Contrats de location en Thaïlande ont été généralement acceptés par les étrangers comme moyen alternatif d'acheter des maisons, des villas, des maisons de ville, des terres ou même de petites îles. Même les unités «thaïlandaises en pleine propriété» dans les complexes en copropriété, uniquement disponibles pour les étrangers en tant que locataires à bail, sont toujours en demande.
Mais un bail à bail en Thaïlande est-il vraiment la meilleure décision que vous puissiez prendre?
La plupart des personnes qui ont visité la Thaïlande, et certainement toutes les personnes qui vivent ici, savent que les ressortissants étrangers ne peuvent pas posséder de terres dans le Royaume.
La Loi sur la promulgation du code foncier, BE Les sections 2497 à 86 de la loi 96 énoncent les lois thaïlandaises relatives aux étrangers (étrangers) propriétaires d’immeubles en Thaïlande.
Parce qu’un bâtiment est techniquement mobile en le démantelant ou en le démolissant, “«biens immobiliers» fait référence à la terre. Un terrain ne peut pas être ramassé et déplacé ailleurs.
La loi stipule très clairement (implicitement et explicitement) que la terre ne peut pas être possédée par un étranger. La villa ou la maison qui se trouve sur ce terrain est une autre affaire. Ce sont des biens meubles et les étrangers sont autorisés à posséder des biens meubles.
Compréhension de la tenure libre par rapport au bail en Thaïlande
La propriété en pleine propriété est un concept facile à comprendre pour la plupart des gens. Vous recevez un titre de propriété en votre propre nom, enregistré auprès du bureau foncier local. Vous le possédez pour toujours et vous pouvez le transmettre à vos enfants ou même à vos petits-enfants.
La tenure libre est une forme simple de propriété sans ambiguïté. Le bail, en revanche, varie d'un pays à l'autre dans son interprétation.
Dans certains pays, comme le Royaume-Uni, les baux peuvent durer jusqu'à 999 ans, ce que la plupart des gens considèrent comme essentiellement permanent. Lorsqu'un bail expire, le renouvellement est généralement simple et à un coût minime. Le gouvernement chinois, par exemple, devrait simplement renouveler les baux de 70 ans lorsqu'ils expireront.
En Thaïlande, c'est un peu différent. En fait, il s'agit techniquement d'un simple bail plutôt que d'un «bail». Ici, le locataire loue au propriétaire pour une durée maximale de 30 ans.
Qu'est-ce qu'un bail en Thaïlande?
Le locataire en Thaïlande n'est jamais propriétaire du terrain. Alors qu'un contrat de location thaïlandais étend le droit de «possession exclusive», il n'accorde pas le même sentiment de propriété que celui que l'on reçoit au Royaume-Uni ou en Chine.
En Thaïlande, vous êtes simplement locataire et louez le terrain à son propriétaire. Tout comme un locataire qui paie un loyer mensuel sur un appartement, vous n'avez aucun droit de propriété.
30 + 30 + 30 Périodes de location pour les villas en Thaïlande?
Si quelqu'un envisage l'achat d'une villa en Thaïlande, il lui reste des choix à faire quant à la manière de s'y prendre.
Certaines personnes ont créé une société thaïlandaise pour acheter le terrain, mais si cela n’est pas fait correctement, l’étranger reste pénalement responsable.
Ils peuvent également être propriétaires du bâtiment (biens meubles) et louer le terrain (biens immobiliers). Mais le délai maximum pour le bail sur le terrain serait de 30 ans.
Pour surmonter ce délai relativement court, les développements de villas offrent aux acheteurs des périodes de renouvellement supplémentaires, généralement deux périodes de 30 chacune. Ces périodes sont prépayées et sont donc incluses dans le prix de vente.
Mais si le renouvellement jusqu'à 60 ans est prépayé, il est loin d'être garanti. Il serait probablement plus logique que le prix de vente d'une villa soit basé sur une période de 30 ans. Les prix seraient alors un tiers du coût actuel, et lorsque la villa revient au développeur / propriétaire après la fin du bail de 30 ans, le locataire peut acheter un nouveau bail s'il le souhaite.
