Dieser Artikel zielt darauf ab, die Unterschiede zwischen den Eigentumsverhältnissen und den Pachtverhältnissen zu erläutern und klar zu erklären, was Pachten in Thailand bedeutet.
Wir sind uns bewusst, dass die Begriffe „Eigentum“ und „Erbpacht“ nicht notwendigerweise universelle Begriffe sind.
In vielen Ländern unterscheidet sich der Besitz zwischen Eigentum und Pachtbesitz. Die Differenzierung findet sich jedoch am häufigsten im Vereinigten Königreich und in den Ländern des Commonwealth.
Eigentum ist ein einfaches Konzept: absolutes Eigentumsrecht mit vollem Eigentumsrecht.
Im Gegensatz dazu ist „Pacht“ eine Eigentumsvereinbarung, bei der der Eigentümer eines Hauses oder Gebäudes nicht unbedingt das Grundstück besitzt, auf dem es steht, sondern es vom „Eigentümer“ mietet.
Die Praxis geht auf das feudale England zurück, als Leibeigene Landbesitzer für das Privileg bezahlten, auf ihrem Land zu leben. Wenn ein Leibeigener eine bestimmte Menge Getreide, Gold oder Schafe nicht bezahlte, wurden er und seine Familie vertrieben.
Im 21st Century wird wahrscheinlich nicht jemand im Auftrag des Grundbesitzers Getreide oder Tiere züchten, aber als Ausländer in Thailand wird er auch nicht den Chanote-Titel für das Land besitzen.
Kauf eines "Pachtplatzes" in Thailand
Wir sollten wahrscheinlich erklären, warum wir das Wort "Pacht" in Anführungszeichen (Anführungszeichen) geschrieben haben. Während das Konzept der Pacht eine bekannte Unterscheidung vom Eigentum ist, ist es in Thailand nicht die gleiche Rechtsstruktur wie im Rest der Welt.
Der Ursprung des Pachtbesitzes (oben) ist, wie das Gesetz in Großbritannien und anderswo immer noch gilt, aber die Dauer eines Pachtbesitzes im Vereinigten Königreich reicht von 99 bis 999.
Die meisten Leute sind sich einig, dass ein Pächter, der ein Jahrtausend dauert, in der Nähe des dauerhaften Eigentums liegt.
Technisch mieten Sie. Sie besitzen nichts
In Thailand ist jedoch jeder Ausländer, der Grundbesitz „besitzen“ möchte, auf eine 30-jährige „Pacht“ beschränkt. Daher die Anführungszeichen - dies ist weder eine Pacht im traditionellen Sinne des Wortes noch irgendeine Form von wahrem Eigentum.
Der 30-Pachtvertrag für Ausländer sollte als Langzeitmiete angesehen werden (eine 30-Jahresmiete, um genau zu sein).
Wir werden daher den Begriff „Leasing“ (und nicht „eigenes“) verwenden, damit keine Verwirrung darüber entsteht, was der Vertrag tatsächlich beinhaltet.
Ein Mietvertrag über 30 Jahre ist aus rechtlicher Sicht sicherlich akzeptabel, aber jeder, der einen Mietvertrag abschließt, muss nur die Tatsache akzeptieren, dass er keine Form von echtem Eigentum hat.
Vorbezahlte Mietvertragsverlängerungen in Thailand
Einige Entwickler bieten „30 + 30-Leases“ (oder sogar 30 + 30 + 30) an, was bedeutet, dass sie effektiv versprechen, dass ein Mieter in einer Villa für 60 oder 90 Jahre bleiben kann.
Nach Abschnitt 540 des Zivil- und Handelsgesetzbuchs kann ein Mietvertrag nach 30-Jahren verlängert werden, und das Schreiben des Gesetzes unterscheidet nicht zwischen ausländischen und thailändischen Mietern.
In Abschnitt 540 ist jedoch sowohl hinsichtlich der maximalen Laufzeit eines Mietvertrages als auch hinsichtlich der Verlängerung des Mietvertrags sehr klar.
Richter sind die Schiedsrichter des Geistes des Gesetzes, und die Gerichte haben bereits entschieden, dass Erweiterungen, die in einem Pachtvertrag „in Stein geschrieben“ sind, Versuche sind, faktisch Ausländerbesitz zu sein.
