Wenn Sie ein Ausländer sind, der eine Eigentumswohnung in Thailand kaufen möchte, ist es wichtig, sich über die verfügbaren Eigentumsverhältnisse zu informieren.

Grundsätzlich sind Eigentumswohnungen bei Eigentumswohnungen die beste Option. Viele Käufer entscheiden sich jedoch auch für die Gründung einer thailändischen Firma, um eine Mieteinheit zu erwerben. Da das Unternehmen eine thailändische Einheit ist, wird diese Pacht eine rechtlich eigenständige Einheit.

Dies ist zwar eine gangbare Option, aber Käufer müssen erkennen, dass diese Eigentümerstruktur nicht mit einem ausländischen Eigentum identisch ist. Diese Einheit muss nicht nur ein Unternehmen führen, sondern kann auch nur an einen thailändischen Staatsangehörigen oder einen anderen Ausländer weiterverkauft werden, der bereit ist, die Unternehmensstruktur zu übernehmen.

Da ein Mietvertrag letztendlich ausläuft, kann auch argumentiert werden, dass das Eigentum des Unternehmens besser ist als der Kauf eines Mietvertrags, insbesondere wenn der Käufer einen Großteil der betreffenden thailändischen Eigentumseinheit erhält. 

Jeder, oder sicherlich die große Mehrheit der Menschen, weiß, dass Ausländer kein Land in Thailand besitzen dürfen.

Eine Eigentumswohnungsentwicklung unterscheidet sich darin, dass ein Ausländer eine oder mehrere Einheiten direkt besitzen kann. Der Ausländer wird gemeinsam einen Bruchteil des Grundstücks besitzen, auf dem sich das Gebäude befindet, jedoch nur, wenn das gesamte ausländische Eigentum 49% der Flächeneinheit des Resorts nicht überschreitet.

Mit einer Eigentumswohnung kann sich ein Ausländer sicher fühlen, weil er auch eine Chanote-Urkunde vom örtlichen Landamt erhalten hat.

Dies bestätigt ihren vollen Besitz als Eigentümer und umfasst einen Teil des 49-Anteils der Entwicklung, der für Ausländer verfügbar ist.

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Die Vorteile und Vorteile des Besitzes einer Eigentumswohnung in Thailand

Was passiert also mit den anderen 51%?

Das Wachstum des Kondominiumsektors für Ausländer hat sich in den letzten 15-Jahren erheblich beschleunigt. In den letzten 5-Jahren waren einige Gebiete der Insel fast nicht wiederzuerkennen. Eigentumswohnungen scheinen überall aufzutauchen.

In jedem Eigentumswohnungsprojekt muss 51% der Flächen der Einheit Thais gehören. In einigen Fällen behält sich der Entwickler das Eigentum an diesen Einheiten vor und verwendet sie, um Mieteinnahmen zu erzielen. Andere werden tatsächlich an Thais verkauft.

Das Problem ist, dass viele Projekte nur ausländische Käufer anziehen, so dass es nicht immer möglich ist, genügend Thailänder zu finden, die in einem (fast) mehrheitlich in ausländischem Besitz befindlichen Resort leben möchten.

In einigen Gebieten, in denen Ausländer eine Einheit erwerben möchten, aber alle freien Anteile verkauft wurden, ist es ihnen gestattet, die thailändischen Einheiten als Pächter zu erwerben.

Dies ist zulässig, da es sich bei dem Entwickler um ein thailändisches Unternehmen handelt, dh die Einheiten befinden sich immer noch im Eigentum einer thailändischen Einheit. Wenn sie geleast werden, verbleiben sie in thailändischem Besitz, was nicht die 49-Obergrenze für ausländische Eigentumswohnungen verletzt.

Wenn ein Pachtvertrag sinnvoll ist

Für manche Menschen ist ein Pachtvertrag natürlich ideal.

Zum Beispiel erhalten sie möglicherweise die Chance, zu einem deutlich niedrigeren Preis zu kaufen als ein Eigentum im Eigentum.

