Спрос на доход от аренды при инвестировании в недвижимость Пхукета

Большинство мировых рынков недвижимости традиционно определялись возможностью получения долгосрочного прироста капитала. На Пхукете это остается законной перспективой, однако рынок здесь в настоящее время в основном возглавляется инвесторами. И эти инвесторы настаивают на более высокой годовой доходности своих вложений.

И виллы, и кондоминиумы на Пхукете рекламируют себя инвесторам, ориентированным на доход. Но кондоминиумы более доступны для большего числа людей, что повышает спрос на этот сектор и обеспечивает большую часть продаж недвижимости на Пхукете в кондоминиумах.

Эта статья фокусируется в основном на секторе кондоминиумов.

Чтобы проверить некоторые из лучших инвестиционных свойств на Пхукете, пожалуйста, нажмите здесь:

Лучшая инвестиционная недвижимость на Пхукете

Покупка кондо инвестиционной недвижимости на Пхукете

Если вы покупаете недвижимость для инвестиций, вам, скорее всего, следует сосредоточиться на рентном доходе, который будет приносить эта собственность.

Наиболее востребованными являются, вероятно, те, которые предлагают гарантированный доход от аренды. Хотя годовая доходность может варьироваться, в среднем она составляет около 6-7% годовых. Эти выплаты гарантированного дохода могут быть выплачены за все от 2 до 10 лет, в зависимости от разработчика.

Если вы подписались на «Программу аренды», вам, как правило, будет предоставлено личное пользование вашей недвижимостью от 2 недель до 2 месяцев (в зависимости от квартиры). Возможно, разрешенное вам личное использование также будет зависеть от того, посещаете ли вы Пхукет в низкий или высокий сезон.

Поскольку вы передаете свою квартиру в аренду профессиональной управляющей компании, естественно, что они захотят создать «фирменный стиль» для всего кондоминиума. В конце концов, они будут рекламировать по всему миру, и важно, чтобы они могли предложить стандарт, соответствующий тому, что люди могут видеть в Интернете.

Таким образом, при покупке на стадии строительства вам обычно предлагается стандартный выбор отделки и оборудования. Даже если декор не соответствует вашим личным вкусам, при аренде недвижимости вас, вероятно, попросят сохранить концепцию дизайна интерьера, а также стандартный пакет мебели.

Подумайте об этом так: если вы не планируете жить в своей квартире до 10 лет (или дольше), вы, вероятно, обновите ее, прежде чем переехать в любом случае.

Пхукет Кондо против Инвестиции Пхукет Кондотель

Один из очень популярных сегодня типов арендуемой недвижимости - это кондотели. Кондотели - это почти исключительно инвестиционная недвижимость, и их не следует рассматривать как дома для будущих пенсионеров. Вы обнаружите, что помимо вариантов, представленных при покупке на этапе строительства, у вас не будет гибкости в дизайне интерьера.

Condotels получили свое имя, потому что они имеют лицензии как на кондоминиумы, так и на отели, что делает их идеальными для краткосрочной аренды.

Они имеют профессиональное управление, как и другие квартиры, но дополнительная лицензия на отель позволяет сдавать недвижимость в аренду на краткосрочной основе (то есть на периоды короче, чем дни 30).

Вы можете узнать больше о владении лицензированным отелем кондоминиумом здесь:

Владение Свободным владением Hotel-Licensed Condominium в Таиланде

Возможно, вы уже знакомы с противоречиями, связанными с сайтами бронирования, такими как booking.com или airbnb. На ряд стран (или, в случае с Нью-Йорком, на отдельные города) гостиничный сектор оказал давление с целью ограничить рост числа бронирований частных номеров.

Таиланд является одной из тех стран. Любой, кто намеревается сдать свою собственность в аренду на срок менее 30, требует лицензии на отель.

Это главная привлекательность кондотелей как инвестиционной недвижимости. Но означает ли это, что традиционные квартиры непривлекательны? Не обязательно. Многое зависит от «юриста» кондоминиума (причудливое название управляющей компании).

Многие юридические лица будут разрешать владельцам принимать арендаторов на условиях краткосрочной аренды, даже если технически требуется лицензия на отель.

Вы можете узнать больше о том, что такое Юридический Человек Кондоминиума здесь:

Покупка кондоминиума на Пхукете - Что такое юридическое лицо кондоминиума (или CJP)?

Но Постановление министерства, принятое в 2008 году, действительно предлагает индивидуальным владельцам возможность соблюдать закон. Он предусматривает исключение для любой собственности с не более чем четырьмя спальнями, в которой могут разместиться до 20 человек.

Насколько нам известно, освобождение от лицензии чаще применяется к бунгало и виллам, чем к квартирам. Но если ваш кондоминиум не имеет лицензии на отель, стоит обратиться к опытному юристу, который поможет вам с ходатайством об освобождении.

