Пхукет является одним из самых популярных мест в Азии для инвесторов, чтобы купить недвижимость. Красивые пейзажи, потрясающие пляжи и удивительная тайская культура - все это очевидные достопримечательности.
На самом деле, Пхукет может предложить так много, что потенциал этого удивительного острова сразу же станет очевидным для посетителей.
Будь то дом или инвестиционная недвижимость, людям очень комфортно покупать здесь недвижимость. А наиболее популярным среди иностранцев видом недвижимости является кондоминиум.
В этой статье мы стремимся охватить следующие области:
- Зачем покупать квартиру в Таиланде?
- Зачем покупать на Пхукете?
- Понимание рынка недвижимости Пхукета
- Является ли покупка квартиры хорошей инвестицией?
- Какой возврат инвестиций вы можете ожидать?
- Сколько стоит квартира на Пхукете?
- Каковы лучшие районы Пхукета, в которых можно купить квартиру?
- Какие еще расходы связаны с покупкой квартиры?
- На что обратить внимание, если вы покупаете квартиру!
- Полная процедура покупки при покупке квартиры
- Планирование наследования
Что такое кондо?
Некоторые люди не знакомы с термином «кондоминиум», потому что эта конкретная правовая структура не используется в их родной стране.
Многие люди думают о кондоминиумах как о многоэтажных зданиях с сотнями квартир, но кондоминиум - это не обязательно тип здания, а скорее его юридическая структура или форма собственности, которую он предлагает.
Самый простой способ определить кондоминиум - это здание, в котором владельцы - в дополнение к своим отдельным единицам - совместно владеют всем в комплексе. Затем размер каждой единицы определяет долю каждого человека в общей площади.
Это означает, что вам принадлежит процентная доля садов, бассейнов, спортзала, коридоров и приемных, которые являются частью общих зон. Фактически, в вашем титуле будет указан размер вашего кондоминиума, общая общая площадь курорта и ваш процент владения этой общей площадью. (Ваше долевое владение также будет соответствовать праву голоса, которое вы имеете в ассоциации владельцев.)
Именно эта благоприятная правовая структура заставляет многих инвесторов выбирать, чтобы купить кондоминиум за любой другой тип недвижимости.
Зачем покупать кондоминиум в Таиланде?
Кондоминиум является единственным верным средством собственность в иностранной собственности в Таиланде.
Тайское законодательство разрешает иностранцам арендовать земельную собственность или виллы на срок до 30 лет. Иностранцы могут также управлять (как миноритарный акционер) юридически совместимым бизнесом, который сам может владеть собственностью как частью бизнеса.
Однако только кондоминиум в Таиланде позволяет иностранцу зарегистрировать недвижимость на свое имя в Земельном департаменте. Эта регистрация имеет право собственности (Chanote), которое дает постоянное право собственности иностранному покупателю.
Таиландский закон о кондоминиумах (1979) не только разрешает иностранцам владеть безусловным правом собственности, но в течение многих лет в него также вносились поправки, включающие довольно строгие гарантии, которые защищают инвесторов, приобретающих кондоминиумы в Королевстве.
Точно так же, как ограничения применяются к иностранцам, покупающим земельную недвижимость, существует также квота иностранной собственности на квартиры. Закон гласит, что 51% жилой площади в каждом жилом комплексе должен принадлежать тайцам, а остальные 49% могут быть приобретены иностранцами.
Важно отметить, что законы, защищающие права владельцев таиландских квартир, в равной степени распространяются на иностранных владельцев.
Именно благодаря Закону о кондоминиумах иностранные граждане успешно инвестируют в сектор кондоминиумов Пхукета в течение последних нескольких десятилетий. И квартира принадлежит вам, пока вы не решите, что она вам больше не нужна.
Вы можете узнать гораздо больше о Законе о кондоминиуме здесь:
Вещи, которые все инвесторы в кондоминиумы Пхукета должны знать о законе о кондоминиуме
Почему люди выбирают купить кондоминиум?
В дополнение к владению недвижимостью людям нравятся кондоминиумы, потому что это относительно простой способ владеть домом. По сравнению с содержанием дома или виллы, с квартирой мало что можно сделать.
С кондоминиумом, главным юристом кондоминиума (CJP), позаботится о капитальном ремонте и обслуживании здания. Это орган управления, который организует персонал и управляет курортом, чтобы все функционировало и функционировало бесперебойно.
Если вы владелец и житель, вы несете ответственность за все в своих четырех стенах. Это означает, что регулярная уборка, оплата счетов, ремонт протекающих раковин или ремонт сломанных кондиционеров - все зависит от вас. Но ответственность за любую проблему, которая возникает в общей сфере, несет CJP.
Если ваша квартира является чисто инвестиционной собственностью и является частью программы аренды комплекса, этот ремонт и техническое обслуживание также относятся к сфере компетенции CJP.
Для людей, которые ищут дом для отдыха, кондоминиумы также предлагают безопасность, когда их там нет. Они получат круглосуточную охрану и / или видеонаблюдение. Вероятно, в комплексе также будет бассейн и тренажерный зал.
Обо всех этих удобствах заботится CJP без каких-либо хлопот или участия владельца. CJP позаботится о бассейне, тренажерном зале и всех общих помещениях. Это позволяет вам просто расслабиться и наслаждаться своим домом в тропиках.
