在泰国购买公寓是外国人最受欢迎的财产所有权形式之一。 这很可能是因为外国人可能以自己的名义合法拥有一个永久产权公寓。
公寓度假村还拥有许多其他共用设施和设施，增加了它们的吸引力，如游泳池和健身房。
公寓业主还共享花园和公共区域， 事实上，他们在所有公寓的公共区域和设施中拥有部分所有权份额。
所以，如果每个人都拥有它，谁负责照顾所有这些共享空间？
负责所有公共区域和设施的日常维护和保养的机构被称为共管公寓法人（简称CJP）。
本文解释了CJP的功能，并帮助业主了解其对公寓的重要性。
“法人”可以唤起一个穿着黑色长袍和粉末假发的老人的照片，但这实际上离标记很远。
从一开始就开始并明确说明Juristic Person的含义，这可能是一个好主意。
其最简单的定义是：一个人或一群人（例如公司），经法律承认具有特定的法律权利和/或义务。
在泰国，代表度假村所有业主管理公寓度假村的个人团体统称为公寓法人。
这通常包括管理公司和业主委员会（有时称为管理委员会或公司委员会）。
公寓中的法人也可能包括业主，只要所有业主都拥有投票权，有些人甚至被选中担任委员会成员。
从本质上讲，如果他们选择的话，那个法人就构成了参与决策过程的每个人。
显然，许多业主不参与运营他们共同拥有的共管公寓，而且大多数人从不费心去参加任何会议。
但实际管理人员是谁？
CJP可能担任共管公寓的经理，或者可以任命某人担任经理。
如果CJP任命一家公司（也称为法人），那么该公司必须指定一个人担任法人经理（CJM）。
聘用或提名CJM来执行所有管理职责，无论是与行政管理还是与维护相关的。 CJM还是任何有关公寓文书的签署人。
如果公寓中没有单独的业务经理，这甚至可能包括签署支票或银行转账（通常由委员会限制）。
任命经理履行这些职责有一定的规定和资格。
权利和义务意味着什么？
在共管公寓的情况下，这些“权利”将代表所有业主履行“职责”。
职责包括度假村的一般运作，保持清洁，收集业主的公共区域费用，雇用和支付工人，支付所有水电费，垃圾处理，并确保设施和花园，游泳池等都保持处于原始状态。
公共区域费用或维护费
公寓度假村的保养由每位业主收取费用（通常为每月或每季度）提供资金。 根据公寓的不同，这可称为公共区域费用，维护费用或公共区域维护费用（简称CAM费用）。
费用是每平方米的固定金额，在您的单位面积上支付。 如果大多数业主投赞成票，则可以更改CAM费用的金额，这通常在年度股东大会（AGM）上进行。
您可以在此处阅读有关公共区域和公共区域费用的更多信息：
如果度假村的主要工程或紧急情况需要，CJP还将负责照顾和使用偿债基金。
同样，虽然根据“共管公寓法”没有关于此的立法，但通常需要多数投票来使用偿债基金和/或将来补充资金。
CJP和共管公寓法案
有关CJP的法律已在1979的共管公寓法中详细说明，但多年来也一直受到修订。
“共管公寓法”基本上是开发商，CJP和管理人员在组织和运营公寓度假村时所遵循的蓝图。
在开发完成后，有一个过渡阶段，在此期间，度假村的所有控制，管理和运营都由开发商交给CJP，经理，委员会和所有公寓业主。
这是公寓度假村在当局登记，公寓法人登记在政府公报上公布。
所有这些都发生在永久产权单位以每个所有者的名义在土地局注册的同一时间。
如上所述，通常有一个委员会负责决定如何进行共管公寓的管理，以及应该花钱的地方。 委员会可能由个人所有者，经理和CJP组成。
每个公寓都有委员会吗？
不是每个共管公寓都有一个委员会，因为有些度假村可能根本没有任何业主有时间，倾向或参与的动力。
其他度假村的业主可能对正在完成的工作感到满意，并愿意相信CJP和经理保持良好的工作。
但是，根据法律，每个公寓大楼的所有者都有权通过委员会进行某种形式的自治。 这是当所有者可以投票选举其他居民或所有者参加委员会。
然后，这些当选的委员会成员对度假村的运作有发言权，包括花钱和可以改进的地方。 他们也可能参与制定网络，并在某些情况下执行这些规则。
