Снижение Туризма
Поскольку они связаны друг с другом, на несколько иностранных рынков в секторе туризма могут негативно повлиять как иностранные, так и местные рынки.
Мы знаем, что туризм является ключевым фактором в сфере недвижимости на Пхукете. Таким образом, падение числа туристов будет означать меньше покупателей для многих событий на острове. Кроме того, снижение туризма - это все, что нужно для сокращения местной занятости и заработной платы. Если это произойдет, это окажет почти немедленное влияние на цены на недвижимость как на местном, так и на зарубежном рынке Пхукета.
Доступность жилья
Как упоминалось выше, это является основным фактором, влияющим на рост рынка недвижимости Пхукета. Если цены будут оставаться слишком высокими в течение слишком долгого времени (по отношению к заработной плате), рынок недвижимости может испытать трудности, и одним из потенциальных последствий для доступности недвижимости в Таиланде будет сдвиг в глобальной политике процентных ставок.
Мы уже знаем, что низкие процентные ставки могут стимулировать инвестиции в материальные активы, такие как недвижимость, и что это также может быть неоднозначным благословением во времена смягчающегося сектора недвижимости. Люди привыкли к низким ставкам, даже неестественно низким, и повышение ставок в Таиланде или на Западе может подорвать рынок жилья.
Банк Таиланда уже давно намекает на повышение ставок, и было бы весьма необычно наблюдать, как центральный банк следует примеру Федерального резерва США. На момент написания, однако, ставка политики оставалась стабильной в течение 3½ лет.
Несмотря на недавнюю нестабильность на развивающихся рынках, Таиланд избежал каких-либо серьезных потрясений, во многом благодаря его профициту текущего счета и значительным резервам в иностранной валюте. Но если Таиланд отреагирует на глобальное изменение политики процентных ставок собственным повышением ставок, то, возможно, последует замедление экономического роста.
Если это произойдет, это может привести к замедлению на местном рынке недвижимости, не только на Пхукете, но и в Таиланде в целом.
Изменения в государственной политике
Любые изменения в политике правительства Таиланда, непосредственно связанные с рынком недвижимости, неизбежно окажут влияние на цены на местном рынке (как положительные, так и отрицательные, в зависимости от политики).
Одним из таких примеров является предлагаемое изменение отношения займа к стоимости, которое должно вступить в силу в апреле 2019. Первоначально это должен был быть январь 1, но лоббирование со стороны жилищной отрасли задержало внедрение.
Новые правила призваны обуздать спекуляции с недвижимостью и в основном затронут вторую, третью и последующие ипотеки. Такое ужесточение требований по ипотечному кредитованию неизбежно окажет влияние на цены на недвижимость и может даже привести к увеличению объема непроданных объектов недвижимости.
Бытовой долг Таиланда
Низкие процентные ставки также привели к увеличению уровня задолженности домохозяйств в Таиланде. В настоящее время Таиланд имеет 27th самый высокий ВВП в мире, с 14th самым большим отношением задолженности домохозяйств к ВВП.
Приятно видеть, что Таиланд процветает, и если уровень задолженности домохозяйств останется на том же уровне (при прочих равных условиях), не должно быть слишком много поводов для беспокойства.
Однако, если произойдет серьезное увеличение личного долга или скачок процентных ставок, подлежащих уплате по этому долгу, неконтролируемые уровни заимствований домохозяйств могут стать серьезной проблемой для экономики Таиланда.
Преследование тайских компаний, используемых для покупки недвижимости
Мы уже подробно рассмотрели эту проблему. Иностранцы покупают дома и виллы каждый день, используя тайские компании с номинальными акционерами. Если власти на каком-то этапе решат ужесточить свою позицию в отношении того, что представляет собой «незаконное владение», это, безусловно, повлияет на сектор недвижимости.
Если на какой-то стадии будут проверены структуры номинальных компаний, конечным результатом может стать поток вилл и земельных участков на рынке, что, вероятно, приведет к падению цен. Если это произойдет, спрос, вероятно, будет смягчен одной лишь негативной рекламой, что также окажет косвенное влияние на цены.
