Utilizzo di una società thailandese limitata per possedere ville, case di città e proprietà terriere a Phuket
Cosa dice Sam riguardo all'acquisto di terreni attraverso un'azienda tailandese
Una società a responsabilità limitata tailandese - avere azionisti stranieri (non più di 49%) e / o direttore / i - può acquistare terreni e registrare il terreno nel nome della società, ma questo comporta alcuni rischi se non eseguito correttamente.
La registrazione di una società esclusivamente per l'acquisto di una proprietà privata non è l'opzione giusta per iniziare, poiché qualsiasi società deve prima condurre affari legittimi, generare entrate e fornire un profitto ai suoi azionisti. Per motivi di lavoro, una società potrebbe voler acquisire proprietà, ma deve essere gestita secondo le leggi societarie della Thailandia.
Se qualcuno si presenta in qualsiasi ufficio di terra di Phuket con azionisti / direttori / registi stranieri, il funzionario di terra normalmente rifiuta di registrare la terra. Il loro sospetto, abbastanza spesso il sospetto corretto, è che gli azionisti thailandesi della società siano semplici nominati, che detengono le azioni per conto di uno o più stranieri. È loro diritto rifiutare tale registrazione su questa base.
Se l'acquirente ritiene che il loro impegno a comprare terreni attraverso la società sia legittimo, può chiedere di procedere, e il Land Officer inizierà quindi un processo di indagine sugli azionisti e il loro investimento nella società. Se questo passa il controllo dell'agenzia di terra, l'ufficiale è quindi probabile che invii i documenti a Bangkok per l'approvazione o il rifiuto.
Questo processo può richiedere molti mesi e non è sempre possibile che l'acquirente attenda, poiché gli accordi stipulati non prevedono necessariamente tale ritardo. Ciò è dovuto al fatto che la maggior parte degli accordi di acquisto / vendita o di pre-acquisto / prevendita hanno una data di chiusura e che eventuali ritardi causati dalle procedure del dipartimento del territorio potrebbero estendersi oltre la data limite concordata.
È importante che i registi siano a conoscenza delle leggi esatte e di come si applicano alla loro situazione. La giusta consulenza legale è cruciale, poiché l'eventuale inosservanza della legge potrebbe rendere i registi penalmente responsabili.
Quando una conversazione nel pub si trasforma in "modi in cui puoi acquistare proprietà fondiaria di proprietà", la consulenza pseudo-legale scorre più veloce della birra.
Per molti proprietari di ville attuali e per molti che sono stati recentemente persuasi ad acquistare proprietà fondiarie, questo è un argomento molto delicato. È quasi impossibile sfidare le convinzioni esistenti di qualcuno, e indipendentemente da ciò che queste pagine dicono sull'argomento, è destinato a turbare qualcuno (se non lo ha già fatto).
Quindi, ribadiamo un semplice fatto: agli stranieri è proibito possedere terreni in Tailandia, e questo vale per le proprietà fondiarie come case e ville. Inoltre, come accennato in precedenza e contrariamente al "discorso del pub", coloro che prendono in affitto un terreno, quindi costruiscono una casa su di esso, non ottengono automaticamente i successivi diritti di proprietà perpetua sull'edificio.
Tutto può sembrare convincente dopo poche pinte, ma non è vero.
Quando si tratta di ville e case, tutto dipende dal contratto sottostante per affittare (non comprare!) La terra e se quel contratto menziona chi possiede un edificio o cosa succede a questi edifici dopo la scadenza del contratto di locazione. Il che ci porta alla "scappatoia" preferita da tutti per l'acquisto di terreni, ville e case in Thailandia.
Acquisto di proprietà fondiaria tramite una società tailandese
Esistono delle scappatoie dove c'è un'ambiguità nella legge, cioè c'è più di una interpretazione plausibile, che permette a menti legali intelligenti di escogitare mezzi per piegare la legge per adattarsi ai propri fini.
Le scappatoie rimangono legali fintanto che la legge è mal definita, ma su due punti specifici, la legge thailandese sulla proprietà è inequivocabile: gli stranieri non possono possedere proprietà terriere e uno straniero non può controllare una società thailandese usando azionisti nominati.
