30 + 30 + 30 สัญญาเช่าถือว่าผิดกฎหมายโดยศาลภูเก็ต

สัญญาเช่าในประเทศไทย ได้รับการยอมรับจากชาวต่างชาติโดยทั่วไปว่าเป็นอีกทางเลือกหนึ่งในการซื้อบ้านวิลล่าทาวน์โฮมที่ดินหรือแม้แต่เกาะเล็ก ๆ แม้แต่ห้องชุด“ ไทยโฮลด์” ในรีสอร์ทคอนโดมิเนียมซึ่งมีให้เฉพาะชาวต่างชาติในฐานะสิทธิการเช่าก็ยังเป็นที่ต้องการ

แต่สัญญาเช่าในประเทศไทยเป็นการตัดสินใจที่ดีที่สุดที่คุณสามารถทำได้จริงหรือ

คนส่วนใหญ่ที่เคยมาประเทศไทยและทุกคนที่อาศัยอยู่ที่นี่รู้ว่าชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินในราชอาณาจักร

พื้นที่ พระราชบัญญัติประมวลกฎหมายที่ดินฉบับ พ.ศ. 2497 ส่วน 86 ถึง 96 สะกดกฎหมายประเทศไทยเกี่ยวกับคนต่างด้าว (ชาวต่างชาติ) ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

เนื่องจากอาคารสามารถเคลื่อนย้ายทางเทคนิคได้โดยการรื้อถอนหรือรื้อถอนอาคาร“อสังหาริมทรัพย์” หมายถึงที่ดิน ที่ดินไม่สามารถหยิบขึ้นมาและเคลื่อนย้ายไปที่อื่นได้

กฎหมายทำให้ชัดเจน (ทั้งโดยนัยและโดยชัดแจ้ง) ว่าชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ วิลล่าหรือบ้านที่ตั้งอยู่บนที่ดินนั้นเป็นอีกเรื่องหนึ่งโดยสิ้นเชิง เหล่านี้เป็นสังหาริมทรัพย์และชาวต่างชาติได้รับอนุญาตให้เป็นเจ้าของสังหาริมทรัพย์

ทำความเข้าใจกับโฮลด์กับสิทธิการเช่าในประเทศไทย

กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินเป็นแนวคิดที่ง่ายสำหรับคนส่วนใหญ่ที่จะเข้าใจ คุณได้รับโฉนดที่ดินในชื่อของคุณเองซึ่งลงทะเบียนที่สำนักงานที่ดินท้องถิ่น คุณเป็นเจ้าของมันตลอดไปและคุณสามารถส่งต่อให้ลูก ๆ หรือแม้แต่ลูกหลานของคุณ

ฟรีโฮลด์เป็นรูปแบบง่ายๆของความเป็นเจ้าของโดยไม่มีความกำกวม ในทางตรงกันข้ามสิทธิการเช่าแตกต่างกันไปในแต่ละประเทศในการตีความ

ในบางประเทศเช่นสหราชอาณาจักรสิทธิการเช่าสามารถคงอยู่ได้นานถึง 999 ปีซึ่งคนส่วนใหญ่ถือว่าเป็นสิทธิที่ถาวรเป็นหลัก เมื่อสิทธิการเช่าหมดอายุการต่ออายุโดยทั่วไปทำได้ง่ายและมีค่าใช้จ่ายน้อยที่สุด เช่นรัฐบาลจีนคาดว่าจะต่ออายุสัญญาเช่า 70 ปีเมื่อหมดอายุ

ในเมืองไทยจะแตกต่างกันเล็กน้อย ในทางเทคนิคแล้วมันเป็นเพียงสัญญาเช่าแทนที่จะเป็น "สิทธิการเช่า" ที่นี่ผู้เช่าเช่าจากเจ้าของเป็นระยะเวลาสูงสุด 30 ปี

