Всем известно, что документ о праве собственности на землю всегда следует проверять, прежде чем совершать покупку недвижимости в Таиланде. Но это необходимо не только для вилл или домов.

Фактически, с кондоминиумом, любая проблема с названием затронет каждого владельца объекта в разработке, а это, возможно, сотни людей.

Вопросы о праве собственности всегда серьезны, но они не обязательно должны быть критическими. Однако иногда вопросы, возникающие при проверке титула, не только критичны - они губительны.

Если окажется, что проект кондоминиума был построен на государственной земле, любой инвестор в этом проекте столкнется с потерей всего - своего кондоминиума, а также всего капитала, который он вложил в него.

Бум развития на Пхукете, который действительно положил начало 30 много лет назад, привел к значительному улучшению жилищного строительства и инфраструктуры на острове.

К сожалению, везде, где делается много денег, всегда есть те, кто также стремится получить незаконную прибыль.

Это было в то время, когда ряд прав на землю начал переходить в частные руки, хотя сама земля не продавалась. Известная как «Грязная земля», часть этой земли использовалась под жилую застройку.

В результате появились застройщики кондоминиумов, которые сознательно или сознательно построили застройку на земле, которая по закону не принадлежала им. И выдача некоторых из этих титулов (некоторые были выданы более 30 лет назад) стало частью печально известных дел о коррупции в сфере земли.

Почти во всех случаях земля принадлежала (и остается) тайскому правительству, часто в одном из национальных парков Таиланда.

Нет ограничений на грязную землю 

Способность правительства вернуть себе эту «грязную землю» не подпадает под действие какого-либо срока исковой давности, и широко ожидается, что правительство в какой-то момент в не столь отдаленном будущем будет восстанавливать грязные и вторгшиеся земли. (Это не просто личное мнение; напротив, многие юристы убеждены, что это произойдет.)

Когда эта земля вернется в собственность государства, все незаконные постройки будут снесены. Землю снесут бульдозерами, а потом посадят новые деревья. И любой, у кого сложилось ошибочное впечатление, что это дом их мечты, потенциально может потерять все свои вложения.

Существуют и другие угрозы для инвестиций владельца собственности (например, аннулирование разрешения на строительство или отсутствие проекта Одобрение EIA). Но такие дела не обязательно проигрывают. Свежая оценка соответствующего государственного ведомства может по-прежнему привести к тому, что застройщик получит зеленый свет для своего проекта.

Владение кондоминиумом на курорте, построенном на Грязной земле, не дает такого света в конце туннеля. Это определенно наихудшая позиция для инвестора.

Проблемы Пхукета с посягательством на землю 

Проблемы захвата земли широко распространены по всему Таиланду, и Пхукет определенно не был застрахован от этой проблемы в течение последних трех десятилетий.

Фактически, на западном побережье, рядом с береговой линией, есть много горных районов, которые когда-то были национальными лесными угодьями (или технически все еще существуют). Земля никогда не продавалась, и настоящим владельцем является Департамент национальных парков, охраны дикой природы и растений (DNP), подведомственное министерство природных ресурсов и окружающей среды.

Некоторые грязные или захваченные земельные участки также были проданы иностранцам, которые использовали структуры компаний с подставными лицами (номинальными держателями) в качестве акционеров. Это добавляет к практике несколько дополнительных уровней незаконности.

Проекты, построенные на Грязной Земле и на вторжении в Пхукет, не являются обычным явлением, но они, безусловно, существуют. Хорошие разработчики обычно проводят необходимые проверки, чтобы убедиться, что это никогда не является проблемой для их собственных проектов.

Но возможность приобрести качественную землю дешево, возможно, в сочетании с плохой юридической консультацией, может привести к катастрофе для сотен людей, разработчик которых был менее осторожен.

В настоящее время власти Бангкока тщательно изучают эту практику, поэтому сегодня она встречается гораздо реже.

Но, как сообщило Bangkok Post в 2012, более строгие меры были приняты не ранее, чем предполагаемые земли 1,000 Rai были вовлечены в коррупционные дела только в провинциях Пханг Нга и Пхукет.

Убедитесь, что ваш адвокат на Пхукете проводит тщательную юридическую проверку

Покупка земли, которая технически принадлежит правительству или участку в кондоминиуме, построенном на государственной земле, - это то, чего вы действительно хотите попробовать.

Это яркий пример важность получения надежной юридической консультации в Таиланде и почему этот адвокат всегда должен быть вовлечен в проведение необходимой юридической проверки на каждую покупку недвижимости.

Если вы не знакомы с термином «должная осмотрительность» и хотели бы узнать больше о том, что это такое и почему это важно, то вам может пригодиться следующая статья:

Понимание важности должной осмотрительности и того, что такое должная осмотрительность при покупке недвижимости на Пхукете

Выздоровление неизбежно? - Не будь наивным

Некоторые наивные инвесторы или агенты могут полагать, что правительство Таиланда никогда не вернет землю из-за негативной огласки, которую это вызовет. Но опыт показывает, что правительство не отступает, когда видит вопиющее нарушение закона.

Бессмысленно полагать, что инвестиции в грязную землю безопасны, и что принудительное применение этой незаконной деятельности когда-либо будет рассматриваться мягко.

Если вы покупаете украденную недвижимость в любой точке мира, реальный владелец всегда будет иметь право вернуть себе владение. Закон везде одинаков. Украденный товар всегда возвращается законному владельцу.

И вы можете положить свои деньги на то, что правительство Таиланда не будет смотреть на эффективную кражу своей земли иначе.

Выводы

Земля, которая использовалась для некоторых разработок, принадлежит государству.

Без срока давности правительство может вернуть эту землю, когда захочет. И маловероятно, что какая-либо компенсация будет получена, потому что разработка была незаконной с самого начала.

На самом деле нет оправдания сокращению расходов на комплексную проверку.

Какая дополнительная тысяча долларов выплачивается адвокату, если эта тысяча долларов потенциально спасет вас от нескольких сотен тысяч, если вы в итоге сделаете неправильные инвестиции !?

Это выдержка из Тайского руководства по жилой недвижимости на Пхукете 2019/20. Чтобы скачать бесплатную копию, нажмите здесь.

Пожалуйста, посмотрите некоторые другие наши статьи о недвижимости на Пхукете:

Подробное описание рисков, связанных с покупкой недвижимости на Пхукете 

Риски покупки кондоминиума Пхукет вне плана

Почему репутация застройщика важна при покупке недвижимости на Пхукете

Риски размещения резервирования при покупке недвижимости на Пхукете

Подводные камни покупки кондоминиума в аренду

Кондоминиумы объяснил - что такое кондоминиум?

Вещи, которые все инвесторы в кондоминиумы Пхукета должны знать о законе о кондоминиуме

Владение кондоминиумом без права собственности через оффшорную компанию

Владение Свободным владением Hotel-Licensed Condominium в Таиланде

Что такое арендованное имущество в Таиланде?

Владение кондоминиумом без права собственности через оффшорную компанию

Китайские расходы на недвижимость на Пхукете

Причины инвестировать в недвижимость Пхукета для новых и опытных инвесторов

Обзор цен на недвижимость на Пхукете

Право собственности на иностранную собственность, осуществляемое по предписанным инвестициям или через Совет по инвестиционной схеме