Phuket Condos - Was ist eine Condominium Juristic Person (oder CJP)?

Der Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand ist eine der beliebtesten Formen des Eigentums von Ausländern. Dies ist wahrscheinlich darauf zurückzuführen, dass Ausländer rechtmäßig eine Eigentumswohnung im eigenen Namen besitzen können.

Die Vorteile und Vorteile des Besitzes einer Eigentumswohnung in Thailand

Condominium Resorts verfügen auch über eine Reihe anderer Annehmlichkeiten und Einrichtungen, wie Schwimmbäder und Fitnessstudios.

Die Eigentümer von Eigentumswohnungen teilen sich auch die Gärten und Gemeinschaftsbereiche, In der Tat haben sie einen Bruchteil des Eigentumsanteils an allen öffentlichen Bereichen und Einrichtungen der Wohnung.

Wenn also jeder es besitzt, wer ist dann dafür verantwortlich, sich um all diese gemeinsamen Räume zu kümmern?

Die Stelle, die mit der täglichen Wartung und Pflege aller öffentlichen Bereiche und Annehmlichkeiten beauftragt ist, ist als Condominium Juristic Person oder kurz CJP bekannt.

Dieser Artikel erläutert die Funktion der CJP und hilft den Eigentümern, ihre Bedeutung für ihre Wohnung zu verstehen.

„Juristische Person“ kann Bilder eines alten Mannes in schwarzen Roben und einer Perücke in Pulverform hervorrufen, aber das ist tatsächlich weit von der Marke entfernt.

Es ist wahrscheinlich eine gute Idee, von Anfang an zu beginnen und genau zu klären, was mit Juristic Person gemeint ist.

Die einfachste Definition lautet: entweder eine Person oder eine Gruppe von Personen (z. B. ein Unternehmen), die gesetzlich als berechtigt zu bestimmten gesetzlichen Rechten und / oder Pflichten anerkannt sind.

In Thailand wird die Gruppe von Einzelpersonen, denen die Rolle des Condominium Resorts im Auftrag aller Eigentümer des Resorts übertragen wird, gemeinsam als Condominium Juristic Person bezeichnet.

Dazu gehören in der Regel die Verwaltungsgesellschaft und der Eigentümerausschuss (manchmal auch als Managementausschuss oder Corporate Committee bezeichnet).

Die juristische Person in einer Eigentumswohnung kann auch die Eigentümer einschließen, sofern alle Inhaber über ein Stimmrecht verfügen und einige sogar für den Ausschuss ausgewählt werden.

Im Wesentlichen stellt die juristische Person alle am Entscheidungsprozess Beteiligten dar, wenn sie dies wünschen.

Offensichtlich verzichten viele Eigentümer darauf, sich an der Bewirtschaftung der gemeinsam genutzten Eigentumswohnung zu beteiligen, und die meisten nehmen nie an Besprechungen teil.

Aber wer macht das eigentliche Management?

Die CJP kann als Manager der Wohnanlage fungieren oder alternativ jemanden als Manager ernennen.

Wenn das CJP ein Unternehmen (auch als juristische Person bezeichnet) bestellt, muss dieses Unternehmen eine Person als Juristic Manager (CJM) ernennen.

Das CJM wird beauftragt oder ernannt, um alle Verwaltungsaufgaben zu erfüllen, unabhängig davon, ob es sich um administrative oder wartungsbezogene Aufgaben handelt. Das CJM ist auch der Unterzeichner aller relevanten Eigentumswohnungsunterlagen.

Wenn es in der Wohnung keinen separaten Business Manager gibt, kann dies sogar die Unterzeichnung von Schecks oder Banküberweisungen (normalerweise vom Ausschuss in der Höhe begrenzt) umfassen.

Es gibt bestimmte Bestimmungen und Qualifikationen für einen bestellten Manager, um diese Aufgaben zu erfüllen.

Was bedeutet Rechte und Pflichten?

Im Falle einer Eigentumswohnung würden diese "Rechte" darin bestehen, im Namen aller Eigentümer zu handeln, um die "Pflichten" zu erfüllen.