สิทธิการเช่าในประเทศไทยคืออะไร

ผู้เช่าในประเทศไทยไม่เคยเป็นเจ้าของที่ดิน แม้ว่าสัญญาเช่าของไทยจะขยายสิทธิในการ“ ครอบครอง แต่เพียงผู้เดียว” แต่ก็ไม่ได้สอดคล้องกับความรู้สึกเป็นเจ้าของแบบเดียวกับที่ได้รับในสหราชอาณาจักรหรือจีน

ในประเทศไทยคุณเป็นเพียงผู้เช่าเช่าที่ดินจากเจ้าของ เช่นเดียวกับผู้เช่าที่จ่ายค่าเช่ารายเดือนในอพาร์ทเมนต์คุณไม่มีสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของ

30 + 30 + 30 ระยะเวลาการเช่าสำหรับบ้านพักตากอากาศในประเทศไทย

หากมีใครใคร่ครวญเรื่องการซื้อบ้านพักตากอากาศในประเทศไทยพวกเขามีทางเลือกที่จะตัดสินใจเกี่ยวกับเรื่องนี้

บางคนตั้ง บริษัท ไทยเพื่อซื้อที่ดิน แต่หากทำไม่ถูกต้องก็จะทำให้ชาวต่างชาติต้องรับผิดทางอาญา

พวกเขายังสามารถเป็นเจ้าของอาคาร (สังหาริมทรัพย์) และเช่าที่ดิน (อสังหาริมทรัพย์) แต่ระยะเวลาสูงสุดสำหรับการเช่าที่ดินคือ 30 ปี

เพื่อเอาชนะกรอบเวลาที่สั้นนี้การพัฒนาวิลล่าจะเสนอระยะเวลาการต่ออายุเพิ่มเติมให้กับผู้ซื้อซึ่งโดยปกติจะเป็นสองช่วงเวลาของ 30 ต่อปี ช่วงเวลาเหล่านี้ชำระล่วงหน้าแล้วจึงรวมอยู่ในราคาขาย

แต่ในขณะที่การต่ออายุนานถึง 60 ปีเป็นแบบเติมเงิน แต่ก็ยังห่างไกลจากการรับประกัน มันน่าจะสมเหตุสมผลกว่าสำหรับราคาขายของวิลล่าที่จะอิงตามกรอบเวลา 30 ปี จากนั้นราคาจะเป็นหนึ่งในสามของต้นทุนปัจจุบันและเมื่อวิลล่าคืนกลับไปยังผู้พัฒนา / เจ้าของหลังจากสัญญาเช่า 30 ปีสิ้นสุดลงผู้เช่าสามารถซื้อสัญญาเช่าใหม่ได้หากต้องการ

แต่ในช่วง 20-30 ปีที่ผ่านมาเป็นเรื่องธรรมดาที่นักพัฒนาจะเสนอสัญญาเช่า 30 + 30 + 30 แบบเติมเงินในราคาขายเต็มจำนวน ตอนนี้ได้กลายเป็นที่ยอมรับในระดับสากลแล้วว่าทุกอย่างอยู่เหนือกระดานด้วยวิธีนี้

แม้ว่าจะไม่มีการรับประกันเพิ่มเติม 30 ปี แต่ก็เป็นที่น่าสังเกตว่ามีวิธีที่สามารถบังคับใช้การต่ออายุวิลล่าได้อย่างถูกต้องตามกฎหมายผ่าน "สัญญาพิเศษซึ่งกันและกัน" แต่จะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อมีการปรับปรุงวัสดุในทรัพย์สินเช่นวิลล่าที่สร้างบนที่ดินที่เช่ามาเป็นระยะเวลา 30 ปี มีแม้แต่คำตัดสินของศาลฎีกาหลายฉบับในเรื่องนี้ที่กล่าวว่าการปรับปรุงหรือการอัปเกรดทรัพย์สินดังกล่าวสามารถช่วยในการบังคับใช้การต่ออายุเพิ่มเติมได้

สิ่งที่เกี่ยวกับ 30 + 30 + 30 สำหรับประเทศไทยสัญญาเช่าคอนโดมิเนียม?