Если вы хотите узнать больше о роли и обязанностях юриста-кондоминиума, вы можете прочитать нашу статью здесь:
Покупка кондоминиума на Пхукете - Что такое юридическое лицо кондоминиума (или CJP)?
Таким образом, помимо законных оснований для покупки квартиры на Пхукете, кондоминиум предлагает множество других преимуществ для тех, кто ищет дом для отдыха или инвестиции.
Подробнее о преимуществах покупки кондоминиумов вы можете прочитать в нашей статье здесь:
Преимущества и преимущества покупки кондоминиума без права собственности в Таиланде
Почему стоит выбрать Пхукет, чтобы купить квартиру в Таиланде?
Любой, кто посетил Пхукет, уже знает ответ на этот вопрос. Проще говоря, это потрясающе красиво.
И как Таиланд развивался за последние несколько десятилетий, так и его рынок недвижимости. Это было особенно заметно на этом великолепном тропическом острове.
Пхукет - туристическое направление номер один в Таиланде, привлекающее почти треть всех посетителей Королевства. В 2018 Таиланд приветствовал миллионы туристов 35, почти миллион из которых 15 приехал на Пхукет. Ожидается, что эти цифры будут расти в ближайшие годы.
Благодаря своей природной красоте и значительно улучшенной инфраструктуре, Пхукет с каждым годом привлекает все больше туристов, которые неизбежно проявляют интерес к покупке недвижимости на острове. Постоянным посетителям не требуется много времени, чтобы решить, что это отличное место для инвестиций в недвижимость.
По мере того как эти цифры продолжают расти, все больше и больше людей узнают о возможностях, которые существуют на рынке недвижимости в Пхукете.
Многие глобальные порталы недвижимости и компании, занимающиеся маркетингом недвижимости, показывают, что Пхукет и Таиланд являются одним из самых популярных мест для покупки недвижимости за рубежом.
За последние несколько лет мы видели покупателей из Азии, Европы, Австралии и Северной Америки. Китайские покупатели были особенно привлечены плавучестью сектора кондоминиумов на самом популярном острове Таиланда.
В дополнение к природной красоте, которую может предложить Пхукет, существует множество улучшений инфраструктуры, которые произошли за последние несколько десятилетий. Самым крупным из них является международный аэропорт Пхукета, который является современным и эффективным и в настоящее время обслуживает рейс 24 в час, 24 в день.
Есть также новые дороги, подземные переходы и огромное количество новых объектов, включая новые пристани для яхт, поля для гольфа, оздоровительные клубы и спортивные залы, торговые центры и рестораны, а также склады беспошлинной торговли и всевозможные новые удобства по всему острову.
Таким образом, ответ на вопрос об этом заголовке действительно дан ответ, указывая на удивительную культуру Таиланда, потрясающие пейзажи Пхукета и привлекающую внимание туристов.
Покупка квартиры на Пхукете дает инвесторам возможность воспользоваться преимуществами динамичной туристической индустрии Пхукета, и в то же время у них есть свободное место для отдыха, когда они посещают каждый год.
Понимание рынка недвижимости Пхукета
Как и в остальной части Таиланда, на Пхукете за последние двадцать лет наблюдается скромный рост рынка недвижимости. Но Пхукет отличается от большинства других рынков страны, потому что он сильно зависит от туризма. Это означает, что по мере расширения туристической индустрии растет и сектор недвижимости.
Поскольку число посетителей Пхукета продолжает расти, а показатели заполняемости остаются высокими, по-видимому, совершается соответственно большое количество покупок. Люди часто покупают квартиру даже во время первого визита на остров.
Пхукет сильно отличается от Бангкока, где время от времени происходят перестройки и стагнации. С другой стороны, цены на Пхукете остаются более стабильными.
Как и во всем мире, в секторе недвижимости всегда будут периоды крайней плавучести, за которыми следуют периоды более медленного роста. Но не было никакого цикла бума-спада, только устойчивый рост.
Более широкий рынок недвижимости Таиланда несколько замедлился за последние 2 или 3 годы, но на Пхукете это не обязательно имело место. Рынок на Пхукете довольно устойчив, главным образом потому, что ключевым фактором является туристический сектор.
Дополнительный доход, который Пхукет получает от туризма, означает деньги, которые можно потратить на инфраструктуру, что, в свою очередь, привлекает новые частные инвестиции и новые достопримечательности. Эти улучшения впоследствии привели на остров еще больше туристов, и в целом последние годы 20 развивались подобным образом.
Международный аэропорт Пхукета недавно был расширен, что удвоило его ежегодную пропускную способность, и ожидается дальнейшая модернизация аэропорта. Это позволило бы дальнейшее увеличение числа туристов, что снова приводит к улучшению инфраструктуры и улучшению достопримечательностей.
Ожидается, что в связи с быстрым ростом числа туристов эта продолжающаяся тенденция окажет огромное положительное влияние на развитие сектора недвижимости Пхукета.
Для тех, кто обеспокоен тем, насколько сильно может расти туристическая индустрия Таиланда, вы можете прочитать нашу статью на эту тему здесь:
Сколько еще может расти индустрия туризма в Таиланде?
