Phuket est l’un des endroits les plus populaires en Asie pour les investisseurs qui souhaitent acheter une propriété. Les paysages magnifiques, les magnifiques plages et la culture thaïlandaise sont des attractions évidentes.
En fait, Phuket a tellement à offrir que le potentiel de cette île étonnante est immédiatement évident pour les visiteurs.
Que ce soit comme maison ou comme propriété d'investissement, les gens sont extrêmement à l'aise pour acheter une propriété ici. Et le type de propriété le plus populaire parmi les étrangers est la copropriété.
Dans cet article, nous visons à couvrir les domaines suivants:
- Pourquoi acheter un condo en Thaïlande?
- Pourquoi acheter à Phuket?
- Comprendre le marché immobilier de Phuket
- Un achat de condo est-il un bon investissement?
- Quel type de retour sur investissement vous pouvez vous attendre?
- Quel est le coût d'un condo à Phuket?
- Quels sont les meilleurs quartiers de Phuket dans lesquels acheter un condo?
- Quels sont les autres coûts associés à l'achat d'un condo?
- Ce qu'il faut surveiller si vous achetez un condo!
- La procédure d'achat complète lors de l'achat d'un condo
- Planification de l'héritage
Qu'est-ce qu'un condo?
Certaines personnes ne connaissent pas le terme «copropriété» car cette structure juridique spécifique n'est pas utilisée dans leur pays d'origine.
Beaucoup de gens considèrent les condos comme des structures à plusieurs étages avec des centaines d'unités, mais un condominium n'est pas nécessairement un type de bâtiment, mais plutôt la structure juridique de ce bâtiment ou la forme de propriété qu'il offre.
La façon la plus simple de définir un condo est un immeuble dans lequel les propriétaires - en plus de leurs unités individuelles - possèdent conjointement tout ce qui se trouve dans le complexe. La taille de chaque unité détermine alors la propriété fractionnaire de chaque personne de l'espace commun.
Cela signifie que vous possédez un pourcentage des jardins, des piscines, du gymnase, des couloirs et des zones de réception, qui font tous partie des espaces communs. En fait, votre titre indiquera la taille de votre unité en copropriété, la superficie commune totale du complexe et votre pourcentage de propriété de cette aire commune. (Votre copropriété correspondra également aux droits de vote dont vous disposez au sein de l'association des propriétaires.)
C'est cette structure juridique favorable qui oblige de nombreux investisseurs à choisir d'acheter un condominium plutôt que tout autre type de propriété.
Pourquoi acheter un condominium en Thaïlande?
Un condominium est le seul véritable moyen de propriété en pleine propriété étrangère en Thaïlande.
La législation thaïlandaise autorise les étrangers à louer des propriétés foncières ou des villas pour une durée allant jusqu'à 30. Les étrangers peuvent également exploiter (en tant qu'actionnaire minoritaire) une entreprise conforme à la loi, qui peut elle-même posséder des biens dans le cadre de l'entreprise.
Cependant, seul un condominium en Thaïlande permet à un étranger d'enregistrer la propriété en son nom propre auprès du Département foncier. Cet enregistrement s'accompagne d'un titre de pleine propriété (Chanote), qui confère la propriété permanente à l'acheteur étranger.
La loi thaïlandaise sur les condominiums (1979) autorise non seulement les étrangers à être propriétaires en pleine propriété, mais elle a également été modifiée au fil des ans pour inclure des garanties assez strictes protégeant les investisseurs qui achètent un condominium dans le Royaume.
Tout comme les restrictions s'appliquent aux étrangers qui achètent des propriétés foncières, il existe également un quota de propriété étrangère sur les condos. La loi stipule que 51% de la superficie de l'unité dans chaque développement doit être la propriété thaïlandaise, les 49% restants pouvant être achetés par des étrangers.
Surtout, les lois qui protègent les droits des propriétaires de condos thaïlandais s'appliquent également aux propriétaires étrangers.
C'est grâce à la loi sur les condominiums que les ressortissants étrangers ont investi avec succès dans le secteur des copropriétés de Phuket au cours des dernières décennies. Et le condo est à vous jusqu'à ce que vous décidiez que vous n'en voulez plus ou n'en avez plus besoin.
Vous pouvez en savoir plus sur la loi sur les condominiums ici:
Pourquoi les gens choisissent-ils d'acheter un condominium?
En plus de la propriété en pleine propriété, les gens aiment les condominiums parce que c'est un moyen relativement facile de posséder une maison. Comparé à l'entretien d'une maison ou d'une villa, il n'y a pas grand chose à faire avec un condo.
Avec un condo, l’entretien majeur du bâtiment est pris en charge par la personne juridique du condominium (CJP). C'est l'organe de gestion qui organise le personnel et gère la station afin que tout fonctionne et fonctionne sans heurts.
Si vous êtes propriétaire et résident, vous êtes responsable de tout dans vos quatre murs. Cela signifie que le nettoyage régulier, le paiement des factures, la réparation des éviers qui fuient ou la réparation des climatiseurs cassés dépendent de vous. Mais tout problème qui trouve son origine dans l'espace commun est de la responsabilité du CJP.
Si votre logement est purement un immeuble de placement et fait partie du programme de location d'un complexe, ces réparations et cet entretien relèvent également du CJP.
Pour les personnes à la recherche d'une maison de vacances, les condos offrent également une sécurité lorsqu'ils ne sont pas là. Ils bénéficieront d'un service de garde et / ou de vidéosurveillance 24h / XNUMX. Le développement offrira également probablement une piscine et une salle de sport.
Toutes ces commodités sont prises en charge par le CJP, sans tracas ni implication pour le propriétaire. Le CJP s'occupera de la piscine, de la salle de sport et de tous les espaces communs. Cela vous laisse simplement vous détendre et profiter de votre maison sous les tropiques.