ด้วยคอนโดผู้ซื้อชาวต่างชาติในจังหวัดภูเก็ตมีตัวเลือกในการเลือกกรรมสิทธิ์ที่ซึ่งดังกล่าวข้างต้นเป็นกรรมสิทธิ์ถาวรและแนวคิดที่เข้าใจง่าย

อย่างไรก็ตามภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุดเท่านั้น 49% ของโครงการอาคารชุดใด ๆ ที่สามารถขายให้กับชาวต่างชาติในรูปแบบกรรมสิทธิ์ อีกร้อยละ 51 ของพื้นที่ห้องชุดในคอนโดมิเนียมทุกแห่งในประเทศไทยจะต้องเป็นของคนไทย

ในช่วงหลายปีที่ผ่านมาผู้พัฒนาได้ใช้วิธีการต่าง ๆ ในการใช้หรือขายโควต้า 51% ที่กำหนดให้กับคนไทย

บางห้องยังคงความเป็นเจ้าของยูนิตเหล่านี้ไว้และให้เช่ากับผู้สร้างวันหยุดเพื่อสร้างรายได้ (พวกเขาสามารถทำสิ่งนี้ได้เพราะ บริษัท พัฒนาจำเป็นต้องเป็นนิติบุคคลของไทย) นี่เป็นกลยุทธ์ที่ดีสำหรับนักพัฒนาหลายคนเนื่องจากการขยายตัวอย่างรวดเร็วของภาคการท่องเที่ยวในจังหวัดภูเก็ต

ในบางโครงการโดยเฉพาะจากผู้พัฒนาที่มีชื่อเสียงชาวไทยพวกเขาสามารถขายหน่วยทั้งหมดให้กับคนไทยได้ ประเทศไทยมีชนชั้นกลางเพิ่มขึ้นและคนไทยหลายคนซื้อคอนโดเพื่อการลงทุน แต่โดยส่วนใหญ่แล้วคนไทยจะซื้อจากนักพัฒนาคนไทยที่ได้รับการยอมรับและมีชื่อเสียงในประเทศไทยเท่านั้น

ในทางกลับกันนักพัฒนาต่างชาติส่วนใหญ่พยายามที่จะถ่ายโอน“ 51%” ให้กับคนไทย พวกเขาได้เลือกใช้แนวทางอื่นแทน วิธีที่ง่ายที่สุดสำหรับพวกเขาในการขายหน่วยลงทุนในประเทศไทยคือการหาวิธีอื่นในการทำตลาดให้กับชาวต่างชาติ

ชาวต่างชาติบางคนได้ซื้อ "กรรมสิทธิ์แบบไทย" โดยใช้ บริษัท ไทย จำกัด สิ่งนี้สามารถสร้างความรู้สึกที่สมบูรณ์แบบโดยเฉพาะอย่างยิ่งหากผู้ซื้อมีธุรกิจที่ถูกกฎหมายจัดตั้งขึ้นในประเทศไทย เนื่องจากพวกเขากำลังซื้อโฮลด์ไทยหมายความว่า บริษัท สามารถเป็นเจ้าของคอนโดในความเป็นอมตะได้เช่นเดียวกับที่คนไทยต้องการ

แต่มีทางเลือกอื่น ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (CCC) อนุญาตให้ขายหน่วยเหล่านี้แก่ชาวต่างชาติในฐานะสัญญาเช่า

