如果您以前从未拥有过公寓，那么您可能还没有听说过“下沉基金”一词。 但是，如果您决定购买普吉岛的公寓，则毫无疑问，您会学到这一术语，而作为所有者，则很有可能成为该基金的出资人。
本文旨在向您概述偿债基金及其目的。
那么什么是偿债基金？
与财产有关的沉没基金一词是由开发商内的所有者设立的储备基金，通常是公寓或公寓单位。
它本质上是一个储蓄账户，留给下雨天。 通常仅在紧急情况下或在建筑物结构，通道，边界，屋顶，电梯，甚至游泳池的任何重大维修工作中才需要下沉基金。
每位业主通常在购买时向沉没基金提供一次性付款。 它不是支付给开发人员，而是支付给管理公司或者 共管公寓法人（CJP）。
虽然新项目的开发商收集了沉没的资金，但是当度假村完工时，这笔资金全部交给了CJP。
如果度假村结束时有任何未售出的单位，开发商有责任将进一步的偿债基金资金转移到CJP，因为这些已逐步出售。
为什么这是必要的？
常规公共区域维护（CAM）费用用于度假村的日常运营成本，即花园维护，小修，清洁游泳池，以及通常保持开发清洁。
请参阅我们关于共管公寓公共区域和公共区域费用的文章：
另一方面，当出现非常费用时，需要偿债基金，这超出了公寓的正常预算成本。
有些支出没有计划，但也不够大，无法投入到沉没基金中。 例如，更换游泳池中一些瓷砖的费用将从CAM费用中支付。 但是，如果整个水池都需要倾斜，或者水泵坏了，那将由下沉资金支付。
当然，在热带地区，湿度意味着事情偶尔会需要固定，涂漆或更换。 这是必要时的偿债基金。
当需要进行大修时，沉没基金不会试图从业主那里筹集资金，而是确保资金始终可用。
它如何受益并保护您作为所有者
沉没基金对于保护您在任何公寓的投资绝对必要，并确保您的单位保持其价值。
看这边如果该公寓从未得到过维修或涂漆，那么您将永远无法出售。 偿债基金将处理这些费用，从而确保您的投资安全可靠。
为什么称它为偿债基金？
没有人真正知道为什么沉没基金一词适用于共管公寓或公寓楼基金。 最初它指的是政府为偿还国债而设立的基金。
有记录的首次使用这种基金是在14世纪的意大利，用于偿还城市债务。 这个词本身是在18年初创造的th 世纪英国时任总理罗伯特沃波尔。 瓦尔波尔先生可能不知道他的术语将在几百年后在世界范围内被用作描述家庭法律结构的常用方式。
您的贡献金额是如何计算的？
几乎每一个偿债基金的贡献都是通过计算单位的大小来计算的（以米为单位）2并将其乘以固定的偿债基金利率。
普吉岛的价格有所不同，但对于标准的新开发项目，平均价格往往在每平方米500泰铢左右。 对于豪华公寓来说，这可能要高得多。
因此，使用500泰铢作为偿债基金利率，如果您的单位是50平方米，您将50乘以500泰铢汇率，将25,000 Baht的总贡献纳入偿债基金。
每个所有者在开发中应付的金额应在当地土地办公室登记。
大多数人都认为这是一个相对较小的数额，以确保共管公寓保持吸引力和良好的维修。
沉没基金是否需要再次支付？
希望不是。 但偶尔会要求业主补充偿债基金。
这种情况在多年后发生，业主通常会理解需要额外付款。
但由于所有业主共享成本，因此管理起来更容易。 我们已经看到新的网球场，新的游泳池，健身房的升级和其他改善，以提高度假村和人民的投资价值。
当我卖掉我可以拿回我的偿债基金吗？
我们从未听说有人能够收回他们的偿债基金捐款。
在大多数情况下，管理办公室会保留这些款项，以支付您在公寓住宿期间逐渐变得必要的磨损或维修。
然而，很常见的是，现有单位的购买者不需要向沉没基金支付费用，因为原始所有者已经捐款。
这并非总是如此。 有时会要求新买家做出贡献，或者可能是为了补充之前所有者的分配。 这从发展到发展各不相同。
沉没基金在哪里举行？
在许多国家/地区，汇款资金都存储在一个围起来的账户中，因此不能与该度假村的日常运营所使用的资金混淆。 在某些情况下，它也以信托形式持有，以防止资金的任何非法使用。
这是完全合理的，但泰国没有法律规定单独的帐户。 “共管公寓法”也没有就此议题作出任何规定。
在一个运行良好的公寓，或一个拥有活跃的业主委员会和专业的CJP的公寓中，业主和管理层可以坚持认为沉没基金的资金是分开持有的。
一些度假村将此作为其规则和法规的先决条件。 还有专业的管理公司/ Condominium Juristic Persons已经确保完成了这项工作。 但它肯定不是标准做法。
只有在年度股东大会（AGM）的业主委员会批准下才能释放偿债基金。
在泰国极少数情况下，肆无忌惮的个人实际上已经失去了沉没的资金，使得CJP和业主陷入困境。
这就是为什么在购买公寓单位时应聘请一位优秀的律师的原因。 他们将能够就这种情况的风险以及如何保护自己免受此类情况的影响提供建议。
如果您正在购买计划，那么询问管理公司将是谁也是明智之举。
总结
需要一个偿债基金来涵盖所有未来的重大维修和升级。 这些成本通常仅在多年后才会产生，并且是一次性费用，但是照顾它们对于保护每个人的投资至关重要。
想象一下无法修复的漏水或倒塌屋顶。 想象一下空的游泳池（或一个有绿水的游泳池），这是泵损坏的结果。 想象一下所有设备都坏了的健身房。
如果你能想象上面的内容，那你可以看出为什么共管公寓管理/ CJP必须有一个沉没基金可以依靠。
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