Zu den Aufgaben gehören die allgemeine Verwaltung des Resorts, die Aufrechterhaltung der Sauberkeit, das Sammeln von Gebühren für den gemeinsamen Bereich von Eigentümern, die Anstellung und Bezahlung von Arbeitern, die Bezahlung sämtlicher Nebenkosten, die Entsorgung von Müll und die Sicherstellung, dass alle Einrichtungen und Gärten, Schwimmbäder usw. vorhanden sind in makellosem Zustand.

Die Gebühr für den gemeinsamen Bereich oder die Wartungsgebühr

Der Unterhalt des Kondominium-Resorts wird durch die Erhebung einer Gebühr finanziert, die entweder monatlich oder vierteljährlich von jedem Eigentümer erhoben wird. Je nach Eigentumswohnung kann dies eine Gebühr für den gemeinsamen Bereich, eine Wartungsgebühr oder eine Wartungsgebühr für den gemeinsamen Bereich (kurz CAM-Gebühr) genannt werden.

Die Gebühr ist ein fester Betrag pro Quadratmeter, der auf Ihre individuelle Einheitsfläche zu entrichten ist. Die Höhe der CAM-Gebühr kann geändert werden, wenn die Mehrheit der Eigentümer dafür stimmt. Dies würde normalerweise bei einer ordentlichen Hauptversammlung (Generalversammlung) der Fall sein.

Mehr über den Gemeinschaftsraum und die Gemeinschaftsgebühren erfahren Sie hier:

Was ist der gemeinsame Bereich und die Gebühr für den gemeinsamen Bereich?

Das CJP wäre auch für die Betreuung und Nutzung des Sinkfonds verantwortlich, falls dies jemals für größere Arbeiten am Resort oder im Notfall erforderlich sein sollte.

Auch wenn dies nach dem Condominium Act nicht gesetzlich geregelt ist, ist in der Regel eine Mehrheit erforderlich, um den sinkenden Fonds zu verwenden und / oder den Fonds in der Zukunft aufzufüllen.

Was ist ein Condominium Sinking Fund?

Das CJP und das Condominium Act

Die Gesetze, die sich auf die CJP beziehen, wurden im Condominium Act von 1979 dargelegt, waren aber im Laufe der Jahre auch Änderungen unterworfen.

Das Condominium Act ist im Wesentlichen der Bauplan, an den sich Entwickler, CJP und Manager bei der Organisation und dem Betrieb eines Condominium Resorts halten.

Nach Abschluss der Entwicklung gibt es eine Übergangsphase, in der die gesamte Kontrolle, Verwaltung und Ausführung des Resorts vom Entwickler an die CJP, den Manager, das Komitee und alle Eigentümer der Eigentumswohnungen weitergegeben wird.

Zu diesem Zeitpunkt ist das Kondominiumresort bei den Behörden registriert, und die Registrierung der Condominium Juristic Person wird im Staatsanzeiger veröffentlicht.

All dies geschieht ungefähr zur gleichen Zeit, zu der die Eigentumswohnungen beim Landamt im Namen jedes Eigentümers registriert sind.

Die Dinge, die alle Phuket Condominium-Anleger über das Condominium Act wissen sollten

Wie oben erwähnt, gibt es normalerweise ein Komitee, das entscheidet, wie die Verwaltung der Eigentumswohnung durchgeführt werden soll und wo Geld ausgegeben werden soll. Der Ausschuss kann aus einzelnen Inhabern, dem Manager und dem CJP bestehen.

Hat jede Eigentumswohnung einen Ausschuss?

Nicht jede Eigentumswohnung verfügt über ein Komitee, da einige Resorts einfach keine Eigentümer mit der Zeit, der Neigung oder der Motivation haben, sich zu engagieren.

Die Besitzer anderer Resorts sind möglicherweise mit der geleisteten Arbeit zufrieden und wollen dem CJP und dem Manager vertrauen, um die gute Arbeit fortzusetzen.

In jedem Eigentumswohnungsgebäude haben die Eigentümer jedoch per Gesetz das Recht auf eine Art Selbstverwaltung durch ein Komitee. In diesem Fall können die Eigentümer wählen, ob sie andere Bewohner oder Eigentümer für den Ausschuss wählen.

