การซื้อหรือเช่าที่ดินในประเทศไทย คำแนะนำสำหรับชาวต่างชาติและชาวต่างชาติ

ชาวต่างชาติจำนวนมากเดินทางมาถึงประเทศไทยและดึงดูดผู้คนและวัฒนธรรม แม้แต่ในแวบแรกพวกเขาพบว่าเป็นสถานที่ที่เหมาะสำหรับการซื้อที่ดินและสร้างบ้านในฝันที่สมบูรณ์แบบ

แต่ถ้าคุณกำลังคิดที่จะซื้อหรือเช่าที่ดินในประเทศไทยนี่คือสิ่งสำคัญที่คุณต้องรู้

เป็นการลงทุนที่ดีหรือไม่?

อาจจะดูยากเกินไปสำหรับเราที่จะเข้าใจในวันนี้ แต่ที่ดินในภูเก็ตเคยถูกอย่างไม่น่าเชื่อ แต่เมื่อเกาะแห่งหนึ่งในอ่าวพังงาได้รับการยกย่องให้เป็นที่หลบซ่อนของคนร้ายเจมส์บอนด์ในปี 1974 แทบไม่มีใครในโลกที่ไม่เคยได้ยินชื่อภูเก็ตมาก่อน

ตัวจับเวลาแบบเก่าหนึ่งตัวเรารู้เรื่องตลกว่าที่ดินราคาไร่ประมาณราคาเดียวกับหมวกเบสบอลเมื่อเขามาถึงครั้งแรกบนเกาะ 40 เมื่อหลายปีก่อน

มันปลอดภัยที่จะบอกว่าที่ดินมีราคาแพงกว่าวันนี้นิดหน่อยและแน่นอนว่าปีที่ผ่านมา 20 ได้เห็นราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด แต่ยังมีสิ่งที่คุ้มค่าที่จะพบในภูเก็ต

ชายฝั่งตะวันตกมีที่ดินที่แพงที่สุดเพราะที่นี่มีพระอาทิตย์ตกและมีชายหาดที่ดีที่สุดอยู่ที่นี่ด้วย ไม่น่าแปลกใจที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกมากมายเพื่อรองรับผู้อยู่อาศัยและการท่องเที่ยวทางด้านนี้ของเกาะ

โดยทั่วไปยิ่งคุณย้ายออกไปจากฝั่งตะวันตกดินแดนที่ถูกกว่าจะกลายเป็น

การซื้อที่ดินอย่างถูกกฎหมาย

เป็นไปได้ที่ชาวต่างชาติจะซื้อที่ดินผ่าน บริษัท ไทยและทำได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ปัญหาเกิดขึ้นเมื่อผู้คนตัดมุมและยอมรับคำแนะนำในการให้บริการตนเองจากบุคคลที่สนใจเพียงการขายโดยไม่มั่นใจว่าผู้ซื้อปฏิบัติตามกฎหมาย

การใช้ บริษัท โฮลดิ้งและ / หรือผู้ถือหุ้นที่ได้รับการเสนอชื่อนั้นมีทั้งความผิดกฎหมาย แต่ก็มักจะเป็นคำแนะนำที่ให้กับนักลงทุนต่างชาติในอสังหาริมทรัพย์ไทย

ดังนั้นสิ่งที่สามารถทำได้อย่างถูกต้อง?

ในการเริ่มต้นชาวต่างชาติจะต้องรับทราบประเด็นสำคัญสองประการ:

ที่ดินจะไม่ได้รับการตั้งชื่อตามชื่อของตัวเอง แต่จะอยู่ในนามของ บริษัท และ
พวกเขาจะไม่ได้เป็นเจ้าของ 100% ของ บริษัท เพราะกฎหมายไทย จำกัด การถือหุ้นต่างประเทศไว้ที่ 49%

หากคุณจัดตั้ง บริษัท ไทย จำกัด จะต้องดำเนินธุรกิจที่ถูกต้องตามกฎหมาย เมื่อคุณพบผู้ถือหุ้นแล้วคุณสามารถจัดตั้งธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์โดยใช้บ้านของคุณเป็นสำนักงานใหญ่สำหรับ บริษัท ของคุณ และ บริษัท สามารถเป็นเจ้าของและเช่าบ้านหรือวิลล่า (หรือวิลล่าหลายหลัง)

หากคุณปฏิบัติตามกฎหมาย บริษัท ที่เกี่ยวข้องทั้งหมดในประเทศไทยรวมถึงการยื่นบัญชีการจ่ายภาษีและการชดเชยให้กรรมการและผู้ถือหุ้นของคุณคุณสามารถครอบครองทรัพย์สินที่ บริษัท ของคุณเป็นเจ้าของได้ต่อไป และหาก บริษัท ของคุณเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งคุณอาจได้รับผลตอบแทนที่ดีจากการจัดตั้งองค์กรที่ถูกต้องตามกฎหมาย

