Reputabilità degli sviluppatori

Ci sono un certo numero di sviluppatori competenti a Phuket, sia stranieri che locali, con molta esperienza nel mercato, ma nessuno è infallibile. Ogni azienda, anche le grandi società, possono incontrare difficoltà se ci sono dei singhiozzi sul mercato. Sfortunatamente, un acquirente si assume il rischio personale corrispondente se qualcosa va storto con lo sviluppatore scelto.

Gli sviluppatori vanno da piccole aziende locali e piccole estere a grandi locali e grandi società straniere. Alcuni sviluppatori locali sono quotati alla borsa thailandese, mentre alcuni sviluppatori internazionali sono quotati nelle borse dei loro paesi d'origine. È relativamente facile controllare il bilancio di una società quotata, ma il fatto che una società straniera abbia un bilancio solido in patria non significa che esiterebbero a staccare la spina da un'impresa all'estero che ha avuto problemi.

Le finanze delle società private sono meno facili da valutare, ma ciò non significa che le società private siano una cattiva scelta. Una buona compagnia privata con conti controllati ovviamente non ha nulla da nascondere. A condizione che i conti siano in ordine, è probabile che la società sia ben gestita.

Tuttavia, le dimensioni possono fare la differenza, soprattutto per gli acquirenti locali. I progetti di alcune affermate compagnie tailandesi si esauriscono molto rapidamente basandosi solo sulla reputazione e non hanno bisogno di negoziare i prezzi perché i loro sviluppi tendono ad essere molto richiesti. Ciò ha rilevanza anche per gli acquirenti stranieri, dato che l'51% di qualsiasi condominio deve essere di proprietà thailandese. La forte domanda e il prezzo nell'elasticità dei progetti di questi sviluppatori affermati si traducono in una certa stabilità per acquirenti o investitori stranieri.

Un acquirente è esposto a un rischio molto minore da parte delle aziende affermate rispetto a uno sviluppatore "one man band", in particolare uno che lancia il loro primo progetto. Molti sviluppatori si affidano alla loro reputazione per attrarre nuovi acquirenti per i loro sviluppi futuri e coloro che hanno costruito una solida reputazione meritano il plauso che ricevono. Ma chiunque può commettere errori e le ragioni per cui gli sviluppatori possono sperimentare problemi finanziari possono variare da imprevisti a autoinflitti a sfortunati.

Una società potrebbe alimentare le abitudini personali dei propri azionisti, estendersi eccessivamente con il debito o semplicemente gestire male un progetto. Un buon sviluppatore potrebbe essere sfortunato nella scelta del luogo o con una modifica della valutazione normativa o di suddivisione in zone che interrompe un progetto in qualsiasi fase della costruzione (vedere l'approvazione VIA di seguito).

Un altro rischio che gli acquirenti corrono quando hanno a che fare con sviluppatori più piccoli è il rischio "Key Man". Cosa succede se muore l'amministratore delegato, il socio senior o il proprietario? Esiste un'assicurazione per coprire la morte prematura di un "Key Man"? La realtà è che le persone chiave molto raramente, se mai, prendono provvedimenti per proteggere la società o gli investitori qualora dovesse succedere qualcosa. Gli acquirenti dovrebbero chiedere queste disposizioni quando trattano con una società privata.

In sintesi, gli sviluppi e la reputazione precedenti non dovrebbero pertanto essere gli unici criteri utilizzati nella scelta di una proprietà. Gli sviluppatori privati ​​possono potenzialmente esporre gli acquirenti a un rischio maggiore, ma ciò non significa che debbano essere scontati. Se viene condotta un'accurata due diligence su ogni sviluppatore, il rischio che qualcosa vada storto diminuisce notevolmente. Se un'indagine dello sviluppatore ti lascia ancora incerto, c'è un vecchio adagio di investimento che dovresti ascoltare: "In caso di dubbio, stai fuori".

rappresentanza legale

Gli acquirenti corrono sempre il rischio di ricevere scarsi consigli legali, motivo per cui è utile rivolgersi a un avvocato che viene altamente raccomandato da un amico o un conoscente ed è noto per la loro onestà, integrità e reputazione. Soprattutto, i loro consigli dovrebbero essere indipendenti e non avere legami con l'agente o lo sviluppatore.

