе будут меняться вместе с ценами в стране в целом. Иногда одна область может быть менее изменчивой, чем другая, но в конечном итоге они имеют одни и те же пики и впадины (хотя Чернобыль может быть исключением из этого правила).

Ассоциация общенациональная статистика предполагают, что рынок недвижимости Таиланда немного замедлился за последние два года, достигнув стабильного роста в течение 10 лет до января 2016 года. Индекс цен на недвижимость колебался до середины 2017 года, а затем продолжал расти до начала 2018 года. пишет, что он немного отстает от недавних максимумов.

За последнее десятилетие индекс цен на жилье в Таиланде вырос на 48.91%. (Влияние текущего отката было только -0.65%.)

Проще говоря, это означает рост цен на 4.89% в год. Если вы инвестор, который смотрит на прирост капитала с точки зрения совокупной прибыли, это совокупная годовая норма прибыли (CARR) в размере 3.7%.

Пхукет - другое животное

Несмотря на то, что цены на Пхукете также движутся вместе с остальной частью Таиланда, включая столицу, во многих отношениях он имеет разную динамику.

В то время как цены могут снижаться и расти в целом по стране, высокий спрос со стороны иностранных покупателей на Пхукете имеет тенденцию перемещать сектор недвижимости независимо от национальных показателей.

Это означает, что определенные внутренние экономические факторы, которые могут повлиять на тайский рынок в целом, не обязательно оказывают такое же влияние на Пхукет.

Легкий кредит для иностранцев

Аналитиков и прогнозистов всегда беспокоят взлеты и падения, особенно на рынках недвижимости. Большинство бумов вызвано доступностью легких кредитов, а в результате спады происходят из-за того, что легкие деньги иссякают. (Показательный пример: финансовый кризис 2008 года был основан на крахе ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, финансовых инструментов, которые с самого начала подняли рынок вверх.)

Пузыри обычно возникают, когда разработчики пытаются воспользоваться преимуществом бума и продолжают строить больше домов, вилл и кондоминиумов, чем реально можно продать. Все идет не так, как надо, когда на рынке наблюдается избыток недвижимости, и никто не хочет или не может их купить. Это неизбежно оказывает понижательное давление на цены.

Дальнейшее понижательное давление возникает, если одновременные макроэкономические события в стране приводят к массовым выкупам, потому что люди не могут платить по ипотеке. Это также произошло в 2008.

Но большая часть денег, используемых для покупки недвижимости на Пхукете, переводится из-за границы, в том числе некоторые деньги поступают от самих разработчиков. Все эти деньги поступают наличными и не зависят от кредита тайских банков.

Хотя некоторые девелоперы могут брать взаймы для строительства новых проектов, мы надеемся, что на оживленном рынке они окупятся продажами. Развитие, которое привлекает тайских покупателей, может также видеть людей, ищущих финансирование в местных банках для своей покупки.

Но на внешнем рынке Пхукета практически нет заимствований - или совсем мало финансирования. Это ограничивает возможность сценария бума-спада на рынке недвижимости острова.

Стоит отметить, что, хотя в Таиланде уровень кредитования домохозяйств или потребителей намного выше среднего, нет никаких видимых признаков того, что уровень заимствований на домах близок к периоду бума или пузыря. Зарубежный рынок находится в еще более прочном положении.

Текущие цены на Пхукете

Пхукет обладает широким спектром свойств, доступных для требовательного покупателя или инвесторов.

Остров предлагает кондоминиумы без права собственности на начальных уровнях около 2 миллионов бат, вплоть до супер-вилл для сверхвысоких активов, которые приносят до 400 миллионов.

Пхукет не является массивным островом (570km²), но он всего лишь на 20% меньше Сингапура или примерно на треть размера Большого Лондона. Тем не менее, некоторые находят удивительным, что вы часто находите два объекта в таких крайних точках ценового диапазона, которые расположены на небольшом расстоянии друг от друга.

Если вы владеете кондоминиумом на 7 миллионов THB, ваш местный паб, ресторан, супермаркет и пляж будут такими же, как и владельцы вилл на 40 миллионов THB. Другими словами, плохого места действительно нет.

Что определяет цены на недвижимость?

