สิ่งที่นักลงทุนคอนโดภูเก็ตควรรู้เกี่ยวกับพระราชบัญญัติอาคารชุด

พระราชบัญญัติอาคารชุดแห่งประเทศไทยประกาศใช้ครั้งแรกใน 1979 มันเป็นขั้นตอนแรกในการอนุญาตให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของทรัพย์สินบางประเภทของไทยเนื่องจากชาวต่างชาติถูกห้ามไม่ให้ถือครองที่ดินในปี 9 ที่นำไปสู่การผ่านพระราชบัญญัติ

หนึ่งในเป้าหมายหลักของพระราชบัญญัติอาคารชุดคือการดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศเข้ามาในประเทศไทย ในความเป็นจริงเหตุผลที่คนจำนวนมาก ลงทุนในอาคารชุด ในประเทศไทยเริ่มต้นด้วยพระราชบัญญัติอาคารชุดแห่งแรก

คนส่วนใหญ่ทราบว่าชาวต่างชาติยังไม่สามารถถือครองที่ดินในประเทศไทยได้ แต่คอนโดมีความแตกต่าง

เจ้าของร่วมคือบุคคลหรือนิติบุคคลที่เป็นเจ้าของบางสิ่งร่วมกับเจ้าของคนอื่น ๆ ทั้งหมด และคอนโดมิเนียมในประเทศไทยมีโครงสร้างที่สามารถ "เป็นเจ้าของร่วม" ได้ทั้งชาวต่างชาติและคนไทย

ซึ่งหมายความว่าชาวต่างชาติอาจเป็นเจ้าของชิ้นส่วนของอสังหาริมทรัพย์ในฐานะเจ้าของร่วมรวมถึงผลประโยชน์บางส่วนในพื้นที่ส่วนกลางและที่ดินตราบใดที่มันตกอยู่ในกฎหมาย

ทุกอย่างในสัดส่วนที่เหมาะสม

กฎหมายว่าด้วยการเป็นเจ้าของอาคารชุดในประเทศไทยล้วนเกี่ยวกับการแบ่งทรัพย์สินระหว่างเจ้าของร่วม

ตัวอย่างเช่นคอนโดมิเนียมที่มีขนาดเท่ากัน 100 ยูนิตจะหมายถึงการเป็นเจ้าของร่วม 1/100 สำหรับแต่ละยูนิต และกรรมสิทธิ์ในพื้นที่ส่วนกลางและที่ดินจะเท่ากับสัดส่วนของพื้นที่ใช้สอยที่ครอบครองโดยแต่ละยูนิต

ดังนั้นในตัวอย่างข้างต้นแต่ละหน่วยจะมี 1 / 100 ของพื้นที่ส่วนกลางและที่ดินด้วย

ชาวต่างชาติอาจถือกรรมสิทธิ์ในคอนโดได้ตราบใดที่พื้นที่ทั้งหมดของชาวต่างชาติในการพัฒนานั้นไม่เกินจำนวนสูงสุดตามกฎหมาย

การถือครองที่ดินแบบมีกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติครั้งหนึ่งเคยเป็นไปได้ในประเทศไทยโดยสิทธิในสนธิสัญญา แต่สนธิสัญญาดังกล่าวฉบับสุดท้ายหมดอายุในปี 1970 จนถึงปี 1979 ทางเลือกเดียวที่ชาวต่างชาติจะเหลือคือเช่าอพาร์ทเมนต์หรือบ้าน 30 ปี

พระราชบัญญัติอาคารชุดเปลี่ยนแปลงทุกสิ่งและปูทางไปสู่การเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในต่างประเทศ

พระราชบัญญัติอาคารชุด 1979

พระราชบัญญัติอาคารชุด 1979 มีวัตถุประสงค์เพื่อนำการลงทุนจากต่างประเทศมาใช้ แต่ต้องการ จำกัด ขอบเขตการลงทุนดังกล่าวในการพัฒนาคอนโดแต่ละแห่ง

ด้วยการ จำกัด จำนวนชาวต่างชาติที่เป็นเจ้าของภายในการพัฒนาที่กำหนดทุกโครงการจะเป็นของคนไทยส่วนใหญ่

พระราชบัญญัติดังกล่าวผ่าน 1979 จำกัด การเป็นเจ้าของในต่างประเทศเป็น 40% แต่เนื่องจากความนิยมของคอนโดที่ถูกซื้อโดยชาวต่างชาติเพิ่มขึ้นข้อ จำกัด ดังกล่าวก็เพิ่มขึ้นอีกครั้งในพระราชบัญญัติ 1999 ภายหลัง

พระราชบัญญัติอาคารชุด 1999

ใน 1999 พระราชบัญญัติฉบับเดิมได้รับการแก้ไขและเกณฑ์ความเป็นเจ้าของต่างประเทศที่อนุญาตนั้นเปลี่ยนจาก 40% เป็น 49% นี่เป็นการปูทางสำหรับการเร่งความเร็วในตลาดคอนโด