Si vous souhaitez en savoir plus sur le rôle et les obligations de la personne juridique du condominium, vous pouvez lire notre article ici:
Achat d'un condominium à Phuket - Qu'est-ce qu'une personne juridique de condominium (ou CJP)?
Donc, mis à part les raisons de propriété légale pour l'achat d'un condo à Phuket, un développement de condominiums offre de nombreux autres avantages à ceux qui recherchent une maison de vacances ou un investissement.
Vous pouvez en savoir plus sur tous les avantages de l'achat de condominiums dans notre article ici:
Les avantages et les avantages de l'achat d'un condominium en pleine propriété en Thaïlande
Pourquoi choisir Phuket pour acheter un condo en Thaïlande?
Quiconque a visité Phuket connaît déjà la réponse à cette question. C'est tout simplement magnifique.
Et comme la Thaïlande s'est développée au cours des dernières décennies, il en a été de même pour son marché immobilier. Cela a été particulièrement visible sur cette magnifique île tropicale.
Phuket est la première destination touristique en Thaïlande, attirant près du tiers des visiteurs du Royaume. En 2018, la Thaïlande a accueilli un million de touristes 35, dont près de X millions ont visité Phuket. Ces chiffres devraient continuer à augmenter dans les années à venir.
En raison de sa beauté naturelle et de ses infrastructures massivement améliorées, Phuket attire chaque année plus de touristes, qui s'intéressent inévitablement à l'achat d'une propriété sur l'île. Il ne faut pas longtemps aux visiteurs réguliers pour décider que c'est un endroit idéal pour investir dans la propriété.
Ces chiffres ne cessant d'augmenter, de plus en plus de personnes prennent conscience des opportunités qui existent sur le marché immobilier de Phuket.
De nombreux portails immobiliers mondiaux et sociétés de marketing immobilier font de Phuket et de la Thaïlande l'un des endroits les plus prisés des étrangers pour l'achat de biens immobiliers à l'étranger.
Au cours des dernières années, nous avons rencontré des acheteurs d’Asie, d’Europe, d’Australie et d’Amérique du Nord. Les acheteurs chinois ont été particulièrement attirés par le dynamisme du secteur des copropriétés sur l'île la plus populaire de Thaïlande.
En plus de la beauté naturelle que Phuket a à offrir, il existe une myriade d'améliorations d'infrastructure qui ont eu lieu au cours des dernières décennies. Le plus important d'entre eux est l'aéroport international de Phuket, à la fois moderne et efficace, qui gère actuellement les vols 24 à l'heure, 24 heures par jour.
Il existe également de nouvelles routes, des passages souterrains et un grand nombre de nouvelles installations, y compris de nouveaux ports de plaisance, terrains de golf, clubs de santé et gymnases, centres commerciaux et restaurants, ainsi que des entrepôts hors taxes et toutes sortes de nouveaux équipements à travers l'île.
La réponse à la question sur cette rubrique est donc résolue en soulignant l’étonnante culture thaïlandaise, les paysages grandioses de Phuket et son attrait pour les touristes.
L’achat d’un condo à Phuket est un moyen pour les investisseurs de tirer parti de la dynamique de l’industrie du tourisme à Phuket et en même temps d’avoir un endroit gratuit où séjourner chaque année.
Comprendre le marché immobilier de Phuket
Comme le reste de la Thaïlande, Phuket a enregistré de modestes gains sur le marché immobilier au cours des vingt dernières années. Mais Phuket diffère de la plupart des autres marchés du pays, car elle dépend fortement du tourisme. Cela signifie que, parallèlement au développement de l’industrie touristique, le secteur de l’immobilier se développe également.
Alors que le nombre de visiteurs à Phuket continue de croître et que les taux d'occupation restent élevés, le nombre d'achats effectués semble également élevé. Il est très courant que les gens achètent un condo même lors de leur première visite sur l'île.
Phuket est très différente de Bangkok, où il y a de temps en temps une construction excessive et une stagnation. En revanche, les prix à Phuket ont tendance à rester plus stables.
Comme partout dans le monde, le secteur immobilier connaîtra toujours des périodes de forte activité, suivies de périodes de croissance plus lente. Mais il n'y a pas eu de cycle d'expansion-récession, mais une croissance soutenue.
Le marché immobilier thaïlandais, dans son ensemble, a légèrement ralenti depuis les dernières années 2 ou 3, mais cela n’a pas nécessairement été le cas à Phuket. Le marché de Phuket résiste assez bien, principalement parce que le secteur touristique est le principal moteur.
Les revenus supplémentaires que Phuket perçoit du tourisme signifient des investissements en infrastructures, qui attirent de nouveaux investissements privés et de nouvelles attractions. Ces améliorations attirent par la suite encore plus de touristes sur l'île, et les choses ont progressé de cette manière depuis les dernières années 20.
L’aéroport international de Phuket a récemment connu une expansion qui a doublé sa capacité annuelle, et d’autres travaux de modernisation de l’aéroport sont à prévoir. Cela permettrait d'augmenter encore le nombre de touristes, ce qui entraînerait à nouveau davantage d'améliorations de l'infrastructure et de meilleures attractions.
Avec la croissance rapide du nombre de touristes, on s’attend à ce que cette tendance continue ait un effet positif considérable sur le secteur immobilier de Phuket.
Pour tous ceux qui s'inquiètent de la croissance continue de l'industrie du tourisme en Thaïlande, vous pouvez lire notre article sur le sujet ici:
À quel point l'industrie du tourisme en Thaïlande peut-elle croître?
Un achat de condo à Phuket est-il un bon investissement?
