สิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดภูเก็ตคืออะไร

บทความนี้มีวัตถุประสงค์เพื่ออธิบายความแตกต่างระหว่างโครงสร้างของกรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่าและอธิบายอย่างชัดเจนถึงความหมายของสิทธิการเช่าในประเทศไทย

เราขอขอบคุณที่คำว่า "กรรมสิทธิ์" และ "สิทธิการเช่า" ไม่จำเป็นต้องเป็นแนวคิดสากล

กรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่าถือเป็นข้อแตกต่างทั่วไปในหลายประเทศ แต่ความแตกต่างพบได้บ่อยที่สุดในสหราชอาณาจักรและประเทศที่ประกอบด้วยเครือจักรภพ

Freehold เป็นแนวคิดง่ายๆ: สัมบูรณ์มีบรรดาศักดิ์เป็นเจ้าของทรัพย์สินโดยมีกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ

ในทางตรงกันข้าม“ Leasehold” คือการจัดกรรมสิทธิ์โดยเจ้าของบ้านหรืออาคารไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของที่ดินที่ตนอาศัยอยู่ แต่เป็นการเช่าจาก“ ผู้ถือกรรมสิทธิ์”

การปฏิบัตินี้ย้อนกลับไปในยุคศักดินาอังกฤษเมื่อข้ารับใช้จ่ายเงินให้เจ้าของที่ดินเพื่อสิทธิพิเศษในการอาศัยอยู่บนที่ดินของพวกเขา ถ้าข้าแผ่นดินไม่ยอมจ่ายข้าวทองหรือแกะจำนวนหนึ่งเขาและครอบครัวก็ถูกขับไล่

ในศตวรรษที่ 21st บางคนอาจจะไม่ได้รับการเพาะปลูกพืชหรือสัตว์ในนามของเจ้าของที่ดิน แต่ในฐานะชาวต่างชาติในประเทศไทยพวกเขาก็จะไม่ได้เป็นเจ้าของโฉนดที่ดิน

ซื้อ“ สิทธิการเช่า” ในประเทศไทย

เราน่าจะอธิบายได้ว่าทำไมเราถึงเขียนคำว่า“ สิทธิการเช่า” ในเครื่องหมายคำพูด (จุลภาคกลับด้าน) แม้ว่าแนวคิดเรื่องสิทธิการเช่าเป็นความแตกต่างที่ทราบกันดีจากกรรมสิทธิ์ในกรรมสิทธิ์ แต่ก็ไม่ได้มีโครงสร้างทางกฎหมายเหมือนกันในประเทศไทยเช่นเดียวกับส่วนอื่น ๆ ของโลก

ที่มาของสิทธิการเช่า (ด้านบน) เป็นวิธีที่กฎหมายยังคงใช้ในสหราชอาณาจักรและที่อื่น ๆ แต่ระยะเวลาของสัญญาเช่าในสหราชอาณาจักรมีตั้งแต่ 99 ถึง 999 ปี

คนส่วนใหญ่จะยอมรับว่าสิทธิการเช่าซึ่งกินเวลาหนึ่งพันปีนั้นอยู่ใกล้ความเป็นเจ้าของอย่างถาวร

ในทางเทคนิคคุณกำลังเช่า คุณไม่ได้เป็นเจ้าของอะไรเลย

อย่างไรก็ตามในประเทศไทยชาวต่างชาติที่ต้องการ "เป็นเจ้าของ" อสังหาริมทรัพย์จะถูก จำกัด ไว้ที่ "สิทธิการเช่า" 30 ปี ดังนั้นเครื่องหมายจุลภาคกลับด้าน - นี่ไม่ใช่สิทธิการเช่าตามความหมายดั้งเดิมของคำนี้และไม่ใช่รูปแบบของการเป็นเจ้าของที่แท้จริง

