Fattori che influenzano i prezzi degli immobili a Phuket
Prezzi immobiliari
È quasi un termine improprio riferirsi a "Il mercato immobiliare di Phuket" perché non è un'entità omogenea. È diviso (e persino suddiviso) in categorie che includono collettivamente una vasta gamma di acquirenti. Questa sezione si propone di affrontare alcuni dei fondamenti che incidono sul costo della proprietà a Phuket, con un'enfasi sui prezzi pagati dagli stranieri.
Le statistiche nazionali suggeriscono che mentre il mercato immobiliare thailandese ha subito rallentamenti intermittenti negli ultimi 15 anni, la sua tendenza è stata quella di guadagni costanti ogni anno, non una volta che ha chiuso un anno in meno rispetto all'inizio. Al momento della scrittura, l'indice è ai massimi storici.
Dalla fine del 2012, l'indice dei prezzi delle case in Thailandia è aumentato di quasi il 60%. Vale la pena notare che l'indice dei prezzi delle abitazioni ha subito un'accelerazione dall'inizio della pandemia, con un aumento di oltre il 14% dall'inizio del 2019.
INDICE DEI PREZZI DELLA CASA DELLA TAILANDIA
Turismo aumentato
Prima di andare oltre, è importante distinguere tra il mercato immobiliare di Phuket e il mercato in Thailandia nel suo insieme (anche a Bangkok nello specifico).
Bangkok è la capitale della Thailandia e anche il principale centro abitato del paese. Con una popolazione totale di oltre 16 milioni, la Grande Bangkok ospita quasi un quarto della popolazione totale della Thailandia. Poiché ci sono più persone concentrate lì che in qualsiasi altra parte del paese, il mercato immobiliare tende a muoversi con l'economia.
In un'economia forte, come abbiamo visto nell'ultimo decennio, le stime della domanda possono diventare ottimistiche e può verificarsi un eccesso di costruzione. Storie di unità condominiali invendute persistono a Bangkok, come da anni. Ma quella è Bangkok, non Phuket.
Mentre i prezzi a Phuket possono seguire vagamente il flusso e riflusso nel resto della Thailandia, la domanda degli stranieri a Phuket distingue il suo settore immobiliare dal paese nel suo insieme. E quegli acquirenti stranieri vengono quasi sempre introdotti sull'isola prendendo una vacanza qui. Tutto ci dice il turismo a Phuket continuerà a crescere. e con essa il settore immobiliare.
L'evoluzione da visitatore a residente a volte richiede un po' di tempo, ma accade spesso. Le persone si innamorano della Thailandia e gradualmente diventa la loro destinazione di vacanza predefinita, con sempre più vacanze trascorse qui. La storia d'amore con il paese è davvero completa quando acquistano o affittano un condominio o una villa in Thailandia e decidono di trasferirsi, lavorare o andare in pensione qui. Durante la pandemia, tuttavia, decine di persone "hanno saltato qualche passaggio" e hanno fatto di Phuket la loro casa di isolamento preferita.
Il mercato dei condomini ha visto una crescita particolarmente rapida negli ultimi 15 anni, e ciò è dovuto in gran parte all'aumento del turismo. Ma durante la pandemia il maggiore aumento della domanda è stato per le ville.
In che modo i tassi di interesse incidono sul mercato immobiliare di Phuket
Sulla scia della crisi finanziaria globale del 2008, i tassi di interesse sono stati abbassati per incoraggiare la spesa e gli investimenti e per scoraggiare il risparmio. Il reddito relativamente esiguo offerto dagli investimenti tradizionali (ad es. obbligazioni, deposito fisso) ha spinto gli investitori a cercare altrove rendimenti più elevati. In alcuni paesi, principalmente in Europa, si sono verificati tassi di interesse negativi, il che significa che le banche stavano effettivamente addebitando ai depositanti il privilegio di detenere il proprio denaro.
Queste politiche di "tasso di interesse negativo" hanno motivato gli investitori a cercare fonti di reddito alternative e l'idea di un proprietà locativa che produce reddito su un'isola tropicale era naturalmente molto attraente. Ciò ha portato a un notevole aumento dei monolocali e dei bilocali venduti agli stranieri, che potevano affittarli con rendimenti migliori di quelli che una banca poteva offrire.