Diese gewählten Komiteemitglieder haben dann ein Mitspracherecht bei der Verwaltung des Resorts, einschließlich der Frage, wo Geld ausgegeben wird und wo Verbesserungen vorgenommen werden können. Sie können sich auch an der Festlegung von Einnahmen und in einigen Fällen der Durchsetzung dieser Regeln beteiligen.

Im Allgemeinen besteht ein Ausschuss aus 3 oder mehr Eigentümern, kann jedoch so viele wie 9-gewählte Mitglieder haben. Die Amtszeit eines Ausschussmitglieds beträgt zwei Jahre. Sie können nur zu zwei aufeinander folgenden 2-Amtszeiten wiedergewählt werden, danach müssen sie zurücktreten.

Wir wissen, dass Mitglieder die Position beibehalten, da keine anderen Eigentümer zur Wahl gestellt werden konnten. In diesem Fall sind zusätzliche Amtszeiten im Ausschuss zulässig.

Die Ausschussmitglieder sollten an jeder Ausschusssitzung teilnehmen, einschließlich der Hauptversammlungen, und das meiste, was sie tun, ist in Überwachungsfunktion. Sie stellen sicher, dass die Regeln und Vorschriften der Wohnanlage eingehalten werden, und schlagen Änderungen vor und diskutieren diese.

Auf diese Weise stellen sie auch sicher, dass das Resort effizient verwaltet wird. Sollte dies jemals als notwendig erachtet werden, können sie an der Entfernung eines CJP oder CJM und der Ernennung eines neuen beteiligt sein.

Die Mitglieder des Ausschusses treten auch zusammen, um die jährliche Prüfung der Eigentumswohnung zu genehmigen, um so sicherzustellen, dass die Finanzen des Resorts in Ordnung sind.

Das Condominium Act legt fest, wer Mitglied des Ausschusses sein kann. In der Regel ist jeder Eigentümer berechtigt, unabhängig davon, ob es sich um einen Einheimischen oder einen Ausländer handelt, sofern er einen guten Ruf hat und als eine geeignete Person betrachtet wird.

Abstimmung für Ausländer

In einigen Fällen werden die Eigentümer aufgefordert, über bestimmte Themen abzustimmen, oder sie werden gebeten, über die Wahl der Ausschussmitglieder abzustimmen.

Da viele neue Eigentumswohnungen heutzutage eher zu Investitionszwecken als zu Wohnzwecken gekauft werden, geben die meisten Eigentümer keine Stimme ab. Einige abwesende Besitzer können über einen Stimmrechtsvertreter abstimmen, aber viele werden einfach nicht die Mühe haben, überhaupt zu stimmen.

Chinesische Käufer zum Beispiel werden sich wahrscheinlich nicht mit Übersetzungen beschäftigen, es sei denn, das Resort glaubt, dass die chinesischen Eigentumsrechte die AGM-Mitteilung in Mandarin übersetzen und die Einzelheiten an die Eigentümer in China weiterleiten.

Was sind die Kondominiumsregeln und -bestimmungen?

Jede Wohnanlage in Thailand hat eigene Regeln und Bestimmungen, die sehr breit sein können und viele Themen umfassen.

Solange sie nicht im Widerspruch zu den Gesetzen über thailändische Eigentumswohnungen stehen, gibt es keine wirklichen Grenzen in Bezug auf das, was diese Regeln beinhalten können.

Ein häufiges Beispiel ist der Besitz von Haustieren - nicht jede Wohnung erlaubt es ihnen. Die Regeln können sich auch mit Fragen wie dem Aufhängen von Wäsche auf Balkonen, der Zuweisung von Parkplätzen oder dem Umgang mit lauten Mietern befassen.

Natürlich behandeln sie auch inhaltlichere Fragen wie die kommerzielle Nutzung von Mieteinheiten oder Verfahren zur Änderung der Gebühr für den gemeinsamen Bereich und den Sink-Fonds.

