Kauf einer Eigentumswohnung in Phuket - Die Fallstricke beim Kauf einer Pachteinheit

Wer in Phuket eine Eigentumswohnung erwerben möchte, wird sich für ein Eigentum oder eine Pachteinheit entscheiden müssen.

Also was ist besser? Die Antwort auf diese Frage hängt von der individuellen Situation des Käufers ab. Leider glauben Käufer oft, dass es praktisch keinen Unterschied zwischen Pacht und Eigentum gibt.

In diesem Artikel wird versucht, die Unterschiede zu klären und die Fallstricke beim Kauf einer Leasing-Eigentumswohnung zu erläutern.

Die meisten Menschen kennen die Grundbesitzregeln in Thailand. Ausländer dürfen kein Land besitzen. Sie dürfen jedoch besitzen Eigentumswohnungen. 

Solange Ausländer nur 49% der gesamten Einheitsfläche eines Resorts ausmachen, ist es möglich, dass Sie den Eigentums-Chanote-Titel für eine Einheit dort besitzen. Der Titel ist beim örtlichen Land Department registriert und bestätigt somit Ihren Besitz.

Und wie bei jeder Eigentumswohnung erhalten Sie mit Ihrem vollständigen Eigentumsrecht einen Teil des Eigentums an der gesamten Anlage, einschließlich aller öffentlichen Bereiche wie Gärten, Parkplätze, Flure, Bars, Restaurants, Turnhallen, Schwimmbäder usw.

Das Eigentum gibt Ihnen auch Stimmrechte, die der Größe Ihrer Wohnung angemessen sind.

Kann ein Ausländer eine Einheit besitzen, die den „anderen 51%“ enthält?

Während 49% Ausländern gehören kann, können die anderen 51% einer Eigentumswohnung nur Thais gehören.

Viele wohlhabende Thais kaufen Eigentumswohnungen zu Anlagezwecken. In der Regel kaufen sie jedoch nur in erstklassigen Lagen und / oder von Entwicklern, die in ganz Thailand bekannt und angesehen sind.

Vor allem ausländische Entwickler haben Schwierigkeiten, ihre 51% Thai-Condo-Quote zu verkaufen. In der Tat haben die meisten Entwicklungen sehr wenige thailändische Besitzer und einige überhaupt keine.

Vor einigen Jahren zeichnete sich ein Trend ab, wonach vor allem ausländische Entwickler den Anteil von 51 in thailändischen Besitzungen für die Vermietung von Ferienobjekten behalten würden.

Sie konnten dies tun, da die Direktoren oder die Muttergesellschaft möglicherweise aus Übersee stammen, ihre Entwicklungsfirma in Thailand jedoch eine thailändische Einheit sein muss. Und so waren diese Eigentumswohnungen zu 51% in thailändischem Besitz.

Aufgrund der boomenden Tourismusbranche war dies für die meisten dieser Entwickler äußerst profitabel.

Das thailändische Zivil- und Handelsgesetzbuch bietet den Entwicklern jedoch eine weitere Möglichkeit, von den 51% zu profitieren. Ausländer dürfen nämlich einen Pachtvertrag für diese Einheiten abschließen.

Obwohl ein Ausländer keine dieser „thailändischen Einheiten“ besitzen kann, kann er einen 30-Pachtvertrag mit einer möglichen Verlängerung nach diesem Zeitraum unterschreiben.

Das Eigentum an diesen Einheiten verbleibt beim Entwickler, der (wie oben erwähnt) eine thailändische Einheit ist. Auf diese Weise liegt kein Verstoß gegen die Obergrenze von 49% für ausländisches Eigentum vor.

Offensichtlich sind Entwickler bestrebt, den 51% an Ausländer zu vermieten, wenn dies möglich ist, insbesondere wenn es ihnen schwerfällt, thailändische Käufer zu gewinnen.

Mit dem florierenden Eigentumswohnungssektor in Thailand scheint sich dieser Trend nicht zu verlangsamen.

Dies bedeutet, dass in den kommenden Jahren sicherlich Tausende dieser Pachteinheiten an Ausländer gedrängt werden.

Sind Leaseholds billiger als Eigentum? 

Es ist zu argumentieren, ob Pachtmieten wirklich billiger sind als Eigentumswohnungen.

