Mietverträge in Thailand wurden von Ausländern allgemein als alternatives Mittel zum Kauf von Häusern, Villen, Stadthäusern, Grundstücken oder sogar kleinen Inseln akzeptiert. Auch „Thai Freehold“ -Einheiten in Eigentumswohnungen, die nur Ausländern als Pächter zur Verfügung stehen, sind nach wie vor gefragt.

Aber ist eine Pacht in Thailand wirklich die beste Entscheidung, die Sie treffen können?

Die meisten Menschen, die Thailand besucht haben, und sicherlich alle, die hier leben, wissen, dass Ausländer kein Land im Königreich besitzen können.

Dieses Land Code Promulgating Act, BE 2497 Die Abschnitte 86 bis 96 enthalten die thailändischen Gesetze zu Ausländern (Ausländern), die unbewegliches Vermögen in Thailand besitzen.

Weil ein Gebäude technisch beweglich ist, indem es abgebaut oder abgerissen wird. “unbewegliches Vermögen “bezieht sich auf das Land.  Ein Grundstück kann nicht aufgenommen und woanders hingezogen werden.

Das Gesetz macht sehr deutlich (implizit und explizit), dass Land nicht im Besitz eines Ausländers sein kann. Die Villa oder das Haus auf diesem Grundstück ist eine ganz andere Sache. Diese sind beweglich und Ausländer dürfen bewegliches Eigentum besitzen.

Grundlegendes zu Freehold versus Leasehold in Thailand 

Wohneigentum ist für die meisten Menschen ein leicht zu fassendes Konzept. Sie erhalten eine Urkunde in Ihrem eigenen Namen, die beim örtlichen Landesamt registriert ist. Sie besitzen es für immer und können es an Ihre Kinder oder sogar Ihre Enkelkinder weitergeben.

Eigentum ist eine einfache Form des Eigentums ohne Mehrdeutigkeit. Die Interpretation der Erbpacht ist hingegen von Land zu Land unterschiedlich.

In einigen Ländern wie Großbritannien können Pachtverträge bis zu 999 Jahre dauern, was die meisten Menschen als im Wesentlichen dauerhaft betrachten. Wenn ein Mietvertrag abläuft, ist die Verlängerung im Allgemeinen einfach und zu minimalen Kosten. Beispielsweise wird erwartet, dass die chinesische Regierung die Mietverträge nach Ablauf von 70 Jahren nur um XNUMX Jahre verlängert.

In Thailand ist das etwas anders. Tatsächlich handelt es sich technisch gesehen nur um einen Mietvertrag und nicht um einen „Mietvertrag“. Hier mietet der Mieter vom Eigentümer für maximal 30 Jahre.

Was genau ist ein Pachtposten in Thailand? 

Der Pächter in Thailand besitzt das Land nie. Während ein thailändischer Mietvertrag das Recht auf „ausschließlichen Besitz“ erweitert, gewährt er nicht das gleiche Eigentumsgefühl, das man in Großbritannien oder China erhält.

In Thailand sind Sie einfach ein Mieter, der das Land vom Eigentümer mietet. Genau wie ein Mieter, der eine monatliche Miete für eine Wohnung zahlt, haben Sie keine Eigentumsrechte.

30 + 30 + 30 Mietzeiträume für Thailand Villen?  

Wenn jemand über den Kauf einer Villa in Thailand nachdenkt, muss er einige Entscheidungen treffen, um dies zu erreichen.

Einige Leute gründen eine thailändische Firma, um das Land zu kaufen, aber wenn dies nicht richtig gemacht wird, wird der Ausländer strafrechtlich haftbar gemacht.

Sie könnten auch das Gebäude (bewegliches Vermögen) besitzen und das Land (unbewegliches Vermögen) pachten. Der maximale Zeitrahmen für die Pacht des Grundstücks beträgt jedoch 30 Jahre.

Um diesen relativ kurzen Zeitraum zu überbrücken, bieten Villenentwicklungen den Käufern zusätzliche Verlängerungszeiträume, in der Regel zwei Zeiträume von jeweils 30 Jahren. Diese Fristen sind vorausbezahlt und daher im Verkaufspreis enthalten.

Die Verlängerung um bis zu 60 Jahre ist zwar im Voraus bezahlt, aber keineswegs garantiert. Es wäre wahrscheinlich sinnvoller, wenn der Verkaufspreis einer Villa auf einem Zeitraum von 30 Jahren basiert. Die Preise würden dann ein Drittel der aktuellen Kosten betragen. Wenn die Villa nach Ablauf des 30-jährigen Mietvertrags wieder an den Entwickler / Eigentümer zurückgegeben wird, kann der Mieter auf Wunsch einen neuen Mietvertrag erwerben.

