如果您是希望在泰国购买公寓的外国人,那么对自己的所有权类型进行教育很重要。

一般来说,就公寓而言,永久业权单位是您的最佳选择。 但是,许多购买者还选择成立泰国公司来购买租赁单位。 由于该公司是泰国实体,因此该租赁权在法律上将成为永久性单位。

尽管这是一个可行的选择,但购买者必须认识到这种所有权结构与外国永久业权不同。 除了必须经营公司之外,该单位只能转售给泰国国民或愿意承担公司结构的其他外国人。

由于租约最终将到期,因此也可以说公司所有权比购买租约更好,特别是如果买方从有关泰国永久业权的单位中获得大量收益时。 

每个人,或者当然是绝大多数人,都知道外国人不得在泰国拥有土地。

公寓开发的不同之处在于,外国国民可以直接拥有一个或多个单位。 外国人将共同拥有建筑物所在土地的一小部分,但前提是外国总所有权不超过度假村单位面积的49%。

有了永久地契的公寓,外国人可以感到安全,因为他们也会收到当地土地部门签发的Chanote Title契约。

这证实了他们完全的永久业权所有权,并且是外国人可用的49%开发项目的一部分。

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在泰国拥有永久产权公寓的好处和优势

那么其他51%会发生什么?

对于外国人来说,公寓部门的增长在过去的15年度已大幅增长。 在过去的5年中,岛上的一些地区几乎无法辨认出它们之前的情况。 公寓似乎到处都是萌芽。

在每个共管公寓项目中,单位面积的51%必须由泰国人拥有。 在某些情况下,开发商保留这些单位的所有权并使用它们来产生租金收入。 其他人实际上卖给泰国人。

问题在于,许多项目仅吸引外国买家,因此,并非总是能够找到足够的泰国人,他们希望住在(几乎)多数外国人拥有的度假胜地中。

在一些外国人想要购买单位的度假村,但所有的永久业权单位已经出售,他们可以获得泰国单位作为租赁权。

这是允许的,因为开发人员是泰国公司,这意味着这些单位仍归泰国实体所有。 如果他们是租赁的,他们仍然是“泰国人拥有的”,这不会侵犯外国公寓所有权的49%上限。

当租赁权有意义时

当然,对于某些人来说,租赁可能是理想的。

例如,他们可能有机会以比永久业权单位低得多的价格购买。

这也可能具有完美的财务意义,因为他们计划无论如何都要长期租用,并且通过预付30年的租赁费用,他们不必担心通货膨胀每年会增加租金。 例如,退休的人可能正在寻找下一个30年的住所,因此可能不会过分担心将租赁出售给其他人。

由于最初的30年份是在土地部门注册的,因此根据泰国法律,他们的入住将受到法律保护。

当泰国公司有意义时

在某些情况下,使用泰国公司购买公寓非常有意义。

有时,普吉岛会有一些讨价还价的交易,涉及购买租赁公寓。 例如,希望出售其租赁单位的所有者可能会意识到,他们拥有15年的豪华公寓在初始租赁期内仅能再保留15年。 他们在过去的15年中一直享受着自己的财产,但现在希望出售剩余的租赁。

他们极不可能收回原价,因为很难找到愿意为剩余的15年保证的租赁期付全价的买家。

但是普吉岛某人已经与Thai Co. Ltd.经营并控制了合法业务(或决定成立一家),可以选择以很大的折扣购买此单位作为泰国永久业权。 它既可以供个人使用,出租业务,也可以作为公司资产为员工提供住宿。

由于他们购买的是泰国的永久业权,而不是仅具有有限剩余租赁期的租赁权,因此他们将永久购买该产权。 换句话说,他们控制的公司将永远拥有它。

这是泰国公司使用绝对意义的时候。

租赁产权公寓可以被称为便宜货吗?