Come accennato in precedenza, la legge sulla promulgazione del codice fondiario afferma che gli stranieri ("alieni") sono autorizzati a possedere la terra in virtù delle disposizioni di un trattato, ma non menziona il fatto che non esiste un trattato del genere da quasi 50 anni.
Mentre lo afferma nel miglior modo possibile, la posizione del codice fondiario sulla proprietà fondiaria straniera è comunque chiara. Inserisci la Thai Company Limited. A differenza di una società offshore (che è anche un "alieno" ai sensi della legge), una società tailandese offre proprietà locali. Il frutto proibito (terra) ora può essere raccolto e la proprietà diventa libera.
L'azienda tailandese apre le opzioni per la proprietà. Compra una villa o una casa? Nessun problema. Compra un appezzamento di terra e costruisci? Nessun problema. Il condominio che ti piace è esaurito dall'assegnazione di 49% agli stranieri? Dato che ora sei "Thai", puoi sentirti libero di acquistarne uno tra gli altri 51%.
Il problema è che una società fondata esclusivamente allo scopo di acquistare una casa in cui vivere - una società senza altra funzione o attività commerciale reale - è tecnicamente una violazione della legge. Una società con azionisti nominati in Thailandia (di proprietà "dall'ombra" di uno straniero) è palesemente contraria alla legge.
A maggio 2006 le autorità hanno iniziato a reprimere quella che era (e rimane) un'attività illegale.
Sono state istituite procedure per garantire che i funzionari del Dipartimento del Land abbiano effettuato ulteriori controlli approfonditi per impedire la registrazione del territorio da parte di qualsiasi società con azionisti stranieri. In particolare, stavano cercando di identificare le società costituite esclusivamente per acquistare terreni, case e ville.
L'effetto immediato di questa politica fu di ridurre la pratica, ma quattro mesi dopo l'inizio dell'esecuzione, su 19 settembre 2006, il Primo Ministro Thaksin Shinawatra fu deposto in un colpo di stato militare. I cambiamenti nei governi spesso comportano cambiamenti nelle priorità e una serie di nuovi governi non ha assunto il mantello lasciato da Thaksin.
La gente ha smesso di preoccuparsi di questa legge perché i governi successivi hanno avuto questioni più urgenti nel loro piatto (come rimanere in carica). Ma negli ultimi anni di 13 solo l'attuale governo ha avuto un vero potere di resistenza.
Recenti mormorii da parte di Bangkok hanno suggerito che un altro giro di emendamenti legislativi, linee guida e regolamenti potrebbero essere sulle carte. Eppure alcuni nuovi venuti in Thailandia sono stati informati da alcuni che il governo si sarebbe sparato da solo se avesse mai dovuto reprimere di nuovo.
Se dovesse arrivare un ulteriore giro di vite, che miri all'uso di società thailandesi con azionisti nominati per acquisire proprietà fondiarie, gli azionisti stranieri potrebbero scoprire che la "scappatoia" in cui hanno acquistato non era tale. Invece, potrebbero affrontare la vendita forzata della loro casa, che sarebbe un enorme disagio, una buona dose di stress e con ogni probabilità una perdita finanziaria.
Tutti hanno un'opinione sulle leggi in Thailandia che limitano la proprietà terriera straniera. Ma la Thailandia è davvero sola quando si tratta delle leggi sulla proprietà domestica? Puoi scoprirlo in questo articolo qui:
La Thailandia è sola? Quanti paesi al mondo vietano la proprietà straniera di terreni?
Che cosa dice Olaf sull'acquisto di una proprietà attraverso un'azienda
L'uso di una società per possedere proprietà immobiliari tailandesi è comune, ma non è necessariamente raccomandato perché ci sono potenziali responsabilità legali e commerciali.
Legale
Mentre una società registrata in Thailandia può possedere terreni, ci sono alcune regole che devono essere seguite. Fondamentalmente, devono esserci almeno due azionisti di nazionalità thailandese, che tra loro posseggono oltre la metà del capitale sociale della società. È essenziale, tuttavia, che gli individui tailandesi detengano una partecipazione legittima nella società, vale a dire che abbiano pagato le proprie azioni e investito capitale reale nella società.
