Покупка кондоминиума на Пхукете - Подводные камни покупки арендованного жилья

Любой, кто желает приобрести кондоминиум на Пхукете, столкнется с выбором объекта безусловного права собственности или аренды?

Так что лучше? Ответ на этот вопрос зависит от индивидуальной ситуации покупателя. К сожалению, покупателей часто убеждают в том, что между leasehold и freehold практически нет разницы.

Эта статья пытается прояснить различия и объяснить подводные камни при покупке квартиры в аренду.

Большинство людей полностью осведомлены о правилах владения землей в Таиланде. Иностранцы не имеют права владеть землей. Однако им разрешено владеть Фридхолд кондоминиум единиц. 

Поскольку иностранцы составляют только 49% от общей площади курорта, вы можете иметь право собственности на Chanote для этой единицы. Право собственности зарегистрировано в местном Земельном департаменте, что подтверждает вашу собственность.

Как и в случае любого кондоминиума, ваше полное право собственности дает вам частичное право собственности на весь комплекс, включая все общие зоны, такие как сады, автостоянки, коридоры, бары, рестораны, спортивные залы, бассейны и т. Д.

Право собственности также дает вам право голоса, пропорциональное размеру вашей квартиры.

Может ли иностранец владеть подразделением, составляющим «другой% 51»?

Хотя 49% может принадлежать иностранцам, другой 51% любого кондоминиума может принадлежать только тайцам.

Многие богатые тайцы покупают квартиры для инвестиционных целей. Тем не менее, они обычно покупают только в лучших местах и ​​/ или от разработчиков, которые хорошо известны и уважаемы по всему Таиланду.

По большей части, разработчики, особенно иностранные, пытаются продать свою тайскую квоту 51%. Фактически, у большинства разработок очень мало тайских владельцев, а у некоторых вообще нет.

Несколько лет назад возникла тенденция, согласно которой разработчики, особенно иностранные, оставляли за собой долю 51% единиц, принадлежащих тайцам, для себя в целях сдачи в аренду.

Они смогли это сделать, потому что, хотя директора или материнская компания могут быть из-за границы, их девелоперская фирма в Таиланде должна быть тайской организацией. Таким образом, эти квартиры на 51% принадлежали тайцам.

Из-за быстро развивающейся туристической индустрии это стало чрезвычайно выгодным для большинства разработчиков.

Но Гражданский и Торговый кодекс Таиланда предлагает разработчикам еще один потенциальный способ получить прибыль от 51%. А именно, иностранцам разрешается заключать договор аренды этих квартир.

Поэтому, хотя иностранец не может владеть одним из этих «тайских подразделений», он может подписать договор аренды на 30-год с возможным продлением по истечении этого периода.

Право собственности на эти объекты остается за застройщиком, который (как упоминалось выше) является тайским юридическим лицом. Таким образом, нет никаких нарушений ограничения в 49%, установленного для иностранной собственности.

Очевидно, что разработчики стремятся сдать 51% в аренду иностранцам, если они могут, особенно если им трудно привлечь тайских покупателей.

С ростом сектора кондоминиумов в Таиланде эта тенденция, по-видимому, не замедляется.

Это означает, что мы, несомненно, увидим, как тысячи таких арендованных единиц будут переданы иностранцам в предстоящие годы.

Являются ли ЛизехолDS дешевле, чем Freeholds? 

Есть аргумент, который нужно сделать, действительно ли арендованное имущество дешевле, чем бесплатное.

Ранние пташки, покупающие внеплановые, более чем вероятно, извлекут выгоду из скидок перед строительством. Любой взыскательный покупатель на этом этапе всегда будет выбирать безусловное право собственности.

Начнем с того, что единицы безусловного права собственности действительно доступны на этой ранней стадии процесса. А поскольку скидки вне плана означают, что хорошая цена уже доступна, люди не против платить за дополнительные сборы, связанные с регистрацией без права собственности.

Разумеется, существует разница в сборах и налогах, необходимых для регистрации права собственности и аренды, что является частью того, что делает единицы аренды дешевле, чем право собственности.

Налоги для регистрации права собственности составляют 6.3% (обычно делятся между покупателем и застройщиком). Однако стоимость регистрации права аренды составляет всего 1.1%, и обычно она полностью покрывается покупателем / арендатором.