สิ่งนี้เป็นที่ยอมรับเพราะดังที่ได้กล่าวมาแล้วนักพัฒนาจะต้องเป็น บริษัท ไทย จำกัด ในฐานะที่เป็นนิติบุคคลไทยพวกเขาอาจขายสัญญาเช่าให้กับชาวต่างชาติในขณะที่ยังคงความเป็นเจ้าของ พวกเขายังคงตอบสนองความต้องการ 51% / 49% สำหรับอาคารชุดในขณะที่สร้างรายได้ 51% ที่พวกเขาไม่สามารถขายให้กับคนไทยได้

และในทำนองเดียวกันผู้ซื้อวิลล่าจะได้รับการต่ออายุอัตโนมัติหลังจากเริ่มต้น 30 ปีแรกผู้ซื้อคอนโดสิทธิการเช่าจะได้รับข้อเสนอเดียวกันนี้โดยทั่วไป

อีกครั้งเช่นเดียวกับการขายวิลล่าสัญญาเช่า 30 + 30 + 30 เหล่านี้ได้กลายเป็นที่ยอมรับในระดับสากลในการดึงดูดผู้ซื้อชาวต่างชาติ

แต่ 30 + 30 + 30 สิทธิการเช่าถูกกฎหมายในประเทศไทยหรือไม่

ผู้ซื้อสัญญาเช่าจะต้องทราบว่าระยะเวลาการเช่าสูงสุดในประเทศไทยคือ 30 ปีและการต่ออายุใด ๆ ที่เกินกว่า 30 ปีขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของเจ้าของที่ดิน / ผู้ถือครอง

การต่ออายุเป็นอะไรที่มากกว่าสัญญาจากเจ้าของที่ดินและไม่สามารถระบุสัญญาในสัญญาซื้อขายและขาย และในขณะที่ความตั้งใจของเจ้าของบ้านที่จะต่ออายุสัญญาเช่าอาจถูกเขียนเป็นภาคผนวก แต่ก็ไม่ได้รับประกันทางการเงินหรือทางการเงินโดยการชำระเงินล่วงหน้า

เมื่อชาวต่างชาติซื้อวิลล่าสิทธิการเช่าหรือห้องชุดสิทธิการเช่าดังนั้นการชำระเงินจึงครอบคลุมตามกฎหมายใน 30 ปีแรกของสัญญาเช่าเท่านั้น สัญญาเช่า 30 + 30 + 30 แบบจ่ายล่วงหน้าแม้ว่าจะมีการจ่ายเงิน 3 ครั้งเท่ากันเพื่อแสดงเงื่อนไขการเช่าที่แตกต่างกัน 3 ข้อ แต่ก็ไม่น่าจะถูกระงับต่อหน้าผู้พิพากษา

ดังนั้นจะเกิดอะไรขึ้นถ้าคดีของคุณจบลงที่ศาล

น่าเสียดายที่มีมากกว่าหนึ่งครั้งที่ศาลจังหวัดภูเก็ตได้ตัดสินว่า สัญญา 30 + 30 + 30 ไม่เพียง แต่บังคับใช้ แต่ยังผิดกฎหมาย

นอกจากนี้คำพิพากษาของศาลฎีกาในกรุงเทพมหานครระบุว่าการต่ออายุสัญญาเช่าจะทำได้ภายใน 3 ปีที่สิ้นสุดระยะเวลาเช่า 30 ปี

ผู้พิพากษาได้กล่าวซ้ำ ๆ ว่าการขยายอัตโนมัติละเมิดกฎหมายและสัญญาดังกล่าวคล้ายกับการถือกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติซึ่งผิดกฎหมาย มติล่าสุดยังยืนยันอีกว่าเนื่องจากเป็นการผิดกฎหมายในการรับประกันการต่ออายุสัญญาสัญญาสำหรับ 30 ปีแรกนั้นเป็นโมฆะเช่นเดียวกัน

แม้ว่าสัญญาเช่า 30 ปีจะได้รับการจดทะเบียนอย่างถูกต้องที่สำนักงานที่ดิน แต่เมื่อมีการประกาศว่าเป็นโมฆะก็เท่ากับว่าสัญญาเช่านั้นไม่เคยมีมา แต่แรก ผู้เช่าที่คิดว่าพวกเขาซื้อบ้านมา 90 ปีแล้วแทนที่จะทำอะไรเลย