Comme déjà mentionné, les investisseurs dans les condos à Phuket sont en partie attirés par les infrastructures en constante amélioration et les normes élevées en matière de qualité de la construction sur l'île. Le style et les commodités offerts par les développements de luxe de Phuket attirent chaque jour de nouveaux acheteurs à Phuket.
Étant donné que Phuket accueille chaque année de nombreux visiteurs, une grande partie des investissements réalisés repose sur ce marché des vacances. De nouvelles stations sont construites pour répondre aux besoins spécifiques des investisseurs cherchant à tirer profit du secteur touristique en plein essor.
Cette augmentation de la concurrence a suscité une plus grande innovation. Au fur et à mesure que chaque année passe et que l'industrie mûrit, la conception des projets devient plus audacieuse, avec plus d'installations et de commodités pour répondre à l'industrie touristique en constante expansion.
De nombreux nouveaux centres de villégiature offrent des magasins sur place et un choix de restaurants, ainsi que de nombreux autres équipements, dont des saunas et hammams, des jacuzzis et des bibliothèques, le tout complété par les centres de santé et de conditionnement physique habituels et les piscines.
Phuket est en mesure d'attirer des investisseurs pour ces projets fantastiques, car les acheteurs savent que lorsqu'ils (ou leurs locataires) se trouvent à Phuket, les infrastructures autour de l'île seront à la hauteur.
Ici, nous ne parlons pas seulement de l'amélioration des routes et de l'accessibilité, mais également de la qualité des soins de santé, des installations de loisirs, de l'éducation et même des magasins disponibles sur l'île.
À moins d'un renversement drastique à long terme dans l'industrie du tourisme, Phuket sera toujours un endroit idéal pour investir dans l'immobilier. (Découvrez ci-dessous comment Phuket a affronté et surmonté l'adversité dans le passé.)
Combien devriez-vous vous attendre à payer pour un condo à Phuket ces jours-ci?
Le prix des condominiums à Phuket a augmenté progressivement au cours des deux dernières décennies. Cependant, les prix sont encore beaucoup plus bas que dans d'autres destinations de vacances dans le monde, et pourraient être appelés incroyablement bon marché par rapport à certaines capitales.
Les prix peuvent débuter à 2 Million Baht (US $ 65,000) en fonction de l'emplacement. Mais en raison de l’ampleur de certains nouveaux développements, même les projets de la côte ouest offrent des unités sur plan à des prix très bas.
À l'autre extrémité de l'échelle, les propriétés de luxe peuvent rapporter jusqu'à 75 Million Baht (USD 2.5 Million). Ceux-ci ont tendance à être dans des emplacements de choix avec une vue imprenable sur la mer. Bien qu'ils possèdent un permis de condominium et offrent la propriété en pleine propriété, ils peuvent même disposer d'un jardin et d'une piscine.
Bien sûr, il existe une myriade de choix entre les condos économiques et de luxe. Tout dépend de l'emplacement, de la qualité de fabrication et de finition, et même de la réputation du développeur.
Les développeurs renommés essaieront de maintenir les normes de qualité élevées, tout en cherchant à maintenir les prix à des niveaux attractifs pour les acheteurs. Ils veulent offrir un produit de première qualité, mais doivent également tenir compte de la capacité financière. Leurs prix seront également liés à l'achèvement sur l'île.
La règle générale est que les nouveaux développements se vendent à environ 100,000 Baht par mètre carré. Si vous pouvez trouver un condominium de qualité dans un excellent emplacement pour moins que ce prix, alors c'est probablement une bonne affaire. Pour qu'un nouveau projet dépasse largement le 100,000 Baht par mètre carré, il doit exister d'autres facteurs pour justifier ce prix plus élevé.
Les unités à vendre viendront dans une variété de tailles, vous pourrez donc choisir celle qui correspond à votre budget. L'île offre une multitude de studios, unités à une ou deux chambres, ainsi que des offres occasionnelles de trois et quatre chambres.
Si vous souhaitez en savoir plus sur les facteurs susceptibles d'influencer les prix de l'immobilier à Phuket, aujourd'hui et à l'avenir, vous pouvez lire notre article sur le sujet ici:
Un aperçu des prix de l'immobilier à Phuket
Quel type de retour sur investissement pouvez-vous espérer?
Tant que les acheteurs avertis choisiront judicieusement leur développement, ils verront un bon retour sur leur investissement. En raison de la vitalité du marché locatif, de nombreux développeurs proposent des rendements garantis% 6-9 pour une période donnée.
Ce délai pour ces retours peut être aussi court que 3-5 années, mais certains développeurs offrent un revenu locatif garanti jusqu’à 10 années.
Dans de nombreux cas, les investisseurs peuvent s'attendre à recevoir le coût de leur propriété sous forme de revenus locatifs dans un délai légèrement supérieur à dix ans.
S'ils achetaient judicieusement, alors ce revenu, en plus de la croissance du capital réalisée sur la valeur de leur investissement, devrait les rendre extrêmement heureux de leur achat.
Si vous vous demandez à quel point les rendements garantis ont été bons pour les dernières années 25, n'oubliez pas que nous avons traversé des périodes assez difficiles au cours de cette période. Il s'agit notamment de la crise asiatique 1997, de l'épidémie de SRAS, de la grippe aviaire, du tsunami, de quelques coups d'État et de la crise financière mondiale 2008.
Au cours de toutes ces périodes difficiles, le secteur du tourisme a connu une reprise plus forte que jamais et le marché immobilier s'est également renforcé.
Et plus important encore pour les investisseurs, ils ont continué à recevoir les revenus de la location.
