Usando una società tailandese limitata ad acquistare un condominio in affitto a Phuket

Se sei uno straniero che cerca di acquistare un condominio in Thailandia, è importante educare te stesso sui tipi di proprietà disponibili.

In generale, con i condomini, le unità immobiliari sono l'opzione migliore. Tuttavia, molti acquirenti scelgono anche di costituire una società tailandese per acquistare un'unità in locazione. Poiché la società è un'entità thailandese, tale locazione diventa un'unità di proprietà secondo la legge.

Sebbene questa sia un'opzione praticabile, gli acquirenti devono riconoscere che questa struttura di proprietà non è la stessa di una proprietà estera. Oltre a dover gestire una società, tale unità può essere rivenduta solo a un cittadino thailandese o a un altro straniero disposto ad assumere la struttura della società.

Dato che un contratto di locazione alla fine scadrà, si può anche sostenere che la proprietà dell'azienda è meglio che acquistare un contratto di locazione, soprattutto se l'acquirente ottiene molto sull'unità di proprietà tailandese in questione.

Tutti, o sicuramente la stragrande maggioranza delle persone, sanno che agli stranieri non è permesso possedere terre in Tailandia.

Lo sviluppo di un condominio è diverso in quanto un cittadino straniero può possedere una o più unità a titolo definitivo. Lo straniero deterrà congiuntamente una frazione del terreno su cui sorge l'edificio, ma solo se la proprietà straniera totale non supera il 49% della superficie unitaria del resort.

Con un condominio di proprietà, uno straniero può sentirsi sicuro perché riceve anche un atto di titolo Chanote rilasciato dal Dipartimento del Territorio locale.

Ciò conferma la piena proprietà di proprietà e comprende una parte della percentuale 49 dello sviluppo disponibile per gli stranieri.

Si consiglia inoltre di leggere tutto sui vantaggi e i vantaggi di possedere un condominio di proprietà in Thailandia:

I vantaggi e i vantaggi di possedere un condominio gratuito in Thailandia

Quindi cosa succede con l'altro 51%?

La crescita del settore condominiale per gli stranieri è decollata considerevolmente negli ultimi anni 15. Gli ultimi anni 5 hanno visto alcune aree dell'isola quasi irriconoscibili rispetto a prima. I condomini sembrano spuntare ovunque.

In ogni progetto condominiale 51% dell'area unitaria deve essere di proprietà di Thais. In alcuni casi, lo sviluppatore mantiene la proprietà di queste unità e le utilizza per generare redditi da locazione. Altri sono effettivamente venduti a Thais.

Il problema è che molti progetti attraggono solo acquirenti stranieri, quindi non è sempre possibile trovare abbastanza thailandesi che desiderano vivere in un resort (quasi) a maggioranza straniera.

In alcune località in cui gli stranieri vorrebbero acquistare un'unità, ma tutte le unità di proprietà sono state vendute, sono autorizzate ad acquistare le unità thailandesi come beni di terzi.

Questo è permesso perché lo sviluppatore è una società tailandese, il che significa che le unità sono ancora di proprietà di un'entità thailandese. Se sono in leasing, rimangono "di proprietà tailandese", che non violerebbero il limite di 49% posto alla proprietà di condomini stranieri.

Quando un affitto dà un senso

Naturalmente, per alcune persone una proprietà in affitto può essere l'ideale.

Ad esempio, possono avere la possibilità di acquistare a un prezzo significativamente inferiore rispetto a un'unità di proprietà.

Potrebbe anche avere un perfetto senso finanziario perché stavano comunque pianificando di affittare a lungo termine e pagando anticipatamente un contratto di locazione per anni 30, non si preoccupano che l'inflazione aumenti l'affitto ogni anno. Ad esempio, qualcuno che va in pensione potrebbe cercare un posto dove vivere per i prossimi anni 30, e quindi potrebbe non essere eccessivamente preoccupato di vendere il contratto di locazione a qualcun altro.

E poiché gli iniziali 30 anni sono registrati presso il dipartimento del territorio, la loro occupazione sarà legalmente protetta secondo la legge thailandese.

Quando un'azienda thailandese dà un senso

Ci sono anche situazioni in cui l'uso di una compagnia thailandese per l'acquisto di un condominio ha perfettamente senso.