Некоторые из основных факторов, которые влияют на ценовые показатели:

Стоимость земли
Расположение на Пхукете
Расстояние от побережья / пляжа
Виды (море или горы или нет)
Качество сборки / Структурное проектирование
Архитектурный дизайн Качества
Авторитет разработчика (особенно если новая сборка)
Авторитетность / Надежность Управляющей Компании Кондо
Целевые покупатели (иностранцы, тайцы, микс)
Маркетинговая стратегия (региональная, международная)
Факторы спроса / предложения
Текущее настроение рынка
Первые впечатления / когнитивный уклон
Другие уникальные особенности

Чтобы понять влияние вышесказанного, давайте воспользуемся яблоками для сравнения яблок. Почему два сопоставимых кондоминиума от одного и того же застройщика с одинаковым качеством сборки будут стоить 5.5 млн и 3 млн бат соответственно? Если первый находится на западном побережье (ближе к пляжам), а второй - в центре острова, такая цена будет иметь смысл.

С виллами вы обычно обнаруживаете, что красота в глазах смотрящего. Покупатель заплатит столько, сколько, по его мнению, стоит недвижимость. Пока продавец соглашается с этой ценой, сделка считается совершенной. Всегда помните старую пословицу: «Местоположение, местоположение, местоположение». Недвижимость в элитном районе всегда хорошо продается, даже на мягком рынке.

Что такое хорошая цена за квадратный метр?

Поиск идеальной недвижимости может стать для всех разным. Если цена имеет первостепенное значение, и вам все равно, насколько близко вы находитесь к пляжу, тогда вы, вероятно, посмотрите вглубь острова или в город Пхукет. Когда моря не видно, цена квадратного метра значительно снижается. На самом деле, есть несколько очень привлекательных новостроек по цене около 50,000 XNUMX бат / м.²или даже меньше.

Но если вы любите пляж или собираетесь купить квартиру с максимальным арендным потенциалом, ожидайте платить больше. Вам нужно будет присмотреться к западному побережью, где цены возрастут примерно до THN 100,000 / м.², Недвижимость с видом на пляж или море, будь то кондоминиумы или виллы, будет продаваться еще дороже.

Он варьируется в зависимости от качества разработки, но, как правило, централизованно расположенные свойства составляют THB 50,000 / м.² или ниже, в то время как свойства западного побережья, как правило, THB 100,000 / м² и выше.

Стоимость земли является основным фактором, хотя качество сборки также влияет на окончательную цену. Некоторые разработчики специализируются на предложении низких цен для начинающих, в то время как другие активно ищут более дорогую землю в более привлекательных районах и обещают лучшее качество сборки.

Нам любопытно увидеть, как будущие разработки в непосредственной близости от New Central Festival оценивают свои объекты. Новые достопримечательности в центре острова и приток жителей (в основном китайцев), которые не обязательно заботятся о близости к пляжу, могут поднять цены в этих районах. Мы не ожидаем, что цены достигнут «уровня западного побережья», но определенно разрыв может сократиться в некоторых областях.

Если вы думаете о продаже своей недвижимости, стоит отметить цену / м² аналогичных свойств в вашем районе, прежде чем принять решение о вашей цене продажи.

Ограниченная История Земли Острова

Растущая стоимость земли, в частности, ограниченное предложение земли на Пхукете, также будет движущей силой в предстоящие годы.

Дефицит, безусловно, ведет к росту цен, а районы с большим населением, но ограниченным пространством для развития, как правило, стоят дороже.

Западное побережье - это место, где законы дефицита уже подвергаются испытанию. Виллы на больших земельных участках уже продаются дороже, чем на большей части острова, но некоторым застройщикам удалось снизить цены на виллы более низкого уровня. Есть даже возможность перепродажи по очень привлекательным ценам.

Наш долгосрочный взгляд на недвижимость на Пхукете заключается в том, что западное побережье представляет наилучшую потенциальную рентабельность инвестиций для любого инвестора в недвижимость. Вы можете не только ожидать долгосрочного прироста капитала, но и районы рядом с пляжем, как правило, легче всего арендовать.

