Die meisten globalen Immobilienmärkte wurden traditionell von der Fähigkeit angetrieben, einen langfristigen Kapitalgewinn zu erzielen. In Phuket bleibt dies eine legitime Perspektive, jedoch ist der Markt hier jetzt überwiegend von Investoren geleitet. Und diese Anleger bestehen auf überlegenen Jahresrenditen ihrer Anlage.

Sowohl die Villa- als auch die Condominium-Entwicklung in Phuket werben für den einkommensorientierten Investor. Eigentumswohnungen sind jedoch für mehr Menschen leichter erschwinglich, was die Nachfrage nach diesem Sektor erhöht und sicherstellt, dass der Großteil der Immobilienverkäufe in Phuket Eigentumswohnungen sind.

Dieser Artikel konzentriert sich hauptsächlich auf den Kondominiumssektor.

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Kauf einer Eigentumswohnung als Finanzinvestition in Phuket

Wenn Sie eine Immobilie für Investitionen kaufen, liegt der Fokus auf den Mieterträgen, die diese Immobilie erzielt.

Die Entwicklungen mit der höchsten Nachfrage dürften diejenigen sein, die garantierte Mietrenditen bieten. Während die jährlichen Renditen variieren können, liegt der Durchschnitt bei 6-7% pro Jahr. Diese garantierten Einkommenszahlungen können je nach Entwickler für einen Zeitraum von 2 Jahren bis zu 10 Jahren gezahlt werden.

Wenn Sie sich für das „Mietprogramm“ der Entwicklung angemeldet haben, erhalten Sie in der Regel eine persönliche Nutzung Ihrer Immobilie für einen Zeitraum von 2 Wochen bis 2 Monaten (abhängig von der Wohnung). Es ist möglich, dass der persönliche Gebrauch, den Sie zulassen, auch davon abhängt, ob Sie Phuket in der Nebensaison oder in der Hochsaison besuchen.

Da Sie die Vermietung Ihrer Einheit an eine professionelle Verwaltungsgesellschaft übergeben, liegt es nahe, dass diese eine „Markenidentität“ für die gesamte Eigentumswohnung etablieren möchte. Schließlich werden sie weltweit Werbung schalten, und es ist wichtig, dass sie einen Standard anbieten können, der mit dem übereinstimmt, was die Menschen online sehen können.

Beim Kauf außerhalb des Plans wird Ihnen daher normalerweise eine Standardauswahl an Oberflächen und Vorrichtungen angeboten. Auch wenn das Dekor nicht Ihrem persönlichen Geschmack entspricht, werden Sie zum Zwecke der Anmietung Ihrer Immobilie wahrscheinlich gebeten, das Innenarchitekturkonzept der Entwicklung sowie das Standardmöbelpaket beizubehalten.

Denken Sie so darüber nach. Wenn Sie nicht vorhaben, bis zu 10 Jahre (oder länger) in Ihrer Wohnung zu leben, würden Sie sie wahrscheinlich vor dem Einzug sowieso renovieren.

Phuket Condo vs. Phuket Condotel Investment 

Eine sehr beliebte Art von Mietobjekten ist heute das „Condotel“. Eigentumswohnungen sind fast ausschließlich als Finanzinvestition gehaltene Immobilien und sollten nicht als zukünftige Altersheime betrachtet werden. Sie werden feststellen, dass Sie über die beim Kauf des Plans angegebenen Optionen hinaus keine Flexibilität bei der Innenausstattung haben.

Condotels haben ihren Namen, weil sie sowohl Eigentumswohnungen als auch Hotellizenzen besitzen, was sie ideal für kurzfristige Anmietungen macht.

Sie verfügen wie andere Eigentumswohnungen über ein professionelles Management, aber die zusätzliche Hotellizenz ermöglicht die kurzfristige Vermietung der Immobilien (dh für kürzere Zeiträume als 30-Tage).

Sie können hier mehr über den Besitz einer Hotelkonditionierung lesen:

Besitz eines Hotel-lizenzierten Kondominiums in Thailand

Sie sind möglicherweise bereits mit der Kontroverse um Reservierungswebsites wie z booking.com oder Airbnb. Eine Reihe von Ländern (oder im Fall von New York einzelne Städte) wurden von ihren Hotelsektoren unter Druck gesetzt, um den Anstieg privater Zimmerbuchungen einzudämmen.