È illegale se tali azionisti tailandesi sono "azionisti nominati", nel senso che erano azionisti solo di nome, a cui erano state assegnate azioni per soddisfare le leggi sulla proprietà delle società tailandesi, ma il cui vero scopo era facilitare l'acquisto di una proprietà da parte del direttore straniero del azienda.
Per cominciare, le società senza scopo commerciale non sono riconosciute dalla legge tailandese. Una società stabilita al solo scopo di possedere beni, ma che non svolge alcuna attività commerciale o commerciale regolare (il che significherebbe che sta anche evitando di pagare tasse) può essere sciolta.
Qualsiasi straniero che costituisca una tale società e cerchi di beneficiare dell'uso di azionisti nominati in Thailandia, sarà soggetto a multe, reclusione o entrambi. In tal caso è possibile che la società non sia soggetta soltanto allo scioglimento, ma che l'ufficio del terreno imponga anche alla società di vendere qualsiasi terreno di sua proprietà.
Locali commerciali
Possedere un immobile tramite una Thai Company Ltd. potrebbe essere più costoso di quanto inizialmente previsto, poiché una società tailandese è responsabile delle seguenti spese annuali:
- preparazione e archiviazione dei conti controllati;
- preparazione e presentazione di una dichiarazione dei redditi (che è una dichiarazione dei redditi semestrale dopo il primo anno).
I seguenti sono anche i requisiti per una compagnia thailandese:
- deve avere un indirizzo registrato. Una società deve essere registrata in una proprietà che si qualifica come indirizzo di un ufficio, nel caso in cui non ne avesse già uno;
- se la società guadagna i canoni di locazione da immobili di sua proprietà, la società sarà responsabile per le imposte su tali redditi. Se il direttore della società vive in un immobile di proprietà della società in affitto, le imposte sul reddito delle persone fisiche possono anche essere dovute sul tasso di mercato del reddito da locazione non pagato. (Queste tasse ovviamente non si applicherebbero a nessuna villa o condominio di proprietà di un individuo.);
- la vendita di qualsiasi proprietà posseduta da un individuo a proprio nome per cinque anni o più è soggetta all'imposta di bollo dell'0.5% del prezzo di vendita. Questo vale anche per una villa o un condominio ed è pagabile al momento del trasferimento. In base alla legislazione fiscale thailandese, tuttavia, la proprietà identica posseduta per almeno cinque anni a nome di una società sarà soggetta all'imposta 3.3% sul prezzo di vendita; e
- qualsiasi imposta sul reddito che può essere applicata alla vendita di una proprietà di proprietà dell'azienda può essere considerevolmente più alta di quella che sarebbe per un singolo proprietario.
Proprietà dell'azienda d'oltremare
Anche l'utilizzo di una società registrata al di fuori della Thailandia non è necessariamente la risposta. È abbastanza comune vedere le proprietà tailandesi acquistate attraverso società "offshore" (ad esempio quelle registrate in giurisdizioni a bassa tassazione come le Seychelles o le Isole Vergini britanniche).
Le società offshore sono forse utilizzate perché non hanno le stesse responsabilità legali sopra menzionate. A parte i conti certificati e la documentazione fiscale, tuttavia, hanno le responsabilità commerciali. Indipendentemente dalla giurisdizione, una società offshore costa denaro per operare, che deve essere presa in considerazione.
Ci sono alcuni casi in cui potrebbe essere giustificato, certamente quando si tratta della facilità di vendita di proprietà o di lasciarla come eredità. Per trasferire la proprietà della proprietà, è necessario trasferire solo le azioni della società, che è una procedura relativamente semplice. Ma una società offshore non può possedere proprietà terriere.
Ci sono altre opzioni
Gli stranieri non sono solo autorizzati a possedere unità condominiali (proprietà libera), ma possono anche possedere ville (le strutture fisiche, non la terra). Possono affittare il terreno e un contratto di locazione adeguatamente strutturato offrirà sicurezza legale ai loro investimenti. Ancora più importante, lo straniero non si sottometterebbe alle passività potenziali sopra menzionate.
Legittima proprietà aziendale
Esiste tuttavia una serie di circostanze in base alle quali l'acquisto di terreni attraverso una società thailandese locale può essere perfettamente legittimo, se la società stessa è un'attività legittima.
