การซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยเป็นรูปแบบที่ได้รับความนิยมสูงสุดสำหรับชาวต่างชาติ นี่อาจเป็นความจริงที่ว่าชาวต่างชาติอาจมีกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดในนามของตนเอง
ประโยชน์และข้อดีของการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดในประเทศไทย
รีสอร์ตคอนโดมิเนียมยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ใช้ร่วมกันอื่น ๆ ซึ่งเพิ่มเสน่ห์ให้กับพวกเขาเช่นสระว่ายน้ำและยิม
เจ้าของคอนโดมิเนียมยังแชร์สวนและพื้นที่ส่วนกลาง ในความเป็นจริงพวกเขามีส่วนแบ่งความเป็นเจ้าของในพื้นที่ส่วนกลางและคอนโดทั้งหมดของคอนโด
ดังนั้นหากทุกคนเป็นเจ้าของใครรับผิดชอบในการดูแลช่องว่างที่แชร์ทั้งหมดเหล่านี้
ร่างกายซึ่งได้รับมอบหมายให้ดูแลบำรุงรักษาประจำวันและบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกทั้งหมดนั้นเรียกว่านิติบุคคลอาคารชุดหรือ CJP สำหรับระยะสั้น
บทความนี้จะอธิบายการทำงานของ CJP และช่วยให้เจ้าของเข้าใจถึงความสำคัญของคอนโดของพวกเขา
“ นิติบุคคล” อาจทำให้นึกถึงภาพของชายชราในชุดดำและวิกผมแบบผง แต่จริง ๆ แล้วค่อนข้างห่างจากเครื่องหมาย
อาจเป็นความคิดที่ดีที่จะเริ่มจากจุดเริ่มต้นและชี้แจงให้ชัดเจนว่านิติบุคคลนั้นมีความหมายอย่างไร
คำจำกัดความที่ง่ายที่สุดคือ: บุคคลเดียวหรือกลุ่มบุคคล (เช่น บริษัท ) ซึ่งได้รับการยอมรับตามกฎหมายว่ามีสิทธิตามกฎหมายและ / หรือหน้าที่เฉพาะ
ในประเทศไทยกลุ่มบุคคลที่มีบทบาทในการจัดการรีสอร์ทคอนโดในนามของเจ้าของรีสอร์ททั้งหมดจะถูกเรียกรวมกันว่านิติบุคคลอาคารชุด
ซึ่งมักจะรวมถึง บริษัท จัดการและคณะกรรมการเจ้าของ (บางครั้งเรียกว่าคณะกรรมการจัดการหรือคณะกรรมการ บริษัท )
นิติบุคคลในอาคารชุดอาจรวมถึงเจ้าของเช่นกันตราบเท่าที่เจ้าของทุกคนมีสิทธิ์ออกเสียงและบางคนก็เลือกที่จะนั่งในคณะกรรมการ
ในสาระสำคัญนิติบุคคลจะถือว่าทุกคนมีส่วนร่วมในกระบวนการตัดสินใจหากพวกเขาเลือกที่จะ
เห็นได้ชัดว่าเจ้าของจำนวนมากงดเว้นจากการมีส่วนร่วมในการดำเนินการคอนโดมิเนียมที่พวกเขาเป็นเจ้าของร่วมกันและส่วนใหญ่ไม่เคยสนใจที่จะเข้าร่วมการประชุมใด ๆ
แต่ใครจัดการที่เกิดขึ้นจริง?
CJP อาจทำหน้าที่เป็นผู้จัดการของคอนโดมิเนียมหรืออาจมอบหมายให้ใครสักคนทำหน้าที่เป็นผู้จัดการ
หาก CJP แต่งตั้ง บริษัท (เรียกอีกอย่างว่านิติบุคคล) บริษัท นั้นจะต้องแต่งตั้งบุคคลเพื่อทำหน้าที่เป็นผู้จัดการนิติบุคคล (CJM)
CJM ได้รับการว่าจ้างหรือได้รับการเสนอชื่อให้ทำหน้าที่บริหารทั้งหมดไม่ว่าจะเป็นด้านการบริหารหรือการบำรุงรักษา CJM ยังเป็นผู้ลงนามในเอกสารคอนโดมิเนียมที่เกี่ยวข้อง
หากไม่มีผู้จัดการธุรกิจแยกต่างหากที่คอนโดอาจรวมถึงการลงนามในเช็คหรือการโอนเงินผ่านธนาคาร (โดยทั่วไปจะมีการ จำกัด จำนวนโดยคณะกรรมการ)
มีข้อกำหนดและคุณสมบัติบางประการสำหรับผู้จัดการที่ได้รับการแต่งตั้งเพื่อทำหน้าที่เหล่านี้
สิทธิและหน้าที่หมายถึงอะไร?