เมื่ออุตสาหกรรมการท่องเที่ยวในประเทศไทยเฟื่องฟูจำนวนผู้ซื้อที่มีศักยภาพในการเยี่ยมชมประเทศเพิ่มขึ้นและนั่นคือเมื่อยอดขายคอนโดมิเนียมเริ่มที่จะปิดตัวลง

พระราชบัญญัติอาคารชุด 2008

พระราชบัญญัติ 2008 ไม่มีที่ว่างในการหลบหลีกด้วยขีดจำกัดความเป็นเจ้าของ 49% เนื่องจากชาวต่างชาติไม่น่าจะได้รับกรรมสิทธิ์ส่วนใหญ่ของที่ดิน - แม้จะอยู่บนพื้นฐานที่เป็นเศษส่วนระหว่างเจ้าของหลายสิบคน

พระราชบัญญัติอาคารชุด 2008 มุ่งเน้นไปที่ปัญหาเร่งด่วนแทนสำหรับเจ้าหน้าที่ปกป้องผู้บริโภค

การคุ้มครองผู้ซื้อ

ก่อนหน้า 2008 มีการป้องกันไม่เพียงพอสำหรับเจ้าของ / นักลงทุนในคอนโดมิเนียมของไทย มีหลายกรณีที่เกิดความไม่ซื่อสัตย์และการใช้งานในทางที่ผิดโดยนักพัฒนาซอฟต์แวร์รวมถึงเหตุการณ์การฉ้อโกง

การแก้ไขเกือบทั้งหมดในปีนั้นเป็นข้อ จำกัด ที่กำหนดไว้สำหรับนักพัฒนาซอฟต์แวร์ แนวคิดนี้มีไว้เพื่อให้ผู้ซื้อได้รับการปกป้องที่ดีขึ้นจากข้อมูลที่ทำให้เข้าใจผิดการจัดการที่ผิดพลาดและการล้มละลายของโครงการที่อาจเกิดขึ้น

นี่คือการแก้ไขที่สำคัญบางประการ:

สื่อการตลาดจะต้องซื่อสัตย์

หนึ่งการเปลี่ยนแปลงดังกล่าวมีวัตถุประสงค์เพื่อสื่อโฆษณา การพัฒนาแบบปิดแผนมักทำให้เข้าใจผิดกับสื่อการตลาด

โบรชัวร์และความประทับใจของศิลปินในวันนี้จะต้องมีความน่าเชื่อถือและความซื่อสัตย์ในการเป็นตัวแทนของผลิตภัณฑ์ขั้นสุดท้าย

พระราชบัญญัติใหม่นี้ช่วยกำหนดพารามิเตอร์ที่ทำให้มั่นใจได้ว่าเอกสารทางการตลาดรวมถึงรูปภาพและข้อมูลมีความถูกต้อง

ในความเป็นจริงเอกสารการตลาดที่ออกโดยนักพัฒนานั้นถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อ

สัญญาซื้อมาตรฐานใหม่

มีการแนะนำสัญญาซื้อขายมาตรฐานหรือโฉนดที่ดินจากกระทรวงมหาดไทยซึ่งครอบคลุมข้อสำคัญเพื่อคุ้มครองผู้บริโภค

ความตั้งใจที่จะสร้างการป้องกันเพิ่มเติมสำหรับผู้ซื้อ ในความเป็นจริงหากผู้พัฒนามีการเปลี่ยนแปลงอะไรก็ตามในสัญญามาตรฐานนี้ซึ่งอาจตีความได้ว่าเป็นอันตรายต่อผู้ซื้อการเปลี่ยนแปลงนั้นจะไม่สามารถบังคับใช้ได้ในศาลยุติธรรม

ค่าธรรมเนียมพื้นที่ส่วนกลางสำหรับหน่วยที่ยังไม่ได้ขาย

พระราชบัญญัติฉบับใหม่ยังครอบคลุมถึงข้อพิพาทระหว่างเจ้าของและนักพัฒนาเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมพื้นที่ส่วนกลาง ปัญหาส่วนใหญ่เกิดจากการพัฒนาที่ขายไม่หมด บางครั้งนักพัฒนาอาจบังคับให้เจ้าของมีส่วนร่วมในเงินทุนที่ขาดแคลนเมื่อจำเป็นต้องมีการบำรุงรักษา

การแก้ไข 2008 ยืนยันว่าค่าธรรมเนียมที่ต้องชำระนั้นเป็นไปตามสัดส่วนของความเป็นเจ้าของเท่านั้นและทำให้ผู้พัฒนาต้องครอบคลุมค่าใช้จ่ายในพื้นที่ส่วนกลางทั้งหมดที่ยังไม่ได้ขายโดยไม่ต้องมีภาระเจ้าของที่มีอยู่