Thailand ist eines dieser Länder. Wer beabsichtigt, seine Immobilie für einen kürzeren Zeitraum als 30 an aufeinanderfolgenden Tagen zu vermieten, benötigt eine Hotellizenz.

Dies ist eine Hauptattraktion von Eigentumswohnungen als als Finanzinvestition gehaltene Immobilien. Aber bedeutet dies, dass traditionelle Eigentumswohnungen nicht attraktiv sind? Nicht unbedingt. Viel hängt von der „juristischen Person“ der Wohnung ab (ein ausgefallener Name für die Verwaltungsgesellschaft).

Viele juristische Personen erlauben Eigentümern eine kurzfristige Anmietung von Mietern, auch wenn eine Hotellizenz technisch erforderlich ist.

Hier erfahren Sie mehr über das, was eine juristische Person für Eigentumswohnungen ist:

Kauf einer Eigentumswohnung in Phuket - Was ist eine juristische Person (oder CJP)?

Eine 2008 verabschiedete Ministerialverordnung bietet einzelnen Eigentümern jedoch die Möglichkeit, sich an das Gesetz zu halten. Es sieht eine Ausnahme für jede Immobilie mit nicht mehr als vier Schlafzimmern vor, die Platz für bis zu 20 Personen bietet.

Nach unserem besten Wissen wurde die Lizenzbefreiung häufiger für Bungalows und Villen als für Eigentumswohnungen angewendet. Wenn Ihre Eigentumswohnung jedoch nicht im Hotel zugelassen ist, sollten Sie einen erfahrenen Anwalt hinzuziehen, der Sie bei der Beantragung einer Ausnahmegenehmigung unterstützt.

Ist der garantierte Return on Investment (ROI) Ihrer Wohnung wirklich garantiert?

Wenn ein Immobilienentwickler in Phuket eine Mietgarantie anbietet, sind die Mietrenditen wirklich 100% garantiert?

Dies ist eine schwer zu beantwortende Frage, und es ist kein Versuch, mit Humor zu sagen, dass die Antwort Ja und Nein ist.

Zunächst muss ein Anwalt den Vertrag überprüfen, um sicherzustellen, dass die Interessen des Käufers gewahrt bleiben. Bei einer schlecht formulierten Vereinbarung könnte ein Teil der garantierten Renditen vom Entwickler in CAM-Gebühren (Common Area Maintenance) umgeleitet werden. Und der arme Käufer kann feststellen, dass er zusätzlich zu allem anderen seine eigenen Verwaltungs- und Wartungsgebühren zahlt.

Diese Gebühren werden in der Regel vom Entwickler bezahlt, wenn Sie einen garantierten Rückgabevertrag haben. Dies unterstreicht weiter, wie wichtig es ist, einen qualifizierten Anwalt zu gewinnen.

Nachdem der korrekte Vertragstext sichergestellt wurde, sollte jede Vereinbarung für kurzfristig garantierte Mietrenditen realistisch sein. In den meisten Fällen werden diese Kosten bereits von den Entwicklern übernommen. (In der Regel werden dies durch die Marketing- und Vertriebskosten pro Einheit berücksichtigt.)

Die garantierten Rücksendungen werden vom Entwickler manchmal als Pauschalbetrag vorausbezahlt, in der Regel nach Eingang der endgültigen Zahlung für das Gerät.

Auf den Tourismus verlassen

Die langfristige Machbarkeit garantierter Renditen hängt in hohem Maße von der Lebensfähigkeit der Tourismusbranche in Phuket ab. Eine signifikante Verringerung der Zahl der Touristen würde sehr wahrscheinlich zu einem Abschwung der lokalen Wirtschaft in Phuket führen.

Ein langfristiger Abschwung würde sich zwangsläufig auf den Immobilienmarkt auswirken, da die garantierten Mietrenditen davon abhängen, dass Touristen jedes Jahr die größtmögliche Anzahl leerstehender Einheiten besetzen.