การเช่าที่ดินในประเทศไทย

หากแรงดึงดูดของการใช้ชีวิตในบ้านพักตากอากาศแบบไทยที่หรูหราเกินกว่าจะเพิกเฉย แต่คุณไม่มีพลังงานในการดำเนินงาน บริษัท ไทยที่ถูกกฎหมายที่จะได้รับคุณสามารถเลือกที่จะเช่าที่ดินเป็นระยะเวลา 30 ปี นี่เป็นกฎหมายที่สมบูรณ์แบบ

มีความพยายามในประเทศไทยที่จะเปลี่ยนสัญญาเช่า 30 ปีเป็น "สิทธิการเช่า" แต่ไม่เป็นความจริงอย่างเคร่งครัด ตัวอย่างเช่นในหลายประเทศในยุโรปสิทธิการเช่าอาจมีอายุ 999 ปีซึ่งเป็นกรอบเวลาที่อาจให้ความรู้สึกเป็นเจ้าของได้อย่างถูกต้อง แทบจะไม่ได้รับความรู้สึกจากสัญญา 30 ปี

ในประเทศไทยผู้เช่าสามารถเช่าที่ดินได้อย่างมีประสิทธิภาพเป็นเวลา 30 ปี ดังนั้นเพื่อไม่ให้เกิดความสับสนควรเรียกง่ายๆว่า“ สัญญาเช่า” แทนที่จะเป็นสิทธิการเช่า

สำหรับทุกคนที่สนใจสัญญาเช่า 30 ปีขอแนะนำให้ขอความช่วยเหลือจากทนายความที่ดีที่สุด แม้ว่าสิทธิของผู้เช่าจะค่อนข้างชัดเจน แต่ก็มีองค์ประกอบของข้อตกลงที่มีโครงสร้างดีซึ่งสามารถเสริมสร้างฐานะของชาวต่างชาติได้มากขึ้น

น่าเศร้าที่สัญญาเช่าที่เสนอให้มีการต่อเติมโดยอัตโนมัติให้สัญญากับผู้เช่าที่พวกเขาสามารถอาศัยอยู่ในบ้านพักได้อย่างมีประสิทธิภาพสำหรับ 60 หรือ 90 ปีถูกศาลตัดสินลง ดังนั้นส่วนขยายการรับประกันใด ๆ ที่ผิดกฎหมายในทางเทคนิค

ส่วนขยายสัญญาเช่าที่เขียนบนกระดาษอยู่ระหว่างการตรวจสอบข้อเท็จจริงอย่างเข้มงวด ศาลได้ตัดสินอยู่แล้วหลายครั้งว่าการต่อสัญญาเช่าละเมิด“ เจตนารมณ์ของกฎหมายไทย” ที่แย่กว่านั้นสำหรับผู้เช่าหากสัญญาเช่า“ 30 + 30” ได้รับความสนใจจากทางการก็อาจทำให้สัญญาเช่า 30 ปีเดิมเป็นโมฆะซึ่งในกรณีนี้ผู้เช่าต่างชาติจะสูญเสียทุกอย่าง

ในทางกลับกันตัวเลือกในการต่ออายุเป็นสิ่งที่ทุกสัญญาเช่าควรมี สัญญาเช่าควรมีโครงสร้างที่สามารถต่ออายุได้หลังจากสัญญาเช่าเริ่มต้นสิ้นสุดลง

นี่เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งหากชาวต่างชาติสร้างบ้านของตนเองบนที่ดินที่เช่า เป็นไปได้ว่ามูลค่าที่เพิ่มเข้ามาในอสังหาริมทรัพย์ (เช่นบ้านพักตากอากาศที่น่ารัก) อาจถูกมองว่าเป็นการจ่ายเงินเพื่อบังคับใช้สัญญาเช่า 30 ปีใหม่ (นี่เรียกว่าสัญญาการแลกเปลี่ยนซึ่งกันและกันพิเศษและคุณสามารถอ่านเพิ่มเติมได้ที่นี่ -LINK)

ซื้อในชื่อคู่สมรสชาวไทย

หากคุณมีภรรยาชาวไทยคุณจะได้รับอนุญาตให้ซื้อที่ดินวิลล่าหรือบ้านในชื่อภรรยาของคุณ เมื่อยี่สิบปีก่อนผู้หญิงไทยที่แต่งงานกับชาวต่างชาติไม่ได้รับอนุญาตให้เป็นเจ้าของที่ดิน กฎหมายนั้นได้มีการเปลี่ยนแปลงไปแล้ว แต่คู่สมรสชาวต่างชาติจะต้องสละสิทธิเรียกร้องใด ๆ ในทรัพย์สิน ชาวต่างชาติไม่ได้รับอนุญาตให้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ร่วมกับคู่สมรสชาวไทย