一般而言，委员会由3或更多所有者组成，但可以拥有与9当选成员一样多的人。 委员会成员任期为两年，他们可能连任两届2年度，之后他们必须辞职。
我们知道成员保持这一职位，因为找不到其他所有者参加竞选。 在这种情况下，允许在委员会中使用其他条款。
委员会成员应参加每届委员会会议，包括股东周年大会，而他们所做的大部分工作都是以监督身份进行的。 他们确保遵守公寓规章制度，并提出和讨论任何更改。
这样，他们还可以确保对度假胜地进行有效的管理。 如果认为有必要，他们可能会参与删除CJP或CJM并任命新的CJP或CJM的过程。
委员会成员还召集批准公寓的年度审计，从而确保度假村的财务状况良好。
共管公寓法 规定谁有资格成为委员会成员。 在大多数情况下，任何所有者都有资格，无论是本地人还是外国人，只要他们声誉良好并且被认为是合适的人。
为外国人投票
在某些情况下，将要求所有者就某些问题进行投票，或者可能会要求他们对选举委员会成员进行投票。
因为今天许多新的公寓都是为了投资而非住宅用途而购买的，所以大多数业主都不会投票。 一些缺席的所有者可以通过代理投票，但许多人可能根本不打算投票。
例如，中国买家不太可能对翻译感到烦恼，除非度假村认为中国所有权保证将AGM通知翻译成普通话，并将详细信息发送给中国的所有者。
什么是公寓规则和规定？
泰国的每个公寓都有自己的一套规则和条例，这些规则和条例可能非常广泛，涵盖了许多主题。
只要它们与泰国共管公寓法没有冲突，对这些规则可能涉及的内容没有实际限制。
一个常见的例子是养宠物-并非每个公寓都允许它们。 规则还可能涉及诸如在阳台上悬挂洗衣服，分配停车位或如何处理嘈杂的房客之类的问题。
当然，它们还涉及更多实质性问题，例如租赁单位的商业用途，或改变公共区域费用和偿债基金的程序。
规则和条例通常在年度股东大会（AGM）上通过委员会投票批准/更改或批准。
如果手头的问题是紧急的，无法等待数月才能得到解决，可以召开特别会议或临时股东大会（EGM）。
如果事项不属于AGM通常提出的议题，也可以召开临时股东大会。
例如，一块业主可能想建议投票接受短期租赁，甚至可能申请酒店牌照（协助业主最大化其租金收入）。
监督公寓所有权的比例或比例
CJP的一个角色是确保外国人与泰国国民的比例低于“共管公寓法”规定的限制。
该法律规定，外国人可能只拥有任何共管公寓单位面积的49％，而CJP必须确保 - 通过购买和销售公寓单位 - 这一比例得到遵守。
任何违反此比率的行为都将导致CJP失职，但也可能导致上次出售给外国人的行为无效，从而导致违反49％限制。
由于这种疏忽，CJP和外国所有者都可能承担法律责任。
CJP的任命– CJP是否需要特定资格？
《公寓法》确实规定了一些规定，以定义可以担任法务经理的“合适人选”。 它并不真正构成出色的阅读材料，因此我们将总结所需的关键资格。
一名法务人员必须年满25岁，并且从未因未履行职责而破产，因政府职务而被解雇，被监禁或因担任经理职务而被免职。 他们还必须没有未偿债务或财产税。
简而言之，他们必须是有信誉的，而不是那些有可能利用他们将作为CJP角色获得的资金的人。
共管公寓法规定的职责
共管公寓法详细规定了共管公寓法人的角色和义务。
它的主要目标是尽最大可能管理和维护公共区域。 CJP还必须采取一切必要行动，以确保在法律范围内实现这一目标。
该法案还指出，无论何时何地，都要保持和平与秩序，管理财务，从业主那里取回迟付款和应缴税款，甚至授权CJP起诉未能支付此类债务的业主。
为了便于阅读，我们尝试简化本文，因此我们尽可能省略了技术细节。
对于那些喜欢细节和更多技术阅读的读者，国务委员会办公室提供了“共管公寓法”的翻译，涵盖了公寓法人的所有方面。
您可以单击下面的链接，然后参阅第五章，第XNNX页。
http://web.krisdika.go.th/data//document/ext809/809785_0001.pdf
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