Истечение срока аренды 30-Year
Подавляющее большинство людей, которые выдают арендованное имущество, находятся под впечатлением, что они купили материальный долгосрочный инвестиционный актив.
Хотя большинство разработчиков делают все возможное, чтобы убедиться, что покупатели знают о своем правовом статусе по договору аренды на 30-год, многие покупатели считают, что им гарантировано два или три продления (в общей сложности на 90 или 120 года), и считают, что может продать свою аренду, когда они захотят, как это было бы в других странах. Это может быть так при условии, что они никогда не окажутся в суде.
Первые годы 30 написаны несмываемыми чернилами, но любые дальнейшие обновления / расширения пишутся карандашом. Несмотря на то, что это возможно, не существует автоматической гарантии того, что продажа или продление договора аренды могут быть принудительными, поскольку оба они зависят от положений, согласованных первоначальным владельцем. Чтобы продать аренду, владелец недвижимости (владелец или застройщик) должен согласиться возобновить срок аренды для любого нового покупателя. Если владелец безусловного права собственности изменился, и новый владелец отказывается от этого, некоторые неудачные арендаторы увидят, что их запрос на продление отклонен. Возможно, сейчас это не является серьезной проблемой для рынка недвижимости Пхукета, но на каком-то этапе в будущем это может стать ключевым драйвером для новых покупателей. Многие люди, которые приобрели кондоминиумы в последние несколько лет, предпочли более дешевые кондоминиумы с арендованным жильем, а не эквивалент безусловного владения, главным образом потому, что они не понимали, на что именно они тратили свои деньги.
Сэм Фаума из МОТ работает на Пхукете с 1989, который был по совпадению с 30 много лет назад, и помогал клиентам в расширении аренды.
Вот что Сэм должен сказать:
Что Сэм говорит о продлении арендыГлобальные влияния
Некоторые внешние события являются предсказуемыми (или, возможно, неизбежными) и могут оказать чрезмерное влияние на туристическую индустрию Таиланда, особенно если учесть, что их происхождение не обязательно должно быть в Таиланде или в этом отношении в Азии. «Инфекция» может затронуть даже здоровую экономику во время глобальных кризисов и кризисов.
Рассмотрим глобальный крах фондового рынка и последующую рецессию. Крайне маловероятно, что именно таиландские рынки приведут к любому такому обвалу сегодня, но Таиланд почувствует последствия. Снижение мировых расходов означало бы, что меньше людей, путешествующих в Таиланд, и меньше покупок недвижимости на Пхукете.
Реакцией центральных банков на экономический спад обычно является снижение процентных ставок, что может привести к быстрому восстановлению в секторе недвижимости. Но начальные спады в сфере туризма и собственности были бы неизбежны.
Избыточное предложение
На каждом рынке недвижимости в мире цены начинают застаиваться и даже падают, когда предложение превышает спрос. В Таиланде важно внимательно следить за избыточным предложением, и это соображение, которое необходимо периодически оценивать на предмет потенциального риска или вознаграждения, которое оно предлагает при инвестировании в недвижимость.
Исходя из числа новых туристов, которые в настоящее время посещают страну, и быстро растущего богатства граждан Таиланда, оно не вызывает проблем с предложением, если только основной глобальный катализатор не затронет одновременно и средний класс Таиланда, и число туристов. ,
Тем не менее, новые владельцы недвижимости Пхукета и потенциальные покупатели должны знать о динамике спроса и предложения в секторе недвижимости Пхукета.
Прямо сейчас, хотя развитие чрезвычайно оживленное, покупатели должны понимать, что продавцы конкурируют с новыми разработками по привлекательной цене. Масштабная экономия на крупных разработках в течение многих лет помогала удерживать цены внизу, поэтому продавцы могут испытывать трудности с поиском желающего покупателя по желаемой цене, пока развитие не замедлится, а новые сайты будут появляться реже.
В связи с тем, что за последние несколько лет появилось так много новых разработок, рынок перепродажи будет иметь огромный «перевес». Покупатели должны иметь долгосрочный подход, если они хотят воспользоваться динамикой спроса и предложения, и в долгосрочной перспективе они, вероятно, будут вознаграждены.
