泰国的共管公寓法案首次在1979颁布。 这是允许外国人拥有某种泰国房产的第一步,因为在该法通过之前,外国人实际上被禁止拥有土地的9年。

“共管公寓法”的主要目的之一是吸引外国投资进入泰国。 其实这么多人的原因 投资公寓 在泰国,所有这些都是从第一个共管公寓法开始的。

大多数人都知道外国人仍然无法在泰国拥有土地。 但公寓是不同的。

共同所有人是与所有其他所有人共同拥有某物的个人或实体。 泰国的公寓结构合理,因此外国人和泰国人都可以“共同拥有”。

这意味着外国人可以拥有一块房地产作为共同所有者,包括公共区域和土地的部分权益,只要它属于法律范围。

一切都在正确的比例

关于泰国公寓所有权的法律都涉及财产如何在共同所有者之间分配。

例如,一个拥有100个大小相等的单位的共管公寓,意味着每个单位1/100的共有权。 而公共区域和土地的所有权将等于每个单元所占居住区域的比例。

因此在上面的例子中,每个单元也将拥有公共区域和土地的1 / 100。

只要外国人在该开发项目中拥有的总面积不超过法定规定的最高限额,外国人可以永久拥有公寓的所有权。

根据条约的规定,外国人在泰国拥有永久业权的土地曾经是可能的,但最后一个这样的条约于1970年到期。直到1979年,外国人剩下的唯一选择就是在公寓或房屋上租用30年的租约。

共管公寓法改变了这一切,为外国永久业权的所有权铺平了道路。

1979共管公寓法案

1979共管公寓法旨在引进外国投资,但它也希望限制每个公寓开发项目的投资范围。

通过限制在特定开发项目中拥有的外国人数量,每个项目将始终由泰国国民拥有。

该法案将1979有限的外国所有权转移到40%,但随着外国人购买公寓的受欢迎程度增加,该限制在后来的1999法案中再次提出。

1999共管公寓法案

在1999中,修改了原始法案,允许的外国所有权门槛从40%上升到49%。 这为公寓市场的进一步加速铺平了道路。

随着泰国旅游业的蓬勃发展,访问该国的潜在买家数量增加,这就是公寓销售真正开始起飞的时候。

2008共管公寓法案

由于外国人不太可能获得土地的多数所有权,因此2008法案没有49%所有权限制的余地 - 即使是在数十个个体所有者之间的分数基础上。

2008 Condominium Act重点关注当局面临的一个更紧迫的问题 - 保护消费者。

买家保障

在2008之前,对泰国公寓的业主/投资者的保护很少。 在此之前,有很多开发商不诚实和滥用的案例,甚至包括欺诈事件。

那年几乎所有的修订都是对开发人员的限制。 这样做的目的是让买家获得更好的保护,以防止误导性信息,管理不善和可能的项目破产。

以下是一些重要的修正案:

营销材料必须诚实

其中一个变化是针对广告材料。 销售计划的发展往往会误导他们的营销材料。

今天的小册子和艺术家印象必须更加可信和忠实于最终成品的代表。

这项新法案有助于确定参数,确保营销材料(包括图像和信息)准确无误。

事实上,开发商发布的营销材料现在被视为购买合同的一部分。

新标准采购合同

引入了内政部提供的标准购买合同或销售契约,涵盖了保护消费者的重要条款。

其目的是为买方创造进一步的保护。 事实上,如果开发商改变了这个标准合同的任何内容,这可能被视为对买方有害,那么这种变化将无法在法庭上强制执行。

未售单位的公共区域费用

新法案还涵盖了业主和开发商之间关于公共区域费用的争议。 问题主要来自尚未售罄的发展。 在需要维护工作时,开发商有时会强迫业主为资金短缺做出贡献。

2008修正案确认,应付费用仅与所有权成比例,并且使开发商必须承担所有未售出单位的公共区域成本,而不会给现有业主带来负担。

公共区域仍然是公共区域

在2008之前,一些开发商将在共管公寓售罄之后建立公共区域。 买家被营销材料和信息误导,描绘了公共区域设施和花园。

2008法案的修订规定,共管公寓项目必须提供从一开始就保留的目标。 换句话说,开发人员不能再使用公共区域来进行未来的开发和利润。

共管公寓法的例外情况

在过去的15年中,外国人公寓部门的增长已经大幅增长。 即使是最近的5年代,一些领域也变得几乎无法辨认出他们以前的样子。

市场扩张的问题在于许多项目只吸引外国人。 只有少数泰国人有兴趣住在度假村,这个度假村可能几乎是外国人的一半。

由于每个公寓项目都需要51%的开发权归泰国人所有,因此开发商通常会保留未售出单位的所有权,并利用它们产生租金收入。 由于开发商是泰国实体/公司,因此拥有这些单位的所有权是完全合法的。

如果外国人想在度假村购买一个单位,但所有的永久业权单位已经出售,他们可以租赁的方式获得“泰国单位”。

这不会侵犯49%外国所有权上限,因为开发商保留了任何租赁单位的永久业权。

(但值得注意的是,泰国的公寓租赁是 不能 受《公寓法》管辖,但受《民商法典》第537-574条规定的“财产租赁”的约束。)

不幸的是,有时会说服外国人通过泰国有限公司购买这些单位。 有一些原因导致我们不建议这样做。 您可以在此处阅读有关此内容的文章:

使用Thai Company Limited购买租赁公寓单位

总结

多年来,对公寓法的每次连续修订都使得在泰国购买公寓成为一个更具吸引力的投资机会。

但是,新规则并不一定意味着它们始终被遵循,购买者在泰国购买公寓时仍然可以获得法律援助。

为了便于阅读,我们尝试简化本文,因此我们尽可能省略了技术细节。

对于那些喜欢细节和更多技术阅读的读者,国务委员会办公室提供了“公寓法”的翻译,该法详细涵盖了“法案”的所有方面。 

您可以点击下面的链接获取完整的非官方翻译: 

http://web.krisdika.go.th/data/outsitedata/outsite21/file/Condominium_Act_BE_2522_(1979).pdf

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