Fondamentalmente, è necessario utilizzare un avvocato. Se un agente / consulente immobiliare dice che non hai bisogno di un avvocato, allora ciò di cui non hai davvero bisogno è quell'agente. Cerca immediatamente un'altra società per aiutarti con il tuo acquisto.

I migliori avvocati sono raramente i più economici, ma un acquisto di proprietà non è il tipo di transazione su cui operare. In un paese in cui la maggior parte degli acquirenti stranieri non ha familiarità con le leggi o le insidie ​​incontrate da altri in passato, la migliore rappresentazione vale il suo peso in oro.

Una volta che hai scelto il giusto avvocato, ascoltalo e segui i loro consigli. Molte persone scelgono di ignorare una valida consulenza legale perché non è ciò che vogliono sentire. Questo è un errore comune - e massiccio -. Forse si sono innamorati di una proprietà o hanno semplicemente esaurito il tempo sull'isola e si stanno precipitando in una decisione. Qualunque sia la ragione, non ci sono scuse per non aver seguito il consiglio legale.

Mentre un avvocato potrebbe non essere in grado di controllare tutto, può certamente fare abbastanza per inclinare ulteriormente le scale a favore dell'acquirente. Proprio come gli avvocati esperti saranno in grado di mettere in guardia l'acquirente da eventuali shenanigans, la scelta di un avvocato con esperienza insufficiente potrebbe avere conseguenze disastrose per qualsiasi acquirente.

Omologazione VIA

La valutazione di impatto ambientale, o VIA, esiste da 1981 ed è un processo che determina le potenziali ripercussioni negative che uno sviluppo potrebbe avere, ma non solo sull'ambiente. Una VIA stabilisce anche le misure che uno sviluppatore deve adottare per garantire che le risorse siano utilizzate in modo efficiente, che il progetto sia vantaggioso per la Tailandia economicamente e che sia conforme al continuo sviluppo del Regno.

Gli sviluppatori adorano menzionare il fatto che hanno l'approvazione VIA, specialmente quando vendono uno sviluppo fuori piano, e la terra è ancora una zona invasa da erbacce e alberi. Ma mentre l'approvazione VIA è importante, è solo un'indicazione che la palla sta rotolando. È possibile annullare la VIA se il progetto non è conforme.

In altre parole, si tratta di proteggere l'ambiente, nel breve e lungo termine, e di determinare se uno sviluppo è per il bene della zona e del popolo thailandese. La valutazione può avere un'ampia portata, tra cui la qualità dell'aria, l'inquinamento del suolo, il modo in cui le acque reflue verranno rimosse o trattate, l'inquinamento acustico, come influisce sull'ambiente naturale circostante, come influenza i vicini e se lo sviluppo è visivamente accettabile. A seconda delle dimensioni, la maggior parte, ma non tutti gli sviluppi, richiedono l'approvazione VIA, anche se riceverlo non è una garanzia. Il via libera è dato solo a condizione che sia conforme a tutte le normative durante tutto il processo di costruzione e la capacità di farlo può letteralmente cambiare con il tempo.

Un condominio costruito su una collina potrebbe incorrere in problemi se piogge eccessive causano il deflusso del suolo, e con esso un cambiamento nella valutazione. Se la scansione di modifica del progetto riporta il progetto in conformità, potrebbe ancora andare avanti. In caso contrario, potrebbe non essere mai completato.

In effetti, una modifica normativa a Phuket ha colto alcuni sviluppatori inconsapevoli a dicembre 2018. Lo sviluppo su una pendenza / pendenza maggiore di 35% non sarà più consentito sull'isola (ad eccezione delle case singole o singole non superiori a sei metri). Alle società che non avevano già ottenuto un permesso di costruzione è stato impedito di procedere con la costruzione, lasciando alcuni investitori "early bird", che avevano acquistato unità fuori piano, di tasca propria.

Un progetto annullato può lasciare gli investitori in difficoltà finanziarie e potrebbe essere al di fuori del controllo dello sviluppatore fare qualcosa al riguardo. Se la costruzione viene interrotta da un decreto ministeriale / regolamentare, lo sviluppatore (in quanto destinatario di un ordine amministrativo) può presentare richieste di risarcimento nei confronti del governo. L'acquirente, a sua volta, può presentare un reclamo contro lo sviluppatore, ma invece di vedere una casa completata negli anni 1-2, l'acquirente potrebbe invece aspettare ancora i propri soldi indietro.