Si vous souhaitez en savoir plus sur le marché des revenus de location de condos à Phuket, vous pouvez lire notre article ici:
Demande de revenus de location sur la propriété de Phuket
Quels sont les meilleurs endroits pour acheter un condo à Phuket?
Il y a tellement de régions à choisir à Phuket que décider de la région qui vous convient le mieux peut paraître un peu intimidant. Nous constatons généralement que les gens ont tendance à choisir la région où ils ont passé leurs vacances au fil des ans.
La région devient confortable et familière. C'est donc un choix naturel pour une maison quand ils décident d'acheter. Cela dit, il est également courant que les gens découvrent d'autres domaines qu'ils auraient peut-être préférés seulement après avoir pris la décision d'acheter.
Il est judicieux d’explorer de manière approfondie tous les domaines qui pourraient vous convenir le mieux. Votre conseiller en immobilier devrait pouvoir vous proposer des recommandations.
Phuket offre aux étrangers un certain nombre de choix. Contrairement à ce que la plupart des nouveaux arrivants pensent, chaque domaine est très différent. Chacun a ses propres avantages et peut même avoir des inconvénients majeurs pour certaines personnes.
Pour commencer, aimez-vous être à l'écart des gens ou préférez-vous être au milieu d'une atmosphère urbaine animée? Aimez-vous la nature ou préférez-vous les jungles de béton? Préférez-vous la plage ou les montagnes? Aimez-vous voir le coucher ou le lever du soleil?
Pour aider les acheteurs potentiels, nous avons réparti les zones que nous croyons les plus populaires en 21 emplacements différents. Vous pouvez lire sur chaque domaine et, espérons-le, identifier celui qui vous convient le mieux ici:
Un guide complet des meilleurs endroits pour acheter une propriété à Phuket
Quels sont les autres coûts impliqués lors de l'achat d'un condo à Phuket?
Comme dans de nombreux pays du monde, des taxes locales ou gouvernementales devront être acquittées. Pour un condominium, ceux-ci sont relativement simples et pas trop chers non plus. En fait, les taxes sur la propriété en Thaïlande sont parmi les moins chères du monde.
Bien qu'ils soient assez simples, ils ne sont pas toujours uniformes, car les honoraires dépendront soit du développeur (pour une nouvelle construction), soit de la situation du vendeur (avec une revente).
Sur une nouvelle version, lorsque vous achetez directement auprès d'un développeur, celui-ci expliquera quels seront les frais dans le matériel de marketing, lesquels sont généralement détaillés dans la liste de prix.
Les frais de transfert sont généralement de 2%, répartis également entre le développeur et vous.
Si vous achetez une unité en pleine propriété à l'étranger, le promoteur exigera souvent des frais supplémentaires qui s'ajouteront au prix de vente du copropriété (qui est généralement indiqué en tant que propriété en pleine propriété ou à bail à l'étranger).
La mise à niveau en pleine propriété à l'étranger peut représenter un coût unique d'environ 100,000, voire de 200,000 Baht. Mais sur les développements plus grands ou plus luxueux, vous devriez être prêt à payer n'importe quoi jusqu'à 500,000 Baht.
Parfois, le coût de mise à niveau en pleine propriété est exprimé en pourcentage du prix de vente, ce qui peut être aussi faible que 1%, mais parfois aussi élevé que 3.15% (qui est fondamentalement une division 50 / 50 du coût pour le développeur).
Lors d'une revente, vous devrez probablement partager les frais 50 / 50 avec le vendeur. Celles-ci varient en fonction des profits réalisés sur le condo et de la durée de la propriété du vendeur. Si le vendeur est propriétaire de la propriété depuis plus de 5 années, ces coûts ne doivent pas excéder 1-2% du prix d’achat s’ils sont partagés.
Tous les nouveaux développements nécessiteront que vous versiez un fonds d’amortissement, qui est une forme de fonds d’urgence maintenu en réserve par chaque développement de copropriété. Si des réparations ou des rénovations majeures sont nécessaires à l'avenir (par exemple, la réparation de la piscine ou la peinture de l'extérieur du condo), le CJP peut faire appel au fonds d'amortissement pour couvrir ces coûts.
Ce paiement unique se situe généralement autour de 500-600 Baht par mètre carré et se calcule facilement en multipliant ce montant par le mètre carré de votre unité.
Pour en savoir plus sur le fonds d’amortissement d’un condominium, cliquez ici:
Qu'est-ce qu'un fonds d'amortissement de copropriété?
N'oubliez pas que la propriété d'un condo entraîne également des frais de fonctionnement continus. Vous aimeriez bien évidemment voir votre investissement soigné et maintenu en bon état pour rester attractif pour les futurs investisseurs.
Par exemple, les jardins ont besoin d’être entretenus, la piscine a besoin d’être entretenue, la collecte des ordures ménagères, l’administration et le personnel de sécurité doivent être payés.
La propriété en pleine propriété vous confère un intérêt partiel dans l'ensemble du complexe, mais vous engage également une responsabilité partielle pour tous les coûts associés à l'entretien.
Les frais d’entretien des aires communes (ou frais CAM) varient d’un complexe à l’autre, mais la moyenne se situe autour de 50 baht par mètre carré. Ceci est facile à calculer en multipliant les frais par la taille de votre unité de condo.
Les frais de CAM sont généralement payés mensuellement, mais peuvent parfois être calculés sur une base trimestrielle.
Pour en savoir plus sur les frais d’espace commun, cliquez ici:
Qu'est-ce que les frais relatifs aux aires communes et aux aires communes?
Ce qu'il faut surveiller si vous achetez un condo à Phuket!
Jusqu'à présent, nous avons couvert tous les aspects positifs associés à l'achat d'un condo à Phuket. Cependant, les acheteurs et les investisseurs doivent également prendre conscience de certains points pour s’assurer que leur achat ne pose pas de problème.
