Beim Kauf eines Eigentumswohnung in PhuketEiner der wichtigsten rechtlichen Rahmen, den es zu verstehen gilt, ist das Condominium Act. Dieses Gesetz regelt, wie Eigentumswohnungen in Thailand strukturiert, verwaltet und verkauft werden und spielt eine wichtige Rolle beim Schutz von Investoren – insbesondere ausländischen Käufern.

Wichtige Verbraucherschutzbestimmungen nach dem Condominium Act

Im Jahr 2008 wurden durch die Aktualisierung des Condominium Act eine Reihe von Sicherheitsvorkehrungen zum Schutz der Verbraucher eingeführt:

  • Keine irreführende Werbung mehr: Entwickler müssen sicherstellen, dass das Werbematerial mit dem übereinstimmt, was im Endprodukt geliefert wird.
  • Standardverträge: Um unfaire Bedingungen zu vermeiden, müssen alle Kaufverträge den in den Ministerialverordnungen festgelegten Mustern entsprechen.
  • Keine Verlagerung von Instandhaltungskosten: Bauträger können Gemeinschaftsflächengebühren für nicht verkaufte Einheiten nicht mehr auf andere Miteigentümer abwälzen.

Diese Änderungen wurden eingeführt, um mehr Transparenz und Vertrauen in den Markt zu fördern.

Die Wohnungseigentumsgesetze:

Das 1979 Condominium Act

Das 1979-Condominium Act zielte darauf ab, ausländische Investitionen einzubringen, es sollte jedoch auch das Ausmaß dieser Investitionen in jeder einzelnen Condo-Entwicklung begrenzen.

Durch die Begrenzung der Zahl der Ausländer, die eine bestimmte Entwicklung besitzen, würde jedes Projekt immer mehrheitlich thailändischen Staatsangehörigen gehören.

Das Gesetz von 1979 beschränkte den ausländischen Eigentumsanteil auf 40 %. Da jedoch der Kauf von Eigentumswohnungen durch Ausländer immer beliebter wurde, wurde die Grenze in einem späteren Gesetz von 1999 erneut angehoben.

Das 1999 Condominium Act

In 1999 wurde das ursprüngliche Gesetz geändert und die Schwellenwerte für den Auslandsbesitz von 40% auf 49% erhöht. Dies ebnete den Weg für eine weitere Beschleunigung des Condo-Marktes.

Mit dem Aufschwung des Tourismus in Thailand stieg auch die Zahl potenzieller Käufer, die das Land besuchten. Zu dieser Zeit begann der Verkauf von Eigentumswohnungen regelrecht zu boomen.

Das 2008 Condominium Act

Das Gesetz von 2008 ließ hinsichtlich der 49-Prozent-Besitzgrenze keinen Spielraum. Denn Ausländer konnten keine Mehrheitsbeteiligung an dem Land erlangen. Dieses wurde sogar auf Bruchteilsbasis unter Dutzenden einzelner Eigentümer aufgeteilt.

Stattdessen konzentrierte sich das 2008 Condominium Act auf ein viel dringlicheres Problem für die Behörden - den Verbraucherschutz.

Schutz öffentlicher Bereiche

In der Vergangenheit versuchten Bauträger manchmal, Gärten oder Gemeinschaftsflächen nach dem Verkauf von Wohneinheiten zurückzugewinnen oder umzufunktionieren. Das Wohnungseigentumsgesetz stellt nun sicher, dass diese Flächen nach dem Verkauf einer Wohneinheit den Miteigentümergemeinschaften gehören.

Dieser Rechtsrahmen schützt Käufer vor dem Verlust des Zugangs zu versprochenen Einrichtungen und stellt sicher, dass Gemeinschaftsbereiche unberührt bleiben.

Was passiert mit nicht verkauften Einheiten?

Bauträger behalten das Eigentum an nicht verkauften Einheiten und können diese später vermieten oder verkaufen. Dies ist völlig legal und hat keinen Einfluss auf die ausländische Eigentumsquote. Nicht verkaufte Einheiten bleiben bis zum Verkauf an Ausländer in thailändischem Besitz.

Diese Klausel trägt dazu bei, die 49-%-Grenze für ausländische Eigentümer zu wahren und gibt den Entwicklern gleichzeitig Flexibilität bei der Verwaltung ihres Bestands.

