Wenn Sie am Kauf einer Immobilie in Phuket oder an einem anderen Ort in Thailand interessiert sind, müssen Sie Ihre eigene Sorgfaltspflicht sorgfältig prüfen und sich über die Gesetzmäßigkeiten informieren, bevor Sie mit dem Kauf fortfahren.
Sie müssen nicht nur mit dem Buchstaben des Gesetzes vertraut sein, sondern Sie müssen auch verstehen, was in Thailand mit dem „Geist des Gesetzes“ gemeint ist.
Ausländer können kein Land besitzen
Die Realität des ausländischen Eigentums in Thailand ist folgende: Es gibt praktisch keine Möglichkeit für Ausländer, Land zu besitzen oder einen Grundbesitz dauerhaft in Besitz zu nehmen.
Leider vermarkten viele Agenten und Villenentwicklungen auf der ganzen Insel ihr Produkt als Eigentum, das von Ausländern gekauft werden kann. Es ist gemeinnützig zu sagen, dass diese Praxis irreführend ist.
Ist die Verwendung einer thailändischen Firma die perfekte Lösung?
Nicht wirklich.
Trotzdem werden viele ausländische Käufer aufgefordert, das Gesetz zu umgehen, indem sie eine thailändische Unternehmensstruktur für den Kauf einer Villa verwenden, da das Unternehmen „thailändischen Besitz“ vertritt.
Wenn jedoch ein thailändisches Unternehmen involviert ist, wird der Aufbau einer rechtlichen Überprüfung, die Käufer oft zu spät erfahren, kaum standhalten.
Viele dieser „Auslandsbesitz“ -Vereinbarungen wurden von den thailändischen Gerichten niedergeschlagen, da sie nicht so recht solide waren, wie der ausländische Käufer glaubte.
Die meisten renommierten Immobilienberater erklären heute jedem Ausländer, der am Kauf einer Villa interessiert ist, die potenziellen Risiken des Kaufs von Landbesitz in Thailand.
Sie werden dies entweder selbst formulieren oder einen kompetenten und erfahrenen Anwalt empfehlen, um das Gesetz klar zu machen.
Der Kauf einer Villa oder eines Hauses durch eine Thai Co. Ltd. hat offensichtlich seine Vorteile. Der wichtigste ist, dass der Eigentümer die Wahrnehmung des Eigentums im Eigentum erhält.
Es gibt jedoch auch Nachteile, von denen die offensichtlichste ist, dass die Behörden sehr deutlich gemacht haben, dass die Verwendung einer Thai Co. Ltd. ausschließlich als Holdinggesellschaft für den Besitz von Eigentum alles andere als legal ist.
Ein Geschäft zu besitzen ist legitim
Bevor wir weiter gehen, lassen Sie uns ein paar Fakten klarstellen:
Es ist absolut legal für einen Ausländer, eine Thai Co. Ltd. zu gründen. Tatsache.
Wenn es legitime thailändische Aktionäre gibt, die mit eigenen Mitteln in das Unternehmen investiert haben, ist diese Art von Struktur durchaus legitim. Tatsache.
Die Gesellschaft kann auch in Immobilien investieren, wenn diese Eigenschaft Teil ihres Geschäfts ist. Tatsache.
Die Gesellschaft kann sogar so strukturiert sein, dass Vorzugsaktien mit verminderter Stimmrechtskapazität zugelassen werden und der ausländische Aktionär mehr operative Kontrolle hat. Tatsache.
Wenn die Thai Co. Ltd. offensichtlich mit gefälschten (nominee) Aktionären gegründet wurde, die nicht in Aktien des Unternehmens investiert haben, wird dies wahrscheinlich als illegal angesehen. Tatsache.
Wenn es offensichtlich ist, dass die Thai Co. Ltd. lediglich gegründet wurde, um einem Ausländer den Kauf einer Villa zu erlauben - ohne eine andere legitime Geschäftstätigkeit, ohne Einnahmen oder ohne eine wirkliche Absicht, Geschäfte zu tätigen -, wird dies wahrscheinlich als illegale Aktivität betrachtet. Tatsache.
Welche Gesetze werden gebrochen?
Das größte Problem ist, dass schlechte Beratung Investoren und Villenkäufer in eine prekäre Lage versetzt.
Käufer werden zu der Überzeugung gebracht, dass die Methoden zur Umgehung der Gesetze nur Lücken sind, die sie ausnutzen. Sie sind überzeugt, dass sie keine Gesetze brechen.
Dies ist jedoch nicht der Fall.
Ihnen wird mitgeteilt, dass sie das Landesgesetz und das Auslandsgeschäftsgesetz einhalten. Ihnen wird gesagt, dass der Besitz einer thailändischen Firma, die keine thailändische Entität ist, im Wesentlichen bedeutet, dass der Käufer einer Villa eine thailändische ist (und daher ist alles legitim).