Frühbucher, die außerhalb des Plans einkaufen, profitieren höchstwahrscheinlich von Vorbaurabatten. Jeder anspruchsvolle Käufer würde sich in dieser Phase immer für das Eigentum entscheiden.

Zu Beginn sind tatsächlich Eigentumseinheiten in dieser frühen Phase des Prozesses verfügbar. Und weil Off-Plan-Rabatte bedeuten, dass bereits ein guter Preis verfügbar ist, macht es den Leuten nichts aus, für die zusätzlichen Gebühren zu zahlen, die mit der Registrierung von Eigentum verbunden sind.

Natürlich gibt es einen Unterschied bei den Gebühren und Steuern, die für die Registrierung eines Grundbesitzes und eines Pachtgegenstandes erforderlich sind, was dazu beiträgt, dass Pachteinheiten weniger teuer sind als der Grundbesitz.

Die Steuern für die Registrierung eines Grundbesitzes betragen 6.3% (normalerweise zwischen Käufer und Entwickler aufgeteilt). Die Kosten für die Registrierung eines Pachtgegenstandes betragen jedoch nur 1.1%, und diese Kosten werden normalerweise vollständig vom Käufer / Mieter getragen.

Wenn der Bauträger jedoch keinen großen Rabatt auf Mieteinheiten anbietet, kompensieren diese niedrigeren Steuern nicht alle anderen Probleme, mit denen ein Mietmieter in den kommenden Jahren konfrontiert sein könnte.

Wenn Sie einen Mietvertrag kaufen, besitzen Sie technisch nichts

Ein Mietvertrag ist kein echtes Eigentum. Es ist eher ein langfristiger Mietvertrag. Die thailändischen Gesetze besagen, dass dieses langfristige Mietverhältnis 30 Jahre nicht überschreiten kann.

Sie können keine Eigentumsurkunde für Ihr Gerät erhalten, da Sie tatsächlich nur mieten.

Eine Option, die viele Käufer wählen, um dies zu überwinden, ist die Gründung einer thailändischen Firma, die die Einheit als unbefristeter thailändischer Eigentümer besitzt. Hier können Sie mehr darüber lesen: 

Verwendung einer thailändischen Gesellschaft zum Erwerb einer Pachtobjekt-Einheit

Kann man sich auf eine Verlängerung nach 30-Jahren verlassen? 

Der ursprüngliche 30-Jahres-Mietvertrag, der einmal registriert wurde, ist geschützt, und das Eigentum bleibt bis zum Ablauf des Mietvertrags Ihr Zuhause. Weitere Verlängerungen sind jedoch nur Versprechungen eines einzelnen Eigentümers oder Entwicklers und können durchgesetzt werden oder auch nicht.

Richter in Thailand haben bereits entschieden, dass jede Vereinbarung, wonach ein 30-jähriger Mietvertrag vertraglich verlängert wird, ein Versuch des Eigentums ist. Garantierte Vertragsverlängerungen sind nach thailändischem Recht nicht durchsetzbar und müssen stattdessen als Nachtrag verfasst werden. Wenn in einem Vertrag angegeben, können sie als illegal angesehen werden und dies kann den gesamten Mietvertrag ungültig machen.

Sie können also nach 30 Jahren Verlängerungen erhalten (oder auch nicht) - dies ist alles andere als garantiert. Natürlich haben viele Entwickler die Absicht, dieses Versprechen einzuhalten, aber es kommt auf die Frage der Durchsetzbarkeit zurück und ob sie es in 30 Jahren überhaupt geben könnten.

Was passiert, wenn der Vermieter / Vermieter stirbt und das Eigentum an ein Familienmitglied zurückfällt? Oder was ist, wenn sie beschließen, die Immobilie zu verkaufen? Oder was ist im Falle einer Entwicklungsfirma, wenn die Firma verkauft wird oder die Firma Insolvenz anmeldet?

In den oben genannten Fällen ist der neue Eigentümer nicht gesetzlich verpflichtet, die Versprechen des ursprünglichen Eigentümers zu halten, und kann daher nicht an eine Verlängerungsklausel gebunden werden.

Leasing von Unternehmen bietet in der Regel ein höheres Maß an Sicherheit als Leasing von Einzelpersonen, ist jedoch keinesfalls narrensicher.