ในกรณีของอาคารชุด "สิทธิ" เหล่านั้นจะต้องกระทำในนามของเจ้าของทั้งหมดเพื่อดำเนินการ "หน้าที่"
หน้าที่จะรวมถึงการดำเนินงานทั่วไปของรีสอร์ท, การรักษาความสะอาด, การเก็บค่าธรรมเนียมส่วนกลางจากเจ้าของ, การว่าจ้างและการจ่ายเงินคนงาน, จ่ายค่าสาธารณูปโภคทั้งหมด, การกำจัดขยะ, และทำให้แน่ใจว่ามีสิ่งอำนวยความสะดวกและสวนสระว่ายน้ำ ฯลฯ ในสภาพดั้งเดิม
ค่าธรรมเนียมส่วนกลางหรือค่าธรรมเนียมบำรุงรักษา
ค่าบำรุงรักษาของรีสอร์ตคอนโดมิเนียมนั้นได้รับเงินสนับสนุนจากการเก็บค่าธรรมเนียมซึ่งโดยปกติจะเป็นรายเดือนหรือรายไตรมาสจากเจ้าของทุกคน ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับคอนโดนี้อาจเรียกว่าค่าธรรมเนียมส่วนกลาง, ค่าบำรุงรักษาหรือค่าบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลาง (ค่า CAM ระยะสั้น)
ค่าธรรมเนียมเป็นจำนวนคงที่ต่อตารางเมตรที่ต้องชำระในพื้นที่ส่วนบุคคลของคุณ จำนวนค่าธรรมเนียม CAM อาจมีการเปลี่ยนแปลงหากเจ้าของเสียงส่วนใหญ่ลงมติเห็นชอบซึ่งโดยทั่วไปจะทำในการประชุมสามัญประจำปี (AGM)
คุณสามารถอ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับพื้นที่ส่วนกลางและค่าธรรมเนียมส่วนกลางได้ที่นี่:
พื้นที่ส่วนกลางและค่าธรรมเนียมส่วนกลางคืออะไร
CJP จะเป็นผู้รับผิดชอบในการดูแลและใช้ประโยชน์จากกองทุนจมหากจำเป็นต้องใช้สำหรับงานสำคัญในรีสอร์ทหรือในกรณีฉุกเฉิน
อีกครั้งแม้ว่าจะไม่มีกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับเรื่องนี้ภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุด แต่การลงคะแนนเสียงส่วนใหญ่มักจะต้องใช้กองทุนที่จมและ / หรือเพื่อเติมเงินในอนาคต
พระราชบัญญัติ CJP และอาคารชุด
กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับ CJP ถูกสะกดออกมาในพระราชบัญญัติอาคารชุดของ 1979 แต่ก็ได้มีการแก้ไขในช่วงหลายปีที่ผ่านมา
พระราชบัญญัติอาคารชุดเป็นหลักพิมพ์เขียวที่นักพัฒนา, CJP และผู้จัดการยึดมั่นในองค์กรและดำเนินงานของรีสอร์ทคอนโด
เมื่อเสร็จสิ้นการพัฒนามีระยะเปลี่ยนผ่านในระหว่างที่ทุกการควบคุมการจัดการและการทำงานของรีสอร์ทถูกส่งจากนักพัฒนาเพื่อ CJP, ผู้จัดการ, คณะกรรมการและเจ้าของคอนโดทั้งหมด
นี่คือเมื่อรีสอร์ตคอนโดมีการลงทะเบียนกับทางการและการลงทะเบียนของนิติบุคคลอาคารชุดถูกตีพิมพ์ในราชกิจจานุเบกษา
ทั้งหมดนี้เกิดขึ้นในช่วงเวลาเดียวกับที่ผู้ครอบครองกรรมสิทธิ์จดทะเบียนกับสำนักงานที่ดินในชื่อของเจ้าของแต่ละคน
สิ่งที่ผู้ลงทุนคอนโดมิเนียมภูเก็ตควรรู้เกี่ยวกับพระราชบัญญัติอาคารชุด