Eigentumswohnungsvermietung: Ein eigener Rechtsrahmen

Es ist wichtig das zu beachten die Vermietung einer Eigentumswohnung wird von der geregelt Thailändisches Zivil- und Handelsgesetzbuch (Abschnitte 537–574), nicht das Condominium Act. Diese Unterscheidung ist sowohl für Mieter als auch für Vermieter von Bedeutung, da Mietlaufzeiten, Verlängerungen und Erneuerungen nach thailändischem Recht unterschiedlich strukturiert sind.

Diese Trennung sorgt für Klarheit bei der Ausgestaltung von Langzeitmieten oder Anlageleasingverträgen.

(Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die Vermietung von Eigentumswohnungen in Thailand erfolgt kein Frontalunterricht. geregelt durch das Condominium Act, aber durch das Chapter Hire of Property, das in den Abschnitten 537 - 574 des Zivil- und Handelsgesetzbuchs festgelegt ist.)

Leider werden Ausländer manchmal überredet, diese Einheiten unter Verwendung einer Thai Company Limited zu kaufen. Es gibt Gründe, warum wir dies nicht empfehlen. Hier können Sie unseren Artikel dazu lesen:

Verwendung einer thailändischen Gesellschaft zum Erwerb einer Pachtobjekt-Einheit

Fazit: Warum rechtliche Klarheit Immobilienkäufern in Phuket zugute kommt

Das Condominium Act spielt eine Schlüsselrolle bei der Vertrauensbildung für ausländische Käufer, die in Phuket investieren. Vom Schutz gemeinsam genutzter Räume bis zur Regulierung von Verträgen handelt es sich um ein solides Gesetz, das mit dem Markt gereift ist.

Wenn Sie dieses Gesetz verstehen, können Sie bessere Entscheidungen treffen – egal, ob Sie aus Gründen des Lebensstils, als Investition oder aus beiden Gründen kaufen.

Für diejenigen Leser, die sich für Details und mehr technische Lektüre interessieren, hat das Büro des Staatsrates eine Übersetzung des Kondominiumsgesetzes bereitgestellt, die alle Aspekte des Gesetzes im Detail abdeckt. 

Sie können auf den Link unten klicken, um die vollständige inoffizielle Übersetzung zu erhalten: 

http://web.krisdika.go.th/data/outsitedata/outsite21/file/Condominium_Act_BE_2522_(1979).pdf

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Können Ausländer in Phuket legal eine Eigentumswohnung kaufen?
Ja. Ausländer können in Phuket legal Eigentum an einer Eigentumswohnung besitzen, sofern nicht mehr als 49 % der gesamten Verkaufsfläche der Wohnanlage im Besitz von Nicht-Thailändern sind.

Was sagt das Wohnungseigentumsgesetz zu Gemeinschaftsflächen?
Das Gesetz schützt Gemeinschaftsflächen, indem es sicherstellt, dass sie im gemeinsamen Eigentum aller Wohnungseigentümer stehen. Bauträger können nach dem Verkauf von Wohnungen keine Ansprüche auf Gärten, Fitnessstudios oder Gemeinschaftseinrichtungen geltend machen.

Fällt die Vermietung einer Eigentumswohnung unter das Wohnungseigentumsgesetz?
Nein. Leasing unterliegt dem thailändischen Zivil- und Handelsgesetzbuch. Für Mietverträge, Verlängerungen und Erneuerungsklauseln gelten andere Gesetze.

Was passiert mit nicht verkauften ausländischen Quoteneinheiten?
Sie verbleiben bis zum Verkauf in thailändischem Besitz. Nicht verkaufte Einheiten werden erst dann auf die Grenze für ausländisches Eigentum angerechnet, wenn sie rechtmäßig an einen Ausländer übertragen wurden.

Warum wurde das Wohnungseigentumsgesetz eingeführt?
Das ursprünglich im Jahr 1979 verabschiedete Gesetz zielte darauf ab, die Immobilienentwicklung anzukurbeln und ausländische Investitionen anzuziehen, indem eine Rechtsstruktur für gemeinsames Eigentum und klare Eigentumsrechte geschaffen wurde.

Interne Ressourcen, die Sie möglicherweise hilfreich finden:

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