Die relative „Sicherheit“ ergibt sich aus der Tatsache, dass jeder, der die Immobilie erbt, nach dem Tod eines einzelnen Eigentümers (als neuer Vermieter / Vermieter) entscheiden kann, ob der Mietvertrag verlängert werden soll.

Unternehmen dagegen sterben nicht. Solange dieselbe juristische Person der Vermieter ist, ist die Aussicht auf eine Verlängerung Ihres Mietvertrags viel sicherer. Und in vielen Fällen haben in Phuket solide und angesehene Entwickler und Manager von Luxus-Eigentumswohnungen nach 15- oder sogar 20-Jahren die Mietverträge für neue Käufer verlängert.

Warum kaufen die Leute Pacht-Eigentumswohnungen?

Die einzigen Schlussfolgerungen, die jemand ziehen kann, der sich für den Kauf eines Mietvertrags für Eigentumswohnungen entscheidet, sind:

1: Es ist ihnen ehrlich gesagt egal. Sie haben ein absolutes Schnäppchen mit einem riesigen Rabatt gemacht und haben das Ziel, die nächsten 30 Jahre in einer schönen Einheit zu leben. Dies lohnt in der Regel einen Mietkauf. 

2: Sie haben kein Interesse am Verkauf in der Zukunft, und wenn sie nach 30 Jahren eine Erneuerung erhalten, ist das ein Bonus. Sie befinden sich bereits in ihren späten 60s und glauben, dass sie den ursprünglichen Mietvertrag ohnehin kaum überleben werden.

3: Sie sind zu 100% zuversichtlich, dass der Entwickler in 60 Jahren noch in der Nähe sein wird und das Versprechen einlösen wird, den Mietvertrag zu verlängern, wenn die Zeit dazu gekommen ist.

4: Sie sind absolut überzeugt, dass der Entwickler auch die Leasingdauer für einen neuen 30 + 30 + 30 auf null zurücksetzen wird, wenn er zu einem späteren Zeitpunkt an einen neuen Käufer verkaufen möchte.

5: Sie wurden vollständig und unbestreitbar irregeführt oder von ihrem Agenten, dem Entwickler oder einem unerfahrenen Berater schlecht beraten.

6: Sie haben eine thailändische Frau und können die Einheit daher im Namen ihrer Frau als thailändisches Eigentum erwerben.

7: Sie haben sich nie von einem erfahrenen und ethisch einwandfreien Anwalt beraten lassen, weshalb ihnen nie die Fallstricke des Kaufs einer Mieteinheit erklärt wurden.  

Es ist auch möglich, dass Personen bei einer bestimmten Entwicklung Mietverträge abschließen, weil sie das Gefühl haben, keine andere Wahl zu haben. Höchstwahrscheinlich waren diese Personen Nachzügler der Partei, nachdem alle Eigentumseinheiten ausverkauft waren.

Und warum würden Sie einen Pachtvertrag für eine Eigentumswohnung wählen?

Da sind viele Vorteile und Nutzen für den Besitz einer Eigentumswohnung in Thailand. Wir können diesen Punkt nicht genug betonen.

Die Käufer sollten sich diese äußerst relevante Frage stellen: Warum würden Sie möglicherweise eine Pachteinheit einer freien Einheit wählen? Das macht keinen Sinn.

Selbst wenn für das von Ihnen gesuchte Resort keine freien Grundstücke mehr zur Verfügung stehen, gibt es auf der Insel noch Dutzende anderer Entwicklungen zur Auswahl.

Da ungefähr 49 aller 100-Einheiten in jeder Eigentumswohnungsentwicklung in Phuket frei ist, ist es praktisch unmöglich, dass Sie keine für Sie perfekte Eigentumseinheit finden.

Warum um alles in der Welt würden Sie sich für etwas entscheiden, das Sie nicht besitzen, wenn Sie sich leicht für eine Eigentumseinheit entscheiden können?

Pacht-Eigentumswohnungen sind nicht nach dem Condominium Act geschützt

Wenn Sie einen 30-Jahres-Mietvertrag für eine Einheit abschließen, die Teil des 51-Prozentsatzes ist, der von der Eigentumswohnungsentwicklung an thailändische Staatsangehörige vergeben wird, fallen Ihre Rechte als Leasinggeber nicht darunter Das Eigentumswohnungsgesetz.

Da ein Mietvertrag als „Miete von unbeweglichem Vermögen“ eingestuft wird, unterliegt er stattdessen dem Zivil- und Handelsgesetzbuch.

