Phuket Condos - Что такое юрист-кондоминиум (или CJP)?

Покупка кондоминиума в Таиланде является одной из самых популярных форм собственности для иностранцев. Вероятно, это связано с тем, что иностранцы могут на законных основаниях владеть кондоминиумом без права собственности от своего имени.

Преимущества и преимущества владения кондоминиумом без права собственности в Таиланде

У курортов кондоминиума также есть много других общих удобств и услуг, которые добавляют к их привлекательности, таких как бассейны и спортивные залы.

Владельцы кондоминиумов также делят сады и общественные зоны, на самом деле, они имеют долю долевого владения во всех общих помещениях и объектах кондо.

Так что, если каждый владеет им, кто отвечает за все эти общие пространства?

Орган, которому поручено ежедневное техническое обслуживание и обслуживание всех мест общего пользования и удобств, известен как юрист-кондоминиум, или сокращенно CJP.

Эта статья объясняет функцию CJP и помогает владельцам понять ее важность для их квартиры.

«Юрист» может вызывать образы старика в черных одеждах и напудренном парике, но на самом деле это далеко не так.

Вероятно, это хорошая идея начать с самого начала и уточнить, что именно подразумевается под юристом.

Его самое простое определение таково: либо одно лицо, либо группа людей (например, компания), признанные законом как имеющие определенные юридические права и / или обязанности.

В Таиланде группа лиц, которым поручено управление кондоминиумом от имени всех владельцев курорта, в совокупности именуется юристом кондоминиума.

Сюда обычно входят управляющая компания и комитет владельцев (иногда называемый комитетом по управлению или корпоративным комитетом).

Юридическое лицо в кондоминиуме также может включать владельцев, поскольку все владельцы имеют право голоса, а некоторые даже избираются для участия в работе комитета.

По сути, юрист представляет собой всех, кто участвует в процессе принятия решений, если они того желают.

Очевидно, что многие владельцы воздерживаются от участия в управлении кондоминиумом, которым они совместно владеют, и большинство никогда не удосуживается посещать какие-либо собрания.

Но кто делает фактическое управление?

CJP может выступать в качестве управляющего кондоминиумом или, в качестве альтернативы, он может назначать кого-либо на должность управляющего.

Если CJP назначает компанию (также называемую юридическим лицом), то эта компания должна назначить человека, который будет работать в качестве юридического менеджера (CJM).

CJM нанимается или назначается для выполнения всех управленческих обязанностей, как административных, так и связанных с техническим обслуживанием. CJM также подписывает все соответствующие документы по кондоминиуму.

Если в квартире нет отдельного Бизнес-менеджера, это может даже включать подписание чеков или банковские переводы (обычно размер которых ограничен комитетом).

Существуют определенные условия и квалификации для назначенного менеджера для выполнения этих обязанностей.

Что это значит под правами и обязанностями?

В случае кондоминиума эти «права» будут действовать от имени всех владельцев для выполнения «обязанностей».

В обязанности будет входить общее управление курортом, поддержание чистоты, сбор платы за пользование общей площадью с владельцев, найм и оплата труда работников, оплата всех счетов за коммунальные услуги, вывоз мусора, а также обеспечение того, чтобы все помещения и сады, бассейны и т. Д. Все оставались в первозданном состоянии.

Плата за общую площадь или плата за обслуживание

Содержание курорта кондоминиума финансируется за счет сбора платы, как правило, ежемесячно или ежеквартально, с каждого владельца. В зависимости от кондо, это может называться Плата за общую площадь, Плата за обслуживание или Плата за обслуживание общей зоны (сокращенно CAM Fee).

Плата представляет собой фиксированную сумму за квадратный метр, подлежащую уплате за вашу единицу площади. Размер платы за CAM может быть изменен, если большинство владельцев проголосует за, что обычно делается на годовом общем собрании (AGM).

Вы можете узнать больше о платных зонах общего пользования и общей стоимости здесь:

Что такое общая площадь и плата за общую площадь?