Hier können Sie unseren Artikel dazu lesen:
Das Problem mit Eigentumswohnungen und Villen 30 + 30 + 30 Pachtverhältnissen in Phuket
Erweiterungen für Ausländer müssen stattdessen eine Option sein - nicht mehr als ein Versprechen - und eine, die nur gegen den ursprünglichen Vermieter der Immobilie durchsetzbar ist.
Dies mag nur als Ergänzung gelten, aber jeder Versuch, den Mietvertrag für 60- oder 90-Jahre vertraglich / bindend zu machen, kann als Verstoß gegen das Gesetz angesehen werden und wird mit ziemlicher Sicherheit von den Gerichten für nichtig erklärt.
Werden vorbezahlte Mietvertragsverlängerungen für Phuket-Villen in Stein gemeißelt?
Die meisten Villenentwickler verstehen, dass das Anbieten von Strategien zur Unterstützung von Ausländern bei der Verlängerung der anfänglichen Mietdauer in ihrem besten Interesse liegt. Im Allgemeinen wird das Geschäft mit einer Thai Company Limited oder einer Aktiengesellschaft als viel sicherer angesehen als das Geschäft mit einer Einzelperson.
Die Entscheidung, den Mietvertrag nach 30 Jahren zu verlängern, liegt ausschließlich im Ermessen des Vermieters (oder des Eigentümers). Wenn der Anteilseigner ein Unternehmen ist, das als dauerhafte juristische Person angesehen werden kann, fühlen sich die Mieter möglicherweise sicherer, dass künftige Verlängerungen wahrscheinlicher sind.
Dies liegt daran, dass der ausländische Mieter am Ende des Mietvertrags obdachlos und aus eigener Tasche sein könnte, wenn der einzelne Eigentümer stirbt und seine Frau, Kinder oder Enkelkinder das Eigentum erben, wenn die Erben einer Verlängerung nicht zugänglich sind.
Dies bedeutet jedoch keineswegs, dass Ausländer einem Entwickler automatisch gegenüber einer Person vertrauen sollten. Selbst wenn sie bei der Auswahl der Entwickler klug handeln, gibt es keine Garantie dafür, dass sie mehr als die anfängliche Mietdauer von 30 Jahren erhalten. Ein Unternehmen kann verkauft werden, was natürlich häufig vorkommt, oder es kann einfach seine Direktoren wechseln (noch häufiger). Wenn dies der Fall ist, kann die Geschäftsführung des neuen Unternehmens beschließen, eine zuvor vereinbarte Verlängerung / Erneuerung nicht einzuhalten, und der Mieter muss ausziehen.
Und eine Erweiterung ist nicht das einzige, um das es geht, sondern das zugrunde liegende Eigentum am Land selbst. Dies ist selten, aber es passiert auf jeden Fall.
In 2016, auf der Insel Koh Samui, wurden mehrere Ausländer (nach nur 20-Jahren) aus den von ihnen erbauten Luxusvillen vertrieben.
Die Entwickler waren nicht die Eigentümer des Grundstücks und beschlossen, den Pachtvertrag nicht zu verlängern. Sie hatten ferner vereinbart, dass alles, was auf dem Land gebaut wurde, Eigentum des Vermieters war.
Dies unterstreicht weiterhin die Bedeutung der Untersuchung des Chanote-Titels (und der Einstellung eines guten Anwalts).
Registrieren Sie immer den Mietvertrag
Es ist wichtig, dass ein Mietvertrag, der länger als 3 Jahre dauert, beim Land Department registriert wird. Der Schutz, der durch einen eingetragenen Mietvertrag geboten wird, ist äußerst relevant, falls das Eigentum an dem Land den Besitzer wechselt.
Wenn der Vermieter stirbt, zahlungsunfähig wird oder das Land an eine andere Partei verkauft, muss der neue Eigentümer die Bedingungen des ursprünglichen Mietvertrags einhalten.
Wenn der Mietvertrag jedoch nicht beim Land Department registriert wurde, sind die neuen Eigentümer nicht einmal verpflichtet, dem Mieter zu erlauben, dort weiterzuleben. Der Mieter könnte, weil er das ist, effektiv vertrieben werden.