Является ли покупка квартиры на Пхукете хорошей инвестицией?
Как уже упоминалось, инвесторов в кондоминиумы Пхукета частично привлекает постоянно улучшающаяся инфраструктура и высокие стандарты качества сборки на острове. Стили и удобства, предлагаемые роскошными проектами Пхукета, привлекают новых покупателей на Пхукет каждый день.
Поскольку Пхукет посещает очень много людей каждый год, большая часть вложенных средств основана на этом праздничном рынке. Новые курорты строятся специально для инвесторов, которые хотят заработать на процветающем туристическом секторе.
Этот рост конкуренции привел к появлению новых инноваций. С каждым годом, когда отрасль становится все более зрелой, проекты становятся все более смелыми, с большим количеством объектов и удобств для обслуживания постоянно расширяющейся индустрии туризма.
Многие новые курорты предлагают собственные магазины и выбор ресторанов, а также ряд других объектов, включая сауны и паровые бани, джакузи и библиотеки, все в дополнение к обычным оздоровительным и фитнес-центрам и бассейнам.
Пхукет может привлечь инвесторов для этих фантастических проектов, потому что покупатели знают, что, когда они (или их арендаторы) находятся на Пхукете, инфраструктура вокруг острова будет столь же высоким стандартом.
Здесь речь идет не только об улучшении дорог и доступности, но и о качестве здравоохранения, досуга, образования и даже покупок на острове.
Если в туристической индустрии не произойдет резкого долгосрочного разворота, Пхукет всегда будет отличным местом для инвестиций в недвижимость. (Подробнее о том, как Пхукет сталкивался и преодолевал невзгоды в прошлом, смотрите ниже.)
Сколько стоит ожидать, чтобы заплатить за квартиру на Пхукете в эти дни?
За последние два десятилетия цены на кондоминиумы на Пхукете постепенно росли. Однако цены по-прежнему намного ниже, чем в других местах отдыха во всем мире, и их можно назвать удивительно дешевыми по сравнению с некоторыми столицами.
Цены могут начинаться с 2 Million бат (US $ 65,000) в зависимости от местоположения. Но из-за масштаба некоторых новых разработок даже проекты на западном побережье предлагают внеплановые объекты по очень низким ценам.
На другом конце шкалы элитная недвижимость может стоить до 75 млн. Бат (2.5 млн. Долл. США). Как правило, они находятся в отличных местах с потрясающим видом на море, и, хотя они имеют лицензию на кондоминиум и предлагают право собственности без права собственности, могут даже иметь сад и бассейн.
Конечно, существует множество выбора между экономическими и роскошными квартирами. Многое зависит от местоположения, качества сборки и отделки, и даже от репутации разработчика.
Известные разработчики постараются поддерживать высокие стандарты качества, а также стремятся удерживать цены на привлекательных для покупателей уровнях. Они хотят предложить первоклассный качественный продукт, но также должны принимать во внимание доступность. Их цена также будет зависеть от достройки на острове.
Общее правило: новые разработки продаются по цене примерно 100,000 бат за квадратный метр. Если вы можете найти качественный кондоминиум в отличном месте по цене ниже этой цены, то это, вероятно, хорошая сделка. Для любого нового проекта, который будет намного больше, чем бат 100,000 за квадратный метр, должны быть другие факторы, чтобы оправдать эту более высокую цену.
Предлагаемые для продажи единицы будут разных размеров, так что вы сможете выбрать тот, который соответствует вашему бюджету. Остров предлагает множество студий, с одной и двумя спальнями, а также с тремя и четырьмя спальнями.
Если вы хотите узнать больше о факторах, которые могут повлиять на цены на недвижимость на Пхукете, как сейчас, так и в будущем, вы можете прочитать нашу статью на эту тему здесь:
Обзор цен на недвижимость на Пхукете
Какой возврат инвестиций вы можете ожидать?
До тех пор, пока проницательные покупатели будут мудро выбирать свое развитие, они получат хорошую отдачу от своих инвестиций. Поскольку рынок аренды настолько оживлен, многие разработчики предлагают что-то от 6-9% гарантированной прибыли в течение определенного периода времени.
Эти сроки могут быть такими же короткими, как 3-5 лет, но некоторые разработчики предлагают доход от аренды до 10 лет.
Во многих случаях инвесторы могут рассчитывать на то, что стоимость их имущества вернется в доход от аренды в течение периода, чуть превышающего десятилетие.
Если они покупают с умом, то этот доход, в дополнение к росту капитала, достигнутому за счет стоимости их инвестиций, должен сделать их чрезвычайно довольными своей покупкой.
Если вам интересно, как гарантированные доходы достигли в последние 25 лет, имейте в виду, что за это время мы пережили довольно сложные периоды. К ним относятся азиатский кризис 1997, вспышка атипичной пневмонии, птичий грипп, цунами, несколько государственных переворотов и глобальный финансовый кризис 2008.
Во все эти неспокойные времена сектор туризма восстанавливался сильнее, чем когда-либо, и рынок недвижимости также становился все сильнее и сильнее.
И что более важно для инвесторов, они продолжали получать доход от аренды.