CJP также будет нести ответственность за присмотр и использование амортизационного фонда, если он когда-либо потребуется для крупных работ на курорте или в случае чрезвычайной ситуации.

Опять же, хотя в соответствии с Законом о кондоминиумах нет соответствующего законодательства, обычно требуется большинство голосов, чтобы использовать амортизационный фонд и / или пополнить фонды в будущем.

Что такое фонд погашения кондоминиумов?

CJP и Закон о кондоминиуме

Законы, относящиеся к CJP, были изложены в Законе о кондоминиуме 1979, но также подвергались изменениям на протяжении многих лет.

Закон о кондоминиуме - это, по сути, проект, которому разработчики, CJP и менеджеры придерживаются в организации и управлении курортным кондоминиумом.

После завершения разработки наступает переходный этап, во время которого весь контроль, управление и управление курортом передаются от разработчика CJP, менеджеру, комитету и всем владельцам квартир.

Это когда курортный кондоминиум регистрируется властями, а регистрация юриста-кондоминиума публикуется в правительственной газете.

Все это происходит примерно в то же время, когда единицы безусловного права собственности регистрируются в Земельном управлении на имя каждого владельца.

Вещи, которые все инвесторы в кондоминиумы Пхукета должны знать о законе о кондоминиуме

Как упомянуто выше, обычно существует комитет, который принимает решения о том, как будет осуществляться управление кондоминиумом, и где должны быть потрачены деньги. Комитет может состоять из отдельных владельцев, менеджера и CJP.

У каждого кондоминиума есть комитет?

Не в каждом кондоминиуме есть комитет, потому что некоторые курорты могут просто не иметь владельцев со временем, склонностью или мотивацией к участию.

Владельцы других курортов могут быть довольны проделанной работой и готовы доверять CJP и менеджеру, чтобы они продолжали в том же духе.

Но владельцы в каждом здании кондоминиума, по закону, имеют право на некоторую форму самоуправления через комитет. Это когда владельцы могут голосовать, чтобы выбрать других жителей или владельцев, чтобы сидеть в комитете.

Затем эти избранные члены комитета имеют право голоса в управлении курортом, в том числе в отношении того, куда тратятся деньги и где можно сделать улучшения. Они также могут участвовать в установлении правил и в некоторых случаях обеспечивать соблюдение этих правил.

Вообще говоря, комитет состоит из 3 или более владельцев, но может иметь до 9 избранных членов. Срок полномочий члена комитета составляет два года, и они могут быть переизбраны только на два последовательных срока 2-года, после чего они должны уйти в отставку.

Мы знаем, что члены сохраняют свою позицию, потому что не было других владельцев, которые могли бы баллотироваться на выборах. В этом случае допускаются дополнительные члены комитета.

Члены комитетов должны присутствовать на каждом заседании комитета, в том числе на годовом общем собрании, и большая часть того, что они делают, является мониторингом. Они следят за соблюдением Правил и Положений Кондоминиума, а также предлагают и обсуждают любые изменения.

При этом они также обеспечивают эффективное управление курортом. Если это когда-либо будет сочтено необходимым, они могут быть вовлечены в процесс удаления CJP или CJM и назначения нового.

Члены комитета также собираются, чтобы утвердить ежегодный аудит кондоминиума, чтобы убедиться, что финансы курорта в порядке.

Закон о кондоминиуме определяет, кто имеет право быть членом комитета. По большей части, любой владелец имеет право, будь то местный житель или иностранец, если он имеет хорошую репутацию и считается подходящим и подходящим человеком.

Голосование за иностранцев

В некоторых случаях владельцам будет предложено проголосовать по определенным вопросам, или их могут попросить проголосовать за членов комитета.

Поскольку многие новые кондоминиумы сегодня приобретаются для инвестиций, а не для жилых помещений, большинство владельцев не будут голосовать. Некоторые заочные владельцы могут голосовать по доверенности, но многие могут просто не потрудиться голосовать вообще.