I tassi di interesse hanno iniziato ad aumentare nel 2020 e i banchieri centrali sembrano determinati a riportarci a ciò che una volta era considerato normale, vale a dire tassi di interesse del 5% – 6%. Cosa significa questo per il mercato immobiliare? Tassi più alti generalmente rallentano il ritmo degli acquisti immobiliari e abbassano i prezzi delle case.
In Tailandia, tuttavia, è quasi impossibile per uno straniero ottenere un mutuo, quindi praticamente tutte le vendite immobiliari vengono effettuate in contanti. Nessun prestito a buon mercato significa nessuna speculazione eccessiva nella proprietà. Nessuna speculazione significa nessuna bolla. Nessuna bolla significa niente picchi di prezzo folli. Allo stesso modo, gli aumenti dei tassi di interesse (finora) non hanno abbassato i prezzi perché gli stranieri non fanno affidamento sui prestiti per acquistare proprietà a Phuket.
I prezzi nel mercato estero sono gradualmente aumentati a Phuket, ma è stato un aumento costante, guidato principalmente dalle forze naturali dell'inflazione e della domanda, e né i tassi di interesse più bassi né quelli più alti hanno avuto un impatto notevole.
Inflazione di mercato
L'inflazione modesta è l'obiettivo di quasi tutte le banche centrali e la maggior parte considera un tasso di inflazione “sano” compreso tra 2% e 3% all'anno.
Ma quando il mondo è emerso dalla pandemia, ha sperimentato un'inflazione che non si vedeva (almeno in Occidente) da più di una generazione. Mentre l'interruzione della catena di approvvigionamento, l'aumento dei costi dell'energia, i cambiamenti imprevisti della domanda e, in piccola parte, i salari hanno portato ad alcuni aumenti dei prezzi, in alcuni ambienti la misurazione dei prezzi delle aziende viene considerata la principale causa di questa inflazione.
Con l'aumentare dei costi, il valore in dollari di qualsiasi prodotto sarà un numero più alto. Ma le aziende hanno utilizzato questi aumenti dei costi per mascherare aumenti dei prezzi di gran lunga superiori ai loro costi, esclusivamente per aumentare i propri margini di profitto. I "margini di profitto" non sono importi in dollari assoluti, sono percentuali. Alla fine del 2021, i margini di profitto delle aziende in America erano al tasso più alto degli ultimi 70 anni e questa tendenza è stata replicata in tutto il mondo.
L'inflazione fa aumentare i costi di costruzione di ogni proprietà. I mattoni, la malta, le tegole, gli elettrodomestici, gli infissi – anche le piante per il giardino – stanno aumentando di prezzo. Nessuno sviluppatore potrà sfuggire agli effetti dell'inflazione.
Una cosa che è aumentata notevolmente, però, è il costo per affittare un immobile. Durante la pandemia sono state costruite meno proprietà poiché Covid ha mantenuto i cantieri in gran parte vuoti. In combinazione con l'aumento della domanda di alloggi sull'isola, il fatto che l'offerta non sia stata aumentata per due anni ha consentito ai proprietari di ottenere tariffe di affitto molto più elevate rispetto a quelle del 2019.
Scarsità
La scarsità di terra (Phuket è un'isola, dopo tutto) avrà quasi sicuramente un impatto enorme sui prezzi degli immobili un giorno, ma quel giorno non è arrivato perché, per ora, c'è una vasta offerta di unità abitative, e si sta incontrando piuttosto che in ritardo la richiesta.
L'aumento del turismo, i bassi tassi di interesse, l'inflazione e la scarsità sono tutti i motivi per cui i prezzi degli immobili a Phuket dovrebbero probabilmente aumentare più rapidamente, ma ci sono due fattori chiave che tengono sotto controllo i prezzi delle case: i lavoratori birmani e la dinamica domanda-offerta.