La maggior parte delle persone concorda sul fatto che tentare di salvaguardare l'ambiente durante la costruzione è un netto positivo per tutti. Sebbene sia incredibilmente raro, un progetto potrebbe essere abbandonato a causa della modifica della valutazione dell'impatto ambientale, indipendentemente dal fatto che l'intera struttura sia finita o che il primo mattone non sia ancora stato posato.

Terra sporca

Poiché una nuova valutazione può sempre dare a uno sviluppatore il via libera, un progetto privo di approvazione VIA non è necessariamente una causa persa. Un progetto costruito su Dirty Land, tuttavia, è tutta un'altra storia: una storia dell'orrore.

La situazione peggiore in assoluto in cui un investitore può trovarsi è quella in cui sono stati persuasi ad acquistare un'unità in un progetto costruito su foreste nazionali o terreni governativi. Alcuni sviluppatori condominiali, consapevolmente o inconsapevolmente, hanno costruito su terreni che sono stati coinvolti in casi di corruzione della terra che risalgono a 30 anni (noto come "terra sporca").

Non esiste uno statuto di limitazioni per il governo che richiede il recupero di questa terra e prevediamo che qualsiasi terra invasa venga recuperata in futuro. Ma questa non è solo la nostra opinione, la maggior parte degli avvocati è certa che prima o poi succederà.

Quando il governo restituirà questa terra al dipartimento forestale o alla Royal Navy, gli edifici illegali verranno abbattuti, la terra demolita e nuovi alberi piantati. E quando ciò accade, chiunque abbia acquistato lì potrebbe eventualmente perdere l'100% del proprio investimento.

Acquisto fuori piano

Per qualsiasi aspirante proprietario, il modo più rischioso per acquistare un immobile è acquistarlo fuori piano. È una pratica abbastanza comune, e in un mercato vivace, lo sviluppo può persino essere esaurito prima che vengano gettate le basi. Ci sono vantaggi e svantaggi nella pratica ed è importante che ogni acquirente comprenda entrambi.

I benefici dovrebbero essere ovvi. L'acquirente sta guardando una proprietà potenzialmente eccezionale, in genere a un prezzo di offerta iniziale ridotto, ed è motivata dalla scarsità e dallo sconto. Se l'acquirente attende, potrebbe non esserci più nulla da acquistare o ciò che è sarà sicuramente più costoso.

In generale, gli sviluppi off-plan attirano gli investitori in cerca di un immediato apprezzamento del capitale, piuttosto che quelli in cerca di una casa in cui vivere. Su progetti nuovi di zecca, gli acquirenti di solito hanno l'opportunità di acquistare un'unità (o più di una) prima della costruzione effettiva è iniziato. È possibile che la data di completamento sia tra mesi o addirittura anni, ma l'acquisto fuori programma di solito comporta sconti interessanti per l'acquirente.

I "primi uccelli" ottengono anche la prima scelta di unità. I primi acquirenti ottengono sempre i piani più alti, la vista sul mare e / o le camere che si affacciano sulla piscina. Se un investitore non è abbastanza in anticipo e non ha un'unità principale, potrebbe essere difficile rivenderlo. Ciò è particolarmente vero quando sono disponibili così tanti altri sviluppi, alcuni dei quali offrono probabilmente viste migliori. Un altro aspetto negativo dell'acquisto fuori piano è il rischio che lo sviluppo non sia mai completato. Se gli avvocati dell'acquirente conducono la dovuta diligenza necessaria, questo rischio è notevolmente ridotto. Ma possono ancora verificarsi fallimenti imprevisti e l'estrema sfortuna può comportare la revoca dell'approvazione VIA (come sopra).

In alcuni casi, le proprietà di Phuket sono state vendute a prezzi leggermente gonfiati, nel tentativo degli sviluppatori di "integrare" le spese di vendita e marketing, i rendimenti garantiti e persino il profitto aggiuntivo. In caso di sopravvalutazione iniziale, potrebbero essere necessari alcuni anni prima che l'inflazione dei prezzi da sola possa recuperare l'investimento di qualcuno se decidesse di vendere la proprietà.

Sfortunatamente, negli ultimi anni 20 ci sono state abbastanza storie dell'orrore da cui gli investitori hanno imparato. Purtroppo no. Questo perché la maggior parte degli acquirenti sono nuovi sull'isola e non sono stati qui abbastanza a lungo per aver sperimentato cosa può andare storto e cosa è andato storto in passato.

