在泰国普吉岛购买房产时必须遵循的基本步骤
普吉岛是一个很棒的居住地，但如果您选择在这里购买房产，则需要了解细微差别，以确保您能够轻松获得所需的房屋。
良好的法律代表
当您在普吉岛寻找房地产时，第一步是找到一名优秀的律师，最好甚至在开始寻找财产之前，确保您拥有适当的法律代表。 外国财产所有权受泰国法律管辖，在某些情况下，这限制了您可以购买的居住类型。
如果您没有合适的律师，您可能会浪费您的时间查看无法为您提供合法所有权保证的物业。 而且，如果您专门飞往泰国寻找完美的家园，那是您不能浪费的时间。
你的律师执行是至关重要的 对财产进行必要的尽职调查 你想买。
您可以采取的最重要且经常被忽略的措施是在房屋上进行产权搜索，以确保您确切了解所购买的商品。 产权搜索可以确认当前的合法所有者，甚至可以追溯到最初的所有者的土地所有权。 它还能够确定该物业是否有任何贷款，抵押或留置权。
泰国住宅建议所有买家找到一位优秀的律师代表他们，但为了更加安心，我们有自己的律师检查所有文件，为您提供额外的保护层。
联系我们 我们要求您提供您想要购买的地区的信誉良好的律师名单。
您还可以阅读有关在普吉岛购买房地产时获得可靠法律建议的这篇文章：
如果您不熟悉“尽职调查”这一术语，并希望了解更多内容以及它的重要性，那么您可能会发现以下文章有用：
你应该在普吉岛哪里买房？
普吉岛确实拥有一切。
它有一个 一系列的沙滩 水晶般清澈的海水，热带山脉，充足的迷人风景 充满活力的游艇业，亚洲的 一流的健康和健身目的地，有些好 高尔夫球场 和 惊人的购物体验。
而这并没有考虑到所有其他的精彩 旅游景点和活动 在岛上和周围。
普吉岛是如此独特，以至于每个人都有自己的特色。 人们在当地居民中也感到安全舒适。
但每个区域都有自己的魅力和景点。 因此，在确定您想要居住的地方之前，请务必阅读以下普吉岛指南：
您可以在泰国购买哪些类型的房产？
永久业权公寓
永久产权公寓的所有权相当明确，是外国人在泰国拥有房产的好方法。 泰国法律规定，共管公寓可以拥有高达49％的外国所有权配额，其他51％由泰国国民拥有。
您可以在这里阅读更多关于购买公寓的所有优势：
公寓标题在建筑物的一部分中与其他业主一起为您提供“分数利益”。 这包括公寓大楼的共同财产，如健身房，游泳池，花园，停车场和接待区。
公寓的名称应说明单位本身的占地面积，以及公共财产的面积和新业主持有的百分比利益。 该分数利息也代表所有者在居民或所有者协会中持有的投票权益。
由于所有权状况，许多人选择购买这种形式的普吉岛房产。 外国人的永久产权公寓的美丽之处在于它可以完全合法拥有。 您的所有权是永久性的，永久性的，直到您决定将其出售给其他人。 普吉岛永久地契共管公寓的另一个好处是更有利的继承法。 如果你死了，你可以将公寓传给你的继承人。
您可以在这里查看一些在普吉岛出售的公寓：
在普吉岛购买租赁公寓
与您永久拥有该单位的永久业权共管公寓不同，租赁公寓仅允许30年的所有权，并可选择延长租赁期以进一步延长30年度。
一些租赁公寓开发可能看起来很有吸引力，特别是如果它们维护得很好，但您的所有权有限，而租赁公寓的价格通常与永久业权相同。 此外，租赁合同通常在承租人去世后终止，如果没有继承条款的规定，则不能转让给您的继承人。
我们认为，您最好寻找永久地契的公寓，而不是租赁权。
购买普吉岛的别墅，房屋和登陆物业
外国公民不可能在泰国永久拥有土地，但是，他们可能拥有建筑物本身的所有权，并凭借财产占用土地的事实确保拥有土地。
可以按30年的租赁权购买土地，但由于合同草拟得当，购房者也可以期待此租赁的延期。 别墅开发商通常了解提供协助购买者延长初始租赁期的策略符合他们的最大利益。
如果土地所有者或房地产经理同意，建议a “购买选择” 写入别墅的租赁权，这将使买方能够在以后的日期购买土地。 （这通常写在租约的附录中。）
如果房东是个人，承租人必须在房东去世后一年内行使购房权。
使用此购买选项，租约持有人可以在租赁期内以配偶的名义安置财产。 他们可能还想将其放置在另一名泰国国民的名义下，然后从他们那里租回。
同样明智的做法是确保租赁本身可以在任何新买家的新30年度内取消和续订，否则随着租赁期结束，物业的价值将会降低。 这样做会收取费用，但这可能由业主和新买家承担。