In den letzten 20 bis 30 Jahren ist es für Entwickler jedoch üblich geworden, vorausbezahlte 30 + 30 + 30-Mietverträge zum vollen Verkaufspreis anzubieten. Es ist mittlerweile allgemein anerkannt, dass bei dieser Methode alles über Bord ist.

Obwohl zusätzliche 30 Jahre nicht garantiert sind, ist anzumerken, dass es eine Möglichkeit gibt, die Erneuerung von Villen durch „besondere gegenseitige Verträge“ rechtlich durchzusetzen. Dies ist jedoch nur möglich, wenn wesentliche Verbesserungen am Grundstück vorgenommen werden, beispielsweise wenn eine Villa auf einem Grundstück errichtet wurde, das für einen Zeitraum von 30 Jahren gepachtet wurde. Es gibt sogar viele Urteile des Obersten Gerichtshofs zu diesem Thema, die besagen, dass solche Verbesserungen oder Aufrüstungen des besagten Grundstücks dazu beitragen können, weitere Erneuerungen durchzusetzen.

Was ist mit 30 + 30 + 30 für Thailand-Mietwohnungen?

Mit Eigentumswohnungen haben ausländische Käufer in Phuket die Möglichkeit, einen Eigentumstitel zu wählen, der, wie oben erwähnt, unbefristetes Eigentum und ein leicht verständliches Konzept darstellt.

Nach dem Eigentumswohnungsgesetz dürfen jedoch nur 49% eines Eigentumswohnungsprojekts als Eigentum an Ausländer verkauft werden. Die anderen 51% der Einheitsfläche in jeder Wohnanlage in Thailand müssen thailändischen Staatsangehörigen gehören.

Im Laufe der Jahre haben Entwickler unterschiedliche Ansätze verfolgt, um das für Thailänder festgelegte 51-Kontingent zu nutzen oder zu verkaufen.

Einige haben einfach das Eigentum an diesen Einheiten behalten und sie an Urlauber vermietet, um ein Einkommen zu erzielen. (Sie können dies tun, weil das Entwicklungsunternehmen notwendigerweise eine thailändische Einheit ist.) Dies war eine gute Strategie für viele Entwickler, da der Tourismussektor in Phuket schnell expandiert.

Bei einigen Projekten, insbesondere von renommierten thailändischen Entwicklern, konnten sie alle Einheiten an thailändische Staatsangehörige verkaufen. Es gibt eine wachsende Mittelschicht in Thailand und viele Thailänder kaufen Eigentumswohnungen für Investitionszwecke. Meistens kaufen die Thailänder jedoch nur von thailändischen Entwicklern, die in Thailand etablierte und angesehene Markennamen sind.

Die meisten ausländischen Entwickler hatten dagegen Probleme, „die 51%“ an thailändische Staatsangehörige auszulagern. Sie haben sich stattdessen für einen anderen Ansatz entschieden. Der einfachste Weg für sie, den thailändischen Anteil der Einheiten zu verkaufen, besteht darin, andere Wege zu finden, um sie an Ausländer zu vermarkten.

Einige Ausländer haben „thailändische Eigentumseinheiten“ über eine thailändische Company Limited erworben. Dies kann durchaus sinnvoll sein, insbesondere wenn der Käufer ein legitimes, etabliertes Geschäft in Thailand hat. Da sie einen thailändischen Grundbesitz erwerben, bedeutet dies, dass das Unternehmen die Eigentumswohnung auf Dauer besitzen kann, so wie es ein thailändischer Staatsbürger tun würde.

Es gibt aber noch eine andere Alternative. Das Zivil- und Handelsgesetzbuch (CCC) erlaubt den Verkauf dieser Einheiten an Ausländer als Leasingvertrag.

Dies ist akzeptabel, da ein Entwickler, wie oben erwähnt, eine thailändische Company Limited sein muss. Da es sich um eine thailändische Einheit handelt, können sie einen Mietvertrag an einen Ausländer verkaufen und gleichzeitig das Eigentum behalten. Sie erfüllen weiterhin die 51% / 49% -Anforderung für eine Eigentumswohnung, während sie die 51% monetarisieren, die sie nicht an thailändische Einzelpersonen verkaufen konnten.

Und auf die gleiche Weise, wie Villa-Käufern nach den ersten 30-Jahren eine automatische Verlängerung angeboten wird, wird Mietkäufern in der Regel das gleiche Angebot gemacht.

Wie auch beim Verkauf von Villen haben sich diese 30 + 30 + 30-Mietverträge zu einem allgemein akzeptierten Mittel entwickelt, um ausländische Käufer anzuziehen.

Aber ist die 30 + 30 + 30-Pacht in Thailand legal?

Käufer von Leasingverträgen müssen sich darüber im Klaren sein, dass die maximale Leasingdauer in Thailand 30 Jahre beträgt und dass jede Verlängerung über 30 Jahre hinaus im Ermessen des Grundbesitzers / Eigentümers liegt.

