购买时 普吉岛的公寓最重要的法律框架之一是《公寓法》。该法案概述了泰国公寓的架构、管理和销售方式，在保护投资者（尤其是外国买家）方面发挥着重要作用。

《公寓法》下的主要消费者保护措施

2008 年，公寓法更新，引入了一系列保护消费者的保障措施：

  • 不再有误导性广告： 开发人员必须确保宣传材料与最终产品中的内容相符。
  • 标准化合同： 所有购买协议必须遵循部长条例中概述的模板，以防止不公平条款。
  • 不转移维护成本： 开发商不能再将未售出单元的公共区域费用转嫁给其他共同业主。

引入这些变化是为了提高市场透明度和信心。

《公寓法》：

1979共管公寓法案

1979共管公寓法旨在引进外国投资，但它也希望限制每个公寓开发项目的投资范围。

通过限制在特定开发项目中拥有的外国人数量，每个项目将始终由泰国国民拥有。

1979年通过的法案将外国所有权限制在40%。然而，随着外国人购买公寓的热情日益高涨，这一限制在1999年法案中再次被提高。

1999共管公寓法案

在1999中，修改了原始法案，允许的外国所有权门槛从40％上升到49％。 这为公寓市场的进一步加速铺平了道路。

随着泰国旅游业的蓬勃发展，前往该国的潜在买家数量也随之增加。此时，公寓销售才真正开始腾飞。

2008共管公寓法案

2008年法案对49%的所有权限制没有任何回旋余地。这是因为外国人无法获得土地的多数所有权。这些所有权甚至被几十位个人业主以零散的方式分割。

2008 Condominium Act重点关注当局面临的一个更紧迫的问题 - 保护消费者。

公共区域保护

过去，开发商有时会在单元出售后试图收回或重新利用花园或公共区域。现在，《公寓法》规定，单元出售后，这些区域归集体共有人所有。

该法律框架保护买家不会失去承诺的设施的使用权，并确保公共区域不受影响。

未售出的单位会怎样？

开发商保留所有未售出单元的所有权，并可选择将其出租或稍后出售。这完全合法，且不影响外资所有权配额。未售出的单元在出售给外国人之前仍归泰国人所有。

该条款有助于保护 49% 的外资所有权门槛，同时让开发商能够灵活地管理其库存。

公寓租赁：独立的法律框架

重要的是要注意到这一点 租赁公寓 由 泰国民商法典 （第537-574条），而非《公寓法》。这一区别对租户和房东都很重要，因为泰国法律对租赁条款、延期和续约的规定有所不同。

这种分离确保了长期租赁或投资租赁的结构清晰。

（但值得注意的是，泰国的公寓租赁是 不会 受《公寓法》管辖，但受《民商法典》第537-574条规定的“财产租赁”的约束。）

不幸的是，有时会说服外国人通过泰国有限公司购买这些单位。 有一些原因导致我们不建议这样做。 您可以在此处阅读有关此内容的文章：

使用Thai Company Limited购买租赁公寓单位

结论：法律清晰度为何有利于普吉岛的房地产买家

《公寓法》在为在普吉岛投资的外国买家树立信心方面发挥着关键作用。从保护共享空间到规范合同，这部法律是一部扎实的立法，并且随着市场的发展而日臻成熟。

了解这条法律可以帮助您做出更好的决定——无论您是为了生活方式、投资还是两者兼而有之而购买。

对于那些喜欢细节和更多技术阅读的读者，国务委员会办公室提供了“公寓法”的翻译，该法详细涵盖了“法案”的所有方面。 

您可以点击下面的链接获取完整的非官方翻译： 

http://web.krisdika.go.th/data/outsitedata/outsite21/file/Condominium_Act_BE_2522_(1979).pdf

常见问题

外国人可以在普吉岛合法购买公寓吗？
是的。外国人可以合法拥有普吉岛的公寓单元，但前提是公寓开发项目的总可售面积中，非泰国人拥有的面积不得超过49%。

《公寓法》对公共区域有何规定？
该法案保护公共区域，确保其由所有单元业主共同拥有。单元售出后，开发商不得索取后花园、健身房或共用设施。

租赁公寓是否受《公寓法》的保护？
不适用。租赁属于泰国《民商法典》管辖。租赁协议、续约和续签条款则受其他法律管辖。

未售出的外国配额单位会怎样？
这些房产在出售前仍归泰国人所有。未售出的房产不计入外籍业主限额，除非合法过户给外国人。

为什么要制定《公寓法》？
该法案最初于 1979 年通过，旨在通过建立共同所有权和明确所有权的法律结构来促进房地产开发并吸引外国投资。

您可能会发现有用的内部资源：

联系方式
如果你正在考虑投资 普吉岛的公寓，我们的专家团队将帮助您自信地了解法律结构和所有权规则。

联系我们 | 立即致电：+66 9484 11918