Если вы хотите узнать больше о рынке дохода от аренды квартиры на Пхукете, вам может понравиться наша статья здесь:
Спрос на доход от аренды на Пхукете
Каковы лучшие районы, где можно купить квартиру на Пхукете?
В Пхукете есть так много областей, из которых можно выбирать, что решение о том, какая область вам больше всего нравится, может быть немного сложным. Обычно мы находим, что люди, как правило, выбирают место, где они проводят отпуск на протяжении многих лет.
Район становится удобным и привычным, так что это естественный выбор для дома, когда они решают купить. Тем не менее, также часто люди обнаруживают другие области, которые они могли бы предпочесть, только после того, как они приняли решение о покупке.
Это хорошая идея, чтобы тщательно изучить все области, которые могут вам лучше подойти, и ваш консультант по недвижимости должен быть в состоянии предложить некоторые рекомендации.
Пхукет предлагает иностранцам ряд вариантов. Вопреки тому, что думает большинство новичков, все области очень разные. Каждый из них имеет свои уникальные плюсы и может даже иметь то, что для некоторых людей являются серьезными минусами.
Для начала, вы любите быть вдали от людей или предпочитаете быть в центре шумной городской атмосферы? Вы любите природу или предпочитаете бетонные джунгли? Вы предпочитаете пляж или горы? Вам нравится видеть закат или восход?
Чтобы помочь потенциальным покупателям, мы разбили районы, которые, по нашему мнению, являются наиболее популярными, на 21 место. Здесь вы можете прочитать о каждой области и, надеюсь, выбрать ту, которая вам больше всего подходит:
Комплексное руководство по лучшим местам для покупки недвижимости на Пхукете
Какие другие расходы связаны с покупкой квартиры на Пхукете?
Как и во многих странах мира, будут взиматься местные или государственные налоги. Для кондоминиума это относительно просто, и не слишком дорого. На самом деле, налоги на недвижимость в Таиланде одни из самых дешевых в мире.
Хотя они довольно просты, они не всегда одинаковы, так как сборы будут зависеть либо от разработчика (для новой сборки), либо от ситуации продавца (с перепродажей).
В новой сборке, когда вы покупаете напрямую у разработчика, разработчик будет указывать, какие комиссионные будут в маркетинговых материалах, и они обычно подробно указаны в прайс-листе.
Плата за перевод обычно составляет 2%, поровну между разработчиком и вами.
Если вы покупаете иностранную единицу безусловного права собственности, то застройщику часто потребуется дополнительная плата сверх цены продажи кондоминиума (которая обычно указывается как тайская собственность без права собственности / аренда за рубежом).
Повышение класса владения иностранным капиталом может быть разовым сбором около 100,000 или, возможно, даже бат 200,000. Но в более крупных и роскошных проектах вы должны быть готовы заплатить любую сумму до 500,000 Бата.
Иногда стоимость апгрейда выражается в процентах от продажной цены, которая может составлять всего 1%, но иногда может достигать 3.15% (что по сути представляет собой разделение 50 / 50 на стоимость для разработчика).
При перепродаже вы, скорее всего, будете делиться с продавцом пошлинами 50 / 50. Они будут варьироваться в зависимости от прибыли, полученной от квартиры, и продолжительности времени, когда продавец владел собственностью. Если продавец владел имуществом в течение более 5 лет, эти расходы не должны превышать 1-2% от покупной цены при совместном использовании.
Все новые разработки потребуют, чтобы вы заплатили в амортизационный фонд, который является формой чрезвычайного фонда, который хранится в резерве каждой жилой застройки. Если в будущем потребуется какой-либо капитальный ремонт или переоборудование (например, ремонт бассейна или перекраска внешнего вида квартиры), CJP может призвать амортизационный фонд для покрытия этих расходов.
Этот разовый платеж обычно составляет около 500-600 бат за квадратный метр и легко рассчитывается путем умножения этой суммы на квадратный метраж вашего подразделения.
Вы можете узнать больше о фонде амортизации кондоминиумов здесь:
Что такое фонд погашения кондоминиумов?
Не забывайте, что владение кондоминиумом также связано с текущими расходами. Очевидно, вы хотели бы, чтобы ваши инвестиции были под присмотром и поддерживались в хорошем состоянии, чтобы оставаться привлекательными для будущих инвесторов.
Например, сады нуждаются в уходе, бассейн нуждается в уходе, уборка мусора, а персонал администрации и службы безопасности должен быть оплачен.
Право владения недвижимостью дает вам частичную долю участия во всем курорте, но это также дает вам частичную ответственность за все расходы, связанные с содержанием.
Плата за обслуживание общей площади (или плата CAM) будет варьироваться от курорта к курорту, но в среднем она составляет около 50 бат за квадратный метр. Это легко рассчитать, умножив плату на размер вашей квартиры.
CAM плата обычно выплачивается ежемесячно, но иногда может рассчитываться ежеквартально.
Вы можете узнать больше о плате за общую площадь здесь:
Что такое общая площадь и плата за общую площадь?
На что обратить внимание, если вы покупаете квартиру на Пхукете!
Пока что мы рассмотрели все плюсы, связанные с покупкой квартиры на Пхукете. Но есть также несколько вещей, о которых покупатели и инвесторы должны знать, чтобы не было икоты с их покупкой.