Tuttavia, a condizione che venga effettuata la dovuta diligenza sul progetto desiderato, gli sconti pre-costruzione al momento dell'acquisto fuori piano lo rendono molto interessante per gli acquirenti / investitori, soprattutto se cercano l'apprezzamento del capitale.

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La percezione del rischio

Ognuno ha diverse percezioni del rischio, principalmente perché provengono da ambienti unici, sia in termini di esperienze di vita che di capacità finanziaria.

Un multimilionario acquisterà un condominio a Phuket e non subirà alcuna perdita emotiva o finanziaria reale se qualcosa dovesse andare storto con il loro acquisto. Dopotutto, l'importo che possono perdere può equivalere all'interesse che guadagnano in un solo giorno. Al contrario, una coppia in pensione può avere abbastanza soldi per un condominio e una sussistenza ben pianificata per la pensione. Se un tale acquisto dovesse andare storto, potrebbe danneggiarlo finanziariamente.

Il problema che la maggior parte degli investitori immobiliari deve affrontare è ancora diverso. Non possono guadagnare denaro lasciandolo in banca, un concetto che è relativamente nuovo per chiunque abbia più di 30. Sono invece costretti a cercare modi alternativi per far crescere i loro soldi perché temono un diverso tipo di rischio: il rischio di inflazione, che si nutre del potere di spesa di qualsiasi denaro lasciato inattivo in banca.

Storicamente, le persone avrebbero accettato l'interesse del 5% dalla loro banca locale, società di costruzione o unione di credito, piuttosto che essere attirati in investimenti ad alto rischio. Ma in Occidente, i depositi tradizionali e gli strumenti fruttiferi non pagano più questo tipo di rendimento. In Cina, d'altra parte, molti desiderano semplicemente diversificare la propria ricchezza in altre valute e sono attivamente alla ricerca di modi per ottenere il proprio capitale dallo Yuan.

Tutti vogliamo evitare i rischi, ma la maggior parte delle persone è consapevole che un certo livello di rischio esisterà sempre. La domanda è: come viene gestito quel rischio? Nel mercato immobiliare di Phuket, i rischi possono essere mitigati - o addirittura eliminati - seguendo la guida e la consulenza corrette. E questo inizia lavorando con le persone giuste e assicurando che sia stata cercata la migliore rappresentanza legale.

Effettuare un deposito di prenotazione

C'è stata una stampa negativa sui vacanzieri che si sono precipitati in un acquisto, solo per cambiare idea e richiedere il loro deposito. In alcuni casi hanno preso una decisione emotiva, solo per affrontare il rimorso dell'acquirente; in altri casi hanno scoperto di essere stati ingannati per l'acquisto.

Un deposito non dovrebbe mai essere effettuato senza aver consultato il legale ed è indispensabile che un deposito sia rimborsabile. Un avvocato esperto insisterà su questo, proteggendo così l'acquirente da qualsiasi cambiamento di cuore. Il venditore / agente non dovrebbe opporsi al tempo concesso a un avvocato di controllare l'accordo per assicurarsi che questa e altre clausole essenziali siano enunciate.

L'avvocato dovrebbe prendere tutte le misure necessarie per garantire che la legge sia dalla parte dell'acquirente se la dovuta diligenza dovesse rivelare tutto ciò che giustificherebbe il ritiro dall'acquisto. Queste clausole di uscita devono essere chiaramente formulate in modo tale che lo sviluppatore o il venditore siano tenuti per legge a restituire il deposito.

È importante controllare l'atto di proprietà prima di versare un deposito. Tuttavia, se ciò non è stato fatto, l'esame del titolo chiaro dovrebbe essere un prerequisito per la vendita per passare al livello successivo. Un avvocato può anche fornire consulenza su altre clausole necessarie, che possono riguardare la situazione dell'acquirente o la proprietà o lo sviluppo specifici in questione.

A Phuket, come altrove, ci sono sempre nuovi sviluppi in linea che un investitore deve prendere in considerazione. Agire sul "senso di urgenza" quando spendere soldi per una proprietà non è la ricetta per un investimento di successo. Ma se una decisione di acquisto è stata presa all'impulso, è importante integrare queste garanzie nell'accordo prima di trasferire il deposito.