La maggior parte dei mercati immobiliari globali è stata tradizionalmente guidata dalla capacità di realizzare una plusvalenza a lungo termine. A Phuket questa rimane una prospettiva legittima, tuttavia, il mercato qui è ora prevalentemente guidato dagli investitori. E questi investitori insistono per ottenere rendimenti annuali superiori dal loro investimento.
Sia gli sviluppi di ville che di condomini a Phuket si pubblicizzano per l'investitore focalizzato sul reddito. Ma i condomini sono più facilmente accessibili a più persone, aumentando la domanda per questo settore e assicurando che la maggior parte delle vendite di proprietà a Phuket siano condomini.
Questo articolo si concentra principalmente sul settore condominiale.
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L'acquisto di un investimento immobiliare condominio a Phuket
Se stai acquistando una proprietà per investimento, il tuo obiettivo più immediato è probabilmente il reddito da locazione che la proprietà produrrà.
Gli sviluppi della domanda più alta sono probabilmente quelli che offrono rendimenti garantiti. Mentre i rendimenti annuali possono variare, la media è intorno a 6-7% annuo. Questi pagamenti del reddito garantito possono essere pagati per qualsiasi cosa, da anni 2 fino a 10 anni, a seconda dello sviluppatore.
Se hai aderito al "Programma di locazione" dello sviluppo, ti verrà generalmente concesso l'uso personale della tua proprietà per un periodo compreso tra 2 settimane e 2 mesi (a seconda del condominio). È possibile che l'uso personale che ti è consentito dipenda anche dal fatto che visiti Phuket in bassa o in alta stagione.
Poiché stai cedendo l'affitto della tua unità a una società di gestione professionale, è ovvio che vorranno stabilire una "identità di marca" per l'intero condominio. Dopo tutto, faranno pubblicità in tutto il mondo ed è importante che siano in grado di offrire uno standard coerente con ciò che le persone possono vedere online.
Quando si acquista fuori piano, quindi, viene generalmente offerta una scelta standard di finiture e infissi. Anche se l'arredamento non riflette i tuoi gusti personali, allo scopo di affittare la tua proprietà, probabilmente ti verrà chiesto di mantenere il concetto di interior design dello sviluppo, così come il pacchetto di mobili standard.
Pensaci in questo modo, se non hai intenzione di vivere nel tuo condominio per un massimo di anni 10 (o più lungo), probabilmente lo stai ristrutturando prima di trasferirti comunque.
Condominio Phuket contro Phuket Condotel Investment
Un tipo molto popolare di proprietà in affitto oggi è il "condotel". I condotel sono quasi esclusivamente proprietà di investimento e non dovrebbero essere considerati future case di riposo. Scoprirai che, al di là delle opzioni presentate quando acquisti fuori piano, non avrai flessibilità sul design degli interni.
I condot hanno il loro nome perché godono sia di licenze condominiali che di hotel, il che li rende ideali per noleggi a breve termine.
Hanno una gestione professionale come gli altri condomini, ma la licenza extra per hotel consente di affittare le proprietà a breve termine (ad esempio per periodi inferiori ai giorni 30).
Puoi leggere ulteriori informazioni sul possesso di un hotel con licenza condominio qui:
Possedere un condominio con licenza per l'hotel in Tailandia
Forse conosci già la controversia che circonda i siti di prenotazione booking.com o airbnb. Un certo numero di paesi (o, nel caso di New York, singole città) sono stati messi sotto pressione dai rispettivi settori alberghieri per ridurre l'aumento delle prenotazioni di camere private.
La Thailandia è uno di quei paesi. Chiunque intenda affittare la propria proprietà per un periodo inferiore a 30 giorni consecutivi, richiede una licenza di hotel per farlo.
Questa è una delle principali attrazioni dei condotel come proprietà di investimento. Ma questo significa che i condomini tradizionali non sono attraenti? Non necessariamente. Molto dipende dalla "persona giuridica" del condominio (un nome di fantasia per la società di gestione).
Molte persone giuridiche consentiranno ai proprietari di accettare inquilini a noleggio a breve termine, anche se una licenza alberghiera è tecnicamente richiesta.
Puoi sapere di più su cosa sia una persona giuridica del condominio qui:
Acquisto di un condominio a Phuket - Che cos'è una persona giuridica del condominio (o CJP)?
Ma un regolamento ministeriale, approvato nel 2008, offre ai singoli proprietari un modo per aderire alla legge. Prevede un'esenzione per qualsiasi immobile con non più di quattro camere da letto, che può ospitare fino a 20 persone.
Per quanto a nostra conoscenza, l'esenzione dalla licenza è stata applicata più spesso ai bungalow e alle ville che ai condomini. Ma se il tuo condominio non è un hotel autorizzato, vale la pena ingaggiare un avvocato esperto per assisterti nella richiesta di esenzione.
Il ritorno sull'investimento (ROI) garantito del tuo condominio è davvero garantito?
Quando uno sviluppatore immobiliare di Phuket offre una garanzia di affitto, i ritorni di noleggio sono veramente garantiti 100%?
Questa è una domanda difficile a cui rispondere, e non è un tentativo di umorismo dire che la risposta è Sì e No.