未来一年泰国的土地所有权法律总是有可能发生变化。 如果发生这种情况，应在租赁合同中增加相关条款，以便在发生变更时纳入变更。 通过这种方式，租赁买方可以在这些变更发生时从中受益。
您可以在这里查看普吉岛出售的一些别墅和房屋：
如果您考虑成立泰国公司购买房屋或别墅，那么您可能需要阅读：
在普吉岛，泰国购买土地
根据泰国法律，外国人不得拥有土地。 外国人在泰国拥有土地的最简单方法是通过租赁所有权。
如果外国人与泰国合作伙伴购买土地和财产，则不得拥有超过泰国公司用于购买房产的49％股份。 只要公司继续存在，所有权就永久存在。
但是，必须从法律和合规性角度合法建立公司。 这意味着泰国股东必须合法，并且公司必须遵守正确的程序，例如资产负债表的备案等。
您可以在此处阅读有关泰国购买或租赁土地的更多信息：
在普吉岛购买永久业权土地的其他方式
订明投资和投资委员会
虽然众所周知，外国人在泰国拥有土地是非法的，但对于富裕的个人而言，一些法律例外确实适用。
《土地法》第96条为外国人投资至少1,600万泰铢的国企，泰国银行，泰国政府或国有企业的债券提供了通往2平方米（1 Rai）土地的途径。由财政部担保资本或利息的任何债券。
投资委员会（BOI）在1997成立，根据“投资促进法”，它为希望在泰国投资和促进业务的外国人提供奖励。 这主要涉及税收特权，以及外国人对公司所有权的一些豁免，但也可能授予土地所有权许可（称为“促销”）。
虽然公司将是土地的实际所有者，但根据BOI计划，外国人可以控制泰国公司（这是普通公司无法做到的）。 如果外国人控制公司，则意味着他/她也控制着公司的资产，包括土地。
这些土地所有权的途径显然只有有钱人才能使用。 如果您在市场上寻找豪华海景公寓或泳池别墅，则可能需要考虑“规定的投资”。 如果您有一家公司打算在泰国进行大量投资，那么您可能需要研究BOI计划。
由于提出申请的程序既冗长又复杂，最好通过一位称职的泰国律师来完成。 Thai Residential可以帮助您为此目的推荐律师。
您可以在此处阅读有关投资促进和BOI的更多信息：
以泰国配偶的名义购买
直到1998年，泰国妇女如果嫁给外国人就放弃了在自己国家拥有土地的权利。 该法律于1998年进行了修改，但是，外国丈夫仍然不可能与妻子共同拥有泰国的土地。
今天，如果您以泰国配偶的名义在普吉岛购买土地，那么这对夫妇必须联合声明该房屋是用泰国配偶的个人资金购买的。 这不可避免地意味着外国配偶没有对财产的要求。
泰国妻子曾经以自己的名义拥有一块土地，然后将其租给她的丈夫三十年，这很普遍。 如果丈夫随后建造了别墅，则他可以通过地表权拥有“砖头和灰浆”。 这样，如果妻子决定出售土地，丈夫至少可以在租约期限内保护其在土地上的居住权。
看来土地局目前不会登记与配偶之间签订的财产有关的协议。 这包括地上权，长期租约，使用权等。
事实上，婚姻期间正式确立的任何协议在任何时候都可以由配偶（甚至离婚后的1年）取消。
与往常一样，如果您通过泰国配偶在普吉岛购买房产，我们建议您咨询信誉良好的律师。
您可以在此处阅读有关以泰国配偶名义购买房屋的更多信息：
在普吉岛购买房产时的土地税和费用
除了律师收取的律师费外，在大多数其他国家/地区，还需要支付某些类型的政府税或关税，因此您在购买或出售财产时必须准备好支付一些额外费用。 在泰国，税款和费用会根据交易类型和卖方以其名义持有财产的时间长短而有所不同。
购买时：
- 转让费 - 通常由买方支付，但可以在买方和卖方之间共享。 在新开发项目中，开发商负责支付50％的转移费。 这通常仅适用于永久业权土地，而不是租赁权，并且基于评估价值。 转让费用为2％。
租赁时：
- 租赁登记费 - 仅在租赁期支付，这通常由双方共享。 租赁登记费为1％。
卖时：
- 预扣税 - 由财产的卖方支付，可以视为所得税的一部分。 如果卖方是个人，则预扣税是按累进税率计算的，并且基于该物业的评估价值。 从技术上讲，您在销售中获得的利润越多，预扣税就越高，尽管您拥有该物业的时间越长，评估价值越低，这意味着您需要支付的税金越少。 缴纳所得税后，可能会要求退还预扣税。 对于公司而言，预扣税是官方评估价值的1％。
- 营业税 –由财产的卖方支付，并且适用于拥有该财产少于5年的个人和公司，但是，如果该财产被用作主要居住地，则个人免税。 营业税是物业评估价或注册出售价中较高者的3.3％（其中0.3％归地方政府）。 如果您免税，则必须支付印花税。
