Эта статья призвана объяснить различия между структурами безусловного права собственности и аренды, а также дать четкое объяснение того, что означает аренда в Таиланде.

Мы понимаем, что термины «безусловное право собственности» и «аренда» не обязательно являются универсальными понятиями.

Фриголд против Арендной собственности является общим отличием во многих странах. Но дифференциация чаще всего встречается в Великобритании и странах, входящих в Содружество.

Безусловное право собственности - это простая концепция: абсолютная титулованная собственность с полными правами собственности.

«Лизхолд», напротив, представляет собой договор владения, при котором владелец дома или здания не обязательно владеет землей, на которой находится, а скорее арендует ее у «собственника».

Эта практика восходит к феодальной Англии, когда крепостные платили землевладельцам за привилегию жить на своей земле. Если крепостной не заплатил определенное количество хлеба, золота или овец, его и его семью выселяли.

В 21st Century кто-то, вероятно, не собирается выращивать зерновые или животных от имени землевладельца, но, будучи иностранцем в Таиланде, он также не собирается владеть титулом Chanote за землю.

Покупка «Лизхолда» в Таиланде

Вероятно, стоит объяснить, почему мы написали слово «leasehold» в кавычках (кавычках). Хотя концепция аренды - это известное отличие от собственности без права собственности, тем не менее, это не та же юридическая структура в Таиланде, как в остальном мире.

Происхождение арендованного имущества (см. Выше) - это то, как закон все еще применяется в Великобритании и в других странах, но продолжительность аренды в Великобритании варьируется от 99 до 999 лет.

Большинство людей согласятся с тем, что арендованное имущество, которое длится одно тысячелетие, почти достаточно для постоянного владения.

Технически вы сдаете в аренду. Вам ничего не принадлежит 

В Таиланде, однако, любой иностранец, желающий «владеть» земельной собственностью, имеет право аренды на 30 лет. Следовательно, кавычки - это не аренда в традиционном смысле слова и не какая-либо форма истинного владения.

Аренда 30-года, доступная иностранцам, должна рассматриваться как долгосрочная аренда (точнее, аренда 30-года).

Поэтому мы будем использовать термин «аренда» (а не «собственный»), чтобы не было путаницы относительно того, что на самом деле влечет за собой договор.

Аренда на 30 лет, безусловно, приемлема с юридической точки зрения, но любой, кто заключает договор аренды, должен просто принять тот факт, что у него нет формы истинного владения.

Предоплаченные обновления аренды в Таиланде

Некоторые разработчики предлагают «Аренда 30 + 30» (или даже 30 + 30 + 30), что означает, что они обещают заранее, что арендатор может остаться на вилле в течение 60 или 90 лет.

Раздел 540 Гражданского и Коммерческого кодекса разрешает продление аренды по истечении 30 лет, и в букве закона не проводится различий между иностранными и тайскими арендаторами.

Но в разделе 540 также очень четко указаны как максимальный срок аренды, так и продление аренды.

Судьи являются арбитрами духа закона, и суды уже постановили, что продления, «записанные в камне» в договоре аренды, являются попытками фактического владения иностранцем.

Вы можете прочитать нашу статью об этом здесь:

Проблема с кондо и виллой 30 + 30 + 30 Арендные платы в Пхукете

Расширения для иностранцев должны вместо этого быть вариантом - не более чем обещанием - и вариантом, который может применяться только в отношении первоначального арендодателя имущества.

Это может просто рассматриваться как дополнение, но любая попытка сделать договор аренды / обязательный для 60 или 90 лет может считаться нарушением духа закона и почти наверняка будет отменен судами.

Предоплаченные обновления аренды на виллах Пхукета отлиты в камне?

Большинство застройщиков понимают, что предложение стратегий, помогающих иностранцам продлить первоначальный период аренды, отвечает их интересам. Итак, вообще говоря, ведение бизнеса с тайской компанией с ограниченной или публичной компанией с ограниченной ответственностью считается намного безопаснее, чем с частным лицом.

Решение о продлении аренды через 30 лет остается исключительно на усмотрении арендодателя (или собственника). Если правообладателем является компания, которую можно рассматривать как постоянное юридическое лицо, то арендатор может чувствовать себя в большей безопасности в связи с более высокой вероятностью будущих продлений.

Это связано с тем, что, если индивидуальный владелец умрет, а его жена, дети или внуки унаследуют имущество, иностранный арендатор может оказаться бездомным и потерять деньги в конце срока аренды, если наследники не поддаются продлению.

Но это, конечно, не означает, что иностранцы должны автоматически доверять разработчику, а не физическому лицу. Даже если они будут действовать разумно, когда дело доходит до выбора застройщиков, нет никакой гарантии, что они получат срок аренды более 30 лет. Компания может быть продана, что, конечно, является обычным явлением, или может просто сменить директоров (что еще чаще). В этом случае руководство новой компании может принять решение не соблюдать ранее согласованное продление / продление, и арендатору придется выехать.

