许多外国人到达泰国,并被泰国的人民和文化所吸引。 即使乍一看,他们仍然是购买一些土地并建造理想的梦想家园的理想场所。
但是,如果您正在考虑在泰国购买或租赁土地,则需要了解一些重要事项。
土地是好的投资吗?
对于我们来说,今天似乎很难理解,但是普吉岛的土地曾经非常便宜。 但是当1974年攀牙湾的一个岛屿成为詹姆斯·邦德小人的藏身之处时,全世界几乎没人听说过普吉岛。
我们知道有一位老朋友开玩笑说,几年前,莱(Rai)首次抵达该岛时,其土地价格与棒球帽的价格大致相同。
可以肯定地说,土地的价格比今天贵了一点,并且可以肯定的是,过去20年来,土地价格已显着上涨。 但是在普吉岛仍有巨大的价值。
西海岸是最昂贵的土地,因为这里有日落,还有一些最好的海滩。 毫不奇怪,岛的这一面也集中了许多设施,以支持居民和旅游业。
一般来说,您离西海岸越远,土地就越便宜。
合法购买土地
外国人有可能通过泰国公司购买土地,并且合法地购买土地。 当人们偷工减料并接受只对出售感兴趣的个人的自助服务建议时,就会出现问题,而不能确保买方遵守法律。
使用控股公司和/或提名股东均在法律上是非法的,但这些建议往往是向毫无戒心的泰国房地产外国投资者提供的建议。
那么如何正确地做事情呢?
首先,外国人必须承认两个要点:
- 土地将不会以自己的名字命名,而是以公司的名义命名,并且
- 他们也不会拥有100%的公司所有权,因为泰国法律将外资股的所有权限制为49%。
如果您成立泰国有限公司,则必须将其作为合法企业经营。 一旦找到股东,您就可以建立房地产租赁业务,并将您的房屋用作公司的总部。 公司可以拥有并租用房屋或别墅(或多栋别墅)。
只要您遵守泰国所有适用的公司法(包括提交帐户,缴纳税款以及补偿董事和股东的费用),您就可以继续占用公司拥有的财产。 而且,如果您的公司拥有多个资产,那么您可能会从合法的公司设置中获得可观的回报。
在泰国租赁土地
如果住在豪华的泰国别墅中的吸引力太强而无法忽略,但是您没有能力经营一家合法的泰国公司来经营一家,那么您可以选择租用30年的土地。 这是完全合法的。
泰国有尝试将30年的租约转为“租赁所有权”,但这并非完全正确。 例如,在许多欧洲国家/地区,租约可以使用999年,而这个期限可能会合理地提供一种拥有感。 从30年的合同中很难得到那种感觉。
在泰国,承租人实际上是在租赁土地30年。 因此,为避免混淆,应将其简称为“租赁”,而不是租赁。
对于对30年租约感兴趣的任何人,建议寻求最好的律师的帮助。 虽然承租人的权利很明确,但结构合理的协议中的某些内容可以进一步加强外国人的地位。
可悲的是,提供自动延期的租赁协议,有效地承诺他们可以在60或90年份住在别墅的承租人,已经被法院击落。 因此,任何保证扩展条款在技术上都是非法的。
书面延长租赁的期限目前正在严格审查中。 法院已经多次裁定延长租约违反了“泰国法律精神”。 对于承租人而言,更糟糕的是,如果要引起当局注意“ 30 + 30”的租约,这也可能会使原先的30年租约失效,在这种情况下,外国承租人将损失一切。
另一方面,每个租赁都应具有续订选项。 租赁协议的结构应使初始租赁期满后可以续签。
如果外国人在租赁土地上建造自己的房屋,这尤其重要。 甚至有可能将物业(即可爱的别墅)的增值视作执行新的30年租约的付款。 (这称为特殊互惠合同,您可以在此处-LINK了解更多信息。)
购买泰国配偶的名字
如果您有泰国妻子,则可以以妻子的名义购买任何土地,别墅或房屋。 二十年前,不允许与外国人结婚的泰国妇女拥有土地。 此后该法律已更改,但外国配偶必须放弃对该财产的任何要求。 甚至不允许外国人与他或她的泰国配偶共同拥有有地房产。