如果您正在考虑购买一个新建的公寓,并且销售代理试图说服您租赁权比永久产权便宜得多,那么这就是一些健康的怀疑态度的时候了。 在这种情况下,租赁不是代理商要求的便宜货。

尽管您确实避免了永久业权升级费和较高的注册费,但这并不意味着您已经中奖了。 还有其他因素在起作用,这应该使它清楚地表明,购买新建筑的租赁权确实不值得。

最初看起来像是讨价还价,但是几年后,租赁所有者开始意识到他们可能不去购买永久产权公寓而犯了一个错误。 如果租赁持有人一直住在公寓里,并决定离开泰国,那么找到拥有租赁权的买家将不会像获得永久产权那样容易。

成立泰国有限公司将使他们可以选择将泰国永久业权所有权转让给该公司,而不仅限于剩余的租赁时间。 尽管这将使他们更容易将其出售给新买家,但这可能是他们不愿面对的麻烦和开支。

他们也有可能在一个度假村内购买,该度假村也有一些永久业权所有人希望出售。 如果是这种情况,那么租赁所有者必须愿意以极具竞争力的价格出售,以吸引能够轻松购买其邻居的永久产权公寓之一的买家。

在这里,他们被迫接受一个事实,即在转售市场上,他们的单位与永久业权不同。 为了完成销售,他们必须以更低的价格提供其产品。 很明显,这很大程度上取决于开发的质量和当前的市场情绪,但是,永久业权和租赁权转售价格之间存在一定差异。

讨价还价的概念显然是一个主观的概念,但是我们认为,当租赁产权公寓的转售价比同等的永久产权低10%时,这仍然很难算是讨价还价。 尤其是当初始租约中剩余的时间逐年递减至零时。

在没有泰国公司的情况下订立租赁协议的问题

从技术上讲,租赁协议不是真正的所有权。 它实际上是具有法律固定期限的租赁协议,期限不得超过30年。 您没有Chanote头衔,也没有度假村内的投票权。

您可能会(也可能不会)看到在本30年任期结束时续签的租赁,但这远不能保证。 扩展仅是个人或开发人员做出的承诺,您可能会发现在时机成熟时无法执行。

这就是为什么许多人决定成立一家泰国公司并购买同一单位的原因,它只是以泰国实体的名义而不是租赁,而是永久性的所有权。

然后,财产可以永久地通过公司拥有,而不仅仅是最初的30年。 这种永久业权的归属感可能是人们决定向外国人购买东西的原由,否则它们将成为租赁单位。

毕竟,泰国公司实际上是“拥有”该部门的。 它不出租。 而且,由于外国人对泰国公司实行一定程度的控制,因此,这当然比仅仅承租要有意义得多。

泰国公司真的是理想的解决方案吗?   

许多普吉岛房地产代理商建议成立泰国有限公司来拥有低成本公寓是一个理想的解决方案。 当然,这是一个解决方案,但对于廉价公寓,还需要考虑其他因素。

当然,泰国公司可以在股东希望的时间内保持开放,并且它克服了未来续订租赁期间所产生的所有问题。

而且,如果您经营一家真正的企业,即能够产生收入,缴税,拥有适当的会计核算,合法的泰国股东并遵守泰国的公司法,则您的公司可能会出于商业目的在泰国购买有地房产。

的确,在2006年之前,许多人持有的公司根本没有任何业务活动。 这些主要是手持车辆,是专门为外国股东拥有和居住在诸如房屋或别墅之类的有地财产而设立的。

2006中有关当局的镇压制止了这一点,使用稻草人和控股公司的做法一度失败了。 尽管这在某种程度上限制了这种做法,但土地局的新立法和准则并没有取得预期的持久效果。

可以说,在大多数情况下,外国人使用泰国公司购买租赁公寓(从指定为泰国拥有的单位的51%中购买),该公司雇用的是名义股东。 大多数人都知道,虽然允许公司拥有所有权,但使用代名人股东始终是有问题的。 它可能同时违反了《外国商业法》和《公寓法》。 《公寓法》第67条具体规定,代表外国人(外国人)拥有公寓单位的任何人都将受到处罚。