การเช่า 30 ปีสำหรับชาวต่างชาติควรถูกมองว่าเป็นการเช่าระยะยาว (ค่าเช่า 30 ปีจะแม่นยำ)

ดังนั้นเราจะใช้คำว่า "การเช่า" (แทนที่จะเป็น "ของตัวเอง") เพื่อไม่ให้เกิดความสับสนว่าสัญญานั้นมีผลอย่างไร

สัญญาเช่า 30 ปีเป็นที่ยอมรับอย่างแน่นอนจากมุมมองทางกฎหมาย แต่ใครก็ตามที่ทำสัญญาเช่าต้องยอมรับความจริงที่ว่าพวกเขาไม่มีรูปแบบการเป็นเจ้าของที่แท้จริง

การต่ออายุสัญญาเช่าชำระล่วงหน้าในประเทศไทย

นักพัฒนาบางคนเสนอ“ 30 + 30 สัญญาเช่า” (หรือแม้แต่ 30 + 30 + 30) ซึ่งหมายความว่าพวกเขามีแนวโน้มที่จะสัญญาล่วงหน้าว่าผู้เช่าสามารถอยู่ในบ้านพักตากอากาศสำหรับ 60 หรือ 90 ปีได้

มาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์อนุญาตให้ต่ออายุสัญญาเช่าหลังจาก 30 ปีและตัวอักษรของกฎหมายไม่ได้แยกความแตกต่างระหว่างผู้เช่าต่างประเทศและไทย

แต่ส่วน 540 ก็ชัดเจนทั้งในระยะเวลาสูงสุดของสัญญาเช่ารวมถึงการต่ออายุสัญญาเช่าอีกด้วย

ผู้พิพากษาเป็นอนุญาโตตุลาการของวิญญาณของกฎหมายและศาลได้ตัดสินแล้วว่าการขยาย "เขียนในหิน" ภายในสัญญาเช่าเป็นความพยายามที่จะเป็นเจ้าของชาวต่างชาติโดยพฤตินัย

คุณสามารถอ่านบทความของเราได้ที่นี่:

ปัญหากับคอนโดและวิลล่า 30 + 30 + 30 สิทธิการเช่าในภูเก็ต

การต่อเติมสำหรับชาวต่างชาติจะต้องเป็นตัวเลือก - ไม่มากไปกว่าคำสัญญา - และส่วนต่อขยายที่บังคับใช้กับผู้ให้เช่าดั้งเดิมของอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น

นี่อาจเป็นเพียงแค่ภาคผนวก แต่ความพยายามใด ๆ ที่จะทำให้สัญญาเช่า / การผูกมัดสำหรับ 60 หรือ 90 ปีอาจถือเป็นการละเมิดเจตนารมณ์ของกฎหมายและเกือบจะเป็นโมฆะโดยศาล

การต่ออายุสัญญาเช่าชำระล่วงหน้าที่ Phuket Villas Cast in Stone หรือไม่

ผู้พัฒนาวิลล่าส่วนใหญ่เข้าใจดีว่าการนำเสนอกลยุทธ์เพื่อช่วยเหลือชาวต่างชาติในการยืดระยะเวลาการเช่าเริ่มต้นนั้นเป็นผลประโยชน์สูงสุดของพวกเขา โดยทั่วไปแล้วการทำธุรกิจกับ บริษัท ไทย จำกัด หรือบริษัทมหาชนจำกัดนั้นมีความปลอดภัยมากกว่าการทำธุรกิจกับบุคคลธรรมดา

การตัดสินใจต่ออายุสัญญาเช่าหลังจาก 30 ปีขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของเจ้าของบ้าน (หรือผู้ถือกรรมสิทธิ์) หากผู้ถือหุ้นฟรีเป็น บริษัท ซึ่งถือได้ว่าเป็นนิติบุคคลที่ยั่งยืนผู้เช่าอาจรู้สึกปลอดภัยมากขึ้นที่การต่ออายุในอนาคตจะเกิดขึ้น

