Что Пхукет Кондо Инвесторы должны знать о Законе о кондоминиуме

Закон о кондоминиуме Таиланда был впервые принят в 1979. Это был первый шаг к разрешению иностранцам владеть каким-либо типом тайской собственности, поскольку иностранцам фактически было запрещено владеть землей в течение 9 лет, предшествовавших принятию Закона.

Одной из основных целей Закона о кондоминиуме было привлечение иностранных инвестиций в Таиланд. На самом деле причина так много людей инвестировать в кондоминиумы в Таиланде все началось с этого первого закона о кондоминиуме.

Большинство людей знают, что иностранцы по-прежнему не могут владеть землей в Таиланде. Но кондоминиумы разные.

Совладелец - это физическое или юридическое лицо, которое владеет чем-либо совместно со всеми другими собственниками. А кондоминиумы в Таиланде устроены так, что они могут «находиться в совместном владении» как иностранцев, так и тайцев.

Это означает, что иностранцы могут владеть частью недвижимости в качестве совладельца, включая долю участия в общей площади и земле, если это подпадает под действие закона.

Все в правильной пропорции

Законы, регулирующие владение кондоминиумами в Таиланде, касаются того, как собственность распределяется между совладельцами.

Например, кондоминиум со 100 единицами равного размера будет означать совместное владение 1/100 на каждую единицу. И право собственности на общую площадь и землю будет равняться доле жилой площади, занимаемой каждой единицей.

Таким образом, в приведенном выше примере каждому подразделению также будет принадлежать 1 / 100 общей площади и земли.

Иностранец может иметь право собственности на кондо, если общая площадь, принадлежащая иностранцам в этом проекте, не превышает установленный законом максимум.

Когда-то иностранцы могли владеть землей в Таиланде на основании договора, но последний такой договор истек в 1970 году. До 1979 года для иностранцев оставалось только арендовать квартиру или дом на 30 лет.

Закон о кондоминиуме изменил все это и проложил путь для иностранной собственности.

Закон о кондоминиуме 1979

Закон о кондоминиуме 1979 был направлен на привлечение иностранных инвестиций, но он также хотел ограничить объем этих инвестиций в каждом отдельном развитии кондо.

Ограничивая количество иностранцев, владеющих данным проектом, каждый проект всегда будет принадлежать большинству тайских граждан.

Закон, принятый в 1979, ограничил долю иностранного владения до 40%, но, поскольку популярность кондоминиумов, приобретаемых иностранцами, увеличилась, предел был вновь повышен в более позднем законе 1999.

Закон о кондоминиуме 1999

В 1999 первоначальный закон был изменен, и допустимый порог иностранного владения изменился с 40% до 49%. Это проложило путь для дальнейшего ускорения на рынке кондоминиумов.

По мере расцвета туристической индустрии в Таиланде число потенциальных покупателей, посещающих страну, увеличилось, и именно тогда продажи кондоминиумов действительно начали расти.

Закон о кондоминиуме 2008

В законе 2008 не было места для маневрирования с использованием предела владения 49%, так как иностранцы вряд ли могли получить большую часть владения землей - даже на дробной основе, разделенной между десятками индивидуальных владельцев.

Вместо этого Закон о кондоминиуме 2008 был сфокусирован на гораздо более насущной проблеме для властей - защите потребителей.

Защита Покупателя

До 2008 в таиландских кондоминиумах не было достаточной защиты для владельцев / инвесторов. До этого было много случаев нечестности и злоупотреблений со стороны разработчиков, включая случаи мошенничества.

Практически все изменения в том году были ограничениями для разработчиков. Идея заключалась в том, чтобы покупатели получили лучшую защиту от вводящей в заблуждение информации, неправильного управления и возможных банкротств проекта.

Вот некоторые из важных поправок:

Маркетинговые материалы должны быть честными

Одно из таких изменений было направлено на рекламные материалы. Разработки, проданные по плану, часто вводили в заблуждение своими маркетинговыми материалами.

Брошюры и впечатления художников сегодня должны быть более достоверными и точными в их представлении конечного готового продукта.

