Che cosa è un fondo di affondamento del condominio quando si acquista un condominio a Phuket?

Se non hai mai posseduto un condominio prima, probabilmente non hai sentito il termine "fondo di ammortamento". Ma se decidi di acquistare un condominio a Phuket, imparerai senza dubbio il termine e, come proprietario, molto probabilmente diventerai un contributore a questo fondo.

Questo articolo ha lo scopo di darti una panoramica dei fondi che affondano e del loro scopo.

Allora, cos'è un fondo affondante?

Il termine fondo che affonda, in quanto relativo alla proprietà, è un fondo di riserva istituito dai proprietari all'interno di uno sviluppo, di solito unità di appartamenti o condomini.

È essenzialmente un conto di risparmio, accantonato per una giornata piovosa. Un fondo di affondamento viene in genere richiesto solo in caso di emergenza o per qualsiasi lavoro di riparazione importante sulla struttura dell'edificio, sui percorsi, sui bordi, sui tetti, sugli ascensori o persino sulla piscina.

Ogni proprietario versa un pagamento una tantum nel fondo che affonda, di solito al momento dell'acquisto. Non è pagato allo sviluppatore, ma piuttosto alla società di gestione o al Condominium Juristic Person (CJP).

Sebbene lo sviluppatore di nuovi progetti raccolga il fondo che affonda, il denaro viene trasferito al CJP quando il resort è completato.

Se ci sono unità invendute quando il resort è finito, lo sviluppatore è responsabile del trasferimento di ulteriori fondi del fondo di affondamento al CJP poiché questi sono gradualmente venduti.

Perché è necessario?

Le normali spese di manutenzione delle aree comuni (CAM) vengono utilizzate per le spese giornaliere del resort, ovvero per la manutenzione dei giardini, per le piccole riparazioni, per la pulizia della piscina e in generale per mantenere pulito lo sviluppo.

Si prega di consultare il nostro articolo sulle aree comuni condominiali e le tasse di area comune:

Qual è l'area comune e la tassa per l'area comune?

Il fondo che affonda, invece, è richiesto quando sorgono spese straordinarie, che sono al di fuori dei normali costi previsti per il condominio.

Alcune spese non sono previste, ma non sono nemmeno abbastanza grandi da richiedere un'immersione nel fondo di ammortamento. Ad esempio, il costo della sostituzione di alcune piastrelle in piscina verrebbe pagato dalle tariffe CAM. Ma se l'intera piscina avesse bisogno di essere risistemata, o la pompa dell'acqua dovesse rompersi, questo sarebbe coperto dal fondo di affondamento.

Certamente nei tropici l'umidità significa che le cose di tanto in tanto hanno bisogno di essere riparate, dipinte o sostituite. Questo è quando il fondo che affonda è necessario.

Piuttosto che tentare di raccogliere i soldi dai proprietari quando sono necessari importanti lavori di riparazione, il fondo che affonda assicura che il capitale sia sempre disponibile.

Come si avvantaggia e ti protegge come proprietario

Un fondo che affonda è assolutamente essenziale per salvaguardare il vostro investimento in qualsiasi condominio e per garantire che la vostra unità mantenga il suo valore.

Guarda in questo modo. Se il condominio non è mai stato riparato o ridipinto, non saresti mai in grado di venderlo. Il fondo di ammortamento si prende cura di queste spese, mantenendo così il tuo investimento sicuro e protetto.

Perché è chiamato un fondo affondante?

Nessuno sa veramente perché il termine fondo di affondamento sia stato applicato a un fondo di condominio o condominio. Originariamente si riferiva a un fondo creato dai governi per pagare il debito nazionale.

Il primo utilizzo registrato di un tale fondo fu nell'Italia del XIV secolo, per estinguere un debito cittadino. Il termine stesso è stato coniato all'inizio del 14^th secolo Gran Bretagna dell'allora primo ministro Robert Walpole. Il signor Walpole probabilmente non aveva idea che il suo termine sarebbe stato usato in tutto il mondo poche centinaia di anni dopo come un modo comune di descrivere la struttura legale di una casa.

Come viene calcolato l'importo che contribuisci?

Quasi tutti i contributi del fondo di affondamento sono calcolati prendendo le dimensioni dell'unità (in m²) e moltiplicandolo per il tasso fisso del fondo di affondamento.