Voici quelques points à connaître:
Votre condominium a-t-il une licence d'hôtel? - Cela n’a jamais été une question que quelqu'un penserait à poser. Mais au cours des dernières années, les gouvernements du monde entier ont mis un frein aux locations privées en utilisant des portails tels que hotel.com, booking.com ou airbnb.
La pression des hôteliers a conduit à une législation obligeant les établissements proposant des locations à court terme à détenir une licence d'hôtel.
Si vous êtes propriétaire d'un logement en copropriété et que le complexe ne possède pas les licences requises, il est possible, à un moment donné, que le complexe soit contraint de cesser d'accepter des locations à court terme.
Vous pouvez en savoir plus à ce sujet ici:
Posséder un condominium sous licence en pleine propriété en Thaïlande
Achetez-vous sur plan ou un projet terminé? - L'achat sur plan, c'est l'achat d'un logement dans un lotissement en copropriété qui n'a pas encore été construit. De nombreuses personnes décident d’acheter leurs services à la carte parce que les avantages semblent l’emporter sur les inconvénients.
C'est une décision que vous devrez prendre vous-même, et nous espérons pouvoir vous aider. Les nouveaux projets offrent évidemment des réductions, mais ils comportent certains risques et les acheteurs doivent également en être conscients.
Dans cet article, vous pouvez en savoir plus sur les avantages de l'achat sur plan:
Les avantages de l'achat d'un condo en copropriété à Phuket
Et dans cet article, vous découvrirez tous les risques associés à l'achat sur plan:
Les risques liés à l'achat d'un condo en copropriété à Phuket
Quelle est la solidité financière de votre développeur? - Aucune entreprise n'est à l'abri des chocs économiques pouvant survenir à tout moment du processus de construction. Même sans aucune influence extérieure, certains développeurs peuvent simplement être mal gérés ou s’être sur-tendus financièrement en jonglant avec trop de projets simultanément.
D'autres ont peut-être trop emprunté pour se débattre avec les paiements d'intérêts. Il est impératif que les acheteurs effectuent au moins des vérifications préliminaires auprès du développeur pour s'assurer de sa solidité financière.
Vous pouvez en savoir plus sur l’importance d’utiliser les développeurs de Sound Repute dans cet article ici:
Pourquoi la réputation des développeurs est importante lors de l’achat de biens immobiliers à Phuket
Méfiez-vous des terres sales à Phuket - Au cours des dernières décennies, au moment du décollage des marchés immobiliers de Phuket et de Phang Nga, de nombreuses terres appartenant au gouvernement (ou au département des parcs nationaux, de la conservation de la faune et de la flore) ont été vendues à citoyens privés, qui ont ensuite utilisé ces terres pour le développement.
Certaines de ces terres restent sous des noms individuels aujourd'hui, même si les vrais propriétaires sont le gouvernement thaïlandais. Nous appelons cela «terre sale» et il est essentiel de ne pas acheter un condominium acheté sur un terrain qui n'appartient pas légalement au promoteur.
Il n'y a pas de délai de prescription pour cette acquisition illégale de terres, et le gouvernement peut les récupérer à tout moment qu'il souhaite. En d'autres termes, s'il s'avère que votre condo a été construit sur un terrain forestier, vous pourriez perdre votre condo dans 5 ans, 10 ans, même 15 ans ou plus dans le futur.
Vous pouvez en savoir plus sur la terre sale et pourquoi l’éviter ici:
Achetez-vous en pleine propriété ou à bail? - Il convient également de souligner que de nombreuses personnes sont persuadées d'acheter une unité à bail plutôt qu'une unité en pleine propriété. La chose à retenir est que si vous recherchez un investissement avec «vendabilité», vous feriez bien mieux de choisir la pleine propriété. En fait, un bail pourrait en fait être qualifié d'actif qui se déprécie plutôt que d'un actif qui s'apprécie, car il perd de sa valeur avec le temps.
Si vous souhaitez savoir exactement ce que “bail” signifie en Thaïlande, veuillez lire cet article:
Qu'est-ce qu'un bail en Thaïlande?
Un bail à bail en Thaïlande peut être bon pour certaines personnes qui obtiennent beaucoup d’avantages sur un condo dans lequel ils prévoient vivre au cours des prochaines années 30. Ils bloquent le prix actuel et ne doivent jamais payer de loyer, il peut donc leur convenir.
Mais dans la plupart des cas, il est difficile d'appeler un condominium à bail un bon investissement. Il peut être possible de générer des rendements locatifs décents chaque année, mais les unités locatives sont très rarement vendues à un nouvel acheteur à un prix plus élevé.
Si vous souhaitez en savoir plus sur les raisons pour lesquelles nous ne recommandons pas l'achat d'un condominium à bail en Thaïlande, cet article pourrait vous intéresser:
Les pièges de l'achat d'une unité locative en copropriété
Dans certaines circonstances, on pourrait faire valoir que la création d’une société thaïlandaise limitée en vue de l’achat d’une unité à bail en tant que propriété franche thaïlandaise constitue une meilleure option.
Vous pouvez en savoir plus sur cette option ici:
Utilisation d'une société thaïlandaise limitée pour acheter une unité de copropriété à bail
La procédure d'achat lors de l'achat d'un condo à Phuket
Une fois que vous avez décidé de «franchir le pas» du marché immobilier de Phuket, en suivant les directives, vous vous assurez que tout se déroule sans douleur et efficacement.
Si vous vous y tenez pas à pas, vous profiterez de votre condo parfait à Phuket en un rien de temps!