เนื่องจากหากเจ้าของแต่ละรายต้องเสียชีวิตและภรรยาลูกหรือหลานของเขาได้รับมรดกทรัพย์สินผู้เช่าต่างชาติอาจพบว่าตัวเองไม่มีที่อยู่อาศัยและออกจากกระเป๋าเมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่าหากทายาทไม่คล้อยตามการขยายเวลา

แต่นี่ไม่ได้หมายความว่าชาวต่างชาติควรไว้วางใจนักพัฒนามากกว่าบุคคลโดยอัตโนมัติ แม้ว่าพวกเขาจะดำเนินการอย่างชาญฉลาดในการเลือกผู้พัฒนา แต่ก็ไม่มีการรับประกันใด ๆ ว่าพวกเขาจะได้รับมากกว่าระยะเวลาเช่า 30 ปีเริ่มต้น บริษัท อาจถูกขายซึ่งแน่นอนว่าเป็นเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นบ่อยครั้งหรืออาจเปลี่ยนกรรมการก็ได้ (ธรรมดากว่า) หากเป็นกรณีนี้ผู้บริหารของ บริษัท ใหม่อาจตัดสินใจที่จะไม่ปฏิบัติตามการขยาย / ต่ออายุที่ตกลงไว้ก่อนหน้านี้และผู้เช่าจะต้องย้ายออก

และส่วนขยายไม่ใช่สิ่งเดียวที่ต้องเกี่ยวข้อง แต่ก็คือกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นเอง สิ่งนี้หายาก แต่มันจะเกิดขึ้นอย่างแน่นอน

ใน 2016 บนเกาะเกาะสมุยชาวต่างชาติจำนวนมากถูกขับไล่ (หลังจาก 20 ปีเท่านั้น) จากบ้านพักตากอากาศสุดหรูที่พวกเขาสร้างขึ้น

นักพัฒนาไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินและตัดสินใจที่จะไม่ต่อสัญญาเช่า พวกเขาตกลงกันเพิ่มเติมว่าสิ่งใด ๆ ที่สร้างบนที่ดินเป็นทรัพย์สินของเจ้าของบ้าน

สิ่งนี้จะเน้นย้ำถึงความสำคัญของการตรวจสอบชื่อโฉนด (และการว่าจ้างทนายความที่ดี)

ลงทะเบียนการเช่าเสมอ

จำเป็นอย่างยิ่งที่สัญญาเช่าใด ๆ ที่มีอายุเกิน 3 ปีจะต้องจดทะเบียนกับกรมที่ดิน การคุ้มครองจากสัญญาเช่าที่จดทะเบียนมีความเกี่ยวข้องอย่างยิ่งหากกรรมสิทธิ์ในที่ดินเปลี่ยนมือ

หากเจ้าของที่ดินเสียชีวิตกลายเป็นหนี้สินล้นพ้นตัวหรือขายที่ดินให้กับบุคคลอื่นเจ้าของคนใหม่ต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขของสัญญาเช่าเดิม

หากยังไม่ได้จดทะเบียนการเช่าที่กรมที่ดินเจ้าของใหม่จะไม่มีภาระผูกพันที่จะต้องอนุญาตให้ผู้เช่าอาศัยอยู่ที่นั่นต่อไป ผู้เช่าเพราะนั่นคือสิ่งที่พวกเขาเป็นอยู่จึงสามารถขับไล่ได้อย่างมีประสิทธิภาพ

สัญญาเช่นเดียวกับสัญญาเช่าที่ไม่ได้จดทะเบียนอย่าถือขึ้นศาล เจ้าของใหม่ไม่จำเป็นต้องปฏิบัติตามข้อตกลงใด ๆ ที่ทำโดยเจ้าของในอดีตด้วยวาจาหรือลายลักษณ์อักษร