พื้นที่ส่วนกลางยังคงเป็นพื้นที่ส่วนกลาง

ก่อนหน้า 2008 นักพัฒนาซอฟต์แวร์บางรายจะสร้างพื้นที่ส่วนกลางหลังจากขายคอนโดหมดแล้ว ผู้ซื้อเข้าใจผิดกับสื่อการตลาดและข้อมูลที่แสดงถึงสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางและสวน

การแก้ไขในพระราชบัญญัติ 2008 ระบุว่าโครงการอาคารชุดต้องระบุวัตถุประสงค์ที่ยังคงมีอยู่ตั้งแต่เริ่มแรก กล่าวอีกนัยหนึ่งไม่สามารถใช้พื้นที่ทั่วไปโดยนักพัฒนาเพื่อการพัฒนาและผลกำไรในอนาคต

ข้อยกเว้นของพระราชบัญญัติอาคารชุด

การเติบโตของภาคคอนโดมิเนียมสำหรับชาวต่างชาติได้เกิดขึ้นอย่างมากในช่วง 15 ปีที่ผ่านมา แม้กระทั่งในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาบางพื้นที่ก็แทบจะไม่สามารถจดจำได้เหมือนที่เคยมีมาก่อน

ปัญหาของการขยายตัวในตลาดนี้คือมีหลายโครงการที่ดึงดูดชาวต่างชาติเท่านั้น มีคนไทยจำนวน จำกัด ที่สนใจที่จะอาศัยอยู่ในรีสอร์ทซึ่งอาจเป็นชาวต่างชาติเกือบครึ่งหนึ่ง

เนื่องจากโครงการคอนโดมิเนียมทุกโครงการต้องการให้คนไทยเป็นเจ้าของการพัฒนา 51% ผู้พัฒนาจึงมักจะยังคงเป็นเจ้าของห้องชุดที่ยังขายไม่ได้และใช้เพื่อสร้างรายได้ค่าเช่า เนื่องจากผู้พัฒนาเป็นนิติบุคคล / บริษัท ไทยกรรมสิทธิ์ในหน่วยงานเหล่านี้จึงถูกต้องตามกฎหมาย

หากชาวต่างชาติต้องการซื้อห้องชุดในรีสอร์ต แต่ขายหน่วยฟรีโฮลด์ทั้งหมดแล้วพวกเขาจะได้รับอนุญาตให้ได้รับ“ หน่วยไทย” บนพื้นฐานสิทธิการเช่า

สิ่งนี้ไม่ได้ละเมิดสิทธิ์การเป็นเจ้าของ 49% เนื่องจากชาวต่างชาติได้รับสิทธิ์เนื่องจากนักพัฒนายังคงความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในหน่วยใด ๆ ที่เช่าอยู่

(สิ่งสำคัญคือต้องทราบว่าการเช่าคอนโดในประเทศไทยคือ ไม่ อยู่ภายใต้บังคับของพระราชบัญญัติอาคารชุด แต่โดยหมวดการเช่าทรัพย์สินซึ่งระบุไว้ในมาตรา 537 - 574 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์)

น่าเสียดายที่บางครั้งชาวต่างชาติมักถูกชักชวนให้ซื้อห้องชุดเหล่านี้โดยใช้ บริษัท ไทย จำกัด มีสาเหตุที่เราไม่แนะนำสิ่งนี้ คุณสามารถอ่านบทความของเราได้ที่นี่:

การใช้ บริษัท ไทย จำกัด เพื่อซื้อห้องชุดเช่า

สรุป

การแก้ไขพระราชบัญญัติอาคารชุดแต่ละครั้งอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมาทำให้การซื้อคอนโดในประเทศไทยมีโอกาสในการลงทุนที่น่าสนใจยิ่งขึ้น

อย่างไรก็ตามกฎใหม่ไม่ได้หมายความว่าพวกเขาจะปฏิบัติตามเสมอและมันก็ยังแนะนำให้ผู้ซื้อที่จะได้รับความช่วยเหลือทางกฎหมายเมื่อซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย

เราได้พยายามทำให้บทความนี้ง่ายขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์ในการอ่านง่ายและดังนั้นเราจึงละเว้นรายละเอียดทางเทคนิคให้มากที่สุด

สำหรับผู้อ่านที่เพลิดเพลินกับรายละเอียดและการอ่านเชิงเทคนิคมากขึ้นสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาได้จัดทำพรบ. อาคารชุดซึ่งครอบคลุมทุกด้านของพระราชบัญญัติโดยละเอียด

คุณสามารถคลิกที่ลิงค์ด้านล่างเพื่อรับการแปลอย่างไม่เป็นทางการ:

http://web.krisdika.go.th/data/outsitedata/outsite21/file/Condominium_Act_BE_2522_(1979).pdf