Per cominciare, un avvocato deve rivedere il contratto per garantire che gli interessi dell'acquirente siano protetti. Un accordo mal formulato potrebbe vedere una parte dei rendimenti garantiti deviati in commissioni CAM (manutenzione dell'area comune) dallo sviluppatore. E il povero acquirente potrebbe scoprire che, oltre a tutto il resto, sta pagando le proprie spese di gestione e manutenzione.
Queste commissioni vengono in genere pagate dallo sviluppatore se si dispone di un contratto di ritorno garantito, che sottolinea ulteriormente quanto sia importante garantire un avvocato di qualità.
Dopo aver assicurato la corretta formulazione del contratto, qualsiasi accordo per i rendimenti di locazione garantiti a breve termine dovrebbe essere realistico. Nella maggior parte dei casi, questa spesa sarà già contabilizzata dagli sviluppatori. (In genere, i costi di marketing e di vendita per unità verranno incorporati.)
I resi garantiti sono a volte prepagati come somma forfettaria dallo sviluppatore, in genere al ricevimento del pagamento finale per l'unità.
Basandosi sul turismo
La fattibilità di rendimenti garantiti a lungo termine dipenderà in gran parte dalla redditività dell'industria turistica di Phuket. Una significativa riduzione del numero di turisti porterebbe molto probabilmente a un rallentamento dell'economia locale di Phuket.
Una recessione a lungo termine avrebbe inevitabilmente un impatto sul mercato immobiliare perché i rendimenti garantiti da locazione si basano sui turisti che occupano il maggior numero possibile di unità vacanti ogni anno.
Gli ultimi vent'anni hanno visto un costante aumento del volume di turisti che arrivano a Phuket. Questi due decenni hanno anche assistito a crisi regionali e globali che hanno minacciato l'intera industria del turismo. Sebbene ci siano stati impatti a breve termine, i vacanzieri sono tornati a frotte e il numero record di turisti continua a essere eclissato ogni anno.
Quegli anni brutti sono stati davvero così brutti? Quanti di questi ricordi: lo scoppio della bolla tecnologica, la SARS, l'influenza aviaria, i colpi di stato militari, la crisi asiatica, la crisi finanziaria del 2008 e lo tsunami nell'Oceano Indiano, che ha colpito il Santo Stefano, proprio nel mezzo di Phuket. alta stagione turistica?
Ognuno di questi ha influito sul turismo quando è successo, ma Phuket (e in effetti la Thailandia) si è ripresa più forte ogni volta.
Ma perché menzionare i periodi peggiori per il turismo nella storia moderna? Perché, a parte il fallimento o la gestione inetta, una contrazione disastrosa nel settore turistico sarebbe la ragione più probabile per cui un contratto di affitto garantito non riuscirebbe a produrre i rendimenti promessi.
E nessuno degli eventi menzionati sopra è riuscito a far cadere sia l'industria turistica, sia il mercato locativo garantito.
Puoi leggere il nostro articolo sull'industria turistica thailandese qui:
Quanto può aumentare l'industria del turismo in Tailandia?
Garantire il pagamento tramite l'uso di un avvocato
Se i rendimenti di locazione garantiti sono una forte motivazione per l'acquirente, è importante che un avvocato riveda il contratto dello sviluppatore / società di gestione. L'avvocato dovrebbe anche osservare da vicino l'azienda, l'organizzazione e le persone dietro di essa.
La due diligence dovrebbe esaminare quanto segue:
- record della compagnia di gestione
- merito di credito dello sviluppatore
- regole che governano l'occupazione del proprietario, così come
- ramificazioni della vendita dell'unità prima della fine del periodo di garanzia locativa (assicurando che non esistano sanzioni per la vendita anticipata).
Cosa succede se la società di gestione / sviluppatore non rispetta pienamente i termini offerti o le promesse che sono state fatte? Che ricorso c'è per chiedere un risarcimento?
Se i rendimenti del noleggio garantiti sono pagati in anticipo dallo sviluppatore, parte della due diligence potrebbe non essere necessaria perché gran parte del rischio potenziale sarà stato annullato dal pagamento anticipato. Ma è comunque importante che un avvocato sia coinvolto nel processo.
Puoi leggere il nostro articolo qui su come ottenere il miglior consiglio legale quando acquisti proprietà in Tailandia:
L'importanza del suono Consulenza legale quando si acquista proprietà a Phuket
Sommario
I programmi di noleggio "Ritorno garantito" sono onesti e, nel complesso, sono anche ben gestiti. Ma potrebbero anche essere suscettibili a forze esterne che nessuno sviluppatore potrebbe ragionevolmente aspettarsi di controllare.
Niente nella vita è completamente garantito, ma l'offerta di ritorni dalla maggior parte degli sviluppatori di Phuket è stata sicuramente molto coerente. Per oltre due decenni la stragrande maggioranza degli sviluppatori dell'isola ha pagato il reddito promesso il primo giorno. Durante quel periodo Phuket ha subito alcuni significativi sconvolgimenti nel mercato turistico - sconvolgimenti a cui altre destinazioni turistiche potrebbero non essere sopravvissute.
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