Verlängerungen sind nichts anderes als ein Versprechen des Grundbesitzers und können nicht vertraglich im Kaufvertrag festgelegt werden. Und während die Bereitschaft des Vermieters, den Mietvertrag zu verlängern, in einem Nachtrag festgehalten werden kann, wird dies durch die Vorauszahlung weder vertraglich noch finanziell garantiert.

Wenn ein Ausländer eine Mietvilla oder eine Mietwohnung kauft, deckt die Zahlung daher nur die ersten 30 Jahre des Mietvertrags ab. Es ist unwahrscheinlich, dass ein vorausbezahlter 30 + 30 + 30-Mietvertrag - selbst wenn 3 gleiche Zahlungen für 3 verschiedene Mietbedingungen vorliegen - vor einem Richter gehalten wird.

Was ist, wenn Ihr Fall jemals vor Gericht endet? 

Leider hat das Provinzgericht Phuket dies mehr als einmal entschieden 30 + 30 + 30-Verträge sind nicht nur nicht durchsetzbar, sondern auch illegal.

Darüber hinaus haben Urteile des Obersten Gerichtshofs in Bangkok festgestellt, dass die Verlängerung eines Mietvertrags nur innerhalb von 3 Jahren nach Ablauf der 30-Jahres-Mietdauer erfolgen kann.

Die Richter haben wiederholt erklärt, dass automatische Verlängerungen gegen das Gesetz verstoßen und dass solche Verträge mit ausländischem Eigentum verwandt sind, was illegal ist. Jüngste Entscheidungen haben auch bestätigt, dass der Vertrag für die ersten 30-Jahre ebenfalls ungültig ist, da es illegal ist, die Verlängerungen vertraglich zu garantieren.

Selbst wenn der 30-jährige Mietvertrag ordnungsgemäß beim Landesamt registriert wurde, ist es nach seiner Nichtigerklärung so, als ob der Mietvertrag überhaupt nicht bestanden hätte. Der Pächter, der glaubt, seit 90 Jahren ein Haus gekauft zu haben, hat stattdessen nichts mehr.

Es muss noch einmal betont werden, dass Entscheidungen, die in Gerichtssälen getroffen werden, vom jeweiligen Fall, den politischen Winden, die zu diesem Zeitpunkt weht, und dem einzelnen Richter, der den Fall bearbeitet, abhängen.

Aufgrund der Gerichtsurteile der letzten Jahre ist es jedoch sehr offensichtlich, dass ein Richter, wenn er sieht, dass eine vertragliche Vereinbarung oder sogar ein Nachtrag zur Verlängerung eines Mietvertrags für einen weiteren Zeitraum vorliegt, diesen ebenfalls für gültig hält tatsächlich Eigentum und könnte möglicherweise den gesamten Mietvertrag für nichtig erklären.

Fazit

Dies ist offensichtlich äußerst besorgniserregend für Ausländer, die Immobilien in Thailand gekauft und einen langfristigen Mietvertrag abgeschlossen haben. Diese Eigentümer (Mieter) sollten alles in ihrer Macht Stehende tun, um Missverständnisse oder Konflikte mit dem Entwickler zu vermeiden, die irgendwann vor Gericht und vor einem Richter landen können.

Eine Möglichkeit, dies zu umgehen, wäre gewesen, sicherzustellen, dass Kauf- und Verkaufsverträge eine Schiedsklausel enthielten. Auf diese Weise könnten Streitigkeiten nicht vor einem örtlichen Gericht, sondern durch ein Schiedsverfahren beigelegt werden, sofern die Entwickler im Streitfall gleich bleiben.

Neue Käufer müssen sehr sorgfältig überlegen, bevor sie einen 30 + 30 + 30-Mietvertrag abschließen. Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, ist es ratsam, eine ausländische Eigentumseinheit anstelle einer Pacht zu wählen. Während für das Eigentum eine Prämie zu zahlen ist, sind die Kosten die Vermeidung von rechtlichem Aufwand wert.

Wenn Sie nur ein Haus oder eine Villa kaufen möchten, können Sie eine Thai Co. Ltd. gründen, um sie zu besitzen. Sie müssen jedoch sicherstellen, dass Ihr Unternehmen zu 100% den gesetzlichen Bestimmungen entspricht. Dies bedeutet, dass es als Unternehmen tätig ist, alle Unternehmensgesetze Thailands einhält, Einnahmen generiert und Steuern zahlt.

Wer in Thailand einen Mietvertrag abschließt, muss verstehen, dass ihm nichts gehört. Sie vermieten effektiv nur.

Jeder Versuch, einen Mietvertrag in eine Form des illegalen Eigentums umzuwandeln, verstößt gegen den Geist des Gesetzes. Und wenn der Geist des Gesetzes bedroht ist, werden Richter in Thailand die gleichen Urteile fällen. Jedes Mal.

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