Premièrement, trouvez-vous un bon avocat
Un grand nombre des risques mentionnés ci-dessus peuvent être totalement éliminés ou évités avec le recours à un avocat expérimenté. Ce devrait être la toute première chose à faire avant de regarder les propriétés.
Un avocat procédera à une vérification préalable du développement de la copropriété et s'assurera que tout se passe bien. La recherche du titre est probablement l’essentiel, ce qui confirme que le promoteur est le propriétaire légal du terrain et que celui-ci n’a jamais été détenu par le gouvernement en tant que forêt nationale.
Votre avocat vérifiera également s'il y a des hypothèques ou des prêts contractés sur la propriété. Si la propriété est endettée, cela pourrait constituer un danger pour les propriétaires si le promoteur perd le contrôle du terrain. Tout cela est important pour éviter tout risque sur votre investissement.
Si vous souhaitez en savoir plus sur les raisons pour lesquelles il est important d’obtenir des conseils juridiques judicieux lors de l’achat de biens immobiliers à Phuket, vous pouvez lire l’article suivant:
L'importance des conseils juridiques judicieux lors de l'achat d'une propriété à Phuket
Si vous n'êtes pas familier avec la «diligence raisonnable» et que vous souhaitez en apprendre un peu plus sur la raison pour laquelle il est important d'acheter une propriété, vous voudrez peut-être lire ceci:
Payer un acompte de réservation
Un avocat expérimenté vous protégera tout au long du processus d'achat. Si vous n'avez pas déjà engagé d'avocat dès le départ, il est certainement conseillé de trouver un avocat avant de déposer un acompte sur une unité de condo que vous aimez.
Votre avocat s’assurera que tout se passe bien avec l’accord de vente et d’achat et, une fois satisfait, vous donnera l’autorisation de verser le dépôt.
Il veillera également à ce que votre dépôt soit sauvegardé et vous sera restitué dans son intégralité si le contrôle de diligence raisonnable détecte un problème avec le développement que vous avez choisi.
Nous avons écrit l'article suivant sur les points à surveiller lors du dépôt d'un acompte:
Les risques de déposer un dépôt de réservation lorsque vous achetez des biens immobiliers à Phuket
Le montant que vous pourriez être tenu de payer pour un dépôt de réservation varie d'un complexe à l'autre, mais se situe généralement entre 100,000 et 200,000 Thai baht. Il peut également s'agir d'un pourcentage du prix d'achat.
Lorsque vous payez le dépôt de réservation (qui peut généralement être payé avec une carte de crédit ou en espèces), vous devrez également fournir au développeur votre passeport.
À ce stade, le développeur rédigera le contrat de prévente et d’achat. Ils fourniront également à votre avocat une copie du titre de propriété (Chanote), afin que la recherche du titre puisse être effectuée.
Lors d'une revente, l'avocat du vendeur rédigera le contrat de prévente et d'achat. Le vendeur devra également fournir à votre avocat certains autres documents, tels que le Tabien Baan, souvent appelé le «livre de la maison».
La conclusion finale du contrat de vente et d'achat prend généralement quelques jours, bien que la plupart des développeurs soient conscients que les acheteurs peuvent rentrer chez eux après des vacances, ils sont donc habitués à accélérer les choses.
Votre avocat voudra lire et approuver le contrat de vente et d'achat, et le développeur confirmera également à ce stade la structure / calendrier de paiement afin que vous sachiez à quel moment chaque paiement est dû (à condition qu'une option de paiement échelonné existe).
Lors d'une revente, le paiement devra évidemment être effectué dans son intégralité, mais si vous achetez hors plan, le calendrier des paiements peut être étalé sur un an ou plus, jusqu'à l'achèvement du projet.
N'oubliez pas que le contrat de vente et d'achat précisera également les autres paiements dus (taxes, frais d'enregistrement / de transfert, forfait mobilier et mise à niveau totale, le cas échéant). En règle générale, le montant du fonds d’amortissement sera également clarifié, bien que celui-ci soit généralement versé à la fin du développement.
En plus d'indiquer ce qui devra être payé à l'avenir, le contrat de vente et d'achat confirmera également le paiement de votre acompte de réservation et indiquera ce montant déduit du solde dû.
Transférer de l'argent en Thaïlande pour votre achat de condo à Phuket
Ceci est important car, si cela est fait correctement, cela garantira que tout se passe bien. Ne vous contentez pas d’enregistrer votre achat de condo au Land Office, mais également de rapatrier les fonds dans votre pays d’origine lorsque vous décidez de vendre la propriété.
Si vous envisagez de laisser votre condo aux enfants ou aux êtres chers de votre succession, la liste de plusieurs propriétaires facilitera également beaucoup la succession.
Donc, une fois que votre avocat vous a donné le feu vert et que votre premier versement est dû, vous devez alors suivre les procédures appropriées pour amener l'argent en Thaïlande.
La loi 1991 sur les condominiums stipule que pour acheter un condo à Phuket, les fonds doivent être transférés de l'étranger. Par conséquent, vous devez prouver que l'argent provient de l'étranger. Pour ce faire, vous devez suivre quelques étapes simples.
Chaque tranche de fonds que vous transférez dans le pays doit être admissible à recevoir un formulaire de transaction de change, généralement abrégé en «FETF». Il s'agit d'un certificat que votre banque en Thaïlande émettra lorsqu'elle recevra les fonds en Thaïlande. Pour être éligible, le montant minimum de chaque versement doit être de 50,000 XNUMX USD.
Le bureau foncier exigera de ce FETF que le copropriété soit immatriculé à votre nom. Il est donc impératif que vous possédiez ce certificat.