当今天以泰国配偶的名义购买土地或别墅时,必须签署一份联合声明,说明用于购买该物业的资金是泰国配偶的唯一财产,外国人放弃了对未来的所有要求。这些钱。 这意味着该财产可以由泰国配偶出售或抵押,而无需外国配偶的许可或同意。
土地标题在泰国
泰国对私人土地所有权的认可可以追溯到朱拉隆功国王统治时期的1872。 但是直到30年后,才在1901中创建了系统土地所有权,并成立了土地注册局来监督和管理私有土地所有权。
在过去的100多年中,该部门的名称和从属地位发生了一些变化。 最初隶属于农业部,于1932年移至内政部,名称简称为 地政部,至今仍保留其名称(尽管1932和1941之间有一些更改)。
最新的规范土地所有权的法律的基础可以在《民商法典》(于1923年首次颁布)以及最新的《土地法典》(1954年)中找到。 但是,即使是那些在法律上head之以鼻的人,也常常对王国中土地名称的指定数量感到困惑。
如果您是泰国新手,那么不同类型的土地所有权(如土地测量单位)可能会令人困惑。 如果您或您的泰国配偶不熟悉现有的各种产权,尝试购买一块土地是不明智的。
如果您决心在泰国购买土地,那么至少您需要确切地知道所提供的东西。 在整个泰国,可能从未对大量土地进行过正确的调查,因为这是私人土地所有者多年来(有时是几代人)在家庭成员决定出售之前所拥有的土地。
未来的土地所有者不应因各种产权的复杂性而陷入困境。 不必对土地市场有透彻的了解,因为唯一的重点应该是找到具有完整Chanote头衔的土地。
与往常一样,在泰国购买任何物业时,有必要获得最佳法律建议并进行适当的尽职调查。 在购买土地时尤其如此,因为必须进行详细的所有权查寻以确保真实的所有权历史,并且对土地没有留置权或抵押权。
Chanote标题
作为外国人,您应该只查看Chanote产权,通常被称为真实产权契据,这是最安全的土地所有权形式。
正式名称是Nor Sor 4 Jor,它是由土地局签发的用于确认相关土地的永久所有权的证书。
将Chanote与其他地契分开的一件事是,他们的土地已经过正确且正式的勘测,并已使用GPS坐标绘制到国家勘测网格中。 Chanote下方指定的土地也使用带有编号的混凝土标记桩“放样”。
Chanote标题印在黄纸上,并在顶部带有熟悉的红色Garuda徽记,该徽记在泰国几乎所有的官方政府文件中都可以找到。 该文档还将提供该土地的地图,并确认是否曾经被细分过。 它还将说明对该土地的任何贷款,抵押或产权负担。
除极少数情况外,不允许外国人以自己的名义注册Chanote头衔,也不得与泰国国民(例如配偶)共同注册。
其他标题
一些外国人可能也对价格合理的Nor Sor 3或Nor Sor 3 Gor标题感兴趣,尽管它们都不像Chanote标题那么扎实。 这些头衔也是由土地局发行的,尽管法律文件,但土地边界的查勘不如Chanote头衔那样准确。 (还有其他一些名称仅是对使用该土地的权利提出了要求,但并未确认该土地的实际所有权。我们不建议任何外国购买者使用。
转让建筑物所有权
与建筑物所在土地的所有权相反,建筑物所有权没有或要求使用所有权。 但是,任何出售或长期租赁均可在土地局登记。 由于外国人可能拥有独立于土地的建筑物,因此他们可以(并且应该)注册该所有权。
如果他们参与了建筑的施工,建筑证明就足以登记,否则土地办公室将希望看到购买建筑物的销售协议和文件。
你有最好的律师吗?
我们将以明显的,经常被忽视的理由结束人们最终犯大错:他们选择了错误的律师。
与往常一样,我们建议您只使用最优秀的律师。 如果你的律师告诉你要建立一家泰国公司,他们会照顾股东,不担心任何事情,也没有什么可以出错,那么他们很可能 无需 最好的律师。
当局知道书中过去用来掩盖外国所有权的所有技巧。 寻找一位律师,他可以清楚,简明地说明所有陷阱,以便您知道自己承担的风险。 它将是一位可靠的律师。
社交联系