- 印花税 - 仅由卖方支付，且仅在免征营业税时支付。 印花税是物业注册价值的0.5％。
正在进行的运营成本/税收
- 维护/房屋和土地税 – 这些税收通常在当地征收，但仅限于出租物业。 如果它是您的主要住所而您自己占用，或者财产在一年中的大部分时间仍然空置，则无需支付税款。 房屋和土地税 以每年评估租金收入的12.5％计算。 您可能还需要考虑对租金收入支付累进所得税。 低租金收入生产者的税率很低或根本不存在，但租金收入可能高达35％，超过每年1亿泰铢的泰铢。
- 地方发展税– 对占有土地征收的税，通常是未开发的。 费率根据地方当局对土地面积的评估价值而变化。 在许多情况下，这些税收也可以忽略不计。
其他公寓费用
- 偿债基金– 这是新的开发项目，通常是一次性付款，有助于公寓储备基金。 其目的是在遇到紧急情况和其他不可预见的情况时，有资金可以依靠。
- 服务费/维护费 - 这是业主维持公寓并保持良好工作状态的成本份额，以及管理成本。 它支付公寓的维护费用，如游泳池，花园，接待区，安全等，以及在公共区域支付电费。 支付的份额取决于单位的大小。
购买梦想家园或投资物业时的购买程序
当您终于找到了梦想中的普吉岛之家，并且每个问题都得到您满意的答复后，您就可以开始了。 做出购买决定后，您要做的第一件事就是保护您选择的财产。 这意味着要支付预订押金。
预订押金
在支付押金时，您应该确保您的律师帮助您，因为如果事情没有按计划进行，您的押金必须退还。 如果双方都愿意进行买卖，则不应该有任何打嗝，但保留协议应明确说明双方协议的条款。
买方应留出时间让律师检查协议，以确保在进行必要的尽职调查后，如果发现任何有关财产的错误，则将押金退还给他们。
您可以在这里阅读我们的文章中留下预订押金时需要注意的事项：
预订押金金额因开发商而异，可能是固定金额或销售价格的百分比。
支付押金后，您就已经确定了想要的单元/物业。 在此阶段，您将需要向卖方提供护照副本。
完成此操作后，您的律师将要求提供土地所有权契约的副本，并开始必要的尽职调查。 如果是转售财产，您的律师可能会向卖方提出一些其他文件，例如“房屋书”或 tabien baan.
开发人员或卖方律师有足够的时间（通常只有一两天）后，他们会向您提供买卖协议。 这将确认您购买的所有详细信息，并确认付款时间表。
如果物业仍在建设中，付款时间表是常见的做法，但一些开发商可能会提供这一点。
对于新开发项目，买卖协议还将概述税款和其他应付款项，例如家具套餐，永久业权升级费用以及转让费/注册费用。
额外费用（可能适用于公寓，有时甚至是别墅），如偿债基金和维护费也将包含在协议中。
买卖协议将确认您已支付的预订押金，并将从应付总金额中扣除。
如上所述，转让费和税费通常在买卖双方之间平均分配，但并非总是如此。 同样，重要的是要有律师指导您，以防您受到不公平的对待。
将资金转入泰国购买房地产
一旦您的律师检查了所有内容并给您竖起大拇指，下一步应该是确保您正确地将钱汇入该国。 如果你不这样做，如果你决定出售房产和/或离开泰国，你可能会发现很难再把钱拿回来。
如果您携带超过50,000美元购买泰国公寓，您必须向您的银行索取外汇交易表格（FETF）并获得外汇交易表格证书。
如果您是泰国的非居民并希望购买共管公寓，1991共管公寓法规定您必须转移资金以从海外支付共管公寓。
因此，您必须能够证明全部购买价格已从国外转移到王国，并且必须向土地部门出示FETF证书，以便以您的名义注册公寓。
银行交易表格上的指示还应说明付款仅用于购买共管公寓。 如果您发现唯一的方法是直接向开发人员付款，那么开发人员必须代表您收集FETF表单。
如果您拥有所有证明文件，则稍后再将钱带出泰国相对容易。 如果您从金融机构借钱或对该物业进行海外抵押，这尤其重要，因为在出售该物业时，您需要将这笔钱汇出国外以结清贷款金额。
对于购买不属于永久业权公寓的房产，您仍必须保留所有银行转账单据，以便在您决定出售时再次将资金再次带出该国。
确保您从银行获得“转移转移建议”或“信用建议”。 您必须保留所有这些文件，因为它们非常重要。
准备电汇（TT）
当您将货币转入泰国购买时，请记住它的金额必须不低于您购买的单位价格。
此外，您在银行指令上的受益人姓名必须与销售和购买协议上的名称相同。
