哪些因素会影响普吉岛房地产的价格? 在这里,我们讨论决定今天普吉岛房地产价格会发生什么变化的因素,以及未来几年可能带来的因素。

这个主题也在我们的课程中有详细介绍 普吉岛物业指南。

蓬勃的普吉岛房地产市场

普吉岛度假胜地

在过去的三四十年里,普吉岛已经从一个美丽但不发达的热带岛屿发展成为一个主要的全球度假胜地,吸引了数十亿的旅游收入和国际投资。

越来越多的潜在投资者注意到这种增长,并锁定了普吉岛经济扩张带来的盈利潜力。 随着岛屿的不断发展和繁荣,房地产市场也将继续发展。

比去年同期 游客人数增加 基础设施的大大改善吸引了来自世界各地的买家。 过去十年的强劲增长突显了普吉岛房地产业的长期上升趋势。

但是,虽然该行业可能已经开始运行,但有很多迹象表明它甚至没有开始大踏步前进。

您可以在下面欣赏我们有关泰国旅游业的潜在未来增长的文章: 

泰国的旅游业能增长多少?

普吉岛物业价格与泰国价格

泰国物业

上升的潮汐升起所有的船

在大多数国家,任何给定区域的房地产价格都会与整个国家同步变化。 有时候,一个区域的波动性可能比另一个区域小,但它们最终共享相同的波峰和波谷(尽管切尔诺贝利可能是该规则的例外)。

CSZ 全国统计 这表明泰国房地产市场在过去两年中略有放缓,在截至10年2016月的2017年中稳步上涨。房价指数跌至2018年中期,然后持续上涨至XNUMX年初。写作,它是略低于最近的高点。

泰国住房指数价格:2010-2018

在过去十年中,泰国的房价指数上涨了48.91%。 (当前回调的影响仅为-0.65%。)

简单来说,这意味着每年价格上涨4.89%。 如果您是从复合收益的角度看待资本增值的投资者,那么复合年收益率(CARR)为3.7%。

普吉岛是一种不同的动物

虽然普吉岛的价格也随着泰国其他地区(包括首都)的走势而变化,但它在很多方面确实有不同的动态。

虽然价格可能会随着整个国家的消退而流动,但普吉岛外国买家的强劲需求确实会使房地产行业独立于国家数量而转移。

这意味着某些可能影响整个泰国市场的国内经济因素对普吉岛的影响不一定。

外国人没有轻松的信用

分析家和预测员总是担心繁荣与萧条,特别是在房地产市场。 大多数繁荣都是由宽松信贷推动的,由于宽松货币枯竭,导致了破产的发生。 (恰当的例子:2008年的金融危机源于抵押贷款支持的证券的崩溃,而这些证券从一开始就推动了市场的上涨。)

当开发商试图利用繁荣并继续建造更多的房屋,别墅和公寓而不是实际出售时,通常会出现泡沫。 当市场上的房地产过剩而没有人愿意或无法购买时,一切都会出错。 这不可避免地给价格带来下行压力。

如果一个国家的同时发生的宏观经济事件导致大规模丧失抵押品赎回权,那么进一步的下行压力就会出现,因为人们无法偿还抵押贷款 这也发生在2008中。

泰国货币

但是,用于购买普吉岛房地产的大部分钱是从国外转移的,其中包括一些来自开发商本身的钱。 所有这些钱都是现金,不依赖泰国银行的任何信贷。

尽管一些开发商可能会借钱建造新项目,但在活跃的市场中,希望能通过销售来偿还。 吸引泰国购房者的开发项目也可能会看到个人从当地银行寻求融资来进行购买。

但是,在普吉岛的外国市场上几乎没有借贷,或者根本没有融资。 这限制了岛上房地产市场出现繁荣与萧条的可能性。

值得指出的是,虽然泰国的家庭或消费信贷水平远远高于平均水平,但没有明显的迹象表明房屋借贷水平接近繁荣或泡沫领域。 国外市场更加稳固。

普吉岛当前价格

普吉岛拥有广泛的物业,可供挑剔的买家或投资者使用。

该岛提供永久地契的公寓单位,入门级别约为1亿新西兰元,高达超级别的别墅,可获得高达10亿泰铢的超高净值。

普吉岛不是一个巨大的岛屿(570km²),但它仅比新加坡小约20%,或大约是大伦敦的三分之一。 即便如此,有些人发现,您经常会发现价格范围极端的两个物业距离彼此之间的距离很短。

如果您拥有7万泰铢的公寓,您当地的酒馆,餐厅,超市和海滩将与40万泰铢的别墅的所有者相同。 换句话说,确实没有错误的位置。

什么决定了物业价格点?

