La diligence raisonnable nécessaire lors de l'achat d'une propriété à Phuket

La plupart des gens qui visitent la Thaïlande pour la première fois sont séduits par ce pays remarquable et ses habitants. Après tout, il est certain que rien ne pourrait mal tourner dans le «pays du sourire». Pourrait-il?

Malheureusement, les choses tournent parfois mal, mais c'est également le cas ailleurs dans le monde. Il est donc essentiel que vous fassiez preuve de diligence raisonnable avant d'acheter une propriété. Vous devez vous assurer que vous avez tous les faits sur la propriété et le vendeur, et vous devez vous assurer que votre achat sera un bon investissement.

Si vous ne connaissez pas le terme «diligence raisonnable» et souhaitez en savoir plus sur son contenu et son importance, l'article suivant pourrait vous être utile:

Comprendre l'importance de la diligence raisonnable et exactement ce qu'est la diligence raisonnable lors de l'achat d'un bien immobilier à Phuket

Il est courant que les investisseurs en bourse examinent les fondamentaux et le bilan des entreprises pendant des heures avant d’investir même en 500 (ou en 500 en € ou en 500 en £).

Pourquoi est-ce alors que tant de gens ignorent des recherches similaires lorsqu'ils dépensent des millions de Baht en Thaïlande?

Cette recherche s'appelle la diligence raisonnable. La diligence raisonnable est vitale, c'est pourquoi il est important que vous engagiez un avocat expérimenté pour vous aider.

L'importance des conseils juridiques judicieux lors de l'achat d'une propriété à Phuket

Si vous achetez auprès d'un promoteur immobilier, la première chose à faire est de vous assurer que le terrain est titré au nom du développement. Il ne doit pas être au nom d'un individu, il doit être au nom de la société à laquelle vous achetez la propriété.

Ceci est particulièrement important si vous achetez sur plan, et il est facile à confirmer car le propriétaire légal sera inscrit sur le titre de propriété. Assurez-vous que le titre foncier ne mentionne pas un tiers non lié en tant que propriétaire. Le propriétaire nommé, quel qu'il soit, a le droit légal de vendre le terrain à tout moment.

Un promoteur pourrait soutenir que la propriété était structurée de manière à faciliter l'attribution de titres fonciers. Et ils peuvent insister pour que le titre soit mis au nom de la société de développement une fois la construction terminée.

Mais que le dépôt ait été soumis ou que la propriété ait été payée en totalité, la personne dont le nom figure sur l'acte peut toujours vendre le terrain. Le véritable propriétaire peut également grever le terrain en garantissant un prêt contre lui ou en contractant une hypothèque avec le terrain en garantie.

S'il existe un régime de propriété par des tiers, ils peuvent très bien avoir une bonne et honnête relation avec le développeur. Mais si cette partie venait à mourir, les nouveaux propriétaires pourraient ne pas avoir la même tendance à coopérer.

Et s’ils décident de vendre, les investisseurs qui ont donné de l’argent au développeur risquent de se retrouver eux-mêmes.

Le risque peut même ne pas résulter d'une intention malveillante de la part du tiers. Les impôts peuvent rester impayés ou la banque peut saisir la propriété si une hypothèque ou un prêt n'est pas payé. Dans de tels cas, soit le service des recettes, soit la banque pourraient devenir propriétaires de la propriété que les gens pensaient détenir légalement.

Cela s'applique à tout achat de propriété, pas seulement aux copropriétés. Mais avec une copropriété, il y a potentiellement des centaines de personnes touchées par un titre foncier.

Donc, si vous achetez un condominium, vous devriez toujours demander une copie du titre - surtout si vous achetez sur plan. Le titre de terrain Chanote est celui que vous voulez voir, et ce devrait être le Chanote pour l'ensemble du développement, pas seulement le titre de l'unité de condo individuelle que vous achetez. Le titre Chanote approprié indiquera clairement tout prêt, hypothèque ou privilège sur la propriété.

Le titre de propriété individuel de votre unité contiendra les mêmes informations, mais comme elles ne sont émises qu'une fois le condominium terminé, elles ne peuvent pas vous protéger avant la construction.

Étant donné que le plus grand risque existe avant la construction, les unités de copropriété en revente sont relativement sûres. Un investisseur étranger peut donc également envisager un développement achevé (ou un développement presque achevé).

Si vous êtes sur le marché pour une propriété à Phuket, voici une brève liste de contrôle de due diligence pour vous:

Existe-t-il des privilèges, prêts ou hypothèques souscrits contre la propriété (ceux-ci seront référencés sur le titre de propriété)?
Le vendeur est-il le propriétaire légal du terrain? - le nom sur le titre de propriété le confirmera
Le bâtiment a-t-il été érigé sur un «terrain sale»? - une vérification approfondie du titre de propriété examinera l'historique complet de la propriété du terrain, réduisant ainsi vos chances que le titre ne soit pas valable. Tout bâtiment sur un terrain sale peut être condamné à être démoli par les autorités.
La propriété a-t-elle des droits d'accès légaux? - une autre information qui se trouve sur le titre de propriété. Le montrera l'emplacement exact et les dimensions du terrain, ainsi que les points d'accès.
Le bâtiment a-t-il un permis? - qu'il s'agisse d'une villa ou d'un condo, il est important d'établir qu'un permis approprié pour construire la structure a été utilisé. Les autorités peuvent ordonner la démolition d'un bâtiment illégal.
Avez-vous vérifié la (les) licence (s)? - vous devez confirmer que tout développement vendu en copropriété possède le permis de copropriété requis. De même, si l'établissement est promu comme ayant à la fois des licences de copropriété et d'hôtel, vous devez confirmer les deux licences.

Ceci est un extrait du guide des propriétés résidentielles thaïlandaises de Phuket 2019/20. Pour télécharger votre copie gratuite, veuillez cliquer sur ici.