Le tariffe variano a Phuket, ma la media tende ad essere intorno a 500 Baht per metro quadrato per un nuovo sviluppo standard. Questo può essere molto più alto per i condomini di lusso.

Quindi, usando 500 Baht come fondo del fondo di affondamento, se la tua unità è 50 metri quadrati, moltiplicherebbe 50 per il tasso di Baht 500, per un contributo totale di 25,000 Baht al fondo di affondamento.

L'importo dovuto da ciascun proprietario nello sviluppo deve essere registrato presso l'ufficio del Land locale.

La maggior parte della gente sarebbe d'accordo che questo è un importo relativamente piccolo da contribuire a garantire che il condominio rimane attraente e in buono stato.

Il fondo affondante dovrà mai pagare di nuovo?

Speriamo di no Ma a volte i proprietari sono invitati a ricostituire il fondo che affonda.

Ciò accade dopo molti anni e i proprietari capiranno di solito la necessità del pagamento aggiuntivo.

Ma poiché i costi sono condivisi tra tutti i proprietari, è più facile da gestire. Abbiamo visto nuovi campi da tennis, nuove piscine, aggiornamenti alle palestre e altri miglioramenti che migliorano il resort e il valore degli investimenti delle persone.

Quando vendo posso portare indietro il mio fondo affondante?

Non abbiamo mai sentito di nessuno che sia in grado di riprendersi i loro contributi al fondo di affondamento.

Nella maggior parte dei casi, i soldi vengono trattenuti dall'ufficio di gestione per coprire qualsiasi usura, o riparazioni che sono diventate gradualmente necessarie durante il tempo in cui si è vissuti nel condominio.

È abbastanza comune, tuttavia, che gli acquirenti di unità esistenti non siano obbligati a pagare il fondo di affondamento perché il proprietario originale aveva già contribuito.

Questo non è sempre il caso. Talvolta ai nuovi acquirenti viene chiesto di dare un contributo o forse di ricaricare l'allocazione del proprietario precedente. Questo varia dagli sviluppi allo sviluppo.

Dove si tiene il fondo affondante?

In molti paesi, il fondo di ammortamento è tenuto in un conto recintato, quindi non può essere confuso con il denaro utilizzato per la gestione quotidiana del resort. In alcuni casi è anche tenuto in custodia per prevenire qualsiasi uso illecito dei fondi.

Questo ha perfettamente senso, ma un account separato non è richiesto dalla legge in Tailandia. Anche la legge condominiale non stabilisce nulla a riguardo.

In un condominio ben gestito, o uno con un comitato di proprietari attivi e CJP professionale, i proprietari e il management possono insistere sul fatto che i fondi per il fondo che affondano si svolgono separatamente.

Alcuni resort lo affermano come un prerequisito nelle loro regole e regolamenti. E ci sono società di gestione professionale / Condizini giuristi che già si assicurano che ciò avvenga. Ma non è certamente una pratica standard.

Il denaro del fondo che affonda dovrebbe essere rilasciato solo con l'approvazione del comitato dei proprietari all'Assemblea generale annuale (AGM).

In rare situazioni in Tailandia, persone senza scrupoli sono effettivamente scomparse con il denaro del fondo che affonda, lasciando il CJP ei proprietari in balia.

Questo è il motivo per cui un buon avvocato dovrebbe essere utilizzato per l'acquisto di un'unità condominiale. Saranno in grado di consigliarti sul rischio che ciò accada e su come proteggerti da un tale evento.

Se stai acquistando un piano, è anche saggio fare domande su chi sarà la società di gestione.

Sommario

Un fondo che affonda è necessario per coprire tutte le future riparazioni e aggiornamenti importanti. Questi costi di solito sorgono solo dopo molti anni e sono spese una tantum, ma prendersi cura di loro è essenziale per proteggere l'investimento di tutti.

Immaginate un tetto che perde o che non può essere riparato. Immaginate una piscina vuota (o una con acqua verde), un risultato della pompa rotta. Immagina una palestra in cui tutte le attrezzature sono rotte.

Se riesci a immaginare quanto sopra, puoi vedere perché la gestione condominiale / CJP deve disporre di un fondo in affondamento da ricollocare.