Этот новый закон помог установить параметры, обеспечивающие точность маркетинговых материалов, включая изображения и информацию.

Фактически, маркетинговый материал, выпущенный разработчиком, теперь считается частью договора купли-продажи.

Новый стандартный договор купли-продажи

Был введен стандартный договор купли-продажи или акт купли-продажи, предоставленный Министерством внутренних дел, охватывающий важные пункты для защиты потребителя.

Намерение было создать дополнительную защиту для покупателя. Фактически, если разработчик изменяет что-либо в этом стандартном договоре, что может быть истолковано как наносящее ущерб покупателю, это изменение не будет иметь юридической силы в суде.

Общая плата за непроданные объекты

Новый закон также касается споров между собственниками и застройщиками по поводу платы за общие площади. Проблемы возникли в первую очередь с нераспроданными разработками. Иногда разработчики заставляли владельцев вносить свой вклад в покрытие дефицита средств, когда требовалось техническое обслуживание.

Поправки 2008 подтвердили, что подлежащие уплате сборы были пропорциональны праву собственности, и сделали обязательным для разработчика покрывать все непроданные единицы общей площади, не обременяя существующих владельцев.

Общая площадь остается Общая область

До 2008 некоторые разработчики строили общую площадь после распродажи кондоминиума. Покупатели были введены в заблуждение маркетинговыми материалами и информацией, изображающими объекты общего пользования и сады.

Изменения в законе 2008 гласили, что проект кондоминиума должен обеспечивать цели, которые остаются на месте с самого начала. Другими словами, общие области больше не могут быть использованы разработчиком для будущего развития и получения прибыли.

Исключение из Закона о кондоминиуме

Рост в секторе кондоминиумов для иностранцев значительно вырос за последние годы 15. Даже в последние годы 5 некоторые области стали почти неузнаваемыми по сравнению с тем, как они выглядели раньше.

Проблема этого расширения на рынке заключается в том, что многие проекты привлекают только иностранцев. Есть лишь ограниченное число тайцев, заинтересованных в проживании на курорте, который почти наполовину принадлежит иностранцам.

Поскольку каждый проект кондоминиума требует, чтобы 51% застройки принадлежал тайцам, застройщик часто сохраняет право собственности на непроданные объекты и использует их для получения дохода от аренды. Поскольку застройщик является тайским юридическим лицом / компанией, их право собственности на эти единицы совершенно законно.

Если иностранцы хотели бы купить единицу на курорте, но все единицы безусловного права собственности уже проданы, им разрешается приобретать «тайские единицы» на основе аренды.

Это не нарушает% иностранного владения 49, поскольку разработчик сохраняет право собственности на любые объекты, которые находятся в аренде.

(Важно отметить, однако, что аренда квартир в Таиланде не регулируется Законом о кондоминиумах, но главой «Аренда имущества», изложенной в статьях 537-574 Гражданского и Торгового кодекса.)

К сожалению, иностранцев иногда убеждают приобрести эти единицы через тайскую компанию с ограниченной ответственностью. Есть причины, по которым мы не рекомендуем это делать. Вы можете прочитать нашу статью об этом здесь:

Использование тайской компании с ограниченной ответственностью для приобретения квартиры в аренду

Заключение

Каждая последующая поправка к Закону о кондоминиумах за эти годы сделала покупку квартиры в Таиланде гораздо более привлекательной инвестиционной возможностью.

Однако новые правила не обязательно означают, что они всегда соблюдаются, и покупателям все же рекомендуется получить юридическую помощь при покупке кондоминиумов в Таиланде.

Мы постарались упростить эту статью с целью облегчения чтения, и поэтому мы максимально упустили технические детали.

Для тех читателей, которым нравятся подробности и более техническое чтение, Управление Государственного совета предоставило перевод Закона о кондоминиуме, который подробно охватывает все аспекты Закона.

Вы можете нажать на ссылку ниже для полного неофициального перевода:

http://web.krisdika.go.th/data/outsitedata/outsite21/file/Condominium_Act_BE_2522_(1979).pdf