Tout le monde sait qu'un titre foncier doit toujours être examiné avant de procéder à tout achat de propriété en Thaïlande. Mais ce ne sont pas seulement les villas ou les maisons pour lesquelles cela est nécessaire.
En fait, avec un condominium, tout problème avec le titre affecterait tous les propriétaires d'unités dans le développement, ce qui représente potentiellement des centaines de personnes.
Les questions sur un titre de propriété sont toujours sérieuses, mais elles ne doivent pas nécessairement être critiques. Parfois, cependant, les questions soulevées par un examen du titre de propriété ne sont pas seulement critiques - elles sont calamiteuses.
S'il s'avère qu'un projet de copropriété a été construit sur des terres du gouvernement, tout investisseur dans ce projet de développement risque de tout perdre: son unité de copropriété, ainsi que tout le capital qu'il a investi.
Le boom du développement à Phuket, qui a véritablement décollé de 30 il y a plusieurs années, a entraîné de grandes améliorations dans le logement et les infrastructures sur l'île.
Malheureusement, partout où l'on gagne beaucoup d'argent, il y a toujours ceux qui cherchent également à tirer profit de manière illicite.
C'est à cette époque qu'un certain nombre de titres fonciers ont commencé à se retrouver entre des mains privées, même si le terrain lui-même n'était pas à vendre. Connu sous le nom de «terre sale», une partie de ces terres était utilisée pour le développement résidentiel.
En conséquence, il y a eu des promoteurs de condominiums qui, consciemment ou consciemment, ont construit un développement sur un terrain qui n'était pas le leur. Et la délivrance de certains de ces titres (certains délivrés il y a plus de 30 ans) est devenue une partie des affaires notoires de corruption foncière.
Dans presque tous les cas, la terre était (et est) la propriété du gouvernement thaïlandais, souvent dans l'un des parcs nationaux de Thaïlande.
Pas de prescription sur les terres sales
La capacité du gouvernement à récupérer ce «terrain sale» n’est soumise à aucune prescription et on s’attend généralement à ce que le gouvernement récupère, dans un avenir pas si lointain, des terrains sales et empiétés. (Ce n'est pas simplement une opinion personnelle; au contraire, de nombreux avocats sont convaincus que cela se produira.)
Lorsque ces terres reviendront à la propriété du gouvernement, tous les bâtiments illégaux seront démolis. La terre sera rasée au bulldozer, puis ils planteront de nouveaux arbres. Et quiconque avait l'impression erronée que c'était la maison de ses rêves pourrait potentiellement perdre la totalité de son investissement
Il existe d'autres menaces pesant sur l'investissement d'un propriétaire (par exemple, un permis de construire annulé ou un projet Approbation de l'EIE). Mais de tels cas ne sont pas nécessairement des causes perdues. Une nouvelle évaluation par le service gouvernemental compétent peut encore aboutir à donner au promoteur le feu vert pour son projet.
Posséder une unité de condominium dans un complexe construit sur Dirty Land n'offre pas une telle lumière au bout du tunnel. C'est définitivement la pire position possible pour un investisseur.
Problèmes d'empiètement de terres à Phuket
Les problèmes d'empiètement des terres sont nombreux dans toute la Thaïlande et Phuket n'a certainement pas échappé à ce problème au cours des trois dernières décennies.
En fait, il existe de nombreuses zones montagneuses sur la côte ouest, près du rivage, qui étaient autrefois des forêts nationales (ou qui le sont encore techniquement). Le terrain n'a jamais été à vendre et le propriétaire véritable est le Département des parcs nationaux, de la conservation de la faune et de la flore (DNP), une sous-agence du ministère des Richesses naturelles et de l'Environnement.
Certaines parcelles de terrain sales ou empiétées ont également été vendues à des étrangers, qui utilisaient des structures d'entreprise avec des hommes de paille (nominés) comme actionnaires. Cela ajoute quelques couches d'illégalité supplémentaires à la pratique.
Les projets construits sur Dirty Land et les terres empiétées à Phuket ne sont pas monnaie courante, mais ils existent certainement. Les bons développeurs ont généralement fait les vérifications nécessaires pour s’assurer que cela ne pose jamais de problème avec leurs propres projets.
Mais la possibilité d’acquérir des terrains de qualité à bon marché, éventuellement associés à de piètres conseils juridiques, pourrait être catastrophique pour des centaines de personnes dont le promoteur était moins prudent.
Les autorités de Bangkok surveillent de très près cette pratique, de sorte qu’elle est beaucoup moins répandue aujourd’hui.
Mais, comme l'a rapporté le Bangkok Post dans 2012, l'application stricte n'était pas antérieure à une estimation des terres de 1,000 Rai dans des affaires de corruption dans les seules provinces de Phang Nga et de Phuket.
Assurez-vous que votre avocat de Phuket fait preuve d'une diligence raisonnable
Vous voulez vraiment éviter d’acheter des terrains qui appartiennent encore techniquement au gouvernement ou à une unité située dans un condominium construit sur des terres du gouvernement.
Ceci est un excellent exemple de la importance d'obtenir des conseils juridiques judicieux en Thaïlande et pourquoi cet avocat devrait toujours être impliqué dans effectuer la diligence requise sur chaque achat de propriété.
Si vous ne connaissez pas le terme «diligence raisonnable» et souhaitez en savoir plus sur son contenu et son importance, l'article suivant pourrait vous être utile:
La récupération est-elle imminente? - Ne soyez pas naïf
Certains investisseurs ou agents naïfs pourraient croire que le gouvernement thaïlandais ne récupérera jamais des terres en raison de la publicité négative qu'il générerait. Mais l'expérience montre que le gouvernement ne recule pas lorsqu'il constate une violation flagrante de la loi.
Il est absurde de croire qu'un investissement dans des terres sales est sûr et que l'application de cette activité illégale serait traitée avec tact.
Si vous achetez une propriété volée partout dans le monde, le véritable propriétaire aura toujours le droit de récupérer sa possession. La loi est la même partout. Les biens volés sont toujours retournés au propriétaire légitime.
Et vous pouvez mettre votre argent sur le fait que le gouvernement thaïlandais ne verra pas le vol effectif de leurs terres différemment.
Résumé
Le terrain qui a été utilisé pour certains développements appartient au gouvernement.
En l'absence de délai de prescription, le gouvernement peut récupérer ces terres quand il le souhaite. Et il est très peu probable qu'une compensation soit versée car le développement était illégal au départ.
Il n'y a vraiment aucune excuse pour réduire les coûts liés à la diligence raisonnable.
Qu'est-ce qu'un millier de dollars supplémentaire payé à un avocat si ce millier de dollars vous permet d'économiser quelques centaines de milliers si vous faites le mauvais investissement!?
Ceci est un extrait du guide des propriétés résidentielles thaïlandaises de Phuket 2019/20. Pour télécharger votre copie gratuite, veuillez cliquer sur ici.
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