Es mag auch finanziell sinnvoll sein, da sie ohnehin langfristig vermieten wollten und durch die Vorauszahlung eines Mietvertrags für 30-Jahre keine Sorge haben, dass die Inflation ihre Miete jedes Jahr erhöht. Zum Beispiel könnte jemand, der in Rente geht, nach einem Wohnort für die nächsten 30-Jahre suchen und sich daher möglicherweise nicht übermäßig Gedanken darüber machen, den Mietvertrag an einen anderen zu verkaufen.

Und da die ersten 30-Jahre bei der Landabteilung registriert sind, wird ihre Belegung nach thailändischem Recht gesetzlich geschützt.

Wenn eine thailändische Firma Sinn macht

Es gibt auch Situationen, in denen der Kauf einer Eigentumswohnung durch ein thailändisches Unternehmen durchaus sinnvoll ist.

Gelegentlich gibt es in Phuket Schnäppchen, die den Kauf einer Mietwohnung beinhalten. Zum Beispiel kann ein Eigentümer, der seine Mieteinheit verkaufen möchte, feststellen, dass die Luxuswohnung, die er für 15-Jahre besessen hat, nur noch 15-Jahre für die anfängliche Mietdauer hat. Sie haben ihre Immobilie in den letzten 15 Jahren genossen und möchten nun den Rest des Mietvertrags verkaufen.

Es ist sehr unwahrscheinlich, dass sie den ursprünglichen Wert zurückerhalten, da es schwierig sein wird, einen Käufer zu finden, der bereit ist, den vollen Preis nur für die verbleibende 15-Garantiejahresdauer zu zahlen.

Aber jemand in Phuket, der bereits ein legitimes Geschäft mit einer Thai Co. Ltd. betreibt und kontrolliert (oder sich entscheidet, eines zu gründen), hat die Option, dieses Gerät als thailändisches Eigentum mit einem erheblichen Rabatt zu erwerben. Es kann entweder für den persönlichen Gebrauch, für ein Vermietungsunternehmen oder sogar als Betriebsmittel vorgesehen sein, um den Mitarbeitern eine Unterkunft zu bieten.

Da sie einen thailändischen Grundbesitz erwerben, keinen Pachtvertrag mit einer begrenzten Restmietdauer, erwerben sie diesen auf Dauer. Mit anderen Worten, das Unternehmen, das sie kontrollieren, wird es für immer besitzen.

In diesem Fall ist der Einsatz einer thailändischen Firma absolut sinnvoll.

Was könnte ein Schnäppchen auf eine Pacht Eigentumswohnung genannt werden?

Wenn Sie über den Kauf einer neu gebauten Eigentumswohnung nachdenken und der Handelsvertreter versucht, Sie davon zu überzeugen, dass eine Pacht so viel billiger ist als eine Eigentumswohnung, ist dies die Zeit für eine gesunde Skepsis. In dieser Situation ist eine Pacht nicht das Geschäft, das der Agent behauptet.

Sie vermeiden zwar die Gebühr für das Upgrade des Eigentums und die höheren Registrierungsgebühren, dies bedeutet jedoch nicht, dass Sie den Jackpot geknackt haben. Es gibt noch andere Faktoren, die deutlich machen sollten, dass sich der Kauf einer Pacht für einen Neubau wirklich nicht lohnt.

Es mag zunächst wie ein Schnäppchen aussehen, aber nach einigen Jahren beginnt der Pächter zu erkennen, dass er möglicherweise einen Fehler gemacht hat, indem er sich nicht für die Eigentumswohnung entschieden hat. Wenn der Pächter in der Wohnung gewohnt hat und beschließt, Thailand zu verlassen, ist es nicht so einfach, einen Käufer für einen Pachtvertrag zu finden wie für einen Pächter.

Die Gründung einer Thai Co. Ltd. würde ihnen die Möglichkeit geben, das thailändische Eigentum an das Unternehmen zu übertragen, anstatt sich auf die verbleibende Mietdauer zu beschränken. Dies würde es ihnen zwar erleichtern, an einen neuen Käufer weiterzuverkaufen, es kann jedoch eine Komplikation und eine Ausgabe sein, mit der sie nicht bereit sind, umzugehen.