Occasionalmente, ci sono occasioni da fare a Phuket che comportano l'acquisto di un condominio in locazione. Ad esempio, un proprietario che desidera vendere la sua unità in locazione può rendersi conto che il condominio di lusso che hanno posseduto per gli anni 15 ha solo altri anni 15 da eseguire nel periodo di locazione iniziale. Hanno goduto della loro proprietà negli ultimi anni di 15, ma ora desiderano vendere il resto del contratto di locazione.

È altamente improbabile che riceveranno il valore originale in quanto sarà difficile trovare un acquirente disposto a pagare il prezzo intero solo per il restante periodo di leasing garantito di 15.

Ma qualcuno a Phuket che già gestisce e controlla un business legittimo con una Thai Co. Ltd. (o decide di crearne una) ha la possibilità di acquistare questa unità come una proprietà tailandese con uno sconto significativo. Potrebbe essere per uso personale, per un'azienda di noleggio o anche come risorsa aziendale fornire alloggio per il proprio personale.

Poiché stanno acquistando una proprietà tailandese, non una proprietà in affitto con un periodo di leasing residuo limitato, la acquistano per sempre. In altre parole, la società che controllano sarà proprietaria per sempre.

Questo è quando l'uso di una compagnia thailandese ha senso assoluto.

Cosa si potrebbe chiamare un affare su un condominio in locazione?

Se stai valutando l'acquisto di un condominio di nuova costruzione e l'agente di vendita sta cercando di convincerti che una proprietà in affitto è molto più economica di una proprietà, questo è il momento per un po 'di sano scetticismo. In questa situazione, un contratto di locazione non è l'affare che l'agente sostiene.

Anche se eviti l'addebito per l'upgrade di proprietà e le commissioni di registrazione più elevate, ciò non significa che hai vinto il jackpot. Ci sono altri fattori in gioco che dovrebbero rendere evidente che l'acquisto di una proprietà in affitto su una nuova costruzione non ne vale davvero la pena.

All'inizio può sembrare un vero affare, ma dopo alcuni anni il proprietario del contratto di locazione inizia a rendersi conto di aver commesso un errore non scegliendo il condominio di proprietà. Se il locatario ha vissuto nel condominio e decide di lasciare la Thailandia, trovare un acquirente per un contratto di locazione non sarà così facile come lo sarebbe per una proprietà.

La creazione di una Thai Co. Ltd. darebbe loro la possibilità di trasferire la proprietà di proprietà della Thailandia alla società, piuttosto che essere limitata al tempo rimanente per un contratto di locazione. Anche se ciò renderebbe più facile per loro vendere a un nuovo acquirente, potrebbe essere una complicazione e una spesa che non sono disposti a sostenere.

È anche possibile che abbiano acquistato all'interno di un resort che ha anche un numero di proprietari di proprietà che desiderano vendere. Se è così, il proprietario del contratto di locazione deve essere disposto a vendere a un prezzo estremamente competitivo se vuole attirare acquirenti che possono altrettanto facilmente acquistare uno dei condomini di proprietà dei loro vicini.

È qui che sono costretti ad accettare il fatto che, nel mercato della rivendita, la loro unità non è la stessa di una proprietà. Per completare la vendita, devono offrire la loro unità a un prezzo molto inferiore. Molto ovviamente dipende dalla qualità dello sviluppo e dall'attuale sentimento del mercato, ma una certa discrepanza tra i prezzi di rivendita di proprietà e su beni di terzi è una realtà.

La nozione di affare è ovviamente soggettiva, ma vorremmo dire che quando i condomini in locazione rivendono per il 10% in meno di una proprietà equivalente, come spesso accade, ciò non rappresenta ancora un vero affare. Soprattutto quando il tempo rimanente sul contratto di locazione iniziale scende verso lo zero ogni anno che passa.

I problemi con l'immissione di un contratto di locazione senza una società tailandese

Un contratto di locazione non è tecnicamente reale proprietà. Si tratta essenzialmente di un contratto di locazione per un periodo legalmente fisso, che non può superare gli anni 30. Non si ottiene un titolo Chanote e non si ottengono i diritti di voto all'interno del resort.