您可以在此处阅读泰国政府土地部提供的《公寓法》第2008条的完整英文翻译:

https://www.dol.go.th/estate/Pages/act%202008.pdf

但是通过经验丰富的律师正确地做事的外国人无所畏惧。 例如,某人可能已经建立了合法的房地产租赁公司,归档了他们的帐户并缴纳了税款。 他们可能还为公司找到了合法的泰国投资者/股东。

还必须说,据我们所知,泰国政府尚未对拥有公寓单位(占51%的一部分)的泰国公司采取任何措施。 对他们而言,更紧迫的问题是拥有土地财产的泰国公司。 因此,尽管使用泰国公司拥有公寓可能是一个灰色地带,并且受到一些人的反对,但与签订直接租赁合同相比,成立泰国公司仍然是更好的选择。 租赁合同的现实是买方不拥有任何东西。

在这里不能过分强调的一点是,不管您对此主题有何看法,使用Thai Company Limited(尤其是如果操作正确)购买公寓仍然可以视为一项可靠的投资。 购买租赁公寓不能。

泰国公司涉及的额外运营成本

买家通常不了解经营泰国公司所涉及的成本。 它并不便宜-尤其是如果您做得正确。 便宜的会计师和律师提供便宜的版本,但是这些可能不会受到严格审查。

不仅有设立公司的费用,而且每年的运营费用也加起来。 同样,如果正确完成,这并不便宜。

例如,必须每年准备账目,并向当局备案。 还必须提交纳税申报表并缴纳税款。 此外,几乎肯定会需要会计师或律师来准备所有文档,而且它们不是免费的。

由于这些费用,通过Thai Co. Ltd.拥有低端共管公寓绝对没有经济意义。 如果您购买公寓作为投资物业,则必须确保经营泰国公司的费用不会被您将实际获得的租金收入完全吞噬。

出售泰国公司拥有的租赁公寓与出售直接租赁租赁公寓相比

如果您购买了便宜的房产,这并不是真正的问题,但是如果您以全价购买了新的租赁公寓式公寓,那么您可能会发现很难出售。

一些在新开发项目上以大致相同的价格购买了租赁单位的业主质疑这种差异。 他们认为,在同一开发项目中,应将其单位视为与永久业权单位完全相同。 他们根本不了解租赁权和永久产权之间的区别。 这种信念可能源于自助式房地产经纪人对他们的告知,也可能源于他们最初购买租赁公寓单位时收到的不当法律建议。 但是现实是,当他们签订租约时,从技术上讲他们什么都不拥有。 不幸的是,这是他们决定将所有权转让给另一方之前可能无法发现的事情。

另一方面,就像人们通过泰国有限公司购买别墅一样,没有什么可以阻止他们以同样的方式购买豪华公寓的。 由泰国合法公司机构持有的豪华公寓单位可产生极具吸引力的租金回报,更容易出售,尤其是如果它们以现实价格出售时。

通过泰国公司销售时的成本 

我们必须指出的一件事是,出售泰国有限公司拥有的财产所涉及的成本可能更高。

我们一直强调,泰国是房地产投资的极有利环境。 政府通过保持低税率来竭力吸引新的投资,其中包括营业税。

但是,出售时,以自己的名义拥有公寓超过5年的任何人都可以大大降低其出售税。 相比之下,如果通过泰国公司出售物业,则税率将至少是售价的3.3%,尽管根据资本收益可能会更高。

总结

在考虑在普吉岛购买公寓时,每个买家都必须考虑许多相关要点。

如果外国人发现了租赁单位的便宜货,并且打算正确做事,那么对他们来说,通过泰国公司拥有永久业权无疑是一个更好的选择。 以租赁方式租用该单元将限制他们呆在那里的时间长度,并且也几乎没有或没有再出售价值。

 

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