Cet article vise à expliquer les différences entre les structures franches et les structures à bail et à expliquer clairement ce que signifie une propriété en Thaïlande.
Nous reconnaissons que les expressions «propriété franche» et «propriété à bail» ne sont pas nécessairement des concepts universels.
La propriété franche contre la propriété à bail est une distinction commune dans de nombreux pays. Mais la différenciation se rencontre le plus souvent au Royaume-Uni et dans les pays du Commonwealth.
Freehold est un concept simple: la propriété absolue et titrée avec tous les droits de propriété.
Le «bail», en revanche, est un accord de propriété par lequel le propriétaire d'une maison ou d'un immeuble ne possède pas nécessairement le terrain sur lequel il se trouve, mais le loue plutôt au «propriétaire foncier».
La pratique remonte à l'Angleterre féodale lorsque les serfs payaient les propriétaires fonciers pour le privilège de vivre sur leurs terres. Si un serf ne payait pas une certaine quantité de céréales, d'or ou de mouton, alors lui et sa famille étaient expulsés.
Au 21st Century, quelqu'un ne va probablement pas élever des cultures ou des animaux pour le compte du propriétaire foncier, mais en tant qu'étranger en Thaïlande, il ne va pas non plus détenir le titre de propriété de Chanote pour la terre.
Achat d'un “bail” en Thaïlande
Nous devrions probablement expliquer pourquoi nous avons écrit le mot «bail» entre guillemets (virgules inversées). Si le concept de bail est une distinction connue de la propriété franche, il ne s'agit néanmoins pas de la même structure juridique en Thaïlande que dans le reste du monde.
L’origine des contrats de location (ci-dessus) correspond à l’application de la loi au Royaume-Uni et ailleurs, mais la durée d’un contrat de location au Royaume-Uni varie de 99 à 999.
La plupart des gens s'accorderaient pour dire qu'un bail qui dure un millénaire est assez proche de la propriété permanente.
Techniquement, vous louez. Vous ne possédez rien
En Thaïlande, cependant, tout étranger qui souhaite «posséder» une propriété foncière est limité à un «bail» de 30 ans. D'où les virgules inversées - ce n'est pas un bail au sens traditionnel du terme, ni une forme de véritable propriété.
Le bail d'une année 30 offert aux étrangers doit être considéré comme une location à long terme (une location d'une année 30, pour être plus précis).
Nous utiliserons donc le terme «bail» (plutôt que «propre») afin d’éviter toute confusion quant à ce que le contrat implique réellement.
Un bail de 30 ans est certainement acceptable d'un point de vue juridique, mais quiconque conclut un contrat de location doit simplement accepter le fait qu'il n'a aucune forme de véritable propriété.
Renouvellement de bail pré-payé en Thaïlande
Certains développeurs proposent des «baux 30 + 30» (ou même 30 + 30 + 30), ce qui signifie qu'ils promettent effectivement qu'un locataire peut rester dans une villa pendant des années 60 ou 90.
La section 540 du Code civil et commercial autorise le renouvellement d'un contrat de location après plusieurs années, et la lettre de la loi ne fait pas de distinction entre les locataires étrangers et thaïlandais.
Mais la section 540 est également très claire sur la durée maximale d’un contrat de location, ainsi que sur son renouvellement.
Les juges sont les arbitres de l'esprit de la loi et les tribunaux ont déjà statué que les extensions «écrites dans le marbre» d'un contrat de bail sont des tentatives de propriété étrangère de facto.
Vous pouvez lire notre article à ce sujet ici:
Le problème de la location de condominiums et de villas 30 + 30 + 30 à Phuket
Les extensions pour les étrangers doivent plutôt être une option, pas plus qu'une promesse, et une option uniquement opposable au bailleur initial du bien.
Cela pourrait être considéré comme un additif, mais tout effort visant à rendre le bail contractuel / contraignant pour les années 60 ou 90 pourrait être considéré comme une violation de l'esprit de la loi et serait presque certainement annulé par les tribunaux.
Les renouvellements de bail prépayés de Phuket Villas sont-ils fondus dans la pierre?
La plupart des promoteurs de villas comprennent que proposer des stratégies pour aider les étrangers à prolonger la période de location initiale est dans leur meilleur intérêt. Donc, d'une manière générale, faire des affaires avec une société thaïlandaise limitée ou une société publique limitée est perçu comme étant beaucoup plus sûr que de faire des affaires avec un particulier.
La décision de renouveler le bail après 30 ans est uniquement à la discrétion du propriétaire (ou du propriétaire). Si le freeholder est une entreprise, qui peut être considérée comme une entité juridique durable, alors le locataire pourrait se sentir plus sûr que les renouvellements futurs sont plus susceptibles de se produire.
En effet, si le propriétaire individuel venait à décéder et que sa femme, ses enfants ou ses petits-enfants héritaient de la propriété, le locataire étranger pourrait se retrouver sans abri et déboursé à la fin du bail si les héritiers ne sont pas susceptibles de prolongation.