Но если застройщик не предлагает огромную скидку на арендуемые объекты, эти более низкие налоги не компенсируют все другие проблемы, с которыми арендатор может столкнуться в последующие годы.

Когда вы покупаете аренду, технически вы ничего не имеете

Договор аренды не является реальной собственностью. Это больше похоже на долгосрочное соглашение об аренде. Законы Таиланда гласят, что эта долгосрочная аренда не может превышать 30 лет.

Вы не сможете получить титул на право собственности для своего подразделения, потому что вы фактически только арендуете.

Один из вариантов, который многие покупатели выбирают для преодоления этой проблемы, заключается в создании тайской компании, которая владеет этим подразделением в качестве тайского права собственности на неограниченный срок. Вы можете прочитать больше об этом здесь: 

Использование тайской компании с ограниченной ответственностью для приобретения квартиры в аренду

Можно ли рассчитывать на продление после 30 лет? 

Первоначальная аренда на 30-год после регистрации защищена, и собственность остается вашим домом до истечения срока аренды. Однако дальнейшие обновления представляют собой не что иное, как обещания, данные индивидуальным владельцем или разработчиком, и могут иметь или не иметь обязательную силу.

Судьи в Таиланде уже постановили, что любое соглашение о том, что 30-летний договор аренды будет продлеваться, является попыткой владения. Гарантированное продление контракта не имеет исковой силы в соответствии с законодательством Таиланда и должно быть оформлено в виде дополнения. Если указанные в договоре, они могут быть признаны незаконными и это может аннулировать весь договор аренды.

Таким образом, вы можете (а можете и не получить) продление через 30 лет - это далеко не гарантировано. Конечно, многие разработчики твердо намерены сдержать это обещание, но это снова возвращается к вопросу об обеспечении соблюдения и о том, могут ли они вообще появиться через 30 лет.

Что произойдет, если арендодатель / домовладелец умрет и право собственности перейдет к члену семьи? Или что, если они решат продать недвижимость? Или в случае с девелоперской компанией, что, если компания будет продана или компания объявит о банкротстве?

В любом из вышеперечисленных случаев новый владелец по закону не обязан выполнять обещания первоначального владельца и поэтому не может быть привлечен к какой-либо оговорке о продлении.

Лизинг от компаний, как правило, обеспечивает более высокую степень безопасности, чем лизинг от частных лиц, но это, безусловно, не является надежной проверкой.

Относительная «безопасность» проистекает из того факта, что в случае смерти отдельного собственника лицо, унаследовавшее имущество, может решить (как новый домовладелец / арендодатель), продлевать ли договор аренды.

Компании, с другой стороны, не умирают. Пока одно и то же юридическое лицо остается арендодателем, перспектива продления аренды намного безопаснее. И во многих случаях на Пхукете надежные и уважаемые разработчики и менеджеры, занимающиеся разработкой элитных кондо, возобновили аренду для новых покупателей после 15 или даже 20 лет.

Так почему люди покупают квартиры в аренду?

Единственные выводы, которые следует сделать от лица, принимающего решение о покупке договора аренды, - это:

1: Им честно все равно. Они заключили абсолютную сделку с огромной скидкой и поставили перед собой цель прожить в хорошей квартире следующие 30 лет. Обычно это делает покупку на правах аренды вполне оправданной. 

2: Они не заинтересованы в продажах в будущем, и если им удастся получить продление после 30 лет, это бонус. Они уже в своем позднем 60 и чувствуют, что вряд ли переживут первоначальную аренду в любом случае.

3: они 100% уверены, что разработчик все еще будет в 60-годах, и выполнят обещание продлить аренду еще на 30-годы (а затем еще на 30-годы), когда наступит время.

4: Они полностью уверены, что разработчик также сбросит срок аренды до нуля для нового 30 + 30 + 30, если они захотят продать новому покупателю в любое время в будущем.

5: Они были полностью и неоспоримо в заблуждение, или дал плохой совет их агентом, разработчик или неопытного консультанта.

6: У них есть тайская жена, поэтому они могут приобрести квартиру в тайском владении на имя своей жены.

7: Они никогда не обращались за юридической консультацией к опытному и этичному юристу, поэтому им никогда не разъяснялись подводные камни покупки арендованного имущества.  