Nichts davon stimmt auch.
Der verschwindende Aktionärstrick
Beamte der Landesabteilung werden seit vielen Jahren angewiesen, kein Land im Namen einer Gesellschaft zu registrieren, wenn sie ausländische Aktionäre hat.
Die Strategie, um dies zu umgehen, besteht darin, dass ein Rechtsanwalt oder ein Buchhalter die Thai Company Limited mit 100% Thai-Aktionären und Direktoren gründet. Sie würden diese Firma dann nutzen, um Land beim Land Office zu kaufen und zu registrieren.
Später, nachdem die Registrierung des Landes im Firmennamen abgeschlossen ist, wird der Ausländer als Direktor der Firma hinzugefügt.
Warum würden sie möglicherweise diese Art von Täuschung anwenden, wenn alles völlig legitim wäre?
Unabhängig davon, ob dies dem ausländischen Investor / Käufer erklärt wird oder nicht, sollte schon die Tatsache, dass die Behörden kein Land im Namen eines Unternehmens bei ausländischen Aktionären / Direktoren registrieren, die Alarmglocken läuten.
Das Land Department ist sich voll und ganz bewusst, dass dies geschieht, und versucht, die Praxis einzuschränken. Jede künftige Zusammenarbeit mit anderen Regierungsabteilungen, die zur Strafverfolgung befugt sind, könnte eines Tages Ärger für ahnungslose Villenbesitzer bedeuten.
Das Land Department muss nur vermuten, dass ein Kauf im Auftrag eines Ausländers getätigt wird, damit dieser die Registrierung eines Landtitels ablehnt.
Für diejenigen, die aktiv an der Irreführung der Behörden beteiligt sind, können die Strafen schwerwiegend sein und sie wurden vollstreckt.
Trotz der Tatsache, dass diese Strukturen selbst der grundlegendsten Prüfung unterliegen, werden diese „Holdinggesellschaften“ weiterhin täglich für Ausländer eingerichtet, die keine Ahnung haben, wie viel Ärger oder finanzielle Verluste sie erleiden könnten, falls ein hartes Durchgreifen beginnen sollte.
Die Nutzung eines Nichthandelsunternehmens mit Nominee-Aktionären ist für Ausländer einfach keine praktikable Option, um Villen und Häuser zu besitzen.
Sind Ihre nominierten Aktionäre rechtmäßig?
Die Dinge so zu gestalten, dass sie real erscheinen, obwohl sie in Wirklichkeit Schein sind, können sie sich auch nicht waschen. Die Behörden haben in der Vergangenheit hart vorgegangen, und die möglichen Schritte, zu denen sie gehen könnten, können die Befragung von nominierten Aktionären umfassen.
Nur ein kurzer Chat würde in den meisten Fällen feststellen, wie legitim diese Aktionäre sind (oder nicht).
Der Geist des Gesetzes - Die Absichten der Gesetzgeber
Abschließend sei darauf hingewiesen, dass der Buchstabe des Gesetzes möglicherweise nicht immer das letzte Wort ist. Der Brief des Gesetzes über Landbesitz besagt beispielsweise tatsächlich, dass Ausländer „Land aufgrund der Bestimmungen eines Vertrags erwerben können, der das Recht zum Besitz von Immobilien gewährt…“.
Es wird jedoch nicht erwähnt, dass der letzte derartige Vertrag 1970 gekündigt wurde. Während der Brief des Gesetzes besagt, dass Land im Besitz von Ausländern sein kann, bedeutet das Fehlen eines Vertrags, der ein solches Eigentum erlaubt, eindeutig das Geist des Gesetzes ist, dass Ausländern das Eigentum verweigert wird.
Jeder Ausländer, der das Gesetz zum Kauf von Grundbesitz mit einer Holding umschifft, verstößt nach wie vor gegen das Gesetz, da im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung die Geist des Gesetzes wird sich immer durchsetzen.
Zusammenfassung
Egal, was Sie glauben gemacht haben, wenn Sie ein Ausländer sind und Land über eine thailändische Company Limited kontrollieren, die nichts anderes als eine Holdinggesellschaft ist, müssen Sie akzeptieren, dass Sie diese Kontrolle möglicherweise irgendwann in der Zukunft haben werden von dir weggenommen.
Die Tatsache, dass Richter das durchsetzen können Geist des Gesetzes In Thailand gibt es keine Schlupflöcher, die für ausländische Landbesitzer ausgenutzt werden könnten.
Wenn dies nicht korrekt durchgeführt wird, hält Ihr Kauf eines Hauses oder einer Villa mit einer thailändischen Gesellschaft nicht einmal der grundlegendsten und oberflächlichsten Überprüfung durch die Behörden stand.
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