Вот некоторые вещи, о которых вы должны знать:
Есть ли у вашего кондоминиума лицензия на отель? - Это никогда не был вопрос, который кто-то подумал бы задать. Но в последние несколько лет правительства по всему миру ограничивали частную аренду, используя такие порталы, как hotel.com, booking.com или airbnb.
Давление со стороны отельеров привело к принятию законодательства, требующего, чтобы недвижимость, предлагающая краткосрочную аренду, имела лицензию на отель.
Если вы являетесь владельцем кондоминиума и курорт не имеет необходимых лицензий, существует вероятность, что на каком-то этапе в будущем курорт будет вынужден прекратить прием краткосрочной аренды.
Вы можете прочитать больше об этом здесь:
Владение Свободным владением Hotel-Licensed Condominium в Таиланде
Вы покупаете вне плана или завершенный проект? - Покупка вне плана - это когда вы покупаете квартиру в комплексе, который еще не построен. Многие люди решают отказаться от плана, потому что преимущества, кажется, перевешивают недостатки.
Это решение вы должны будете принять сами, и мы надеемся, что мы можем помочь вам в этом. Новые проекты, очевидно, предлагают скидки, но есть некоторые риски, и покупатели должны знать об этом тоже.
В этой статье вы можете узнать все о преимуществах покупки вне плана:
Преимущества покупки кондоминиума Пхукет вне плана
И в этой статье вы можете узнать обо всех рисках, связанных с выкупом плана:
Риски покупки Пхукета Кондоминиум Off-Plan
Насколько финансово обоснован ваш разработчик? - Ни одна компания не застрахована от экономических потрясений, которые могут произойти в любое время в процессе строительства. Даже без каких-либо внешних воздействий некоторые разработчики могут просто плохо работать или перерасходовать себя финансово, одновременно манипулируя слишком большим количеством проектов.
Другие, возможно, заняли слишком много, только чтобы бороться с выплатой процентов. Крайне важно, чтобы покупатели, по крайней мере, сделали некоторые предварительные проверки разработчика, чтобы убедиться, что они имеют устойчивое финансовое положение.
Вы можете прочитать больше о важности использования разработчиков репутации звука в этой статье здесь:
Почему репутация застройщика важна при покупке недвижимости на Пхукете
Остерегайтесь грязной земли на Пхукете - За последние несколько десятилетий, когда рынки недвижимости в Пхукете и Пханг Нга взлетели, большую часть земли, которая принадлежала правительству (или фактически Департаменту национальных парков, охраны дикой природы и растений), удалось продать частных граждан, которые затем использовали эту землю для развития.
Часть этой земли сегодня остается под отдельными именами, хотя истинными владельцами являются правительство Таиланда. Мы называем это «грязной землей», и очень важно, чтобы вы не покупали кондоминиум, купленный на земле, которая по закону не принадлежит застройщику.
На это незаконное приобретение земли нет срока давности, и правительство может вернуть ее в любое время, когда пожелает. Другими словами, если окажется, что ваша квартира построена на лесной земле, вы можете потерять ее через 5 лет, 10 лет, даже 15 лет или более в будущем.
Вы можете прочитать больше о грязной земле и почему ее избежать здесь:
Вы покупаете собственность или аренду? - Также стоит отметить, что многих людей убеждают покупать арендуемую единицу, а не собственность. Следует помнить, что если вы ищете инвестицию с «возможностью продажи», вам гораздо лучше выбрать безусловное право собственности. Фактически, арендованное имущество можно назвать обесценивающимся активом, а не подорожающим активом, потому что со временем он теряет ценность.
Если вы хотите точно знать, что означает аренда в Таиланде, прочитайте эту статью:
Что такое арендованное имущество в Таиланде?
Аренда в Таиланде может быть полезна для некоторых людей, которые получают много за квартиру, в которой они планируют жить в течение следующих 30 лет. Они фиксируют текущую цену, и им никогда не придется платить за аренду, чтобы она могла им подойти.
Но в большинстве случаев сложно назвать арендованный кондоминиум хорошей инвестицией. Может быть возможно генерировать приличный доход от аренды каждый год, но единицы аренды очень редко продаются новому покупателю по более высокой цене.
Если вы хотите узнать больше о том, почему мы не рекомендуем покупать арендуемый кондоминиум в Таиланде, вам может понравиться эта статья:
Подводные камни покупки кондоминиума в аренду
При определенных обстоятельствах можно утверждать, что создание тайской компании с ограниченной ответственностью для покупки единицы аренды в качестве тайского права собственности является лучшим вариантом.
Вы можете узнать больше об этой опции здесь:
Использование тайской компании с ограниченной ответственностью для приобретения квартиры в аренду
Процедура покупки при покупке квартиры на Пхукете
После того, как вы решили «окунуться» в рынок недвижимости Пхукета, следуя инструкциям, вы сможете убедиться, что все сделано безболезненно и эффективно.
Если вы придерживаетесь этих пошаговых правил, вы будете наслаждаться своей идеальной квартирой на Пхукете в кратчайшие сроки!
Сначала найдите себе хорошего юриста
Многие из упомянутых выше рисков могут быть сведены на нет или полностью исключены с помощью опытного юриста, и это должно быть первым, что вы делаете перед просмотром недвижимости.
