Come accennato in precedenza, gli ultimi due decenni hanno visto molteplici cambiamenti nel governo in Tailandia. In effetti, la Thailandia ha subito tre importanti cambiamenti da 2006, inclusi due colpi di stato militari, e ha visto 10 diversi primi ministri.

Quando i regimi cambiano, l'intera prospettiva politica di un paese cambia. Ciò che era stato al centro dell'attuazione potrebbe essere messo in secondo piano quando il nuovo governo afferma le proprie priorità. Allo stesso modo, trasgressioni precedentemente trascurate possono diventare il punto focale di un nuovo regime.

Il grado di disprezzo per coloro che violano la legge varia da regime a regime. In effetti, la repressione di 2006 è durata solo quattro mesi, fino a quando un colpo di stato militare non ha messo a segno il primo ministro Thaksin, che stava guidando una rigorosa applicazione delle leggi sulla proprietà terriera.

Durante quella breve finestra di quattro mesi, alcuni proprietari di terreni e ville furono costretti a sciogliere le aziende e a vendere i loro terreni o proprietà. Altri sfuggirono alla punizione una volta che il regime cambiò. Quel periodo di riflessione è continuato attraverso una serie di cambi di regime fino ai giorni nostri.

Con l'attuale governo che dimostra una capacità di resistenza considerevolmente maggiore, è indubbio che se lo faranno concentreranno nel prossimo futuro.

Siti web, opuscoli e volantini hanno da tempo reclamato la proprietà di una terra straniera in Thailandia come facilmente raggiungibile con la creazione di una compagnia thailandese. Solo a Phuket ci sono letteralmente centinaia di stand, negozi e stand, molti dei quali offrono la stessa soluzione.

Questo singolare mantra si ripete fino a quando non riceve tristemente un'aura immeritata di rispettabilità. Molti nel settore immobiliare dicono all'acquirente cosa vogliono sentire, e così il mantra viene ripetuto più volte ai potenziali acquirenti.

Abbiamo già notato quanto sia difficile sfidare le convinzioni consolidate. Come si può non credere a un messaggio (per quanto errato) che è stato "rafforzato" da più fonti? L'industria si è persino evoluta nella misura in cui gli sviluppi di ville (marketing per stranieri) vincono regolarmente premi di proprietà rispettati, aggiungendo un ulteriore rafforzamento positivo alla narrazione. (Occasionalmente, come riportato da Thailand Property News, gli sviluppatori sono in realtà abbastanza sfacciati da inventare un premio, dichiarando semplicemente uno dei loro edifici come "condominio dell'anno".)

Caveat Emptor significa "fai attenzione al compratore". Si potrebbe pensare che l'esborso di centinaia di migliaia di dollari, euro, sterline o milioni di renminbi o rubli renderebbe la maggior parte degli acquirenti più curiosi. Stranamente, non è sempre così.

Cosa succede quando un nuovo arrivo in Thailandia legge articoli che parlano di uno studio legale che è stato fatto irruzione? O ascolta una notizia su un gruppo di stranieri che hanno avuto il loro giorno in tribunale, ma hanno perso nel tentativo di difendere una complessa struttura di proprietà?

La prima cosa che fanno è chiamare l'avvocato (o più probabilmente il ragioniere) che ha fondato la sua compagnia thailandese e ha organizzato l'acquisto della villa. Quando quell'individuo professionale è disposto a offuscare i fatti o ignora i fatti, allora il proprietario straniero viene spesso lasciato a prova di proiettile.

Ogni storia che sentono parlare di proprietà illegale diventa quindi sbagliata ai loro occhi, e ogni altro straniero che incontrano chi acquista una proprietà attraverso una compagnia thailandese con azionisti nominati perpetua un falso pregiudizio di conferma.

A Jim Thompson è stato attribuito il merito di aver rilanciato l'industria della seta in Thailandia. Ha viaggiato in Thailandia per la prima volta in 1945 e, come molti che visitano il paese, ha finito per trascorrere qui il resto della sua vita. Negli anni successivi, progettò e costruì una casa sulla Khlong Saen Saep, che era una meraviglia architettonica ai suoi tempi, e come museo rimane una delle attrazioni turistiche più popolari di Bangkok. All'epoca, tuttavia, lo possedeva. Ha comprato la terra e ci ha messo una casa.

I turisti stranieri si sono riversati in Thailandia per decenni, ma da 1970 (tre anni dopo la misteriosa scomparsa di Jim Thompson), agli stranieri non è stato permesso di possedere terre.

Quotidiani in lingua inglese, chat room sui forum di sabbia hanno avvertito i lettori per anni di non essere ingannati negli acquisti illegali di proprietà, ma molti scelgono ancora di ignorare l'avvertimento. Mentre ci sono anche quelli che sono "freschi dalla barca" e ricevono cattivi consigli, pochissimi che parlano inglese sono completamente ignari del fatto che non possono possedere ville o sbarcare in Thailandia come stranieri.