Es ist auch möglich, dass sie in einem Resort gekauft haben, in dem auch eine Reihe von Eigentümern verkaufen möchten. Wenn dies der Fall ist, muss der Pächter bereit sein, zu einem äußerst wettbewerbsfähigen Preis zu verkaufen, um Käufer anzulocken, die genauso gut eine Eigentumswohnung seiner Nachbarn kaufen können.

Hier müssen sie akzeptieren, dass ihre Einheit auf dem Wiederverkaufsmarkt nicht mit einem Eigentum identisch ist. Um den Verkauf abzuschließen, müssen sie ihre Einheit zu einem viel günstigeren Preis anbieten. Viel hängt offensichtlich von der Qualität der Entwicklung und der aktuellen Marktstimmung ab, aber eine gewisse Diskrepanz zwischen den Wiederverkaufspreisen für Eigentum und Pacht ist Realität.

Die Vorstellung von einem Schnäppchen ist natürlich subjektiv, aber wir würden argumentieren, dass wenn Pacht-Eigentumswohnungen für 10% weniger weiterverkauft werden als ein gleichwertiger Grundbesitz, wie dies oft der Fall ist, dies immer noch kaum ein Schnäppchen darstellt. Vor allem, wenn die verbleibende Zeit auf dem ursprünglichen Mietvertrag mit jedem Jahr, das vergeht, gegen Null sinkt.

Die Probleme beim Abschluss eines Mietvertrages ohne eine thailändische Firma

Ein Mietvertrag ist technisch kein echtes Eigentum. Es handelt sich im Wesentlichen um einen Mietvertrag für eine gesetzlich festgelegte Laufzeit, die 30 Jahre nicht überschreiten darf. Sie erhalten keinen Chanote-Titel und Sie erhalten keine Stimmrechte innerhalb des Resorts.

Möglicherweise (oder möglicherweise nicht) wird der Mietvertrag zum Ende dieser 30-Laufzeit verlängert, dies ist jedoch keineswegs garantiert. Eine Verlängerung ist nur ein Versprechen einer Einzelperson oder eines Entwicklers, und Sie werden möglicherweise feststellen, dass sie zu gegebener Zeit nicht durchsetzbar ist.

Aus diesem Grund entscheiden sich viele Menschen, eine thailändische Firma zu gründen und die gleiche Einheit zu kaufen. Statt nur ein Pächter zu sein, handelt es sich um ein Eigentum im Namen der thailändischen Einheit.

Die Immobilie kann dann nicht nur für den ersten Zeitraum von 30 Jahren auf Dauer im Besitz des Unternehmens sein. Dieses Gefühl des Eigentums ist wahrscheinlich der Hauptgrund, warum Menschen sich entscheiden, etwas zu kaufen, was für einen Ausländer sonst Pachteinheiten wären.

Immerhin „besitzt“ die thailändische Firma die Einheit. Es verleast es nicht. Und da der Ausländer ein gewisses Maß an Kontrolle über das thailändische Unternehmen ausübt, ist dies sicherlich weitaus sinnvoller als nur einen Mietvertrag abzuschließen.

Ist ein thailändisches Unternehmen wirklich eine ideale Lösung?   

Viele Immobilienagenturen in Phuket schlagen vor, eine Thai Co. Ltd. zu gründen, um eine kostengünstige Eigentumswohnung zu besitzen. Dies ist eine ideale Lösung. Es ist sicherlich eine Lösung, aber für billige Eigentumswohnungen gibt es andere Faktoren zu berücksichtigen.

Natürlich kann ein thailändisches Unternehmen so lange geöffnet bleiben, wie es den Aktionären gewünscht wird, und es löst alle Probleme, die sich aus der Verlängerung der Pachtzeiten in der Zukunft ergeben.

Und wenn Sie ein echtes Geschäft betreiben - eines, das Einnahmen generiert, Steuern zahlt, über eine ordnungsgemäße Buchführung und legitime thailändische Aktionäre verfügt und sich an die Unternehmensgesetze Thailands hält - kann Ihr Unternehmen Grundbesitz in Thailand für geschäftliche Zwecke erwerben.