È possibile (o meno) vedere il contratto di locazione rinnovato alla fine di questo periodo di 30, ma questo è tutt'altro che garantito. Un'estensione è solo una promessa fatta da un individuo o da uno sviluppatore e potresti scoprire che non è applicabile quando sarà il momento.

Questo è il motivo per cui molte persone decidono di costituire una società tailandese e acquistare la stessa unità, solo invece di essere una proprietà in affitto, è una proprietà in nome dell'entità tailandese.

La proprietà può quindi essere posseduta attraverso la società per sempre, non solo per il periodo iniziale di 30 anni. Questo senso di piena proprietà è probabilmente il motivo principale per cui le persone decidono di acquistare ciò che per uno straniero sarebbe altrimenti unità di proprietà in affitto.

Dopo tutto, la compagnia thailandese in realtà "possiede" l'unità. Non lo affitta. E poiché lo straniero esercita un certo controllo sulla compagnia thailandese, ha sicuramente molto più senso che stipulare un contratto di locazione.

Una società tailandese è davvero una soluzione ideale?

Molte agenzie immobiliari di Phuket suggeriscono che costituire una Thai Co. Ltd. per possedere un condominio a basso costo sia la soluzione ideale. È certamente una soluzione, ma per i condomini economici ci sono altri fattori da considerare.

Ovviamente una società thailandese può essere mantenuta aperta per tutto il tempo che gli azionisti desiderano, e supera tutti i problemi derivanti dal rinnovo dei periodi di leasing in futuro.

E se gestisci un'attività autentica - che genera entrate, paga le tasse, ha una contabilità adeguata, legittimi azionisti tailandesi e aderisce alle leggi societarie della Thailandia - la tua azienda può acquistare proprietà terriere in Thailandia a fini commerciali.

È vero che prima del 2006 molte persone detenevano società che non avevano alcuna attività commerciale. Si trattava per lo più di veicoli di proprietà, creati appositamente per gli azionisti stranieri per possedere e vivere in una proprietà fondiaria come una casa o una villa.

La repressione da parte delle autorità di 2006 ha posto fine a questo, e la pratica dell'uso di uomini di paglia e di società per azioni è decaduta per un po '. Sebbene abbia in qualche modo ridotto la pratica, la nuova legislazione e le linee guida del Dipartimento del Land non hanno avuto l'effetto desiderato desiderato.

Si potrebbe dire che nella stragrande maggioranza dei casi in cui uno straniero utilizza una società thailandese per acquistare un condominio in locazione (dal 51% delle unità designate per la proprietà tailandese), la società impiega azionisti nominati. La maggior parte delle persone è consapevole del fatto che, mentre è consentita la proprietà dell'azienda, l'utilizzo degli azionisti nominati è sempre discutibile. Potrebbe violare sia il Foreign Business Act che il Condominium Act. La sezione 67 della legge sul condominio afferma specificamente che chiunque sia proprietario di un'unità condominiale per conto di un alieno (straniero) sarà soggetto a sanzioni.

Puoi leggere la traduzione inglese completa degli emendamenti 2008 del Condominium Act forniti dal Dipartimento delle terre del governo tailandese qui:

https://www.dol.go.th/estate/Pages/act%202008.pdf

Ma gli stranieri che fanno le cose correttamente attraverso un avvocato esperto non hanno nulla da temere. Ad esempio, qualcuno potrebbe aver stabilito un'attività legittima di affitto di proprietà, depositare i propri conti e pagare le tasse. E potrebbero anche aver trovato legittimi investitori / azionisti tailandesi per la loro azienda.

Va anche detto che, per quel che ci consta, il governo non ha mai dovuto reprimere le società tailandesi che possiedono unità condominiali che fanno parte del 51%. Il problema più urgente per loro sono le aziende tailandesi che possiedono proprietà terriere. Quindi, sebbene l'uso di una società tailandese per possedere un condominio possa essere una zona grigia e disapprovato da alcuni, la creazione di una società tailandese è ancora un'opzione molto migliore rispetto alla stipula di un contratto di locazione diretto. La realtà di un contratto di locazione è che l'acquirente non possiede nulla.