影响价位的一些主要因素是:

  • 土地价值
  • 位于普吉岛
  • 距离海岸/海滩的距离
  • 意见(海或山或没有)
  • 建立质量/结构工程
  • 建筑设计品质
  • 开发人员的声誉(特别是如果新版本)
  • 公寓管理公司的信誉/可靠性
  • 目标买家(外国人,泰国人,混合)
  • 营销策略(区域,国际)
  • 供需因素
  • 当前的市场情绪
  • 第一印象/认知偏差
  • 其他独特功能

为了帮助理解上述影响,让我们使用一个苹果进行苹果比较。 为什么要从同一个开发商处获得两个类似的,质量相似的公寓,分别花费5.5万泰铢和3万泰铢。 如果第一个位于西海岸(更靠近海滩),第二个位于岛中心,那么这种定价将是很合理的。

有了别墅,您通常会发现情人眼中的情人。 买家将支付他认为的财产价值。 只要卖方同意该价格,交易即告完成。 永远记住古老的格言:位置,位置,位置。 即使在疲软的市场中,黄金地段的房地产也往往卖得很好。

什么是每平方米的好价格?

对于每个人来说,找到理想的财产可能都是不同的经历。 如果价格是至高无上的,并且您不在乎离海滩有多近,那么您可能会向内陆看或在普吉镇看。 当看不见大海时,每平方米的价格会大大下降。 事实上,有一些非常吸引人的开发项目,每平方米的价格约为50,000泰铢2,甚至更少。

但是,如果你喜欢海滩,或者你正在寻找购买具有最大租赁潜力的单位,那么期望支付更多。 您将不得不靠近西海岸,价格上涨至约100,000 / m2。 海滨或海景房产,无论是公寓还是别墅,都将出售更多。

它取决于开发的质量,但一般来说,位于市中心的物业是THB 50,000 / m2 或以下,而西海岸的房产一般为THB 100,000 / m2 以上。

土地成本是主要决定因素,尽管建筑质量也会影响最终价格。 一些开发商专注于提供低入门点定价,而其他开发商则积极寻找更高成本的土地,在更理想的领域,并承诺更好的建设质量。

我们很想知道新中央音乐节附近的未来发展如何为其单位定价。 如果是岛中心的新景点,以及不一定关心海滩附近居民(主要是中国人)的涌入,可能会推高这些地区的价格。 我们不会期望看到价格达到“西海岸水平”,但可以肯定,某些​​地区的差距可能会缩小。

如果您打算出售您的房产,那么值得注意价格/米2 在决定您的销售价格之前,您所在地区的类似房产。

有限的陆岛故事

土地成本的增加,尤其是普吉岛有限的土地供应,也将成为未来几年的推动力。

稀缺肯定会推高价格,人口众多但发展空间有限的地区往往更加昂贵。

西海岸是稀缺法则已经受到考验的地方。 大型土地上的别墅已经比岛上的大部分地区溢价出售,但一些开发商设法压低了低端别墅的价格。 甚至还有转售价格非常诱人。

我们对普吉岛物业的长期看法是,西海岸是任何房地产投资者最有潜力的投资回报率。 您不仅可以预期长期资本增值,而且海滩附近的地区通常最容易租赁。

过去几年,针对外国人的工作室和单卧室单元有所增加。 许多开发商的趋势似乎已转向向更多买家提供更少单位的小单位,而不是试图向一些高净值买家出售一个装满大型公寓的手。

这种趋势可能是 低利率 在西方。 XNUMX年前,平均水平的下注者很满足于将他的钱留在银行里,看着钱增长。 如今,现金一无所获,并且以某些货币(例如瑞士法郎和欧元),储户实际上是在向银行付款以保留其资金。

即使是普吉岛的小型房地产投资也比在存款账户中赚不到任何东西要好。

通胀压力的必然性

普吉岛建筑

通货膨胀是生活中的事实。 砖和砂浆,屋顶瓦片,家用电器甚至花园灌木的成本从未下降,建造新别墅和公寓的人工成本也不会下降。

工资通胀也是不可避免的。 如果普吉岛的生活成本上升,工人的工资也将上升。 缅甸人占岛上建筑工人的大部分。 尽管他们的工资仍然比泰国劳工低,但他们的工资仍在上涨,并且在未来几年可能会进一步上涨。

由于在普吉岛建造住房的所有成本继续上升,房产本身的价格也将相应增加。 在需求最高的地区,这些房产显然会看到最大的资本增值。

外部和内部影响

保留房屋价值的一种方法显然是照顾房屋。 考虑以下:

  • 保持内部现代化和维护良好
  • 想想一个新的厨房
  • 不要推迟必要的DIY工作
  • 投资园林绿化
  • 建造一个新的带顶棚的露台,阳光甲板或时尚的凉亭