การเช่าอาจได้รับการคุ้มครอง แต่ฉันทามติใด ๆ ที่เกิดขึ้นกับเจ้าของเดิมเพื่อต่ออายุสัญญาเช่าหลังจาก 30 ปีที่ผ่านมาตอนนี้จะเป็นที่ต้องการของเจ้าของใหม่

สิ่งนี้ชี้ให้เห็นถึงความสำคัญของการลงทะเบียนสัญญาเช่าและให้เช่าหลายชื่อ

“ สิทธิการเช่า” คอนโดมิเนียม

มีมากมาย ประโยชน์และข้อดีของการเป็นเจ้าของห้องชุดในประเทศไทย

แต่น่าเสียดายที่จำนวนเจ้าของต่างประเทศต่อการพัฒนามี จำกัด ชาวต่างชาติที่เป็นเจ้าของ 49% เท่านั้น 51% ที่เหลือจะต้องเป็นของคนไทย

อย่างไรก็ตาม CCC ระบุว่าชาวต่างชาติได้รับอนุญาตให้เช่าหน่วยเดียวกันกับที่กำหนดไว้สำหรับคนไทย

ดังนั้นในขณะที่ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของหนึ่งใน "51%" ที่จัดสรรให้กับคนไทย แต่พวกเขาสามารถเช่าหน่วยเป็นระยะเวลา 30 ปีโดยสามารถต่ออายุได้หลังจากช่วงเวลานั้น

ในสถานการณ์ส่วนใหญ่ไม่แนะนำให้คนทำสัญญาเช่าห้องชุด คุณสามารถอ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับเรื่องนี้ได้ที่นี่:

ข้อผิดพลาดของการซื้อหน่วยสิทธิการเช่าคอนโดมิเนียม

คอนโดมิเนียมบางแห่งสนับสนุนให้ชาวต่างชาติจัดตั้ง บริษัท คนไทยเพื่อซื้อ“ สิทธิการเช่า” หนึ่งในหน่วยนี้เนื่องจากผู้ซื้อเป็น บริษัท ไทยถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของ 51%

แต่การดำเนินงานใน บริษัท ไทยอาจไม่เป็นไปได้ทางการเงินสำหรับเจ้าของคอนโดมิเนียมระดับล่าง อย่างไรก็ตามสิ่งสำคัญที่สุดก็อาจเป็นเรื่องที่น่าสงสัยจากมุมมองทางกฎหมาย

คุณสามารถอ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับเรื่องนี้ได้ที่นี่:

การใช้ บริษัท ไทย จำกัด เพื่อซื้อห้องชุดเช่า

“ สิทธิการเช่า” อพาร์ทเมนท์

ซึ่งแตกต่างจากคอนโดฟรีโฮลด์ที่เป็นเจ้าของหน่วยในความเป็นอมตะ, พาร์ทเมนต์จะใช้ได้เฉพาะบนพื้นฐาน "สิทธิการเช่า" และอนุญาตให้เฉพาะผู้เช่าที่จะอาศัยอยู่ที่นั่นสำหรับ 30 ปี

บางครั้งการพัฒนาอพาร์ทเมนต์ที่มีราคาดีเยี่ยมและมีการจัดการที่ดีอาจมีเสน่ห์ แต่ก็จำกัดความยาวของ“ ความเป็นเจ้าของ” โดยผู้เช่า

นอกจากนี้โดยทั่วไปสัญญาเช่าจะสิ้นสุดลงเมื่อผู้เช่าเสียชีวิตและไม่จำเป็นต้องมีข้อกำหนดในการรับมรดก

เนื่องจากอพาร์ทเมนต์มักจะตกอยู่ในช่วงราคาเดียวกันกับคอนโดมิเนียมโฮลด์ข้อ จำกัด ในการเป็นเจ้าของควรทำให้ผู้ซื้อทุกคนคิดอย่างรอบคอบก่อนที่จะพิจารณา