Юрист проведет комплексную экспертизу развития квартиры и позаботится о том, чтобы все было на высоте. Вероятно, наиболее важным является поиск по названию, который подтверждает, что застройщик является законным владельцем земли и что земля никогда не принадлежала государству как национальный лес.
Ваш юрист также проверит, есть ли на недвижимость какие-либо ипотечные или ссуды. Если собственность используется в кредит, это может быть опасно для владельцев, если застройщик потеряет контроль над землей. Все это важно, чтобы избежать риска для ваших инвестиций.
Если вы хотите узнать больше о том, почему получение качественной юридической консультации важно при покупке недвижимости на Пхукете, вы можете прочитать следующую статью:
Важность обоснованной юридической консультации при покупке недвижимости на Пхукете
Если вы не знакомы с «due diligence» и хотели бы узнать немного больше о том, почему это важно при покупке недвижимости, вы можете прочитать это:
Оплата резервационного депозита
Опытный юрист будет защищать вас на протяжении всего процесса покупки. Если вы еще не наняли юриста с самого начала, безусловно, рекомендуется найти юриста, прежде чем вносить залог за квартиру, которая вам нравится.
Ваш адвокат позаботится о том, чтобы все было согласовано с договором купли-продажи, и, как только он будет удовлетворен, даст вам возможность внести депозит.
Он / она также позаботится о том, чтобы ваш депозит был в безопасности, и будет возвращен вам в полном объеме, если проверка должной осмотрительности обнаружит что-то не так с выбранной вами разработкой.
Мы написали следующую статью о том, на что нужно обращать внимание при выходе из резервационного депозита:
Риски размещения резервирования при покупке недвижимости на Пхукете
Сумма, которую вы могли бы заплатить за резервный депозит, варьируется от курорта к курорту, но обычно составляет от 100,000 до 200,000 тайских батов. Это также может быть процент от покупной цены.
При оплате депозита бронирования (который обычно можно оплатить кредитной картой или наличными), вам также необходимо предоставить разработчику свой паспорт.
На этом этапе разработчик подготовит предварительный договор купли-продажи. Они также предоставят вашему адвокату копию документа о праве собственности (Chanote), чтобы можно было выполнить поиск по названию.
При перепродаже адвокат продавца подготовит предварительный договор купли-продажи. Продавец также должен предоставить вашему адвокату некоторые другие документы, такие как Tabien Baan, часто называемый «домашней книгой».
Заключение соглашения о купле-продаже обычно занимает несколько дней, хотя большинство разработчиков знают, что покупатели могут отправиться домой из отпуска, поэтому они привыкли к ускорению.
Ваш адвокат захочет прочитать и утвердить соглашение о купле-продаже, а на этом этапе разработчик также подтвердит структуру / график платежей, чтобы вы знали, когда должен быть произведен каждый платеж (при условии, что существует возможность оплаты в рассрочку).
При перепродаже платеж, очевидно, должен быть выполнен в полном объеме, но если вы покупаете внеплановый график, график платежей может быть растянут на год или более, вплоть до завершения проекта.
Пожалуйста, помните, что в договоре купли-продажи также будут указаны другие платежи (например, налоги, сборы за регистрацию / передачу, пакет мебели и апгрейд, если это применимо). Как правило, он также уточняет сумму амортизационного фонда, хотя обычно он выплачивается по завершении разработки.
Помимо перечисления того, что будет необходимо оплатить в будущем, соглашение о купле-продаже также подтвердит оплату вашего депозита и покажет эту сумму, вычтенную из причитающегося остатка.
Перевод денег в Таиланд для покупки квартиры на Пхукете
Это важно, потому что, если все сделано правильно, это гарантирует, что все идет гладко. Не только регистрация вашей покупки квартиры в Земельном отделении, но и репатриация средств обратно в вашу страну, когда вы решите продать недвижимость.
Если вы планируете оставить свою квартиру детям или близким в вашем поместье, перечисление нескольких владельцев также значительно упростит наследование.
Поэтому, как только ваш адвокат дал вам зеленый свет, и ваш первый взнос должен быть выплачен, вы должны следовать правильным процедурам для ввоза денег в Таиланд.
Закон о кондоминиуме 1991 гласит, что для покупки квартиры на Пхукете необходимо перевести средства из-за рубежа. Поэтому вы должны предъявить доказательство того, что деньги пришли из-за границы. Для этого вам необходимо выполнить несколько простых шагов.
Каждый транш денежных средств, которые вы переводите в страну, должен соответствовать требованиям для получения Формы операции с иностранной валютой, обычно сокращенно «FETF». Это сертификат, который ваш банк в Таиланде выдаст при получении средств в Таиланде. Для участия в программе минимальная сумма каждого платежа должна составлять 50,000 XNUMX долларов США.
Земельный офис потребует этот FETF, чтобы зарегистрировать квартиру на ваше имя, поэтому вам необходимо иметь этот сертификат.
Когда вы отправляете деньги со своего банковского счета дома, в уведомлении о транзакции (или в форме) должно быть указано, что деньги используются для покупки кондоминиума на Пхукете, а также имена всех покупателей. Если вы уже знаете название разработки, в которой покупаете, не помешает записать и его.