Китайские покупатели, например, вряд ли будут беспокоиться о переводах, если курорт не посчитает, что китайские владельцы требуют перевода Уведомления о AGM на мандарин и отправки деталей владельцам в Китае.

Каковы правила и положения кондоминиума?

Каждый кондоминиум в Таиланде будет иметь свой собственный набор правил и положений, которые могут быть очень широкими и охватывать множество тем.

Пока они не противоречат законам Таиланда о кондоминиумах, нет никаких ограничений в отношении того, что могут включать эти правила.

Один из распространенных примеров - владение домашними животными - не в каждой квартире это разрешено. Правила также могут касаться таких вопросов, как развешивание посуды на балконах, выделение парковочных мест или то, как будут поступать шумные арендаторы.

Конечно, они также охватывают более существенные вопросы, такие как коммерческое использование единиц для аренды или процедуры изменения платы за общую площадь и амортизационного фонда.

Правила и положения, как правило, утверждаются / изменяются или утверждаются голосованием комитета на годовом общем собрании.

Если рассматриваемый вопрос является срочным и не может ждать месяцами для рассмотрения, может быть созвано специальное собрание или внеочередное общее собрание.

Собрание также может быть созвано, если вопрос выходит за рамки тем, обычно обсуждаемых на Собрании.

Например, блок владельцев может захотеть предложить голосовать за принятие краткосрочной аренды и, возможно, даже подать заявку на лицензию отеля (чтобы помочь владельцам максимизировать свой доход от аренды).

Контроль доли или доли собственности в кондоминиуме

Одной из функций CJP является обеспечение того, чтобы соотношение иностранцев и граждан Таиланда оставалось ниже пределов, установленных Законом о кондоминиуме.

Закон гласит, что иностранцы могут владеть только 49% площади, доступной в любом кондоминиуме, и CJP должен обеспечить соблюдение этого соотношения - путем покупки и продажи квартир в кондоминиуме.

Любое нарушение этого соотношения может привести к неисполнению обязанностей со стороны CJP, но это также может сделать недействительной последнюю продажу иностранцу, что приведет к нарушению предела 49%.

В результате такого надзора могут возникнуть юридические обязательства как для CJP, так и для иностранного владельца.

Назначение CJP - Требует ли CJP особой квалификации?

Закон о кондоминиумах содержит некоторые положения, определяющие «подходящего и подходящего человека», который может выступать в качестве юридического менеджера. На самом деле это не лучший материал для чтения, поэтому мы резюмируем основные необходимые требования.

Юрист должен быть 25 лет и никогда не быть банкротом, уволен с работы в правительстве, заключен в тюрьму или уволен с работы в качестве менеджера из-за невыполнения своих обязанностей. У них также не должно быть неуплаченных долгов или налогов на имущество.

Короче говоря, они должны быть авторитетными, а не теми, кто рискует воспользоваться теми деньгами, к которым они будут иметь доступ в роли CJP.

Обязанности, определенные Законом о кондоминиуме

Закон о кондоминиуме подробно описывает роли и обязанности юридического лица в кондоминиуме.

Его основные цели - управлять и поддерживать общую территорию в меру своих возможностей. ПСБ также должен принять все необходимые меры для обеспечения этого в рамках закона.

Закон также указывает на поддержание мира и порядка, управление финансами, получение просроченных платежей и причитающихся налогов с владельцев в любое время и там, где это необходимо, и даже уполномочивает CJP предъявлять иски владельцам за неуплату таких долгов.

Мы постарались упростить эту статью с целью облегчения чтения, и поэтому мы максимально упустили технические детали.

Для тех читателей, которым нравятся подробности и более техническое чтение, Управление Государственного совета предоставило перевод Закона о кондоминиуме, который охватывает все аспекты деятельности юристов, занимающихся кондоминиумом.

Вы можете щелкнуть ссылку ниже и обратиться к Главе V, Страница 20 и далее.

http://web.krisdika.go.th/data//document/ext809/809785_0001.pdf