Mais au cours des 20-30 dernières années, il est devenu courant pour les développeurs de proposer des baux prépayés 30 + 30 + 30 au prix de vente complet. Il est maintenant universellement admis que tout est au-dessus du bord avec cette méthode.
Bien que 30 ans supplémentaires ne soient pas garantis, il convient de noter qu'il existe un moyen pour que les renouvellements de villa puissent être légalement appliqués par le biais de «contrats réciproques spéciaux». Mais cela n'est possible que lorsque des améliorations matérielles sont apportées à la propriété, comme une villa ayant été construite sur un terrain loué pour une période de 30 ans. Il existe même de nombreuses décisions de la Cour suprême sur ce sujet qui disent que de telles améliorations ou mises à niveau sur ladite propriété peuvent aider à imposer d'autres renouvellements.
Qu'en est-il de 30 + 30 + 30 pour les condominiums loués en Thaïlande?
Avec les condos, les acheteurs étrangers à Phuket ont la possibilité de choisir un titre en pleine propriété qui, comme mentionné ci-dessus, est une propriété perpétuelle et un concept facile à comprendre.
Cependant, en vertu de la loi sur les condominiums, seul 49% d'un projet de condominium peut être vendu à des étrangers en toute propriété. Les autres 51% de la superficie de chaque condominium en Thaïlande doivent appartenir à des ressortissants thaïlandais.
Au fil des ans, les développeurs ont adopté différentes approches pour utiliser ou vendre le quota 51% désigné pour les Thaïlandais.
Certains ont simplement conservé la propriété de ces unités et les ont loués à des vacanciers pour générer un revenu. (Ils peuvent le faire car la société de développement est nécessairement une entité thaïlandaise.) Cela a été une bonne stratégie pour de nombreux développeurs en raison de la rapide expansion du secteur du tourisme à Phuket.
Sur certains projets, en particulier de développeurs thaïlandais renommés, ils ont été en mesure de vendre toutes les unités à des ressortissants thaïlandais. Il y a une classe moyenne en croissance en Thaïlande et de nombreux Thaïlandais achètent des condos à des fins d'investissement. Mais dans la plupart des cas, les Thaïlandais n’achètent que chez des développeurs thaïlandais qui sont des marques bien établies et respectées en Thaïlande.
La plupart des développeurs étrangers, en revanche, ont eu du mal à décharger «les 51%» aux ressortissants thaïlandais. Ils ont plutôt opté pour une approche différente. Le moyen le plus simple pour eux de vendre la proportion thaïlandaise d'unités est de trouver d'autres moyens de les commercialiser auprès des étrangers.
Certains étrangers ont acheté des parts «Thai Freehold» en utilisant une société thaïlandaise limitée. Cela peut avoir un sens, en particulier si l’acheteur a une entreprise légitime et établie en Thaïlande. Parce qu'ils achètent une propriété thaïlandaise, cela signifie que cette société peut posséder le condo à perpétuité, comme le ferait un ressortissant thaïlandais.
Mais il y a une autre alternative. Le Code civil et commercial (CCC) autorise la vente de ces unités à des étrangers en tant que contrat de location.
Ceci est acceptable car, comme mentionné ci-dessus, un développeur doit être une société thaïlandaise limitée. En tant qu'entité thaïlandaise, ils peuvent vendre un bail à un étranger tout en conservant la propriété. Ils continuent de satisfaire à l'exigence 51% / 49% pour un condominium, tout en monétisant le 51% qu'ils n'ont pas pu vendre à des Thaïlandais.
Et de la même manière que les acheteurs de villas se voient proposer des renouvellements automatiques après les premières années 30, les acheteurs de copropriétés à bail se voient généralement proposer cette même offre.
Comme dans le cas des ventes de villas, ces contrats de location 30 + 30 + 30 sont devenus un moyen universellement reconnu d’attirer les acheteurs étrangers.
Mais le contrat 30 + 30 + 30 Leasehold est-il légal en Thaïlande?
Les acheteurs de contrats de location doivent savoir que la durée maximale de la location en Thaïlande est de 30, et que tout renouvellement au-delà de 30 est à la discrétion du propriétaire foncier ou du détenteur gratuit.