Lorsque vous envoyez de l'argent depuis votre compte bancaire à la maison, l'avis de transaction (ou formulaire) doit indiquer que l'argent est utilisé pour acheter un condominium à Phuket, ainsi que les noms de tous les acheteurs. Si vous connaissez déjà le nom du développement dans lequel vous achetez, cela ne fait pas de mal de le noter également.
Dans certains cas, sur de nouvelles versions, le développeur peut vous permettre de transférer l'argent directement à eux et de vous aider à obtenir le FETF.
Lorsque vous apportez le FETF au bureau foncier (ou si le développeur le fait pour vous), vous le récupérerez et vous devrez le mettre immédiatement dans un endroit sûr. Si vous avez un coffre-fort ou un coffre-fort à la maison, c'est le meilleur endroit pour l'utiliser.
Bien que retirer votre argent du pays soit relativement simple, vous aurez besoin du FETF le moment venu. Cela peut être dans les années 5 ou 25, d’où la raison de le garder en sécurité.
Si vous avez un bon avocat, il / elle vous assistera probablement tout au long du processus et s'assurera que vous agissez correctement.
Comment envoyer votre argent correctement via TT (transfert télégraphique)
Lorsque vous transférez de l'argent en Thaïlande, le montant total que vous envoyez ne doit pas être inférieur au prix d'achat réel du condo. Vous devez également indiquer à quoi sert l'argent (c.-à-d. Un achat de condominium, en incluant idéalement le nom du développement).
Comme mentionné ci-dessus, vous devez également vous assurer de répertorier tous les noms des acheteurs dans l'instruction TT.
Lors de la préparation du virement de fonds, veuillez avoir les détails suivants à portée de main:
- Nom de la banque
- Nom du bénéficiaire
- numéro de compte bancaire
- Agence bancaire et adresse
- CODE SWIFT
Lorsque vous confirmez le motif du transfert, vous devriez écrire quelque chose comme ceci:
«Il s’agit de l’achat de la copropriété numéro 323 au Beautiful Blue Sky Condo Resort».
Assurez-vous d'inclure les noms de chaque acheteur. Cela inclut les noms de vos enfants (et peut-être même de vos petits-enfants). En fait, il n'y a pas de limite au nombre d'acheteurs que vous pouvez lister sur le formulaire TT. (Nous en couvrirons la raison très importante un peu plus tard.)
Une fois que vous avez envoyé l'argent et que la banque destinataire confirme l'accusé de réception, elle émettra le FETF.
Le FETF indiquera ce qui suit:
- Le montant envoyé en devise étrangère
- Le montant converti en Baht
- Le nom du titulaire du compte qui a envoyé l'argent
- Le nom du destinataire
- Le but ou la raison du transfert (c.-à-d. L'achat d'un condo)
Bien que le transfert de fonds doive être accompagné des informations correctes, il convient de noter que l’argent peut être envoyé à partir d’un compte bancaire tiers et ne doit pas obligatoirement être au nom de l’acheteur.
L'important est que les noms de tous les acheteurs figurent sur les instructions de la banque, ainsi que le but clairement énoncé du transfert.
Tant que ces informations sont correctes, le bureau foncier sera heureux d'accepter le FETF émis par la banque.
Aurai-je besoin d'un compte bancaire thaïlandais si j'achète un condo à Phuket?
C’est une question très courante qui nous est posée par les acheteurs. La réponse dépend vraiment d'un certain nombre de facteurs. Parfois, ce n'est pas nécessaire et parfois, cela peut être essentiel.
Par exemple, disons que vous achetez une nouvelle unité de condo de construction auprès du développeur. Il est possible que le développeur vous aide à obtenir le FETF. Ils peuvent même proposer de payer vos revenus locatifs garantis à l'étranger, auquel cas vous n'aurez probablement pas besoin d'un compte bancaire en Thaïlande.
D'autre part, si vous achetez un condo de revente et souhaitez le louer en tant qu'entreprise, vous aurez très certainement besoin de votre propre compte bancaire local. Même si quelqu'un d'autre s'en charge au quotidien, vous aurez toujours accès, partout dans le monde, à l'argent versé sur votre compte bancaire thaïlandais par le biais d'une carte de guichet automatique.
Vous aurez probablement besoin d'aide pour ouvrir un compte, ce qu'un avocat, un comptable ou votre agent immobilier peut probablement vous fournir. Il est à noter, cependant, que l'ouverture d'un compte bancaire thaïlandais peut être difficile jusqu'à ce que vous ayez payé le dépôt de réservation sur une unité de condo.
En tant que non-résident, une banque n'ouvre généralement un compte que lorsque vous lui présentez le contrat de vente et d'achat d'origine. Vous ne recevrez que ledit accord après vous payez le dépôt et la banque voudra également voir votre reçu de dépôt pour le paiement que vous avez déjà effectué.
Si vous êtes déterminé à avoir un compte bancaire en Thaïlande, quelles que soient les circonstances, vous devrez emporter avec vous les documents suivants:
Les documents requis varieront d'une banque à l'autre, mais ils seront généralement:
- Votre passeport
- Votre fiche de départ (à partir de votre carte d'immigration) qui devrait être dans votre passeport
- Le contrat de vente et d'achat original
- Le reçu que vous avez reçu pour le dépôt de réservation
Chaque banque est différente et certaines banques ne sont pas très utiles lors de l’ouverture de comptes pour des étrangers. Votre conseiller ou votre avocat devrait connaître la ou les meilleures banques à utiliser.
Aurai-je besoin d'aller au bureau des terres de Phuket?
La raison pour laquelle une visite au département des terres est habituellement nécessaire est que c'est là que votre unité de condo sera enregistrée à votre nom.
Mais votre présence n'est pas toujours nécessaire. Si vous avez acheté directement auprès d'un développeur, celui-ci pourra peut-être obtenir le titre de propriété en votre nom.