เมื่อมีการซื้อที่ดินหรือบ้านพักตากอากาศในนามของคู่สมรสชาวไทยในวันนี้จะต้องมีการลงนามในแถลงการณ์ร่วมระบุว่าเงินทุนที่ใช้ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นกรรมสิทธิ์ของคู่สมรสชาวไทย แต่เพียงผู้เดียวและชาวต่างชาตินั้นยอมสละสิทธิเรียกร้องใด ๆ ในอนาคตทั้งหมด เงินเหล่านั้น ซึ่งหมายความว่าทรัพย์สินอาจขายหรือจำนองโดยคู่สมรสชาวไทยโดยไม่ได้รับอนุญาตหรือยินยอมจากคู่สมรสชาวต่างชาติ

ชื่อเรื่องที่ดินในประเทศไทย

การรับรู้ถึงกรรมสิทธิ์ในที่ดินเอกชนในประเทศไทยย้อนกลับไปที่ 1872 ในช่วงรัชสมัยของกษัตริย์จุฬาลงกรณ์ แต่มันไม่ได้จนกว่า 30 ปีต่อมาใน 1901 ชื่อเรื่องของระบบถูกสร้างขึ้นและกรมทะเบียนที่ดินจัดตั้งขึ้นเพื่อดูแลและจัดการกรรมสิทธิ์ในที่ดินของเอกชน

ในช่วง 100 ปีที่ผ่านมาแผนกได้มีการเปลี่ยนแปลงชื่อและการอยู่ใต้บังคับบัญชาเล็กน้อย เดิมตกอยู่ในสังกัดกรมวิชาการเกษตรย้ายไปสังกัดกรมมหาดไทยในปี พ.ศ. 1932 และย่อชื่อเป็น กรมที่ดินซึ่งชื่อจะยังคงอยู่ในปัจจุบัน (การเปลี่ยนแปลงเล็กน้อยระหว่าง 1932 และ 1941 แม้จะมี)

พื้นฐานของกฎหมายปัจจุบันส่วนใหญ่ที่ควบคุมการถือครองที่ดินมีอยู่ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ซึ่งตราขึ้นครั้งแรกในปี พ.ศ. 1923) รวมถึงประมวลกฎหมายที่ดินฉบับล่าสุด (พ.ศ. 1954) แต่แม้กระทั่งคนที่เข้าใจกฎหมายก็มักจะสับสนกับจำนวนโฉนดที่ดินที่พบในราชอาณาจักร

หากคุณยังใหม่กับประเทศไทยชื่อที่ดินประเภทต่าง ๆ เช่นหน่วยวัดที่ดินอาจสร้างความสับสน ไม่ควรลองซื้อที่ดินถ้าคุณหรือคู่สมรสชาวไทยของคุณไม่คุ้นเคยกับชื่อต่าง ๆ ที่มีอยู่

หากคุณมีความตั้งใจที่จะซื้อที่ดินในประเทศไทยอย่างน้อยที่สุดคุณต้องรู้ว่าสิ่งที่เสนอนั้นเป็นอย่างไร ทั่วประเทศไทยมีที่ดินมากมายที่ไม่เคยได้รับการสำรวจอย่างเหมาะสมเพราะเจ้าของที่ดินเอกชนเป็นเวลาหลายปี (บางครั้งรุ่น) ก่อนที่สมาชิกในครอบครัวตัดสินใจขาย

เจ้าของที่ดินไม่ควรจมอยู่กับความซับซ้อนของชื่อเรื่องต่างๆ ไม่จำเป็นต้องมีความเข้าใจอย่างถ่องแท้เกี่ยวกับตลาดที่ดินเพราะสิ่งเดียวที่ควรมุ่งเน้นคือการค้นหาที่ดินที่มีโฉนดแบบเต็ม

เช่นเคยจำเป็นต้องขอคำแนะนำทางกฎหมายที่ดีที่สุดและทำการตรวจสอบสถานะที่เหมาะสมเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ใด ๆ ในประเทศไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อซื้อที่ดินเนื่องจากการค้นหาชื่อโดยละเอียดจะต้องดำเนินการเพื่อให้แน่ใจว่ามีประวัติความเป็นเจ้าของที่แท้จริงและไม่มีการโกหกหรือการจำนองกับที่ดิน

ชื่อเรื่อง Chanote

ในฐานะชาวต่างชาติคุณควรดูที่ชื่อโฉนดเท่านั้นเรียกโดยทั่วไปว่าโฉนดที่ดินซึ่งเป็นรูปแบบที่ปลอดภัยที่สุดในการเป็นเจ้าของที่ดิน