Les renouvellements ne sont rien de plus qu'une promesse du propriétaire et ne peuvent pas être stipulés contractuellement dans le contrat de vente et d'achat. Et bien que la volonté du propriétaire de renouveler le bail puisse être inscrite dans un avenant, elle n’est pas garantie contractuellement ou financièrement par le pré-paiement.
Lorsqu'un étranger achète une villa à bail ou une copropriété à bail, le paiement ne couvre donc légalement que les 30 premières années du bail. Un bail 30 + 30 + 30 prépayé - même s'il y a 3 paiements égaux pour représenter 3 termes de bail différents - a peu de chances de tenir devant un juge.
Et si votre cas aboutissait devant un tribunal?
Malheureusement, à plusieurs reprises, la Cour provinciale de Phuket a statué que Les contrats 30 + 30 + 30 sont non seulement inapplicables, mais également illégaux.
En outre, dans des jugements rendus par la Cour suprême à Bangkok, le renouvellement d'un bail ne peut être effectué que dans les années 3 qui suivent l'expiration de la période de location de 30.
Les juges ont répété à maintes reprises que les prolongations automatiques étaient contraires à la loi et que de tels contrats s'apparentaient à une propriété étrangère, ce qui est illégal. Les décisions récentes ont également réaffirmé que, puisqu'il est illégal de garantir contractuellement les renouvellements, le contrat pour les premières années 30 est également nul.
Même si le bail de 30 ans a été dûment enregistré au bureau foncier, une fois qu'il a été déclaré nul, c'est comme si le bail n'avait jamais existé en premier lieu. Le locataire qui pense avoir acheté une maison depuis 90 ans se retrouve avec rien.
Il faut souligner une fois de plus que les décisions prises dans les salles d’audience dépendent de l’affaire en question, du vent politique qui souffle à l’époque et du juge individuel chargé de la traiter.
Toutefois, sur la base des décisions de justice rendues ces dernières années, il apparaît très clairement que si un juge constate qu’il existe un accord contractuel, voire peut-être même un avenant visant à prolonger un bail pour une nouvelle période, il jugera de même propriété en pleine propriété et pourrait éventuellement annuler le contrat de location dans son intégralité.
Conclusion
Ceci est évidemment extrêmement préoccupant pour les étrangers qui ont acheté une propriété en Thaïlande et qui ont conclu un contrat de location à long terme. Ces propriétaires (locataires) doivent faire tout ce qui est en leur pouvoir pour éviter tout malentendu ou conflit avec le développeur qui pourrait, à un moment ou à un autre, aboutir devant un tribunal et devant un juge.
Une solution à ce problème aurait été de s’assurer que tous les contrats de vente et d’achat comportaient une clause compromissoire. Cela permettrait de régler tous les différends par voie d'arbitrage plutôt que par un tribunal local, à condition que les développeurs restent les mêmes lorsque le différend survient.
Les nouveaux acheteurs doivent réfléchir très attentivement avant de conclure un contrat de location 30 + 30 + 30. Si vous achetez un condo, il est conseillé de choisir une unité en pleine propriété étrangère plutôt qu'une propriété à bail. Bien qu'il y ait une prime à payer pour la pleine propriété, le coût vaut largement la peine d'éviter les tracas juridiques.
Si vous êtes uniquement intéressé par l'achat d'une maison ou d'une villa, vous pouvez envisager de créer une Thai Co. Ltd. pour en devenir propriétaire. Mais vous devez vous assurer que votre entreprise est à 100% conforme à la loi, ce qui signifie qu'elle fonctionne comme une entreprise, adhère à toutes les lois sur les sociétés de Thaïlande, génère des revenus et paie des impôts.
Toute personne qui conclut un contrat de bail en Thaïlande doit comprendre qu’elle ne possède rien. En réalité, ils ne font que louer.
Toute tentative de transformer un bail en une forme de propriété illégale viole l'esprit de la loi. Et lorsque l'esprit de la loi est menacé, les juges en Thaïlande rendront les mêmes verdicts. À chaque fois.
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