Il fatto che una società abbia azionisti stranieri può essere una bandiera rossa per le autorità, ma questo non è illegale. Lo stesso non si può dire dei nominati tailandesi, senza alcun interesse nella gestione della società, che sono solo nomi su un libro mastro nell'ufficio di un avvocato. Stanno violando la legge, come lo è lo straniero che ha fondato la società usando i loro nomi.
Ma se un'impresa è stabilita correttamente, gestita in modo professionale, segue la legge alla lettera e paga le tasse, è estremamente improbabile che le autorità tailandesi la considerino illegale. I funzionari tailandesi vedranno rapidamente ogni tentativo di sovvertire la legge, ma chiunque faccia le cose nel modo giusto potrebbe trovare un chiaro percorso verso la proprietà terriera in nome della propria azienda.
Se lo straniero fa uso personale di qualsiasi villa di proprietà dell'azienda, tuttavia, sorgerebbe la stessa questione di un "beneficio in natura" (discusso sotto la proprietà della società offshore) e ci sarebbero implicazioni fiscali sul reddito. Ancora una volta, se tutto questo è gestito "dal libro" non c'è nulla di cui aver paura.
In un grande guscio di noce
Questa sezione ha offerto una panoramica estremamente esplicita delle storie che gli stranieri hanno raccontato sull'acquisto di proprietà in Tailandia, incluse le ville. Le convinzioni su ciò che è veramente possibile e ciò che è legale vanno da un estremo all'altro, ma la maggior parte dei metodi di possedere proprietà terriere cadono sotto un esame più attento.
L'intenzione qui non era di antagonizzare i proprietari esistenti, né di rendere le persone così sfiduciate da rinunciare al sogno di possedere una proprietà in Thailandia. Al contrario, i potenziali acquirenti comprendono così le vie legali per la proprietà in Thailandia e possono apprezzare che, sebbene alcuni diritti possano essere conferiti agli stranieri, questi non sono tutti garantiti. A volte tutto dipende dalla discrezione o dall'interpretazione della legge da parte dei funzionari che si occupano delle pratiche burocratiche.
Che si tratti della vita di città a Bangkok, delle meravigliose spiagge e dei tramonti di Phuket, o delle montagne a Chiang Mai, la Thailandia è davvero un paese fantastico. Ci sono ville e condomini meravigliosi disponibili in ogni parte del paese, ma per garantire la casa giusta, a volte si richiede pazienza, perseveranza e un sano rispetto per la legge.
Lo spirito della legge
Esistono una moltitudine di opinioni e raccomandazioni su come uno straniero possa aggirare "la lettera" della legge per possedere una proprietà fondiaria. Il problema con tali schemi è che, se contestato in tribunale, è improbabile che il regime di proprietà straniera venga accolto.
È interessante notare cosa dice effettivamente la lettera della legge thailandese sulla proprietà fondiaria straniera. Piuttosto che proibire espressamente agli stranieri di possedere terre, la legge afferma che gli stranieri (alieni) sono autorizzati a possedere terre. La sezione 86 della legge sulla promulgazione del codice fondiario afferma che: "Gli stranieri possono acquisire terreni in virtù delle disposizioni di un trattato che conferiscono il diritto di possedere beni immobili ..." Ciò che la legge non menziona è che l'ultimo di tali trattati è stato risolto in 1970.
In assenza di qualsiasi trattato, "lo spirito della legge" è chiaramente vietare la proprietà straniera della terra in Thailandia. Indipendentemente dall'ingegnosità della presunta scappatoia, dalle sentenze del tribunale emerge chiaramente che questo "spirito" della legge è invariabilmente sostenuto.
Quando un caso va in tribunale in base al quale la terra viene considerata di proprietà o controllata da uno straniero, lo stesso verdetto viene restituito praticamente ogni volta. Sia davanti a un tribunale locale che a un tribunale d'appello (come la Corte suprema di Bangkok), i programmi che hanno aiutato gli stranieri a aggirare la legge sono regolarmente respinti dai giudici.
Se uno straniero è il proprietario dell'edificio e la controversia riguarda semplicemente l'uso o i diritti sulla terra, che debitamente prendono in affitto, è abbastanza comune per i giudici schierarsi con lo straniero. Diventa un problema quando implica la proprietà o il controllo sulla terra fisica.
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