Также возможно, что люди заключают договоры аренды на конкретное развитие, потому что они чувствуют, что у них нет другого выбора. По всей вероятности, эти лица опоздали на вечеринку, после того как все безусловные права собственности были распроданы.

И почему вы «выбираете» арендованное имущество вместо квартирного дома?

Здесь очень много преимущества и преимущества владения кондоминиумом без права собственности в Тайланде. Мы не можем подчеркнуть этот момент достаточно.

Покупатели должны задать себе этот чрезвычайно актуальный вопрос: почему вы могли бы предпочесть арендуемую единицу более свободной собственности? Это не имеет никакого смысла.

Даже если на курорте, на который вы смотрите, больше нет свободных владений, на острове есть десятки других объектов на выбор.

Приблизительно 49 из каждого подразделения 100 в каждом кондоминиуме на Пхукете является безусловным владельцем, практически невозможно, чтобы вы не нашли объект, который идеально подходит для вас.

С какой стати вы бы предпочли что-то, чем вы не владеете, когда вы можете легко перейти на право собственности?

Арендные квартиры не защищены в соответствии с Законом о кондоминиуме

Если вы берете в аренду 30-год на единицу, которая является частью% 51, выделенного на строительство кондоминиума для граждан Таиланда, ваши права как арендодателя не подпадают под действие Закон о кондоминиуме.

Поскольку аренда классифицируется как «аренда недвижимого имущества», она регулируется Гражданским и Коммерческим кодексом.

Как уже упоминалось выше, если вы сдаете в аренду, вы не являетесь владельцем.

Вы не владеете, вы не говорите

Поскольку «покупка в аренду» технически является просто заключением договора аренды 30-года, вы не получаете право собственности.

Закон о кондоминиумах в Таиланде распределяет курорт пропорционально между владельцами, причем права голоса каждого владельца продиктованы тем, сколько им принадлежит. Если есть единицы 100 одинакового размера, и кто-то владеет единицами 5, они получат 5% голосов.

Когда вы арендуете квартиру, эти права голоса сохраняются за владельцем, будь то разработчик или частное лицо.

Это означает, что, хотя вы можете планировать жить там в течение 30 лет, вы никогда не будете иметь никакого права голоса в том, как обстоят дела на вашем курорте.

Итак, кто оплачивает расходы на общую собственность, то есть плату за обслуживание и погашение фонда?

Итак, если вы не владеете своей квартирой и не имеете права голоса в том, как она управляется, это, конечно, означает, что вам не нужно платить те же сборы, что и владельцы кондоминиума в собственность?

К сожалению, вы делаете.

После оплаты в кондоминиум амортизационный фонд на момент покупки каждый владелец квартиры также несет ответственность за уплату определенных текущих сборов своему органу управления или кондоминиум юридический человек, К ним относятся не только коммунальные платежи, но иногда владельцы также просят внести дополнительные деньги для крупных обновлений общего пользования и ремонтных работ.

Такие взносы могут быть чрезвычайными расходами и принимать форму «пополнения» в амортизационном фонде. Кто-то должен оплатить эти расходы, и невероятно, что эти затраты на пополнение ложатся не на владельца безусловного права собственности, а на арендатора-резидента.

Хуже того, давайте предположим, что комитет владельца проголосует за то, чтобы начать огромную реконструкцию ваших квартир в будущем. Все владельцы и арендаторы должны будут вносить деньги в соответствии с их долевым владением (или арендой) общей площади.

Но не имеет значения, находитесь ли вы в году 2 или в году 29 аренды 30-года, поскольку, как арендатор, ответственность за оплату доли владельца ложится на ваши плечи.

Это также не вид «аванса», который вы можете потребовать от собственника в конце срока аренды - эти расходы не возвращаются.

Фактически, неспособность сделать этот платеж юридическому лицу кондоминиума может привести к расторжению договора аренды. И вы можете даже столкнуться с выплатой этого дополнительного взноса всего за один или два года до того, как вам скажут, что ваша аренда не будет продлена на второй срок.

Арендаторы также получают право удерживать (налоговый) законопроект

Быть арендатором в Таиланде иногда похоже на то, чтобы оказаться в ресторане, когда все ваши друзья занимаются бегом - счет остается только у вас.

Есть очень много расходов, которые ложатся на арендаторов, это иногда кажется несправедливым (за исключением владельцев, конечно).