В последние несколько лет наблюдается рост числа студий и однокомнатных квартир, ориентированных на иностранцев. Тенденция для многих разработчиков, похоже, сместилась в сторону предложения меньших блоков за меньшие деньги большему количеству покупателей, вместо того, чтобы пытаться продать руку, полную больших квартир, нескольким покупателям с высокой прибылью.

Эта тенденция может быть прямым результатом низкие процентные ставки на Западе. Пятнадцать лет назад средний игрок довольствовался тем, что оставлял свои деньги в банке и смотрел, как они растут. Сегодня наличные деньги ничего не приносят, и в некоторых валютах (например, в швейцарских франках и евро) вкладчики фактически платят банку за хранение своих денег.

Даже небольшая инвестиция в недвижимость на Пхукете лучше, чем ничего не зарабатывать на депозитном счете.

Неизбежность инфляционного давления

Инфляция - это факт жизни. Стоимость кирпича и строительного раствора, черепицы, бытовой техники и даже садовых кустарников никогда не снижается, равно как и затраты на строительство новых вилл и кондоминиумов.

Инфляция заработной платы также неизбежна. Если стоимость жизни на Пхукете вырастет, повысится и заработная плата рабочих. Бирманцы составляют основную часть строителей на острове. Хотя они по-прежнему работают за более низкую заработную плату, чем таиландские рабочие, их заработная плата по-прежнему растет и, вероятно, будет расти и дальше в ближайшие годы.

Поскольку все расходы на строительство жилья на Пхукете продолжают расти, цена на сами объекты недвижимости также будет расти соответственно. И эти объекты в районах с самым высоким спросом, очевидно, увидят наибольшее удорожание капитала.

Внешние и внутренние влияния

Один из способов сохранить ценность вашего дома - это, очевидно, заботиться о нем. Обратите внимание на следующее:

сохранить интерьер современным и ухоженным
думать о новой кухне
не откладывайте необходимые работы DIY
инвестировать в ландшафтный дизайн для сада
построить новый крытый внутренний дворик, солярий или стильную беседку

Иногда, однако, есть факторы, совершенно не зависящие от вас.

Макроэкономические факторы имеют тенденцию оказывать хоть какое-то влияние на сектор недвижимости. Например, медленный рост ВВП ведет к росту безработицы или замедлению роста заработной платы. Это имеет тенденцию оказывать влияние на собственность.

Процентные ставки также влияют на цены на недвижимость. Когда правительства хотят дать экономике шанс, они снижают ставки. Это удешевляет заимствования и способствует росту экономики. Низкие процентные ставки также помогают местному сектору недвижимости.

Другим фактором, который влияет на цены на недвижимость (и Пхукет не застрахован от этого), является сдвиг в демографии. Когда люди выезжают из района (обычно из-за закрытия крупного работодателя), свойства растут для продажи по всем направлениям, что обычно снижает цену.

Но верно и обратное, и население Пхукета растет быстрее, чем средние показатели по остальной части Таиланда. Это не только местные жители, переезжающие на Пхукет в поисках лучшей жизни, но и иностранцы, прибывающие на остров.

Другие факторы, влияющие на цены

Мы все знаем, что произойдет с ценностью вашего дома, если местные власти решат открыть свалку за вашим задним двором. Не дай бог, что это когда-нибудь случится, но если это произойдет, цены на жилье в этом районе наверняка упадут.

Есть много факторов, которые способствуют снижению цены на землю, квартиры или дома, многие из которых вы, возможно, не рассматривали.

Вот несколько:

Открытие новых отелей на вашем пороге - в некоторых районах появление новых роскошных отелей улучшает общее восприятие, что ведет к росту цен по всем направлениям.
Общий вид Района - иногда тусклая область полностью перестраивается и приобретает совершенно новый вид. Иногда это только эстетика, но иногда вновь обретенная гражданская гордость среди жителей приводит к строительству совершенно новых домов в этом районе. Все это, очевидно, имеет огромное значение для потенциальных покупателей и оказывает положительное влияние на цену существующих объектов недвижимости.
Изменить название вашей виллы - это может показаться неожиданным, но исследования показали, что имя может иметь значение. Если вы купили виллу, но не всегда любили ее название, скорее всего, будущие покупатели тоже не захотят. Просто поменяй это! Официальный адрес не меняется, поэтому вы можете выбрать новое имя, когда захотите.
Новые Местные Услуги - Если вам повезло, что рядом открыты новые объекты, с современными магазинами, ресторанами или местами отдыха и развлечений, это вполне может привести к повышению цен в вашем регионе.
Новая железнодорожная система - хотя он все еще находится на стадии тендера и проектирования, любая недвижимость рядом с новыми станциями почти наверняка подорожает. Исследования, проведенные в большинстве других стран, показывают, что доступность новых программ развития транспорта вызывает рост цен на недвижимость. (То же самое продолжает происходить в Бангкоке, поскольку их система BTS расширяется вовне.)
Доступ к новой дороге и ссылки - новая дорога также полезна. Пхукет постоянно создает новые дороги, в основном обеспечивая доступ к центру острова. Некоторые владельцы обнаружат, что это увеличивает стоимость их дома.

Время и время это все

Неважно, какую недвижимость вы владеете или хотите купить на Пхукете, стоит подумать надолго.

Цены на Пхукете постоянно росли в течение последних 30 лет, но на этом пути были короткие спады. У некоторых людей будет паническая распродажа, когда в 1997 разразится кризис Азии; другие будут думать, что Пхукет никогда не оправится от цунами, и тогда разгрузили свои владения; другие, возможно, были вынуждены сделать это из-за финансового кризиса 2008.

Как и на любом другом мировом рынке недвижимости, если вы покупаете в неподходящее время или не владеете собственностью достаточно долго, или решаете продать в совершенно неподходящее время, вы можете не получить желаемой прибыли.

При любых инвестициях в недвижимость терпение является абсолютной добродетелью.

Так где же цены на недвижимость на Пхукете?

Это действительно то, что все хотят знать.

Исторически сложилось так, что независимо от экономического давления, с которым сталкивался Таиланд или его туристическая отрасль, сектор недвижимости Пхукета продолжал двигаться вперед. За последние 20 лет Таиланд занимался:

Азиатский кризис
Вспышка вируса SARS
Вспышка птичьего гриппа
Цунами в Индийском океане
2006 Coup d'Etat
Мировой финансовый кризис
2014 Coup d'Etat

Это в среднем почти одно событие каждые два года, которое могло нанести ущерб экономике или рынку недвижимости. Независимо от препятствий, сектор недвижимости Пхукета всегда становился сильнее.

Если посмотреть на некоторые простые основы (например, спрос и предложение), то можно сказать, что население Таиланда растет, а также становится все более богатым. Спрос со стороны иностранцев также остается высоким, но девелоперы на острове не строят чрезмерных объемов.

Глобальное инфляционное давление будет только подталкивать цены вверх в долгосрочной перспективе. Для тех, у кого есть терпение и долгосрочный инвестиционный горизонт, Пхукет обеспечит значительный прирост капитала в ближайшие годы.

Давайте будем предельно ясны: неровности на дороге будут, потому что они всегда есть. Недвижимость - это цикличность, и часть этого цикла - период стагнации или даже падения цен. Покупатели должны согласиться с тем, что существуют ключевые факторы, влияющие на недвижимость, независимо от того, в какой части мира вы находитесь. Инвесторы и владельцы домов, которые не готовы к этому, должны дважды подумать перед инвестированием в сектор недвижимости Пхукета.

Заключение

Пхукет становится одним из самых привлекательных и востребованных секторов недвижимости в мире. Остров продолжает удивлять своей способностью меняться и адаптироваться, предлагая все больше и больше новым жителям.

Мы ожидаем, что в течение следующего десятилетия рост будет неуклонно расти, но по-прежнему ожидаем некоторых препятствий на этом пути. Учитывая то, что Пхукет (и Таиланд) пережил за последние полтора десятилетия, потребуются катастрофические экономические обстоятельства, чтобы сорвать существующие тенденции роста.

Пока вы смотрите на долгосрочную перспективу, а не пытаетесь быстро заработать, недвижимость Пхукета должна оказаться отличным вложением. На определенном этапе доступность земли на острове достигнет критической отметки. Когда это произойдет, цены на недвижимость значительно вырастут (особенно на западном побережье), и вы почувствуете, что купили на первом этаже.