Toutefois, si vous avez acheté une propriété de revente, vous devrez généralement effectuer le voyage vous-même, avec le vendeur et vos représentants légaux. Bien sûr, si vous avez donné un avocat ou une autre procuration, il peut se présenter à votre place.
C’est ce dont vous auriez normalement besoin si vous vous présentiez vous-même au bureau des terres:
- Les passeports de tous les nouveaux propriétaires, y compris les bordereaux d'immigration, le cas échéant;
- Si la propriété que vous achetez est une revente, vous aurez besoin d'une lettre de la personne juridique du condominium (CJP) confirmant que le quota de propriété étrangère pour la pleine propriété étrangère dans ce condo reste dans les limites du 49% légalement mandaté;
- Une lettre du CJP confirmant que tous les frais relatifs aux aires communes et à l’entretien (ainsi que toutes les factures de services publics) ont été payés à ce jour. Si le vendeur ne l’a pas, la vente ne peut avoir lieu;
- Le FETF montrant les fonds pour l’achat de copropriété venait de l’étranger;
- Un banquier traite pour le paiement de tout solde dû;
- Argent comptant pour les frais et taxes du gouvernement; et
- Un certificat de mariage (si le nom du conjoint doit également figurer sur le titre de propriété). Cela peut être en anglais, mais il peut être nécessaire de le traduire s'il est dans une autre langue.
La plupart des avocats vous accompagneront au Département des terres pour vous aider dans ce processus. L'avocat travaillera avec l'avocat du vendeur et les responsables du bureau des terres pour s'assurer que tout se passe bien.
Les dernières étapes du processus nécessitent la remise du paiement final, qui doit ensuite être vérifié. Une fois cela fait, le fonctionnaire préparera le contrat de vente et d'achat du département qui sera signé par vous et le vendeur.
Après cela, vous devrez payer les frais gouvernementaux et les taxes en espèces. Assurez-vous d'avoir suffisamment d'argent liquide avec vous le jour de votre visite au bureau foncier. Dans la plupart des cas, vous devrez partager ces coûts avec le vendeur, vous devez donc savoir combien vous devrez payer. Il ne devrait y avoir aucune surprise ici, car votre avocat devrait connaître le montant exact bien avant votre arrivée.
Une fois que tout est terminé, vous recevrez votre copie du titre de Chanote, qui indiquera votre nom en tant que propriétaire légal.
Le bureau foncier est généralement assez efficace. Lors d'une journée extrêmement chargée, tout cela peut sembler un peu long, mais c'est généralement assez facile. Cela dit, cela vaut la peine de prendre un bon livre à lire, juste au cas où vous seriez là pendant l'une des journées les plus chargées.
Lorsque vous quitterez le département des terres, vous serez le propriétaire ébranlé d'un condo à Phuket.
La facilité de laisser votre appartement à Phuket à vos proches dès la mort
La dernière chose que nous aborderons est la planification de la relève. La succession est essentiellement le processus qui consiste à laisser vos biens à des êtres chers à votre décès.
La facilité de faire ainsi est encore un autre avantage de posséder un condo car à votre décès, vous pouvez légalement léguer votre condo à vos bénéficiaires.
Si vous l'avez planifié et préparé, cela peut s'avérer être une procédure très simple. Si aucune disposition n'a été prise, cependant, cela peut devenir un cauchemar pour vos proches.
Cela nous amène à la raison pour laquelle il est essentiel que vous listiez tous les noms de vos bénéficiaires sur le formulaire de virement bancaire lorsque vous envoyez votre argent en Thaïlande en premier lieu. Si les noms de tous les bénéficiaires figurent sur le formulaire de virement télégraphique, ils apparaîtront également sur le FETF.
Et avoir les noms des bénéficiaires sur le FETF surmonte l'un des obstacles requis pour la propriété d'un condominium en Thaïlande en vertu de la loi sur les condominiums. À savoir, que tous les propriétaires, qu'ils soient l'acheteur initial ou l'héritier, doivent montrer qu'ils ont transféré les sommes nécessaires en Thaïlande depuis l'étranger.
Essentiellement, les noms des bénéficiaires sur le FETF garantissent un héritage sans heurts.
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Ce que vous devez savoir si vous héritez d'un condo à Phuket ou souhaitez planifier votre succession
L'autre moyen d'obtenir un héritage facile d'un condo à Phuket consiste à utiliser une société offshore pour acheter le condo. Les sociétés offshore sont généralement celles qui sont domiciliées aux îles Vierges britanniques, aux Seychelles, à Maurice, aux îles Caïmans, etc.
En tant que propriétaire du condominium, la société offshore ne peut pas vraiment mourir. Si la personne laisse simplement ses parts de contrôle dans la société offshore à ses bénéficiaires, elle a alors effectivement transféré la propriété de la copropriété en même temps.
Vous pouvez en savoir plus sur l'utilisation d'une société offshore à cette fin ici:
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Obtenir les clés de votre nouveau condo à Phuket
Eh bien, c'est à peu près tout. En tant que nouveau propriétaire d'un condominium à Phuket, vous n'aurez que quelques détails à régler avant d'emménager ou de commencer à le louer.
La seule chose dont vous aurez besoin est de veiller à ce que les compteurs d’eau et d’électricité soient enregistrés à votre nom. Sur un nouveau développement, le CJP ou le développeur vous assistera normalement dans cette tâche, mais lors d’une revente, vous aurez probablement besoin de l’aide de l’agent vendeur ou de l’ancien propriétaire.
Après cela, il n'y a plus rien à faire à part profiter de votre vie ou de vos vacances dans ce merveilleux paradis tropical !!
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