Wie oben erwähnt, wenn Sie leasen, besitzen Sie nicht.

Sie besitzen nicht, Sie haben nichts zu sagen

Da es sich beim „Kauf eines Mietobjekts“ technisch gesehen lediglich um einen Abschluss eines 30-Jahresmietvertrags handelt, erhalten Sie kein Eigentumsrecht.

Das Eigentumswohnungsgesetz in Thailand teilt ein Resort proportional auf die Eigentümer auf, wobei das Stimmrecht jedes Eigentümers davon abhängt, wie viel von der Eigentumswohnungsentwicklung er besitzt. Wenn es 100-Einheiten gleicher Größe gibt und jemand 5-Einheiten besitzt, hätte er 5% der Stimmen.

Wenn Sie eine Eigentumswohnung vermieten, verbleiben diese Stimmrechte beim Eigentümer, unabhängig davon, ob der Entwickler oder eine Einzelperson.

Das bedeutet, dass Sie zwar planen, 30-Jahre dort zu leben, aber Sie werden niemals mitbestimmen können, wie die Dinge in Ihrem Resort laufen.

Wer zahlt also die gemeinsamen Immobilienkosten, dh die Wartungsgebühr und den sinkenden Fonds?

Wenn Sie also Ihre Eigentumswohnung nicht besitzen und nicht mitbestimmen können, wie sie betrieben wird, bedeutet dies sicherlich, dass Sie nicht die gleichen Gebühren zahlen müssen wie die Eigentümer der Eigentumswohnung?

Das tust du leider.

Nach dem Bezahlen in eine Eigentumswohnungen sinkenden Fonds Zum Zeitpunkt des Kaufs ist jeder Eigentümer einer Eigentumswohnung auch dafür verantwortlich, bestimmte laufende Gebühren an sein Leitungsorgan zu zahlen oder zu zahlen Eigentumswohnung juristische Person. Dazu gehören nicht nur die Gebühren für den GemeinschaftsbereichManchmal werden die Eigentümer jedoch auch gebeten, zusätzliches Geld für größere Aufrüstungen und Reparaturarbeiten in den öffentlichen Bereichen beizusteuern.

Solche Beiträge können außergewöhnliche Ausgaben sein und die Form einer Aufladung des sinkenden Fonds annehmen. Jemand muss diese Kosten tragen, und unglaublich, dass diese Aufladekosten nicht dem Eigentümer des Eigentums, sondern dem Mieter des Wohnsitzes auferlegt werden.

Schlimmer noch, nehmen wir an, dass das Komitee des Eigentümers für eine umfassende Renovierung Ihrer Wohnung in den nächsten Jahren stimmt. Alle Eigentümer und Pächter müssen sich entsprechend ihrem Anteilseigner (oder Pachtvertrag) am Gemeinschaftsraum einmischen.

Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie sich im Jahr 2 oder im Jahr 29 Ihres 30-Jahresmietverhältnisses befinden, da die Verantwortung für die Zahlung des Anteils des Eigentümers direkt auf Ihren Schultern liegt.

Dies ist auch keine Art von „Vorschuss“, den Sie am Ende der Mietdauer vom Eigentümer zurückfordern können - diese Kosten werden nicht erstattet.

In der Tat kann das Versäumnis, diese Zahlung an die juristische Person der Eigentumswohnung zu leisten, dazu führen, dass Ihr Mietvertrag gekündigt wird. Möglicherweise müssen Sie diesen zusätzlichen Beitrag erst ein oder zwei Jahre vor der Mitteilung zahlen, dass Ihr Mietvertrag nicht für eine zweite Amtszeit verlängert wird.

Mieter bleiben auch mit der (Steuer-) Rechnung zurück

Ein Pächter in Thailand zu sein ist manchmal wie in einem Restaurant zu sein, wenn alle deine Freunde einen Läufer machen - du bist derjenige, der die Rechnung hält.

Es gibt so viele Ausgaben, die den Mietern entstehen, dass es manchmal nicht fair erscheint (außer natürlich den Eigentümern).

Jeder Eigentümer, der in seiner Eigentumswohnung wohnt oder die meiste Zeit des Jahres leer lässt, wird von der thailändischen 12.5% -Mietsteuer verschont. Wenn sie ihre Immobilie vermieten, unterliegen sie dieser Steuer, die sich nach den jährlichen Mieteinnahmen oder den veranschlagten Mieteinnahmen richtet, je nachdem, welcher Betrag höher ist.