И пристройка - это не единственное, о чем следует беспокоиться, это основная собственность на саму землю. Это редко, но, безусловно, случается.

В 2016, на острове Самуи, несколько иностранцев были выселены (только спустя годы 20) из построенных ими роскошных вилл.

Застройщики не являлись собственниками земли в собственность и решили не продлевать ее аренду. Кроме того, они согласились, что все, что построено на земле, является собственностью домовладельца.

Это также подчеркивает важность изучения названия Chanote (и найма хорошего адвоката).

Всегда регистрируйте аренду

Важно, чтобы любой договор аренды на срок более 3 лет был зарегистрирован в Земельном департаменте. Защита, предлагаемая зарегистрированной арендой, чрезвычайно важна в случае перехода права собственности на землю.

Если арендодатель умирает, становится неплатежеспособным или продает землю другой стороне, новый владелец должен соблюдать условия первоначальной аренды.

Однако, если договор аренды не был зарегистрирован в Земельном департаменте, новые владельцы даже не обязаны разрешать арендатору продолжать там жить. Арендатор, поскольку он такой, может быть фактически выселен.

Обещания, как и незарегистрированная аренда, в суде не выполняются. Новый владелец не обязан выполнять какие-либо устные или письменные соглашения, заключенные предыдущим владельцем.

Аренда может быть защищена, но любой консенсус, достигнутый с прежним владельцем по поводу возобновления аренды после 30 лет, теперь будет прихотливым для нового владельца.

Это подчеркивает важность регистрации аренды, а также размещения аренды под несколькими именами.

«Арендовать» Кондоминиумы

Здесь очень много Преимущества и преимущества владения кондоминиумом без права собственности в Таиланде.

Но, к сожалению, количество иностранных владельцев на разработку ограничено. Только 49% доступной площади может принадлежать иностранцам. Оставшиеся 51% должны принадлежать тайцам.

Тем не менее, КТС заявляет, что иностранцам разрешается арендовать те же единицы, которые предназначены для граждан Таиланда.

Таким образом, хотя иностранец не может владеть одним из «% 51», выделенным для тайцев, он может арендовать устройство на период 30 лет с возможным продлением после этого периода.

В большинстве случаев людям не рекомендуется заключать договор аренды на квартиру в кондоминиуме. Вы можете прочитать больше об этом здесь:

Подводные камни покупки кондоминиума в аренду

Некоторые кондоминиумы поощряют иностранцев создавать тайские компании для покупки одного из этих объектов аренды, поскольку, поскольку покупателем является тайская компания, она считается частью% 51.

Но управление тайской компанией может оказаться финансово невыгодным для владельцев недорогих кондоминиумов. Но что наиболее важно, это также может быть спорным с юридической точки зрения.

Вы можете прочитать больше об этом здесь:

Использование тайской компании с ограниченной ответственностью для приобретения квартиры в аренду

Апартаменты «Арендовать»

В отличие от кондоминиума без права собственности, где право собственности на квартиру является бессрочным, квартира доступна только на условиях «аренды» и позволяет арендатору проживать там только 30 лет

Время от времени привлекательной может быть привлекательная застройка по разумной цене, но она ограничивает срок «владения» арендатором.

Кроме того, договор аренды, как правило, расторгается после смерти арендатора, и не обязательно существует положение о наследовании.

Поскольку квартиры часто попадают в тот же ценовой диапазон, что и кондоминиумы без права собственности, ограничения на владение должны побудить любого покупателя тщательно обдумать, прежде чем рассматривать его.

Заключение

Тайский «арендованный договор» не является арендованным имуществом, о котором мы знаем, например, в Соединенном Королевстве, где арендованное имущество рассматривается как форма собственности.

Любой, кто заключает договор аренды недвижимости в Таиланде, должен понимать, что он фактически арендует недвижимость (или землю) на период 30-года.

Если вы сдаете в аренду, у вас ничего нет.

Хотя некоторые разработчики предлагают аренду 30 + 30 + 30, это фактически обещания, которые не могут быть принудительно исполнены в судебном порядке.

Покупатели, которым предлагаются квартиры (которые доступны только в аренду) или кондоминиумы в аренду, должны тщательно продумать, почему они выберут один из них, а не собственность.

Прочитайте больше наших статей о рынке недвижимости Пхукета:

Важность обоснованной юридической консультации

Что именно является арендованным имуществом?

Кондоминиумы объяснил - что такое кондоминиум?

Вещи, которые все инвесторы в кондоминиумы Пхукета должны знать о законе о кондоминиуме

Владение кондоминиумом без права собственности через оффшорную компанию

Владение Свободным владением Hotel-Licensed Condominium в Таиланде

Таиланд один? Сколько стран в мире запрещают иностранцам владеть землей?

Причины инвестировать в недвижимость Пхукета для новых и опытных инвесторов