ชื่ออย่างเป็นทางการคือ Nor Nor 4 Jor และเป็นหนังสือรับรองที่ออกโดยสำนักงานที่ดินเพื่อยืนยันการเป็นเจ้าของที่ดินในคำถาม

สิ่งหนึ่งที่แยกโฉนดออกจากโฉนดที่ดินอื่นคือข้อเท็จจริงที่ว่าที่ดินนั้นได้รับการสำรวจอย่างถูกต้องและเป็นทางการและได้รับการวางแผนไว้ในตารางการสำรวจแห่งชาติโดยใช้พิกัด GPS ที่ดินที่กำหนดภายใต้โฉนดยังถูก "จับจอง" โดยใช้เสาเครื่องหมายคอนกรีต

ชื่อเรื่องจะพิมพ์บนกระดาษสีเหลืองและมีตราครุฑสีแดงที่คุ้นเคยอยู่ด้านบนซึ่งพบในเอกสารราชการเกือบทั้งหมดในประเทศไทย เอกสารนี้จะแสดงแผนที่ของที่ดินและยืนยันว่าเคยมีการแบ่งย่อยหรือไม่ นอกจากนี้ยังจะระบุเงินกู้การจำนองหรือภาระผูกพันใด ๆ กับที่ดิน

ยกเว้นในกรณีที่หายากมากชาวต่างชาติจะไม่ได้รับอนุญาตให้ลงทะเบียนชื่อโฉนดในชื่อของตัวเองและไม่สามารถลงทะเบียนร่วมกับคนไทยได้ (เช่นคู่สมรส)

ชื่ออื่น ๆ

ชาวต่างชาติบางคนอาจมีความสนใจในชื่อนส. 3 หรือ น.ส. 3 กอที่มีราคาดีแม้ว่าจะไม่มีความมั่นคงเท่าโฉนดก็ตาม ชื่อเหล่านี้ออกโดยสำนักงานที่ดินเช่นกันและแม้ว่าจะมีเอกสารทางกฎหมาย แต่ขอบเขตที่ดินยังไม่ได้รับการสำรวจอย่างถูกต้องเหมือนกับโฉนดที่ดิน (มีชื่ออื่น ๆ ที่สร้างการอ้างสิทธิ์ในการใช้ที่ดิน แต่ไม่ได้ยืนยันความเป็นเจ้าของที่ดินที่แท้จริงเราไม่แนะนำให้ผู้ซื้อชาวต่างชาติรายใด)

โอนกรรมสิทธิ์อาคาร

กรรมสิทธิ์ในอาคารซึ่งต่างจากกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่อาคารตั้งอยู่ไม่มีหรือต้องใช้ชื่อ อย่างไรก็ตามการขายหรือการเช่าระยะยาวสามารถจดทะเบียนได้ที่สำนักงานที่ดิน เนื่องจากชาวต่างชาติอาจเป็นเจ้าของอาคารโดยไม่ขึ้นกับที่ดินพวกเขาอาจ (และควร) จดทะเบียนกรรมสิทธิ์นี้

หากพวกเขามีส่วนร่วมในการก่อสร้างของอาคารหลักฐานการก่อสร้างก็เพียงพอที่จะลงทะเบียนมิฉะนั้นสำนักงานที่ดินจะต้องการเห็นข้อตกลงการขายและเอกสารจากการซื้ออาคาร

คุณมีทนายความที่ดีที่สุดหรือไม่?

เราจะปิดด้วยความชัดเจนและมีเหตุผลที่ไม่สนใจอย่างสม่ำเสมอว่าทำไมผู้คนถึงทำผิดพลาดใหญ่ ๆ : พวกเขาเลือกทนายความที่ผิด

เช่นเคยเราขอแนะนำให้คุณใช้ทนายความที่ดีที่สุดเท่านั้น หากทนายความของคุณกำลังบอกให้คุณตั้ง บริษัท ไทยและพวกเขาจะดูแลผู้ถือหุ้นและไม่ต้องกังวลเกี่ยวกับสิ่งใดและไม่มีอะไรผิดพลาดได้ ไม่ ทนายความที่ดีที่สุด

เจ้าหน้าที่รู้ทุกกลอุบายในหนังสือซึ่งเคยใช้ในอดีตเพื่อซ่อนความเป็นเจ้าของชาวต่างชาติ หาทนายความที่อธิบายข้อผิดพลาดทั้งหมดอย่างชัดเจนและกระชับเพื่อให้คุณทราบถึงความเสี่ยงที่คุณกำลังรับอยู่ จะเป็นทนายความที่เชื่อถือได้ที่ทำเช่นนั้น