Inflazione salariale bassa
La maggior parte delle costruzioni a Phuket (in effetti in tutta la Thailandia) utilizza lavoratori birmani. Vi è un'ampia forza lavoro appena oltre il confine e, date le prospettive occupazionali in patria, sono felici di accettare lavoro in Tailandia. Sono anche disposti a lavorare con salari più bassi di quanto richiederebbe un lavoratore tailandese.
Domanda e offerta
Le dinamiche della domanda e dell'offerta convenzionali non si applicano a Phuket.
In uno scenario classico, quando un gran numero di acquirenti è alla ricerca di immobili, ma nessuno sta vendendo, crea un mercato frenetico con prezzi in aumento e nuovi sviluppi che si esauriscono rapidamente. Quando le tabelle cambiano e il mercato è invaso da proprietà, i venditori iniziano a trovarlo difficile quando i prezzi iniziano a scendere. Un acquirente in cerca di un grande affare di solito ne trova uno.
Uno dei motivi per cui questo ciclo si ripete nel tempo è che periodi di domanda debole comportano la costruzione di un numero inferiore di unità abitative e la conseguente scarsità fa aumentare i prezzi quando la domanda migliora. I "tempi del boom", tuttavia, in genere riguardano lo sviluppo, che porta a un eccesso di offerta, indebolimento della domanda e calo dei prezzi.
La dinamica degli acquirenti stranieri ha finora impedito a questo scenario di "boom-bust" di svolgersi a Phuket. I visitatori della Thailandia provengono da tutto il mondo, ma la nazionalità specifica del più grande segmento turistico continua a cambiare man mano che individui di diversi paesi scoprono la Thailandia e Phuket.
Gli acquirenti di immobili di Phuket una volta provenivano quasi esclusivamente da Europa e America, nonché dai vicini asiatici della Thailandia (ad esempio Malesia, Singapore, Australia, Nuova Zelanda). Ma quando le valute occidentali iniziarono a indebolirsi, i russi scoprirono Phuket. L'attività russa è poi diminuita a seguito di un rublo deprezzante, quando i cinesi hanno scoperto la Thailandia.
Negli ultimi tre decenni, non vi è stato un prolungato declino della domanda abbastanza a lungo per inviare prezzi significativamente più bassi (come hanno sperimentato alcuni mercati occidentali volatili), né si è verificato un eccesso di sviluppo a causa di stime eccessive della domanda futura. Al contrario, l'offerta ha tenuto il passo con la domanda e gli acquirenti sono stati disposti ad accettare modesti aumenti di prezzo per le nuove unità. Alcuni di questi aumenti sono dovuti alle forze naturali dell'inflazione, mentre la popolarità delle proprietà di Phuket ha anche permesso agli sviluppatori di chiedere prezzi gradualmente più alti.
Gli economisti misurano la quantità di domanda che cambia a causa degli aumenti dei prezzi, che chiamano "elasticità dei prezzi della domanda". I beni di consumo anelastici comprendono tabacco, alcol e medicine perché qualsiasi aumento dei prezzi ha un impatto molto limitato sulla domanda.
Il settore immobiliare di Phuket non è né una dipendenza né un farmaco salvavita, ma è ciò che gli economisti chiamerebbero "relativamente anelastico". Finché l'afflusso di turisti con reddito disponibile continua a tenere il passo con l'offerta di unità abitative, non vi è motivo di cambiare.
Accessibilità degli alloggi a Phuket
Il fatto che Phuket abbia evitato una bolla immobiliare, mantenendo i prezzi sotto controllo, è stata una considerazione importante per gli investitori immobiliari.
Dato il numero di acquirenti stranieri che si guadagnano da vivere altrove - al di fuori di Phuket, e non necessariamente in Tailandia - la tradizionale relazione tra prezzi delle case e stipendi / salari non influisce direttamente sul mercato estero. E con gli stranieri generalmente incapaci di finanziare una proprietà tailandese, i prezzi in questo settore del mercato non sono influenzati dai tassi di interesse locali, né sono soggetti agli scenari di "boom and bust" che possono derivare da prestiti eccessivi.