В некоторых случаях в новых сборках разработчик может разрешить вам переводить деньги непосредственно им и помочь в получении FETF для вас.
Когда вы берете FETF в земельный офис (или если разработчик делает это для вас), вы получите FETF обратно, и вы должны немедленно положить его в безопасное место. Если у вас есть сейф или сейф дома, то это лучшее место для него.
Хотя вывести свои деньги из страны относительно просто, вам понадобится FETF, когда наступит это время. Это может быть в годах 5 или годах 25, следовательно, причина, чтобы сохранить его в безопасности.
Если у вас есть хороший адвокат, он / она, вероятно, поможет вам на протяжении всего процесса и убедится, что вы все делаете правильно.
Как правильно отправить деньги через ТТ (телеграфный перевод)
Когда вы переводите деньги в Таиланд, общая сумма, которую вы отправляете, не должна быть меньше фактической покупной цены квартиры. Вы также должны указать, на что идут деньги (например, покупка кондоминиума, в идеале включая название проекта).
Как уже упоминалось выше, вы также должны убедиться, что вы указали имена всех покупателей в инструкции TT.
При подготовке к переводу средств, пожалуйста, имейте в виду следующие детали:
- название банка
- Имя Получателя
- номер банковского счета
- Отделение банка и адрес
- КОД SWIFT
При подтверждении причины совершения перевода вы должны написать что-то вроде этого:
«Это для покупки кондоминиума номер 323 в Beautiful Blue Sky Condo Resort».
Убедитесь, что вы указали имена каждого покупателя. Сюда входят имена ваших детей (и, возможно, даже ваших внуков). Фактически, нет ограничений на количество покупателей, которых вы можете указать в форме TT. (Мы рассмотрим очень важную причину этого немного позже.)
Как только вы отправите деньги, и банк-получатель подтвердит получение, они выпустят FETF.
FETF заявит следующее:
- Сумма отправлена в иностранной валюте
- Сумма, конвертированная в баты
- Имя владельца счета, который отправил деньги
- Имя получателя
- Цель или причина, по которой был осуществлен перевод (например, покупка квартиры)
Хотя перевод средств должен сопровождаться правильными реквизитами, стоит указать, что деньги могут быть отправлены с банковского счета третьей стороны, и не обязательно должны быть на имя покупателя.
Важно то, что имена всех покупателей указаны в банковской инструкции, а также четко обозначена цель перевода.
Пока эти данные верны, Земельное управление будет радо принять FETF, выпущенный банком.
Нужен ли мне счет в тайском банке, если я куплю квартиру на Пхукете?
Это очень распространенный вопрос, который нам задают покупатели. Ответ действительно зависит от ряда факторов. Иногда это не является необходимым, а иногда это может быть необходимым.
Например, предположим, вы покупаете новую квартиру в кондоминиуме у застройщика. Не исключено, что разработчик поможет вам в получении FETF. Они могут даже предложить выплатить вам гарантированный доход от аренды за границей, и в этом случае вам вряд ли понадобится банковский счет в Таиланде.
С другой стороны, если вы покупаете квартиру для перепродажи и хотите сдать ее в аренду как бизнес, вам, безусловно, потребуется собственный счет в местном банке. Даже если кто-то другой использует его для вас ежедневно, вы по-прежнему будете иметь доступ в любой точке мира к деньгам, переведенным на ваш тайский банковский счет через карту банкомата.
Скорее всего, вам понадобится помощь при открытии счета, которую, вероятно, может предоставить юрист, бухгалтер или ваш агент по недвижимости. Однако стоит отметить, что открытие счета в тайском банке может быть затруднено до тех пор, пока вы не внесете залог за бронирование квартиры в кондоминиуме.
Как нерезидент, банк, как правило, открывает счет только после того, как вы предоставите им оригинальное соглашение о купле-продаже. Вы получите только указанное соглашение после Вы вносите депозит, и банк также захочет увидеть квитанцию на ваш платеж, который вы уже сделали.
Если вы решили иметь банковский счет в Таиланде при любых обстоятельствах, вам необходимо взять с собой следующие документы:
Требуемые документы будут отличаться от банка к банку, но в целом они будут:
- Ваш паспорт
- Ваша квитанция об отправлении (из вашей карты иммиграционного прибытия), которая должна быть в вашем паспорте
- Оригинальный договор купли-продажи
- Квитанция, которую вы получили для бронирования депозита
Каждый банк отличается, и некоторые банки не очень помогают при открытии счетов для иностранцев. Ваш консультант или юрист должен знать, какой банк лучше всего использовать.
Нужно ли мне идти в земельный офис Пхукета?
Причина, по которой обычно требуется посещение земельного департамента, заключается в том, что именно здесь ваше кондо-подразделение будет зарегистрировано на ваше имя.
Но ваше присутствие не всегда необходимо. Если вы приобрели напрямую у разработчика, они могут получить право собственности от вашего имени.
Однако, если вы приобрели вторичную недвижимость, вам, как правило, придется самостоятельно совершать поездку вместе с продавцом и вашими законными представителями. Конечно, если вы дали адвокату или другому лицу доверенность, они могут пойти на ваше место.
