Покупателям, как правило, предоставляется возможность купить одну или несколько квартир в кондоминиуме задолго до того, как строительство фактически началось. В некоторых случаях может пройти несколько месяцев или даже лет, прежде чем вы увидите завершенный проект.
Но покупатели вне плана, как правило, получают вознаграждение за то, что пришли рано в виде привлекательных скидок.
Инвесторы, которые соблазняются покупкой нестандартных проектов, - это те, кто заинтересован в кратковременном увеличении капитала, в отличие от частных лиц или семей, ищущих новый дом.
Но у покупки вне плана есть свои плюсы и минусы, и крайне важно, чтобы любой покупатель понимал и то, и другое.
Покупка недвижимости на Пхукете вне плана
Самым очевидным преимуществом покупки вне плана является значительная скидка с покупной цены, предлагаемой каждому, кто совершает раннюю покупку.
Это довольно распространенная практика на острове, и разработка может быть распродана до того, как будет заложен первый кирпич, особенно на оживленном рынке.
Вы можете прочитать нашу статью о преимуществах покупки вне плана здесь:
Преимущества покупки кондоминиума на Пхукете вне плана
Но у этой стратегии есть больше потенциальных недостатков, чем у покупки единицы в завершенном проекте. В этой статье основное внимание уделяется рискам, связанным с передачей денег разработчику на столь раннем этапе процесса разработки.
Основные негативные последствия покупки вне плана в Пхукете
Основной риск, с которым сталкивается инвестор при покупке объектов на этапе, предшествующем строительству, заключается в том, что разработка может никогда не завершиться. Это может происходить во всем мире, не только в Таиланде.
Если эти предварительные продажи имеют решающее значение для планов разработчика, и спрос на устройства по какой-либо причине иссякает, проект может никогда не завершиться из-за нехватки средств.
Риски банкротства застройщика
За последние два десятилетия существует множество ужасных историй, из которых инвесторы должны были извлечь урок, но, к сожалению, не все.
Одна из причин заключается в том, что на Пхукет также недавно приехало много новых покупателей. Они просто не пробыли на острове достаточно долго, чтобы стать свидетелями того, что может пойти не так, или услышать истории о том, с чем другие в прошлом сталкивались до них.
На мягком рынке, где ожидания по продажам не оправдываются, некоторые события могут изо всех сил пытаться продать единицы и покрыть затраты.
Чтобы конкурировать с другими разработками, им, возможно, придется снизить цены продажи единиц, которые они продают, что приведет к дальнейшему снижению прибыли.
Если они одолжили деньги у кредитной организации и вынуждены их погасить, им, возможно, придется обеспечить дальнейшее заимствование по более высоким ставкам, чем первоначально предполагалось.
Инвесторы должны осознавать, что это происходит чаще, чем им кажется, и это может привести к неожиданным банкротствам.
К сожалению, некоторые разработчики также чрезмерно расширяют круг своих новых проектов, оказывая огромное давление на их финансы.
Если рынок замедлится даже незначительным образом, их собственный финансовый риск будет увеличен числом проектов, которые они подтасовывают.
Как инвестор, вы должны убедитесь, что выбранный вами разработчик имеет хорошую репутациюи не подвергал себя никакому риску, который может оказаться вредным для инвестиций, которые вы сделали.
Риск оценки воздействия на окружающую среду
Как правило, строительство может начаться на новом проекте кондоминиума только после правильных лицензий и Оценка воздействия на окружающую среду (ОВОС) были получены.
Это не значит, что они не могут начать маркетинг проекта с продажи единиц. Но это означает, что они не могут начинать какие-либо строительные работы, например, по укладке свай и фундаментов. Тем не менее, они могут начать рубку деревьев и расчистку земли для начала строительства.
Покупатели должны признать, что изменения в законодательстве или даже непредвиденные препятствия для застройки земли часто могут привести к изменениям в развитии. Это не только приводит к неожиданным задержкам в строительстве, но и в исключительных случаях может также привести к отмене одобрения оценки воздействия на окружающую среду (ОВОС).