Ciò che potrebbe influenzare la domanda estera in Thailandia sono i tassi di deposito pagati in altri paesi. Come accennato, un certo numero di acquirenti stranieri a Phuket sono alla ricerca di rendimenti locativi per compensare i tassi di interesse non attualmente pagati dalle banche. Se i tassi di deposito iniziano a salire, i potenziali acquirenti dovrebbero determinare se un investimento immobiliare sta pagando abbastanza per giustificare la liquidazione dei loro contanti.
La convenienza nel mercato estero di Phuket dipende quindi da chi ha denaro e da chi no, e fintanto che i prezzi a Phuket rimarranno bassi rispetto ai paesi in cui l'acquirente ha lavorato e vissuto, Phuket rimarrà un luogo attraente da acquistare.
E con i prezzi delle case in Cina, Russia, Europa, Australia e Nord America tutti significativamente più alti del costo della maggior parte delle proprietà equivalenti trovate a Phuket, le prospettive per un mercato vivace in futuro sono abbastanza favorevoli.
"Il mercato locale"
È impossibile discutere di un mercato immobiliare dinamico come quello di Phuket senza una discussione sul mercato locale. Mentre gran parte del mercato immobiliare "visibile" sulla costa occidentale è rivolto agli stranieri, a Phuket c'è una considerevole (e crescente) popolazione locale, e stanno anche acquistando.
Mentre il salario mediano delle famiglie in Thailandia può essere ancora basso per gli standard occidentali, l'afflusso di lavoratori birmani per lavori a basso salario e ad alta intensità di manodopera è un solido indicatore della crescente prosperità delle famiglie tailandesi.
Un'economia forte ha creato una marea crescente di ricchezza, che ha (per così dire) sollevato tutte le barche e il patrimonio netto della maggior parte dei cittadini tailandesi a Phuket continua a salire. Detto questo, la maggior parte dei salari locali non è abbastanza elevata da permettersi quegli sviluppi rivolti agli stranieri, ma ci sono molte aree dell'isola in cui le case sono accessibili a qualcuno con un salario locale.
Per la popolazione locale, il rapporto tradizionale tra i prezzi delle case e i salari determina l'accessibilità economica e ogni cambiamento in questo rapporto influenzerà la domanda all'interno del mercato locale. Ma se il divario di prezzo tra gli sviluppi locali e quelli rivolti agli acquirenti stranieri diventa troppo ampio, potrebbe esserci un effetto a catena sui "prezzi degli immobili stranieri".
In questo modo, i prezzi locali possono fungere da quasi-cap sui prezzi esteri.
Fiducia e ottimismo
In qualsiasi mercato immobiliare, la fiducia è direttamente correlata al numero di nuovi acquirenti: più acquirenti, maggiore è la fiducia. Ma cosa guida la fiducia?
Quando si tratta di beni immobili, ci sono molte forze in gioco, come l'offerta e la domanda, l'accessibilità economica rispetto al reddito, la flessibilità dei prestiti bancari, lo spostamento dei dati demografici - persino una sensazione generale sull'economia nel suo insieme.
Il mercato immobiliare locale a Phuket sarà sicuramente influenzato dalla fiducia delle imprese locali. Quando i livelli di attività diminuiscono, la maggior parte delle aziende riduce i costi e mette eventuali piani di espansione sul back burner. Ciò può potenzialmente avere un effetto importante sull'occupazione. Se un individuo è preoccupato per il proprio lavoro o per l'economia in generale, è probabile che si trattenga dall'acquisto di un immobile.
Se la fiducia delle imprese locali sta causando, o il risultato di, un calo del turismo, anche il mercato estero ne risentirà, poiché un minor numero di vacanzieri significherà meno nuovi acquirenti stranieri.
In poche parole
I mercati immobiliari tailandesi ed esteri a Phuket sono distinti, ma le fortune di entrambi sono indissolubilmente legate al settore turistico dell'isola.
Mentre l'isola continua a svilupparsi e prosperare, lo sarà anche il settore immobiliare. Phuket è un'isola, quindi la terra è decisamente limitata. Alla fine (chissà quando sarà) non ci sarà più terra disponibile per lo sviluppo. La scarsità e l'inflazione non stanno giocando un ruolo in questo momento, ma a lungo termine questi sono i "double whammy" che dovrebbero sostenere prezzi più alti sull'isola per gli anni a venire.
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