จะต้องมีการเน้นอีกครั้งว่าการตัดสินใจในห้องพิจารณาคดีขึ้นอยู่กับคดีที่เกิดขึ้นลมทางการเมืองในเวลานั้นและผู้พิพากษาแต่ละรายจัดการคดี

อย่างไรก็ตามจากคำวินิจฉัยของศาลในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาปรากฏชัดว่าหากผู้พิพากษาเห็นว่ามีข้อตกลงตามสัญญาใด ๆ หรือแม้กระทั่งในภาคผนวกเพื่อขยายระยะเวลาการเช่าอีกครั้งเมื่อเริ่มมีอาการเขาจะเห็นว่า โดยพฤตินัยกรรมสิทธิ์และอาจทำให้สัญญาเช่าทั้งหมดเป็นโมฆะ

สรุป

เห็นได้ชัดว่าเป็นเรื่องน่ากังวลอย่างยิ่งสำหรับชาวต่างชาติที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยและทำสัญญาเช่าระยะยาว เจ้าของ (ผู้เช่า) เหล่านี้ควรทำทุกอย่างเท่าที่ทำได้เพื่อหลีกเลี่ยงความเข้าใจผิดหรือความขัดแย้งกับผู้พัฒนาซึ่งในบางขั้นตอนอาจจบลงในศาลยุติธรรมและต่อหน้าผู้พิพากษา

วิธีหนึ่งในการทำเช่นนี้คือเพื่อให้แน่ใจว่าสัญญาซื้อขายและการซื้อใด ๆ ได้รวมข้ออนุญาโตตุลาการไว้ด้วย สิ่งนี้จะช่วยให้ข้อพิพาทใด ๆ ที่จะตัดสินโดยอนุญาโตตุลาการมากกว่าในศาลท้องถิ่นหากนักพัฒนายังคงเหมือนเดิมเมื่อข้อพิพาทที่เกิดขึ้น

ผู้ซื้อใหม่ต้องคิดให้รอบคอบก่อนทำสัญญาเช่า 30 + 30 + 30 หากคุณกำลังซื้อคอนโดขอแนะนำให้เลือกยูนิตที่มีกรรมสิทธิ์ในต่างประเทศมากกว่าสิทธิการเช่า ในขณะที่มีเบี้ยประกันภัยที่ต้องจ่ายสำหรับฟรีโฮลด์ แต่ค่าใช้จ่ายก็คุ้มค่ากับการหลีกเลี่ยงความยุ่งยากทางกฎหมาย

หากคุณสนใจเพียงซื้อบ้านหรือวิลล่าคุณอาจพิจารณาจัดตั้ง Thai Co. Ltd. เพื่อเป็นเจ้าของ แต่คุณต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่า บริษัท ของคุณปฏิบัติตามกฎหมาย 100% หมายความว่า บริษัท ดำเนินธุรกิจเป็นไปตามกฎหมายของประเทศไทยสร้างรายได้และจ่ายภาษี

ทุกคนที่ทำสัญญาเช่าในประเทศไทยต้องเข้าใจว่าพวกเขาไม่ได้เป็นเจ้าของอะไร พวกเขาเช่าอย่างมีประสิทธิภาพเท่านั้น

ความพยายามใด ๆ ที่จะเปลี่ยนสัญญาเช่าให้อยู่ในรูปแบบของการเป็นเจ้าของที่ผิดกฎหมายถือเป็นการละเมิดเจตนารมณ์ของกฎหมาย และเมื่อเจตนารมณ์ของกฎหมายถูกคุกคามผู้พิพากษาในประเทศไทยก็จะผ่านคำตัดสินเดียวกัน ทุกเวลา.