Die Regeln und Vorschriften werden in der Regel von der Hauptversammlung (Hauptversammlung) ratifiziert / geändert oder mit einer Ausschussabstimmung genehmigt.

Wenn eine Angelegenheit dringlich ist und mehrere Monate nicht warten kann, kann eine außerordentliche Hauptversammlung oder eine außerordentliche Hauptversammlung einberufen werden.

Eine Hauptversammlung kann auch einberufen werden, wenn die Angelegenheit außerhalb der Themen liegt, die normalerweise auf der Hauptversammlung angesprochen werden.

Zum Beispiel kann ein Block von Eigentümern vorschlagen, eine Abstimmung über die Annahme von Kurzzeitmieten vorzunehmen und möglicherweise sogar eine Hotellizenz zu beantragen (um die Eigentümer bei der Maximierung ihrer Mieteinnahmen zu unterstützen).

Überwachung des Anteils oder Verhältnisses des Eigentums an der Wohnanlage

Eine der Aufgaben des CJP besteht darin, dafür zu sorgen, dass das Verhältnis von Ausländern zu thailändischen Staatsangehörigen unter den im Condominium Act festgelegten Grenzen bleibt.

Das Gesetz besagt, dass Ausländer nur 49% der in einer Eigentumswohnung verfügbaren Flächen besitzen dürfen, und das CJP muss sicherstellen, dass dieses Verhältnis durch Kauf und Verkauf von Eigentumswohnungen eingehalten wird.

Jeder Verstoß gegen dieses Verhältnis wäre eine Pflichtverletzung des CJP, würde aber auch den letzten Verkauf an einen Ausländer ungültig machen, wodurch die 49% -Grenze verletzt würde.

Aus einem solchen Versehen könnten sowohl für das CJP als auch für den betreffenden ausländischen Eigentümer rechtliche Verpflichtungen bestehen.

Ernennung des CJP - Erfordert das CJP spezifische Qualifikationen?

Das Condominium Act enthält einige Bestimmungen zur Definition einer „geeigneten und ordnungsgemäßen Person“, die als Juristischer Manager fungieren kann. Es ist nicht wirklich großartiges Lesematerial, daher werden wir die erforderlichen Schlüsselqualifikationen zusammenfassen.

Eine juristische Person muss 25 Jahre alt sein und darf niemals bankrott gewesen sein, von einem Job bei der Regierung entlassen, inhaftiert oder von einem Job als Manager entlassen worden sein, weil sie ihre Pflichten nicht erfüllt hat. Sie dürfen auch keine unbezahlten Schulden oder Steuern auf Eigentum haben.

Kurz gesagt, sie müssen seriös sein und nicht jemand, der in Gefahr ist, das Geld zu nutzen, zu dem sie als CJP Zugang haben.

Pflichten im Rahmen des Condominium Act

Das Condominium Act legt die Rollen und Pflichten der Condominium Juristic Person im Detail fest.

Seine Hauptziele sind die bestmögliche Verwaltung und Pflege des Gemeinschaftsraums. Das CJP muss auch alle erforderlichen Maßnahmen ergreifen, um sicherzustellen, dass dies im Rahmen des Gesetzes erreicht wird.

Das Gesetz weist auch darauf hin, Frieden und Ordnung zu wahren, die Finanzen zu verwalten, verspätete Zahlungen und fällige Steuern von den Eigentümern, wann immer und wo immer dies erforderlich ist, abzurufen und sogar den CJP zu ermächtigen, Eigentümer wegen Nichtzahlung dieser Schulden zu verklagen.

Wir haben versucht, diesen Artikel zum Zwecke der besseren Lesbarkeit zu vereinfachen, und haben daher technische Details so weit wie möglich ausgelassen.

Für diejenigen Leser, die sich für Details und mehr technische Lektüre interessieren, hat das Büro des Staatsrates eine Übersetzung des Kondominium Act vorgelegt, die alle Aspekte der Condominium Juristic Persons abdeckt.

Sie können auf den Link unten klicken und sich auf Kapitel V, ab 20 beziehen.

http://web.krisdika.go.th/data//document/ext809/809785_0001.pdf