Versprechen, wie ein nicht registrierter Mietvertrag, halten nicht vor Gericht. Ein neuer Eigentümer ist nicht verpflichtet, mündliche oder schriftliche Vereinbarungen des früheren Eigentümers zu erfüllen.
Der Pachtvertrag kann zwar geschützt werden, aber jeglicher Konsens, der mit dem früheren Eigentümer erzielt wurde, um den Pachtvertrag nach 30-Jahren zu verlängern, liegt jetzt im Ermessen des neuen Besitzers.
Dies unterstreicht die Wichtigkeit der Registrierung des Leasingverhältnisses und das Einfügen des Leasingvertrags in mehrere Namen.
Mietwohnungen
Da sind viele Vorteile und Vorteile des Besitzes einer Eigentumswohnung in Thailand.
Leider ist die Anzahl der ausländischen Eigentümer pro Anlage begrenzt. Ausländer dürfen nur 49% der verfügbaren Einheitenfläche besitzen. Die restlichen 51% müssen im Besitz von Thais sein.
Der CCC gibt jedoch an, dass Ausländer die gleichen Einheiten mieten dürfen, die für thailändische Staatsangehörige bestimmt sind.
Ein Ausländer kann zwar keinen der "51%", der Thais zugewiesen ist, besitzen, kann jedoch die Einheit für einen Zeitraum von 30 Jahren leasen, wobei nach diesem Zeitraum mögliche Verlängerungen möglich sind.
In den meisten Fällen ist es nicht ratsam, einen Mietvertrag über eine Eigentumswohnung abzuschließen. Mehr dazu erfahren Sie hier:
Die Fallstricke beim Kauf einer Eigentumswohnung für Eigentumswohnungen
Einige Eigentumswohnungen ermutigen Ausländer, thailändische Unternehmen zu gründen, um eine dieser Pachteinheiten zu erwerben, da sie als thailändisches Unternehmen als Teil des 51-Prozentsatzes angesehen werden.
Die Führung eines thailändischen Unternehmens ist für Eigentümer von Low-End-Eigentumswohnungen möglicherweise finanziell nicht machbar. Am wichtigsten ist jedoch, dass dies auch aus rechtlicher Sicht fraglich sein kann.
Sie können hier mehr darüber lesen:
Verwendung einer thailändischen Gesellschaft zum Erwerb einer Pachtobjekt-Einheit
"Pacht" Wohnungen
Im Gegensatz zu Eigentumswohnungen, in denen der Besitz der Einheit dauerhaft ist, ist eine Wohnung nur als "Pacht" verfügbar und erlaubt dem Mieter nur für 30-Jahre.
Gelegentlich kann eine preisgünstig und gut gemanagte Apartmententwicklung attraktiv sein, begrenzt jedoch die Dauer des "Eigentums" des Mieters.
Darüber hinaus wird ein Leasingvertrag normalerweise mit dem Tod des Leasingnehmers gekündigt, und es ist nicht notwendigerweise eine Rückstellung für die Erbschaft vorgesehen.
Da Wohnungen häufig in dieselbe Preisspanne fallen wie Eigentumswohnungen, sollte der Käufer aufgrund der Eigentumsbeschränkungen sorgfältig überlegen, bevor er eine in Betracht zieht.
Zusammenfassung
Ein thailändischer „Pachtposten“ ist nicht der von uns bekannte Pächter, zum Beispiel in Großbritannien, wo Pachten als eine Form des Eigentums betrachtet werden.
Jeder, der einen Immobilienmietvertrag in Thailand abschließt, muss wissen, dass er tatsächlich eine Immobilie (oder ein Grundstück) für einen 30-Zeitraum mietet.
Wenn Sie mieten, besitzen Sie nichts.
Obwohl einige Entwickler 30 + 30 + 30-Leasingverhältnisse anbieten, sind dies tatsächlich Versprechungen, die vor Gericht nicht vertraglich durchgesetzt werden können.
Käufer, denen Wohnungen angeboten werden (die nur Pachtgegenstände zur Verfügung stehen) oder Pachtbesitzkondominien sollten sorgfältig überlegen, warum sie eine dieser Einheiten gegenüber einer freien Einheit wählen würden.
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