Это то, что вам обычно нужно, если вы сами пойдете в Земельный офис:
- Паспорта всех новых владельцев, включая иммиграционные квитанции, если применимо;
- Если приобретаемое вами имущество является перепродажей, вам потребуется письмо от юридического лица кондоминиума (CJP), подтверждающее, что квота иностранного владения для иностранного владения в этой квартире остается в пределах установленного законом 49%;
- Письмо от CJP, подтверждающее, что все коммунальные платежи и плата за обслуживание (а также все коммунальные платежи) были оплачены до настоящего времени. Если у продавца этого нет, то продажа не может быть продолжена;
- FETF, показывающий средства на покупку квартиры, прибыл из-за границы;
- Банковские тратты на оплату любого остатка;
- Денежные средства за государственные сборы и налоги; а также
- Свидетельство о браке (если имя супруга также должно быть в титульном документе). Это может быть на английском языке, но может потребоваться перевод, если он на другом языке.
Большинство юристов будут сопровождать вас в Земельном департаменте, чтобы помочь с этим процессом. Адвокат будет работать с адвокатом продавца и должностными лицами земельного офиса, чтобы убедиться, что все идет гладко.
Заключительные этапы процесса требуют передачи окончательного платежа, который затем необходимо проверить. Как только это будет сделано, чиновник подготовит собственное соглашение о купле-продаже, которое подписывается вами и продавцом.
После этого вам необходимо будет оплатить государственные пошлины и налоги наличными. Убедитесь, что у вас с собой достаточно денег в день посещения земельного управления. В большинстве случаев ожидается, что вы разделите эти расходы с продавцом, поэтому вам следует знать, сколько вам придется заплатить. Здесь не должно быть сюрпризов, потому что ваш адвокат должен знать точную сумму задолго до вашего приезда.
После того, как все будет завершено, вам будет вручена ваша копия названия Chanote, в которой будет указано ваше имя как законного владельца.
Земельное управление обычно довольно эффективно. В чрезвычайно загруженный день все это может показаться трудоемким, но, как правило, это достаточно просто. Тем не менее, стоит взять для чтения хорошую книгу на случай, если вы будете там в один из самых загруженных дней.
Когда вы покинете Земельный департамент, вы будете оскорбленным владельцем квартиры на Пхукете.
Легкость оставить свою квартиру на Пхукете близким после смерти
Последнее, что мы рассмотрим, это планирование преемственности. Преемственность - это в основном процессы передачи ваших активов близким людям после вашей смерти.
Простота в этом - еще одно преимущество владения квартирой, потому что после смерти вы можете по закону передать свою квартиру вашим бенефициарам.
Если вы спланировали и подготовились к этому, это может оказаться очень простой процедурой. Однако, если не было сделано никаких условий, это может превратиться в кошмар для ваших близких.
Это подводит нас к причине, почему крайне важно, чтобы вы указали имена всех ваших получателей в форме банковского перевода, когда вы отправляете деньги в Таиланд в первую очередь. Если имена всех получателей указаны в форме телеграфного перевода, они также появятся в FETF.
И наличие имен бенефициаров в FETF преодолевает одно из препятствий, необходимых для владения кондоминиумами в Таиланде в соответствии с Законом о кондоминиумах. А именно, что все владельцы, будь то первоначальный покупатель или наследник, должны показать, что они перевели необходимые денежные средства в Таиланд из-за границы.
По сути, имена бенефициаров в FETF обеспечивают плавное наследование.
Вы можете прочитать следующую статью на эту тему здесь:
Что нужно знать, если вы наследуете Пхукетскую квартиру или хотите планировать преемственность
Другой способ обеспечить легкое наследование кондоминиума на Пхукете - использовать офшорную компанию для покупки квартиры. Офшорными компаниями обычно являются те, которые зарегистрированы на Британских Виргинских островах, Сейшельских островах, Маврикии, Каймановых островах и т. Д.
Как владелец кондоминиума, оффшорная компания не может умереть. Если физическое лицо просто передает свои контрольные доли в оффшорной компании своим бенефициарам, тогда они фактически передают право собственности на квартиру одновременно.
Вы можете прочитать больше об использовании оффшорной компании для этой цели здесь:
Владение кондоминиумом без права собственности через оффшорную компанию
Получение ключей от вашего нового кондо Пхукета
Ну, вот и все. Как новый владелец кондоминиума Пхукета, у вас будет только несколько свободных концов, чтобы связать их, прежде чем вы начнете или начнете сдавать его в аренду.
Единственное, о чем вам нужно позаботиться, это убедиться, что счетчики воды и электроэнергии зарегистрированы на ваше имя. В новой разработке CJP или разработчик обычно помогут вам в этом, но при перепродаже вам, вероятно, понадобится помощь агента по продаже или старого владельца.
После этого больше ничего не остается, кроме как наслаждаться жизнью или отдыхом в этом прекрасном тропическом раю !!
Вы можете прочитать некоторые из наших статей по недвижимости на Пхукете здесь:
Понимание концепции владения недвижимостью
Комплексное руководство по лучшим местам для покупки недвижимости на Пхукете
Преимущества и преимущества покупки кондоминиума без права собственности в Таиланде
Вещи, которые все инвесторы в кондоминиумы Пхукета должны знать о законе о кондоминиуме
Владение кондоминиумом без права собственности через оффшорную компанию
Социальный контакт