Негативная реклама
Плохая реклама наносит ущерб любой отрасли, и сектор недвижимости в Таиланде не был застрахован от этого. Мы слышали о людях или компаниях, занимающихся неэтичной или незаконной деятельностью, поэтому так важно тщательно проверять ситуацию при покупке недвижимости.
Некоторые жалобы попали в газеты и онлайн-СМИ и вызвали негативную рекламу.
Примеры включают в себя:
Еще одна тревожная тактика продаж, которая стала известна, - это то, что иностранцам буквально говорят, что они могут получить одно или несколько бесплатных свойств, если они купят несколько квартир вне плана.
Некоторые агенты поощряют иностранцев покупать несколько кондоминиумов, обещая, что агент, по завершении, лично заключит сделку с продажей достаточного количества единиц, чтобы либо достичь безубыточности, либо получить прибыль. Продажа предположительно оставит иностранному инвестору по крайней мере 1 и, возможно, много «бесплатных» кондоминиумов.
Мы не обязательно хотим называть эту практику ложью, поэтому давайте просто скажем, что это неконтрактное обещание, которое вряд ли когда-либо будет реализовано. В худшем случае инвестор владеет множеством квартир и заплатил за все. Тем не менее, если они вкладывают слишком много своих сбережений или своего гнезда в эту стратегию, инвестор может быть лишен денег, если «высокодоходная продажа» (на которой основана вся эта маркетинговая схема) никогда не осуществится.
Любой покупатель должен понять, что это такое - тактика продаж, направленная на обогащение одного человека (Подсказка: не инвестора). В предстоящие годы может наблюдаться продолжительный период разрядки, когда власти не будут навязывать определенные модели поведения. Возможно, мы также увидим законы, более благоприятные для перспектив иностранного владения землей.
Но если возникнут дополнительные проблемы, связанные с незаконным владением, сомнительными маркетинговыми схемами и не продлением аренды на год 30, последующая отчетность не будет приятной. И реклама, безусловно, не будет позитивной.
Неверная отчетность о рынке недвижимости Пхукета
В то время как некоторые статьи, порождающие негативную рекламу для секторов недвижимости Таиланда и Пхукета, могли быть хорошо продуманными, иностранная пресса иногда не понимает, о чем пишет.
Иногда иностранец находит сочувствующего журналиста, но очевидно, что репортер не полностью осознал истинную природу истории, которую они освещают. Иногда несчастный случай, о котором пишут, был ничем иным, как плохим решением, принятым иностранцем - решением, которого можно было легко избежать - но это не встречается в отчетности.
Возможно (даже вероятно), что у иностранца было достаточно информации для принятия обоснованного и разумного решения, и он мог бы избежать затруднений, в которых они оказались. В некоторых случаях иностранец фактически нарушал закон, приобретая контроль над земельной собственностью, но репортер не упомянул об этом.
Хотя мы симпатизируем любому, кому не повезло (никто из нас не хочет читать о том, кто потерял свой дом и / или свои инвестиции), важно отметить, что плохая реклама в прессе не обязательно является результатом сомнительной деятельности в промышленность.
Иногда это так, но иногда люди делают ошибки, которых можно избежать. К сожалению, журналисты не всегда находят время, чтобы раскрыть правду о том, что рассказывает потерпевший иностранец.
Беспристрастная отчетность (в значительной степени игнорируется)
Эта статья из The Telegraph в Великобритании из 2012. В нем четко прописан закон, касающийся покупки земли у тайских компаний и номинальных акционеров. Он также цитирует тайского чиновника, который говорит о необходимости расправиться с незаконной иностранной собственностью.
Тот факт, что эта статья была написана 7 много лет назад, и что действия властей не обсуждались, не должны делать людей более уверенными в том, что они продолжают придерживаться той же практики. Вместо этого это должно служить предупреждением о том, что правительство Таиланда годами осознает, что создаются структуры иностранной собственности, которые нарушают дух тайского законодательства.