In den letzten zwanzig Jahren hat das Volumen der Touristen, die nach Phuket kommen, stetig zugenommen. In diesen zwei Jahrzehnten gab es auch regionale und globale Krisen, die die gesamte Tourismusbranche bedrohten. Während es kurzfristige Auswirkungen gab, kamen die Urlauber in Scharen zurück, und die Rekordzahl an Touristen wird jedes Jahr in den Schatten gestellt.

Waren diese schlechten Jahre wirklich so schlimm? An wie viele davon erinnern Sie sich: das Platzen der Tech-Blase, SARS, Vogelgrippe, Militärputsche, die Asienkrise, die Finanzkrise 2008 und den Tsunami im Indischen Ozean, der am zweiten Weihnachtstag mitten in Phuket ausbrach touristische Hochsaison?

Jedes der oben genannten Ereignisse wirkte sich auf den Tourismus aus, aber Phuket (und in der Tat Thailand) erholte sich jedes Mal stärker.

Aber warum die schlimmsten Zeiten für den Tourismus in der modernen Geschichte erwähnen? Denn abgesehen von Insolvenz oder unfähigem Management wäre eine katastrophale Kontraktion im Tourismussektor der wahrscheinlichste Grund, warum ein garantierter Mietvertrag seine versprochenen Renditen nicht erbringen würde.

Keines der oben genannten Ereignisse hat es geschafft, die Tourismusbranche oder den garantierten Vermietungsmarkt zu beeinträchtigen.

Sie können unseren Artikel über Thailands Tourismusindustrie hier lesen:

Wie viel kann Thailands Tourismusindustrie wachsen?

Sicherstellung der Zahlung durch den Einsatz eines Anwalts

Wenn garantierte Mietrenditen eine starke Motivation für den Käufer darstellen, ist es wichtig, dass ein Anwalt die Vereinbarung des Entwicklers / der Verwaltungsgesellschaft überprüft. Der Anwalt sollte sich auch das Unternehmen genau ansehen - die Organisation und die Personen, die dahinter stehen.

Die Due Diligence sollte Folgendes berücksichtigen:

  • Erfolgsbilanz der Verwaltungsgesellschaft
  • Kreditwürdigkeit des Entwicklers
  • Regeln für die Belegung der Eigentümer sowie
  • Auswirkungen des Verkaufs des Geräts vor Ablauf der Mietgarantiezeit (Sicherstellung, dass keine Vertragsstrafen für den vorzeitigen Verkauf bestehen).

Was ist, wenn die Verwaltungsgesellschaft / der Entwickler die angebotenen Bedingungen oder gemachten Zusagen nicht vollständig einhält? Welchen Rechtsweg gibt es, um eine Entschädigung zu fordern?

Wenn die garantierten Mietrenditen vom Entwickler im Voraus bezahlt werden, ist möglicherweise ein Teil der Sorgfaltspflicht nicht erforderlich, da ein Großteil des potenziellen Risikos durch die Vorauszahlung zunichte gemacht wurde. Dennoch ist es wichtig, dass ein Anwalt in den Prozess einbezogen wird.

Sie können unseren Artikel hier lesen, um die beste rechtliche Beratung beim Kauf einer Immobilie in Thailand zu erhalten:

Die Bedeutung solider rechtlicher Hinweise beim Kauf von Immobilien in Phuket

Zusammenfassung

Mietprogramme mit „garantierter Rückgabe“ sind über Bord und werden im Großen und Ganzen auch gut verwaltet. Sie könnten aber auch anfällig für äußere Kräfte sein, die von keinem Entwickler vernünftigerweise kontrolliert werden können.

Nichts im Leben ist vollständig garantiert, aber das Angebot der meisten Phuket-Entwickler an Renditen war sicherlich sehr konsistent. Seit über zwei Jahrzehnten zahlt die überwiegende Mehrheit der Entwickler auf der Insel das am ersten Tag versprochene Einkommen. Während dieser Zeit hat Phuket einige bedeutende Umwälzungen auf dem Tourismusmarkt erlebt - Umwälzungen, die andere Reiseziele möglicherweise nicht überlebt haben.

Dies ist ein Auszug aus dem Thai Residential Phuket Property Guide 2019/20. Um Ihr kostenloses Exemplar herunterzuladen, klicken Sie bitte auf hier.

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