Любой владелец, который проживает в своей частной собственности или оставляет ее пустой в течение большей части года, освобождается от налога на аренду в Таиланде в размере 12.5%. Но если они сдают свою собственность в аренду, они облагаются этим налогом, который начисляется на годовой доход от аренды или на оценочный доход от аренды, в зависимости от того, что выше.

Однако, если они сдают в аренду свой кондоминиум, арендатор (арендатор) должен платить арендный налог в размере 12.5% в дополнение к стоимости их аренды. Поскольку договор аренды заменяется долгосрочным договором аренды, налог рассчитывается исходя из наибольшей из суммы фактического годового договора аренды или суммы, в которую власти Таиланда оценивают стоимость аренды.

Если вы заключите 30-летнюю аренду кондоминиума на 10 миллионов бат, ежегодные расходы по аренде составят 333,333 42,000 бат. Если это также оценочная стоимость аренды, это будет означать, что налоговый счет будет составлять примерно XNUMX XNUMX тайских батов каждый год - сверх стоимости аренды.

Ответственность за этот налог, выпадающая на долю арендатора, всегда прописана в договоре аренды - избежать этого невозможно.

Как твои приятели выставляют тебе счет, это вряд ли кажется справедливым. Но в отличие от чека на ужин, вы не получите свои деньги обратно на следующий день.

Проблемы с продажей квартиры в аренду.

Вам нужно только спросить кого-то, кто пытается продать свою арендуемую квартиру в кондоминиуме, хотят ли они, чтобы они приобрели право собственности.

Продажа объекта аренды намного сложнее, чем продажа кондоминиума без права собственности. В зависимости от конкретных обстоятельств это может быть даже невозможно.

Проблемы с наследованием арендованного кондоминиума

Другая проблема с покупкой объекта аренды заключается в том, что законы о наследовании, безусловно, менее благоприятны, чем законы, в которых есть право собственности.

К сожалению, аренда не является автоматически наследуемым правом. Это означает, что договор аренды, как правило, прекращается после смерти арендатора, и без положения о правопреемстве оставшийся срок аренды не может быть передан вашим наследникам.

Это еще одна причина, по которой freehold имеет смысл по сравнению с арендованным, поскольку многие разработчики не включают такой пункт в контракт.

Обзор

Потенциальные покупатели должны знать, что при заключении договора аренды им ничего не принадлежит. Они арендуют квартиру только на 30-годы.

Перспектива трех последовательных сроков 30-года (т. Е. 30 + 30 + 30) делает звучание права аренды более привлекательным, но эти два продления являются лишь обещаниями, которые никогда не могут быть принудительно исполнены в судебном порядке.

Некоторые арендованные участки могут быть приобретены по фантастическим выгодным ценам, но покупатели, которым предлагается арендованный кондоминиум, должны тщательно рассмотреть свои варианты.

В отличие от покупателей без права собственности, арендаторы не имеют права голоса в том, как ведется строительство кондоминиума, поскольку владелец сохраняет за собой право голоса.

Арендная плата также сложнее унаследовать. Покупатели арендованного имущества должны убедиться, что в договоре аренды существует пункт о правопреемстве.

Кроме того, арендованные единицы продать намного сложнее. Реальность такова, что ваша квартира сдается в аренду, поэтому вам действительно нечего продать. В соответствии с законодательством Таиланда право аренды - это не актив, а только договор аренды.

Если аренда не может быть продлена для нового покупателя, стоимость аренды будет уменьшаться по мере сокращения срока аренды.

Вы можете прочитать некоторые наши статьи о кондоминиуме на Пхукете здесь:

Кондоминиумы объяснил - что такое кондоминиум?

Владение кондоминиумом без права собственности через оффшорную компанию

Владение Свободным владением Hotel-Licensed Condominium в Таиланде

Использование тайской компании с ограниченной ответственностью для приобретения квартиры в аренду

Что такое фонд погашения кондоминиумов?

Что такое общая площадь и плата за общую площадь?

Важность обоснованной юридической консультации при покупке недвижимости на Пхукете

Различные типы недвижимости на Пхукете

Проведение необходимой юридической экспертизы при покупке недвижимости на Пхукете

Таиланд один? Сколько стран в мире запрещают иностранцам владеть землей?