Wenn sie jedoch ihre Eigentumswohnung vermieten, muss der Mieter (Mieter) zusätzlich zu den Kosten ihres Mietvertrags die Mietsteuer in Höhe von 12.5% zahlen. Da der Mietvertrag durch einen langfristigen Mietvertrag ersetzt wird, basiert die Steuer auf dem höheren Betrag des tatsächlichen jährlichen Mietvertragsbetrags oder dem Betrag, zu dem die thailändischen Behörden den Mietpreis veranschlagen.

Wenn Sie einen 30-jährigen Mietvertrag für eine 10-Millionen-THB-Eigentumswohnung abschließen, beträgt der jährliche Mietaufwand 333,333 THB. Solange dies auch der geschätzte Leasingwert ist, würde dies eine Steuerbelastung von rund 42,000 THB pro Jahr bedeuten - über die Kosten des Leasingverhältnisses hinaus.

Die Verantwortung für diese Steuer, die dem Leasingnehmer obliegt, wird immer in einen Mietvertrag aufgenommen - es gibt keinen Grund, dies zu vermeiden.

So wie deine Kumpels dir die Rechnung aufhängen, scheint es kaum fair zu sein. Aber im Gegensatz zum Dinner-Scheck erhalten Sie Ihr Geld am nächsten Tag nicht zurück.

Die Probleme beim Verkauf einer Pachtbesitz-Wohneinheit

Sie müssen nur jemanden fragen, der versucht, seine Pachteinheit in einer Eigentumswohnung zu verkaufen, ob er wünscht, dass er einen Besitz erworben hätte.

Der Verkauf einer Pachteinheit ist weitaus schwieriger als der Verkauf einer Eigentumswohnung. Abhängig von den spezifischen Umständen kann dies sogar unmöglich sein.

Die Probleme bei der Vererbung einer Mietwohnung

Ein weiteres Problem beim Kauf einer Mieteinheit ist, dass die Erbschaftsgesetze mit Sicherheit ungünstiger sind als die mit einer Eigentumseinheit.

Leider ist ein Mietvertrag nicht automatisch ein Erbrecht. Dies bedeutet, dass ein Mietvertrag in der Regel mit dem Tod des Mieters gekündigt wird und die verbleibende Mietdauer ohne Rückstellung für eine Nachfolgeklausel nicht an Ihre Erben weitergegeben werden kann.

Dies ist ein weiterer Grund, warum Eigentum über Pacht einen Sinn macht, da viele Entwickler eine solche Klausel nicht in den Vertrag aufnehmen.

Zusammenfassung

Potentielle Käufer sollten sich bewusst sein, dass sie beim Abschluss eines Mietvertrags nichts besitzen. Sie vermieten die Wohnung nur für 30-Jahre.

Die Aussicht auf drei aufeinanderfolgende 30-Laufzeit (30 + 30 + 30) macht den Pachtvertrag attraktiver, aber die beiden Erweiterungen sind nur Versprechen, die vor Gericht niemals vertraglich durchgesetzt werden können.

Einige Mietobjekte können zu fantastischen Schnäppchenpreisen abgeholt werden, aber Käufer, denen ein Mietobjekt angeboten wird, sollten ihre Optionen sorgfältig abwägen.

Im Gegensatz zu Käufern mit freiem Vermögen haben die Mieter keinen Einfluss darauf, wie die Entwicklung der Eigentumswohnungen durchgeführt wird, da der Eigentümer das Stimmrecht behält.

Eine Mieteinheit ist auch schwerer zu erben. Käufer von Mietobjekten müssen sicherstellen, dass im Mietvertrag eine Nachfolgeklausel enthalten ist.

Darüber hinaus sind Pachteinheiten auch viel schwerer zu verkaufen. Die Realität ist, dass Ihre Wohnung vermietet wird, so dass Sie nicht wirklich viel zu verkaufen haben. Ein Mietvertrag ist nach thailändischem Recht kein Vermögenswert, sondern nur ein Mietvertrag.

Wenn der Mietvertrag für einen neuen Käufer nicht verlängert werden kann, nimmt der Wert des Mietvertrages mit abnehmender Mietdauer ab.

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