Конечный продукт не такой, как ожидалось
Еще один риск, который стоит отметить при покупке вне плана, заключается в том, что конечный продукт - это не то, что изображают брошюры и маркетинговые материалы.
Поправки к Закон о кондоминиуме в 2008 году многое было сделано для защиты покупателей, включая попытки ввести клиентов в заблуждение с помощью маркетинговых материалов. Любые маркетинговые материалы, подготовленные разработчиком, фактически являются частью договора купли-продажи, и грубое отклонение от того, что рекламируется, технически является нарушением контракта разработчика с вами.
Эти изменения сделали многое для уменьшения проблемы, но некоторые разработчики либо забыли эти правила, либо охотно продолжают игнорировать их. Покупателям все еще трудно понять, как будет выглядеть конечный продукт и какое качество они могут ожидать.
К сожалению, большинство недостатков не проявляются до завершения. Покупатели могут узнать о некоторых проблемах качества и дефектах гораздо позже. Могут пройти месяцы или даже годы, прежде чем вы обнаружите, что вас разочаровали в качестве исполнения.
Проблемы могут быть незначительными, но также могут быть серьезные утечки или структурные проблемы, за которые разработчик никогда не берет на себя ответственность и, следовательно, никогда не исправляет.
В таких случаях вы можете обнаружить, что мало что можете сделать для исправления любых жалоб. Хотя разработчик явно ошибается с юридической точки зрения, маловероятно, что какая-либо компенсация будет выплачена, если ваше подразделение или вся разработка не оправдали внеплановые ожидания.
Опять же, инвесторам стоит убедиться, что они используют лучших разработчиков с проверенной репутацией для обеспечения качественного готового продукта.
Оставить резервный депозит
Даже если ваш адвокат может провести комплексную проверку проекта, который вас интересует, результаты могут отличаться от ожидаемых, и вы можете отменить покупку.
Таким образом, есть определенные риски, связанные с оставлением депозита бронирования.
Во многих случаях депозиты не подлежат возврату, независимо от того, чья это вина. Поэтому покупатель должен убедиться, что любой депозит полностью возвращается, если ваш адвокат обнаружит что-то не так или просто не совсем так, как описано в договоре купли-продажи или договоре бронирования.
Снижение рисков с помощью опытного юриста
Многие риски, связанные с покупкой вне плана, могут быть смягчены, если вы воспользуетесь услугами хорошего адвоката для провести тщательную юридическую проверку собственности разыскиваемый
Но многие покупатели этого не делают. В России и Китае, например, использование адвоката при покупке недвижимости не требуется. Из-за этого они также считают, что в Таиланде адвокат не нужен.
Это вызывает сожаление, потому что многие граждане России и Китая покупают не по плану, безусловно, самый рискованный способ приобретения недвижимости, и сделать это без адвоката увеличивает риск.
Пожалуйста, смотрите нашу статью о важности надежного юридического представительства:
Важность обоснованной юридической консультации при покупке недвижимости на Пхукете
Если вы не знакомы с термином «должная осмотрительность» и хотели бы узнать больше о том, что это такое и почему это важно, то вам может пригодиться следующая статья:
Обзор
Покупка вне плана обычно идет с очень привлекательными скидками перед строительством, но также и с рисками.
Если вы осторожны в выборе разработчиков и ваш адвокат проводит необходимую юридическую проверку перед покупкой, эти риски значительно снижаются.
Это выдержка из Тайского руководства по жилой недвижимости на Пхукете 2019/20. Чтобы скачать бесплатную копию, нажмите здесь.
Пожалуйста, ознакомьтесь с другими нашими статьями о рынке недвижимости Пхукета:
Кондоминиумы объяснил - что такое кондоминиум?
Владение кондоминиумом без права собственности через оффшорную компанию
Владение Свободным владением Hotel-Licensed Condominium в Таиланде
Причины инвестировать в недвижимость Пхукета для новых и опытных инвесторов
Незаконное владение недвижимостью в Таиланде - неудобная правда
Китайские расходы на недвижимость на Пхукете
Покупка вилл или домов в собственность от имени тайского супруга
Социальный контакт