Люди должны также помнить, что с момента написания этой статьи произошел небольшой вопрос о военном перевороте и смене правительства. Решение проблемы владения иностранной собственностью вряд ли было первоочередной задачей для нового правительства, но не верьте, что оно планирует игнорировать это навсегда.
Каждый на рынке недвижимости Таиланда, очевидно, выступает за то, чтобы проявлялась определенная мера пресечения, а также за внесение изменений (или хотя бы разъяснений) в законодательство. Мы хотим увидеть, что происходит.
Изменение в правилах получения визы
Будут ли иностранцы всегда рады в Таиланде? Мы, конечно, на это надеемся! Но в то время как иностранцы приветствовались в течение десятилетий, были периоды ужесточения (а затем и ослабления) иммиграционных стандартов на протяжении многих лет.
Это наиболее заметно проявилось в ограничениях на визовые прогоны - быстрые однодневные поездки через ближайшую границу и обратно с целью «продления» визы на день 30 по прибытии. Хотя эта практика все еще разрешена, она ограничивается двумя такими поездками через сухопутную границу (или шесть через международный аэропорт) в течение одного календарного года.
Мы никогда не должны исключать ужесточение в других областях, и одна категория виз, которая может быть уязвимой для изменения политики, это рабочие визы / разрешения на работу. У ряда иностранцев в Таиланде есть разрешения на работу, выданные малым бизнесом, в некоторых случаях собственным малым бизнесом. Точно так же, как и при ближайшем рассмотрении тайских компаний, владеющих собственностью, вполне возможно, что компании, выдающие разрешения на работу иностранцам, могут быть рассмотрены за один день, чтобы убедиться, что они правильно структурированы и фактически торгуют и нанимают тайских сотрудников.
Понятно, что Таиланд хочет, чтобы иностранцы, проживающие здесь в среднесрочной и долгосрочной перспективе, использовали надлежащие визы. Когда дело доходит до этого, это не более, чем любая западная страна требует от своих посетителей.
Посетители с длительным пребыванием или лица, использующие надлежащую визу, выданную Посольством Королевства Таиланд, скорее всего, будут в порядке. Мы также уверены, что любой, кто старше 50 и уходит на пенсию в Таиланде, всегда будет рад приветствовать вас.
Ключевые драйверы рынка недвижимости Пхукета Статьи
Введение - плюсы и минусы рынка недвижимости Пхукета
Введение - Положительные и отрицательные стороны рынка недвижимости Пхукета Подавляющее большинство покупателей на Пхукете сегодня положительно относятся к рынку недвижимости, и легко понять, почему. Но даже
Положительные стороны Пхукета - взгляд на мир через розовые очки
Взгляд на мир через розовые очки Более стабильный сектор недвижимости Как уже говорилось выше, на рынке зарубежной недвижимости в Таиланде практически нет заимствований, что в целом положительно для
Изменяющаяся демография Пхукета
Изменяющаяся демография Пхукета Рост населения Даже без иностранцев, которые решили сделать Пхукет своим домом, на Пхукете наблюдается значительный рост населения (7.4% в год). Это намного выше, чем в большинстве других регионов Таиланда,
Драйвер гостеприимства - как индустрия туризма Пхукета напрямую влияет на сектор недвижимости острова
Для небольшой страны Таиланд имеет замечательную туристическую индустрию, и любой, кто был очарован тайской культурой, тайской кухней и дружелюбием людей, легко поймет, почему. Может мы предвзятые,
Постоянные улучшения инфраструктуры Пхукета
ПРОДОЛЖАЮЩИЕСЯ Улучшения инфраструктуры Пхукета Экспатрианты, живущие на острове пару десятилетий (или дольше), увидели почти невообразимые изменения. Любой, кому посчастливилось прожить здесь последние четыре десятилетия, видел малонаселенную
Граждане какой национальности будут управлять рынком недвижимости Пхукета в 2023/2024 году?
Как мы всегда заявляли, туристический сектор Пхукета обеспечивает топливо, которое поддерживает рынок недвижимости Пхукета либо горячим, либо охлаждающим до точки стагнации. Или, в худшем случае, абсолютная инерция, как это было во время
Социальный контакт