Il punto che non può essere eccessivamente sottolineato qui è che, indipendentemente da quali siano le tue opinioni sull'argomento, acquistare un condominio utilizzando una Thai Company Limited (specialmente se eseguita correttamente) può ancora essere considerato un investimento solido. L'acquisto di un condominio non può.

I costi di gestione aggiuntivi coinvolti in un'azienda tailandese

Gli acquirenti in genere non sono consapevoli dei costi coinvolti nella gestione di un'azienda thailandese. Non è davvero economico, soprattutto se stai facendo le cose correttamente. Ci sono versioni economiche disponibili da contabili e avvocati economici, ma queste potrebbero non reggere al controllo.

E non vi è solo la spesa per la costituzione della società, ma anche i costi di gestione ogni anno aumentano. Ancora una volta, questo non è economico se fatto correttamente.

Ad esempio, i conti devono essere preparati ogni anno e depositati presso le autorità. Devono essere presentate anche le dichiarazioni dei redditi e le tasse pagate. Inoltre, quasi certamente sarà necessario un commercialista o un avvocato per preparare tutta la documentazione e non lavorano gratuitamente.

A causa di queste spese, possedere un condominio di fascia bassa attraverso una Thai Co. Ltd. non ha assolutamente senso finanziario. Se stai acquistando un condominio come investimento immobiliare, devi assicurarti che le spese di gestione dell'azienda thailandese non siano completamente assorbite dal reddito da locazione che realisticamente guadagnerai.

Vendere un condominio di proprietà in locazione attraverso una società thailandese rispetto alla vendita di un contratto di locazione diretto

Se hai ritirato un affare, questo non è un vero problema, ma se hai acquistato un condominio di nuova costruzione a prezzo pieno, probabilmente troverai più difficile vendere.

Alcuni proprietari che hanno acquistato unità su beni di terzi all'incirca agli stessi prezzi su nuovi sviluppi mettono in dubbio la differenziazione. Credono che le loro unità dovrebbero essere viste esattamente come le unità di proprietà libera all'interno dello stesso sviluppo. Semplicemente non capiscono la differenziazione tra proprietà in affitto e proprietà. Questa convinzione può derivare da ciò che è stato detto loro da agenti immobiliari egoisti o da una consulenza legale impropria che hanno ricevuto quando hanno acquistato la loro unità condominiale in affitto in primo luogo. Ma la realtà è che quando stipulano un contratto di locazione, tecnicamente non possiedono nulla. Sfortunatamente, questo è qualcosa che potrebbero non scoprire finché non decidono di passare la proprietà a un'altra parte.

D'altra parte, proprio come le persone acquistano ville attraverso una Thai Company Limited, non c'è nulla che impedisca loro di acquistare condomini di lusso allo stesso modo. Le unità condominiali di lusso detenute da legittime strutture aziendali tailandesi che generano rendimenti locativi estremamente interessanti sono molto più facili da vendere, soprattutto se offerte a prezzi realistici.

I costi quando vendi attraverso un'azienda tailandese

Una cosa da sottolineare è che i costi di vendita di un immobile di proprietà di Thai Company Limited potrebbero essere più elevati.

Abbiamo sempre sottolineato che la Thailandia è un ambiente estremamente favorevole per gli investimenti nel settore immobiliare. Il governo fa di tutto per attrarre nuovi investimenti mantenendo basse le tasse e ciò include le imposte sulle vendite.

Ma quando si vende, chiunque possiede un condominio a proprio nome per più di 5 anni riduce significativamente le tasse sulla vendita. Al contrario, se una proprietà viene venduta attraverso una società tailandese, l'aliquota fiscale sarebbe un minimo del 3.3% del prezzo di vendita, anche se potrebbe essere più elevata a seconda della plusvalenza.

Conclusione

Quando si considera un acquisto di condominio a Phuket ci sono molti punti rilevanti che ogni acquirente deve prendere in considerazione.

Se uno straniero trova un ottimo affare su un'unità in affitto e mira a fare le cose correttamente, allora è certamente un'opzione migliore per lui possedere la proprietà attraverso una compagnia thailandese. Prendere l'unità in affitto limiterebbe il periodo di tempo in cui possono rimanere lì e offrirebbe anche un valore di rivendita minimo o nullo.