这个名字在指令上是非常重要的，但同样重要的是转移的细节。 它必须声明这些资金用于购买公寓并命名您购买的公寓/开发项目。
进行转帐时，请确保您拥有以下所有详细信息：
- 收款人姓名：
- 银行名
- 银行帐号
- 银行分行和地址
- SWIFT CODE
- 转让的目的（对于必须说明的共管公寓：以开发名义购买公寓，即泰国的美丽公寓度假村）
包括TT上的所有买家名称（也值得包括您的受益人姓名。请参阅我们的文章： 如果您继承普吉岛公寓或希望计划继任，您需要知道什么
接收银行将发出FETF，其中包含以下所有信息：
- 以外币转账给泰国的金额
- 金额换算成泰铢
- 寄钱的人的名字
- 接收者的名字
- 转让的目的即购买公寓
还值得注意的是，泰国银行可以从不属于买方的海外账户接收资金。
只要买方的名字在指令上，并且明确说明了购买公寓的指示目的，土地部门就会接受。
如果我购买普吉岛的房地产，我需要在泰国开一个银行帐户吗？
开设银行账户的需求实际上取决于您希望购买的房产类型和个人情况。
在许多情况下，可能没有必要。 例如，如果您购买租赁权，或者直接从开发商那里购买公寓，则不需要FETF，有时开发商可能会协助完成所有文书工作，包括获取FETF。 如前所述，这是在土地局注册公寓的必要条件。
一些律师也可以提供这项服务。 但是，如果您决定使用律师进行转移，他们通常会向您收取费用。 开设账户并不困难，泰国住宅代表可以免费为您提供帮助。
值得指出的是，如果您正在考虑出租普吉岛的房产，最好有一个银行账户来支付您的收入。 如果您的银行帐户附带签证借记卡，无论您身在何处，都可以使用ATM取款服务。
另请注意，除非您已购买房产，否则您不太可能找到银行为您开户。 这是因为您需要原始的销售和购买协议以及预订费用付款收据。
所需的文件总是因银行而异，但一般而言，它们将要求如下：
- 你的护照原件
- 你的移民出境卡单
- 原签署并盖章的销售和购买协议
- 付费预订费的原始收据
参观普吉岛土地部门
如果您在普吉岛购买房产，您可能需要前往土地部门。 在新开发项目中，大多数开发商将能够代表您获得Chanote产权契约。
但对于转售，您（或具有必要授权委托书的选定代表）必须陪同卖方和相应的法律代表到土地部门以您的名义注册新公寓。
您在土地部门需要的文件和物品是：
- 购买单位的每位业主的护照，包括移民单/签证盖章
- 如果您还以配偶的名义提供房产，则需要结婚证。 这可能需要翻译，但如果您来自英语国家，则无需翻译。
- 特别是在转售房产中，公寓法人（CJP）需要一封信，确认该公寓度假村的外国配额比例仍然低于法律允许的外国人49％拨款。
- CJP还必须以信函的形式确认所有与出售设备有关的维护费和水电费都是最新的。 如果没有此确认，销售将无法进行。
- 需要正确的FETF表格才能证明根据“共管公寓法”允许购买，因为这些资金是为了上述目的而从海外转移到泰国的。
- 您将需要准备一份银行汇票，以便在购买的单位中支付余额。 （关于新发展，情况并非总是如此。）
- 足够的现金来支付税款和政府费用
通常情况下，您的律师将处理土地部门的所有安排，这通常是一种无痛的经历。 他将与卖方和土地部门的官员合作，您可以高枕无忧。
一切都完成后，你可以交出你带来的银行家汇票。 一旦经过验证合法，土地部门官员将提供一份销售和购买表格，必须由您和卖方签字。
那时你必须支付所有应缴税款和费用。 您的律师应该在您抵达之前联系土地部门，以了解政府费用和应付税款的成本，以及您的份额。
当所有权从卖方转移给您时，这些款项将在您访问土地部门当天到期。 这些通常以现金支付，因此您必须确保当天有足够的现金。
然后，您的名称副本将以您的名字提供给您，而不是卖方的名称。
如上所述，整个练习应该相对无痛。 只有在特别繁忙的日子里才有可能出现重大延误。
一旦完成，您可以作为新普吉岛物业的自豪拥有者离开。
搬到新的普吉岛家
你可以在你喜欢的时候搬进去，但是值得指出的是你还需要将电和水这样的工具转移到你的名字里
这实际上是卖方的责任和义务，这是有道理的，因为在他们这样做之前，他们仍然要对账单负责，直到他们做出改变。
完成后，您可以享受您在天堂的逗留，或开始从普吉岛利润丰厚的租赁市场中获利。
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