但有时,有些因素完全超出您的控制范围。

宏观经济因素往往对房地产行业产生至少一些影响。 例如,GDP增长缓慢往往导致失业率上升或工资增长放缓。 这往往会对财产产生影响。

利率也会影响房地产价格。 如果各国政府想让经济振作起来,它们将降低利率。 这使借贷更便宜,并有助于推动经济增长。 低利率也有助于当地房地产业。

影响房地产价格的另一个因素(普吉岛并不能免受这种影响)是人口结构的变化。 当人们离开一个地区时(通常是由于主要雇主关闭),房产全面上涨,这通常会降低价格。

但相反的情况也是如此, 普吉岛的人口 的增长速度快于泰国其他地区的平均增长率。 这不仅是为了寻求更好的生活而前往普吉岛的当地人,而且是来到该岛居住的外国人。

影响价格的其他因素

我们都知道,如果当地政府决定在你的后花园后面开一个垃圾场,你家的价值会怎样。 天堂禁止这种情况发生,但如果确实如此,该地区的房价肯定会下跌。

有许多因素共同导致土地,公寓或房屋价格上涨或下跌,其中许多是您可能没有考虑过的。

这里有几个:

  • 在您的门前开设新酒店 - 在某些地区,新豪华酒店的到来改善了整体感知,推动价格全面上涨。
  • 该地区的总体情况 - 有时一个单调的区域会进行彻底改造,并呈现出全新的面貌。 有时它只是美学,但有时居民中新发现的公民自豪感导致在该地区建造全新的房屋。 所有这些显然对潜在买家产生巨大影响,并对现有房产的价格产生积极的连锁效应。
  • 更改别墅的名称 –这可能令人惊讶,但是研究表明,名称可以有所作为。 如果您购买了别墅,但不一定是它的名字,那么未来的买家也不会有。 只是改变它! 官方地址没有变化,因此您可以随时选择一个新名称。
  • 新的本地设施 - 如果您有幸拥有新的开发项目,附近有现代化的商店,餐馆或休闲娱乐设施,这可能会让您所在地区的价格更高。
  • 新铁路系统 –尽管这仍处于招标和设计阶段,但几乎可以肯定的是,靠近新车站的所有物业的价格都会上涨。 其他大多数国家的研究表明,获得新的交通发展计划的机会导致房地产价格上涨。 (曼谷的BTS系统向外扩展时,同样的事情在曼谷继续发生。)
  • 新的道路访问和链接 - 新的道路通道也是有益的。 普吉岛不断创造新的道路,主要是通往岛屿的中心。 一些业主会发现这增加了他们家的价值。

时间和时间就是一切

无论您拥有或希望在普吉岛购买什么房产,都可以长期考虑。

普吉岛的价格在过去的30年度一直在不断上升,但沿途的情况有短暂的减速。 当亚洲危机在1997袭击时,有些人会惊慌失措; 其他人会认为普吉岛永远不会从海啸中恢复,然后卸下他们的财产; 其他人可能因2008金融危机的情况而被迫这样做。

与任何其他全球房地产市场一样,如果您在错误的时间购买,或者没有持有足够长的房产,或者决定在完全错误的时间出售,您可能看不到您想要的利润。

任何房地产投资,耐心绝对是一种美德。

那么普吉房产价格在哪里?

这真的是每个人都想知道的。

从历史上看,无论泰国或其旅游业面临何种经济压力,普吉岛房地产业都在继续向前发展。 在过去的20年中,泰国处理了:

  • 亚洲危机
  • SARS病毒爆发
  • 禽流感爆发
  • 印度洋海啸
  • 2006 Coup d'Etat
  • 全球金融危机
  • 2014 Coup d'Etat

这平均每两年发生一次,有可能对经济或房地产市场造成破坏。 无论遇到什么障碍,普吉岛房地产业一直在变得越来越强大。

从一些简单的基本面(例如供求关系)来看,泰国的人口在增加,而这也正变得越来越富有。 外国人的需求也仍然强劲,但岛上的开发商并未过度建设。

从长期来看,全球通胀压力只会推高价格。 对于任何有耐心和长期投资眼光的人,普吉岛都将在未来几年提供可观的资本收益。

让我们非常清楚:道路上总是会有颠簸,因为总是有颠簸。 房地产是周期性的,这个周期的一部分是价格停滞甚至下降的时期。 买家必须接受,无论您身在何处,都有一些因素驱动房地产发展。 不准备为此做准备的投资者和房主应该对投资普吉岛房地产领域三思而后行。

总结

普吉岛正在成为世界上最受欢迎和最受追捧的房地产行业之一。 岛上的变化和适应能力继续令人印象深刻,为新居民提供越来越多的服务。

我们预计未来十年的增长将稳步上升,但仍会在此过程中遇到一些颠簸。 鉴于过去十年半以来普吉岛(和泰国)经历了什么,将需要灾难性的经济环境来破坏现有的增长趋势。

只要您着眼长远,而不是想快速赚钱,普吉岛的房地产应该被证明是一笔不错的投资。 在某个阶段,岛上的土地供应量将达到临界点。 发生这种情况时,房地产价格将大幅上涨(尤其是在西海岸),您会觉得自己是在一楼买的。

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