Purtroppo, lo stesso non si può dire per i turisti e gli investitori cinesi e russi. I russi sono venuti a Phuket in gran numero solo negli ultimi dieci anni e la crescita significativa del turismo cinese è avvenuta solo negli ultimi cinque anni. Molti russi e cinesi sono quindi inconsapevoli degli sforzi precedenti per imporre la proprietà illegale, forse perché nessuno si è mai preso la briga di dirglielo. Non avendo una struttura di riferimento, sfortunatamente sono più facilmente ingannati e non sanno quali strutture sono sopra la tavola e quali no.

Non sembra esserci una campagna di social network paragonabile sia in russo che in mandarino per informare le persone sulle leggi riguardanti la proprietà di terra straniera. È possibile che una delle ragioni per cui questa informazione non abbia raggiunto il blogosfera russa o cinese è che coloro che scrivono online su Phuket Property non hanno vissuto l'ultima repressione e non hanno familiarità con la lettera rispetto allo spirito della legge. Invece, gli acquirenti - e forse anche i blogger - fanno affidamento sul consiglio di individui che sono o ignari dei fatti, o incentivati ​​a non raccontare l'intera storia.

Un altro problema che colpisce i compratori russi e cinesi è culturale, in particolare la cultura che circonda l'uso degli avvocati.

Abbiamo accennato in precedenza che la legge sulla proprietà tailandese è radicata in un attaccamento culturale alla terra che rimane in mani thailandesi. Quello che abbiamo imparato parlando con russi e cinesi a Phuket è che, nelle loro culture, gli avvocati di solito non sono coinvolti quando comprano o vendono una proprietà a casa.

In effetti, molti cittadini cinesi sono stati disposti a separarsi dai soldi in Cina e, senza lasciare il loro paese, hanno ricevuto le chiavi di una proprietà acquistata a Phuket. Ciò ha permesso ad alcuni sviluppatori e agenti di fuggire vendendo proprietà che un avvocato esperto avrebbe probabilmente sconsigliato di acquistare. Il fatto che condurre due diligence e assumere un avvocato non sia un fatto comune in Cina significa che gli sviluppatori possono vendere unità condominiali a ignari acquirenti allo stesso modo in cui i prodotti economici e difettosi possono essere venduti online.

Alcuni individui russi e cinesi potevano quindi "scollarsi" con le loro transazioni immobiliari in Tailandia, semplicemente perché non apprezzavano la necessità di usare un avvocato.

A 1970, quando è scaduto l'ultimo trattato che consente agli stranieri di acquistare terreni, circa ogni anno i turisti XNXX visitano la Tailandia. Oggi questa cifra è di 350,000 milioni e un gran numero di questi visita Phuket ogni anno.

Quando il numero di turisti era inferiore, gli stranieri che compravano ville erano appena percettibili. Le autorità potrebbero quasi chiudere un occhio sul numero relativamente piccolo di stranieri che circumnavigano le leggi. In molti casi lo hanno fatto, principalmente perché nessuno si è lamentato.

Ma mentre l'interesse estero nell'acquisire la proprietà tailandese aumentava costantemente, il risentimento tra i cittadini tailandesi si rafforzò. Chiunque creda che il governo siederà a guardare e le leggi del Regno saranno apertamente disprezzate sta dimostrando una completa ignoranza della profondità del sentimento che il popolo thailandese ha nei confronti degli stranieri che tentano di acquistare la loro terra.

Come in ogni settore, quando si tratta di studi legali, ottieni quello per cui paghi.

Qualcuno che si prepara per una gita in campeggio, ad esempio, sa di aver bisogno di capispalla resistenti alle intemperie perché le condizioni che devono affrontare saranno imprevedibili. Quando decidono quale marca acquistare, forse prendono l'atteggiamento "le attrezzature resistenti alle intemperie sono tutte uguali" e scelgono l'opzione più economica. E forse la settimana trascorsa a letto con l'influenza perché il loro abbigliamento non era veramente antivento o impermeabile avrebbe potuto essere evitato spendendo un po 'più di denaro.

Assumere un avvocato in Tailandia è un po 'così - ne hai bisogno uno che ti possa aiutare a superare qualsiasi tempesta, e di solito sono gli avvocati più esperti che possono farlo.

Quando la Tailandia vide un boom senza precedenti nel turismo, presto seguì un boom delle vendite di immobili. Abbiamo già discusso la soluzione che è stata presentata agli stranieri che volevano acquistare una villa a Phuket (aziende tailandesi con azionisti nominati), e abbiamo già chiarito che questo ha violato la legge. Ma il consiglio era all'ordine del giorno.

Dopo 2006, gli studi legali più esperti hanno smesso di raccomandare l'uso di strutture nominative. Questo dovrebbe essere un sollievo per i loro clienti perché, per la prima volta in assoluto, il Dipartimento dei Revisori dei conti dello Stato, il Dipartimento del Land, il Board of Investment and Department of Business Development, la Crime Suppression Division (CSD) e il Department of Special Investigations (DSI) tutti sembra cooperare tra loro.

Questo esempio unico di collaborazione multi-agenzia renderà la proprietà illecita della terra un processo semplice. Ma quegli stranieri che hanno cercato consulenza legale con esperienza per i loro acquisti di proprietà non dovrebbero avere preoccupazioni per le loro società tailandesi.