Es ist richtig, dass vor 2006 viele Menschen Unternehmen hielten, die überhaupt keine Geschäftstätigkeit hatten. Hierbei handelte es sich hauptsächlich um Fahrzeuge, die speziell für ausländische Aktionäre eingerichtet wurden, um ein Grundstück wie ein Haus oder eine Villa zu besitzen und darin zu leben.

Das Vorgehen der Behörden in 2006 hat dem ein Ende gesetzt, und die Praxis, Strohmänner und Holdinggesellschaften einzusetzen, hat sich für eine Weile gelegt. Obwohl dies die Praxis in gewissem Maße einschränkte, zeigten die neuen Gesetze und Richtlinien des Land Department nicht die gewünschte dauerhafte Wirkung.

Man könnte sagen, dass in den allermeisten Fällen, in denen ein Ausländer eine thailändische Gesellschaft zum Kauf einer Pachtwohnung nutzt (von den 51% der Einheiten, die für thailändisches Eigentum bestimmt sind), die Gesellschaft Nominee-Aktionäre beschäftigt. Die meisten Menschen sind sich bewusst, dass die Verwendung von Nominee-Aktionären immer fraglich ist, obwohl das Eigentum des Unternehmens erlaubt ist. Es kann sowohl gegen das Foreign Business Act als auch gegen das Condominium Act verstoßen. Gemäß § 67 des Condominium Act wird jeder, der im Namen eines Ausländers eine Eigentumswohnung besitzt, bestraft.

Die vollständige englische Übersetzung der Änderungen des Condominium Act 2008, die vom Landministerium der thailändischen Regierung zur Verfügung gestellt wurden, finden Sie hier:

https://www.dol.go.th/estate/Pages/act%202008.pdf

Aber Ausländer, die durch einen erfahrenen Anwalt die Dinge richtig machen, haben nichts zu befürchten. Zum Beispiel kann jemand ein legitimes Immobilienmietgeschäft gegründet haben, seine Konten einreichen und seine Steuern zahlen. Möglicherweise haben sie auch legitime thailändische Investoren / Aktionäre für ihr Unternehmen gefunden.

Es muss auch gesagt werden, dass die Regierung unseres Wissens noch nie gegen thailändische Unternehmen vorgegangen ist, die Eigentumswohnungen besitzen, die einen Teil der 51% ausmachen. Das dringlichere Problem für sie sind thailändische Unternehmen, die Grundbesitz besitzen. Obwohl die Nutzung eines thailändischen Unternehmens als Eigentümer einer Eigentumswohnung eine Grauzone sein kann und von einigen missbilligt wird, ist die Gründung eines thailändischen Unternehmens immer noch eine weitaus bessere Option als der Abschluss eines einfachen Pachtvertrags. Die Realität eines Mietvertrags ist, dass der Käufer nichts besitzt.

Der Punkt, der hier nicht übermäßig hervorgehoben werden darf, ist, dass der Kauf einer Eigentumswohnung mit einer thailändischen Company Limited (insbesondere bei korrekter Ausführung) unabhängig von Ihren Ansichten zu diesem Thema immer noch als solide Investition angesehen werden kann. Kauf einer Pacht Eigentumswohnung kann nicht.

Die zusätzlichen Betriebskosten eines thailändischen Unternehmens

Käufer sind sich normalerweise der Kosten nicht bewusst, die mit der Führung eines thailändischen Unternehmens verbunden sind. Es ist nicht wirklich billig - besonders wenn Sie die Dinge richtig machen. Es gibt billige Versionen von billigen Buchhaltern und Anwälten, aber diese können möglicherweise nicht unter die Lupe genommen werden.

Und es fallen nicht nur die Kosten für die Gründung des Unternehmens an, sondern auch die laufenden Kosten, die jedes Jahr anfallen. Auch dies ist nicht billig, wenn es richtig gemacht wird.