Действительно ли гарантирована рентабельность инвестиций (ROI) вашей квартиры?

Когда девелопер на Пхукете предлагает гарантию аренды, гарантируется ли доход от аренды на 100%?

На этот вопрос сложно ответить, и это не попытка с юмором сказать, что ответ «Да» и «Нет».

Для начала юрист должен изучить договор, чтобы убедиться, что интересы покупателя защищены. Плохо сформулированное соглашение может привести к тому, что часть гарантированного дохода будет направлена разработчиком на сборы за CAM (обслуживание общей территории). А бедный покупатель может обнаружить, что помимо всего прочего он / она платит за управление и обслуживание.

Эти сборы, как правило, оплачиваются разработчиком, если у вас есть контракт с гарантированным возвратом, в котором также подчеркивается, насколько важно обеспечить качественного юриста.

Обеспечив правильную формулировку контракта, любая договоренность о краткосрочной гарантированной доходности от аренды должна быть реалистичной. В большинстве случаев эти расходы уже будут учтены разработчиками. (Обычно это учитывается при расчете затрат на маркетинг и продажи на единицу продукции.)

Гарантированные возвраты иногда оплачиваются разработчиком как единовременная сумма, как правило, после получения окончательного платежа за единицу.

Опираясь на Туризм

Возможность получения гарантированной прибыли в долгосрочной перспективе во многом будет зависеть от жизнеспособности туристической индустрии Пхукета. Значительное сокращение количества туристов, скорее всего, приведет к спаду в местной экономике Пхукета.

Долгосрочный спад неизбежно отразится на рынке недвижимости, поскольку гарантированная рентная доходность зависит от туристов, занимающих максимально возможное количество вакантных квартир в год.

Последние двадцать лет наблюдается неуклонный рост количества туристов, приезжающих на Пхукет. Эти два десятилетия также были свидетелями региональных и глобальных кризисов, которые угрожали всей индустрии туризма. Хотя имели место краткосрочные последствия, отдыхающие возвращались толпами, и каждый год по-прежнему затмевается рекордное количество туристов.

Неужели те плохие годы были такими плохими? Сколько из них вы помните: лопнувший технический пузырь, атипичная пневмония, птичий грипп, военные перевороты, азиатский кризис, финансовый кризис 2008 года и цунами в Индийском океане, обрушившееся на День подарков - прямо посреди острова Пхукет пик туристического сезона?

Каждый из вышеперечисленных повлиял на туризм, когда это произошло, но Пхукет (и в действительности Таиланд) каждый раз становился сильнее

Но зачем упоминать худшие времена для туризма в современной истории? Потому что, помимо банкротства или неумелого управления, катастрофическое сокращение в туристическом секторе было бы наиболее вероятной причиной того, что соглашение о гарантированной аренде не принесет обещанной прибыли.

И ни одно из событий, упомянутых выше, не смогло разрушить ни туристическую индустрию, ни рынок гарантированного проката.

Вы можете прочитать нашу статью о туристической индустрии Таиланда здесь:

Сколько еще может расти индустрия туризма в Таиланде?

Обеспечение оплаты с помощью юриста

Если гарантированный доход от аренды является сильной мотивацией для покупателя, важно, чтобы юрист ознакомился с соглашением застройщика / управляющей компании. Юрист также должен внимательно изучить компанию - организацию и лиц, стоящих за ней.

Надлежащая проверка должна учитывать следующее:

послужной список управляющей компании
кредитоспособность застройщика
правила, регулирующие размещение владельца, а также
последствия продажи объекта до истечения гарантийного срока аренды (при условии отсутствия штрафов за досрочную продажу).

Что если управляющая компания / разработчик не полностью соблюдает предложенные условия или обещания? Какие средства правовой защиты есть, чтобы потребовать компенсацию?

Если гарантированный возврат арендной платы предоплачен застройщиком, некоторая должная осмотрительность может быть ненужной, поскольку большая часть потенциального риска будет сведена на нет предоплатой. Но участие в процессе юриста по-прежнему важно.

Вы можете прочитать нашу статью о том, как получить лучшую юридическую консультацию при покупке недвижимости в Таиланде:

Важность обоснованной юридической консультации при покупке недвижимости на Пхукете

Обзор

Программы аренды с «гарантированным возвратом» открыты и в целом хорошо управляются. Но они также могут быть восприимчивы к внешним силам, контроль над которыми ни один разработчик не может разумно ожидать.

Ничто в жизни полностью не гарантировано, но предложения о доходах от большинства разработчиков Пхукета, безусловно, были очень последовательными. На протяжении более двух десятилетий подавляющее большинство разработчиков на острове выплачивали обещанный доход в первый же день. За это время Пхукет пережил некоторые значительные потрясения на туристическом рынке - потрясения, которые другие туристические направления могли не пережить.