Mais cela ne signifie certainement pas que les étrangers devraient automatiquement faire confiance à un développeur plutôt qu'à un individu. Même s'ils agissent avec sagesse lorsqu'il s'agit de choisir les développeurs, il n'y a jamais aucune garantie qu'ils recevront plus que la période de location initiale de 30 ans. Une entreprise peut être vendue, ce qui est bien sûr un phénomène courant, ou elle peut simplement changer d'administrateur (encore plus courant). Si tel est le cas, la direction de la nouvelle société peut décider de ne pas honorer une extension / renouvellement préalablement convenue et le locataire devra déménager.
Et une extension n'est pas la seule chose à considérer, c'est la propriété sous-jacente de la terre elle-même. C'est rare, mais cela arrive certainement.
À 2016, sur l’île de Koh Samui, un certain nombre d’étrangers ont été expulsés (après seulement quelques années 20) des villas de luxe qu’ils avaient construites.
Les promoteurs n'étaient pas les propriétaires en pleine propriété du terrain et ont décidé de ne pas renouveler son bail. Ils avaient en outre convenu que tout ce qui était construit sur le terrain était la propriété du propriétaire.
Cela souligne davantage l’importance d’enquêter sur le titre de Chanote (et d’embaucher un bon avocat).
Toujours enregistrer le bail
Il est essentiel que tout contrat de bail de plus de 3 ans soit enregistré auprès du Département foncier. La protection offerte par un bail enregistré est extrêmement pertinente si la propriété du terrain change de mains.
Si le locateur décède, devient insolvable ou vend le terrain à une autre partie, le nouveau propriétaire doit respecter les conditions du bail initial.
Si le bail n'a pas été enregistré au Département foncier, cependant, les nouveaux propriétaires ne sont même pas obligés de permettre au locataire de continuer à y vivre. Le locataire, parce que c'est ce qu'il est, pourrait effectivement être expulsé.
Les promesses, comme un bail non enregistré, ne tiennent pas devant les tribunaux. Un nouveau propriétaire n'est pas obligé de respecter un accord conclu par l'ancien propriétaire, verbal ou écrit.
Le bail peut être protégé, mais tout consensus conclu avec l'ancien propriétaire pour renouveler le bail après des années 30 sera désormais à la merci du nouveau propriétaire.
Cela met en évidence l'importance d'enregistrer le bail et de le mettre sous plusieurs noms.
Condominiums «à bail»
Il y a beaucoup de avantages et avantages de posséder un condominium en pleine propriété en Thaïlande.
Malheureusement, le nombre de propriétaires étrangers par développement est limité. Seul 49% de la surface unitaire disponible peut appartenir à des étrangers. Le% 51 restant doit appartenir à Thais.
Toutefois, le CCC précise que les étrangers sont autorisés à louer les mêmes unités que celles destinées aux ressortissants thaïlandais.
Ainsi, même si un étranger ne peut pas posséder l’un des «% 51» alloués aux Thaïlandais, il peut louer l’unité pour une période de 30, avec des renouvellements possibles après cette période.
Dans la plupart des cas, il est déconseillé aux personnes de conclure un contrat de location pour un logement en copropriété. Vous pouvez en savoir plus à ce sujet ici:
Les pièges de l'achat d'une unité locative en copropriété
Certaines copropriétés encouragent les étrangers à créer des sociétés thaïlandaises pour acheter l’une de ces unités «à bail» car, l’acheteur étant une société thaïlandaise, il est réputé faire partie du 51%.
Mais gérer une entreprise thaïlandaise peut ne pas être financièrement viable pour les propriétaires de condominiums bas de gamme. Mais surtout, elle peut également être discutable d'un point de vue juridique.
Vous pouvez en savoir plus à ce sujet ici:
Utilisation d'une société thaïlandaise limitée pour acheter une unité de copropriété à bail
Appartements “à bail”
Contrairement à un condominium en pleine propriété, où la propriété de l'unité est perpétuelle, un appartement n'est disponible que sur une base «à bail» et permet uniquement au locataire d'y habiter pendant des années 30.
De temps en temps, un immeuble d'appartements à prix avantageux et bien géré peut être attrayant, mais il limite la durée de «propriété» du locataire.
En outre, un contrat de location est généralement résilié au décès du locataire et il n’ya pas nécessairement de disposition relative à la succession.
Étant donné que les appartements se situent souvent dans la même gamme de prix que les copropriétés en pleine propriété, les restrictions en matière de propriété devraient inciter tout acheteur à réfléchir avant d'en envisager un.
Conclusion
Un «bien à bail» thaïlandais n'est pas le bail que nous connaissons, par exemple au Royaume-Uni, où les biens à bail sont considérés comme une forme de propriété.
Toute personne qui conclut un contrat de location de propriété en Thaïlande doit comprendre qu’elle loue en réalité une propriété (ou un terrain) pour une période de 30.
Si vous louez, vous ne possédez rien.
Bien que certains développeurs proposent des baux 30 + 30 + 30, il s’agit en réalité de promesses qui ne peuvent être exécutées par contrat devant un tribunal.
Les acheteurs qui se voient proposer des appartements (uniquement disponibles à bail) ou des copropriétés à bail doivent examiner avec soin la raison pour laquelle ils choisiraient l'un de ces appartements par rapport à un logement en pleine propriété.
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