Beispielsweise müssen jedes Jahr Konten erstellt und bei den Behörden eingereicht werden. Steuererklärungen müssen ebenfalls eingereicht und Steuern gezahlt werden. Darüber hinaus wird mit ziemlicher Sicherheit ein Buchhalter oder Anwalt benötigt, um alle Unterlagen vorzubereiten, und sie arbeiten nicht kostenlos.

Aufgrund dieser Kosten macht es absolut keinen finanziellen Sinn, eine Low-End-Eigentumswohnung über eine Thai Co. Ltd. zu besitzen. Wenn Sie eine Eigentumswohnung als als Finanzinvestition gehaltene Immobilie kaufen, müssen Sie sicherstellen, dass die Kosten für die Führung des thailändischen Unternehmens nicht vollständig von den Mieteinnahmen verschlungen werden, die Sie realistisch verdienen.

Verkauf einer Pacht-Eigentumswohnung im Besitz eines thailändischen Unternehmens im Vergleich zum Verkauf einer geradlinigen Pacht

Wenn Sie ein Schnäppchenobjekt gefunden haben, ist dies kein wirkliches Problem, aber wenn Sie eine neu gebaute Mietwohnung zum vollen Preis gekauft haben, wird es Ihnen wahrscheinlich schwerer fallen, sie zu verkaufen.

Einige Eigentümer, die bei Neuentwicklungen Mieteinheiten zu ungefähr gleichen Preisen gekauft haben, stellen die Differenzierung in Frage. Sie glauben, dass ihre Einheit (en) genauso angesehen werden sollten wie Eigentumseinheiten innerhalb derselben Entwicklung. Sie verstehen die Unterscheidung zwischen Pacht und Eigentum einfach nicht. Diese Überzeugung kann auf das zurückzuführen sein, was sie von selbstversorgenden Immobilienmaklern erfahren haben, oder auf unzulässige Rechtsberatung, die sie beim Kauf ihrer Mietwohnung erhalten haben. Die Realität ist jedoch, dass sie bei Abschluss eines Mietvertrags technisch nichts besitzen. Leider ist dies etwas, was sie möglicherweise erst herausfinden, wenn sie beschließen, das Eigentum an eine andere Partei weiterzugeben.

Auf der anderen Seite gibt es nichts, was Menschen davon abhält, Luxus-Eigentumswohnungen auf die gleiche Weise zu kaufen, so wie Menschen Villen über eine Thai Company Limited kaufen. Luxus-Eigentumswohnungen, die von legitimen thailändischen Unternehmensstrukturen gehalten werden und äußerst attraktive Mietrenditen erzielen, sind viel einfacher zu verkaufen, insbesondere wenn sie zu realistischen Preisen angeboten werden.

Die Kosten beim Verkauf über ein thailändisches Unternehmen 

Wir müssen darauf hinweisen, dass die Kosten für den Verkauf einer Immobilie von Thai Company Limited möglicherweise höher sind.

Wir haben immer betont, dass Thailand ein äußerst günstiges Umfeld für Investitionen in Immobilien darstellt. Die Regierung tut alles, um neue Investitionen anzuziehen, indem sie die Steuern niedrig hält, und dies schließt Verkaufssteuern ein.

Aber beim Verkauf reduziert jeder, der länger als 5 Jahre eine Eigentumswohnung im eigenen Namen besitzt, seine Steuer beim Verkauf erheblich. Wenn eine Immobilie über ein thailändisches Unternehmen verkauft wird, beträgt der Steuersatz dagegen mindestens 3.3% des Verkaufspreises, kann jedoch je nach Kapitalgewinn möglicherweise höher sein.

Zusammenfassung

Bei einem Kauf einer Eigentumswohnung in Phuket gibt es viele relevante Punkte, die jeder Käufer berücksichtigen muss.

Wenn ein Ausländer ein erstaunliches Schnäppchen bei einer Pachteinheit findet und darauf abzielt, die Dinge richtig zu machen, ist es sicherlich eine bessere Option für ihn, über eine thailändische Firma Eigentum zu besitzen. Wenn Sie das Gerät auf Pachtbasis nehmen, würde dies die Dauer des Aufenthalts begrenzen und einen geringen oder keinen Wiederverkaufswert bieten.

 

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