ตามที่กล่าวไว้ข้างต้นโดยทั่วไปจะมีคณะกรรมการที่ตัดสินใจเกี่ยวกับวิธีการบริหารจัดการอาคารชุดจะต้องดำเนินการอย่างไรและควรใช้เงินที่ใด คณะกรรมการอาจประกอบด้วยเจ้าของรายบุคคลผู้จัดการและ CJP
ทุกคอนโดมิเนียมมีคณะกรรมการหรือไม่
ไม่ใช่คอนโดมิเนียมทุกแห่งที่มีคณะกรรมการเนื่องจากรีสอร์ทบางแห่งอาจไม่มีเจ้าของที่มีเวลาความชอบหรือแรงจูงใจที่จะมีส่วนร่วม
เจ้าของรีสอร์ทอื่น ๆ อาจมีความสุขกับงานที่ทำและยินดีที่จะไว้วางใจ CJP และผู้จัดการเพื่อติดตามการทำงานที่ดี
แต่ตามกฎหมายแล้วเจ้าของอาคารทุกหลังมีสิทธิ์ในการกำกับดูแลตนเองในรูปแบบของคณะกรรมการ นี่คือเมื่อเจ้าของสามารถลงคะแนนเลือกตั้งผู้อยู่อาศัยอื่นหรือเจ้าของที่จะนั่งในคณะกรรมการ
สมาชิกคณะกรรมการที่ได้รับการเลือกตั้งเหล่านี้จะพูดในที่ทำงานของรีสอร์ทรวมถึงสถานที่ที่ใช้เงินและสถานที่ที่สามารถปรับปรุงได้ พวกเขาอาจมีส่วนร่วมในการกำหนดค่าและในบางกรณีการบังคับใช้กฎเหล่านี้
โดยทั่วไปการพูดคณะกรรมการประกอบด้วยเจ้าของ 3 หรือมากกว่า แต่สามารถมีสมาชิกได้มากถึง 9 คน วาระการดำรงตำแหน่งของคณะกรรมการคือสองปีและพวกเขาอาจได้รับเลือกให้ดำรงตำแหน่ง 2 ต่อเนื่องเพียงสองวาระเท่านั้นหลังจากนั้นพวกเขาจะต้องก้าวลงจากตำแหน่ง
เราได้รู้จักสมาชิกในการรักษาตำแหน่งเนื่องจากไม่พบเจ้าของรายอื่นที่จะลงสมัครรับเลือกตั้ง ในกรณีนี้อนุญาตให้มีข้อกำหนดเพิ่มเติมในคณะกรรมการ
สมาชิกคณะกรรมการควรเข้าร่วมการประชุมของคณะกรรมการแต่ละครั้งรวมถึงการประชุมสามัญผู้ถือหุ้นและสิ่งที่พวกเขาทำส่วนใหญ่อยู่ในความสามารถในการตรวจสอบ พวกเขาตรวจสอบให้แน่ใจว่าได้ปฏิบัติตามกฎและข้อบังคับของอาคารชุดและเสนอและหารือเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงใด ๆ
ในการดำเนินการดังกล่าวพวกเขายังดูแลให้รีสอร์ทได้รับการจัดการอย่างมีประสิทธิภาพ หากเห็นว่าจำเป็นพวกเขาอาจมีส่วนร่วมในกระบวนการลบ CJP หรือ CJM และแต่งตั้งใหม่
สมาชิกคณะกรรมการยังมีมติอนุมัติการตรวจสอบประจำปีของอาคารชุดดังนั้นทำให้แน่ใจว่าการเงินของรีสอร์ทเป็นไปตามลำดับ
พระราชบัญญัติอาคารชุด เงื่อนไขที่เหมาะสมสำหรับการเป็นสมาชิกของคณะกรรมการ ส่วนใหญ่แล้วเจ้าของคนใดก็ได้ที่มีสิทธิ์ไม่ว่าจะเป็นคนท้องถิ่นหรือชาวต่างชาติตราบใดที่พวกเขามีชื่อเสียงและเป็นคนที่เหมาะสมและเหมาะสม
การลงคะแนนสำหรับชาวต่างชาติ
ในบางกรณีเจ้าของจะถูกขอให้ลงคะแนนในบางประเด็นหรือพวกเขาอาจถูกขอให้ลงคะแนนให้กับคณะกรรมการการเลือกตั้ง
เนื่องจากคอนโดมีเนียมใหม่หลายแห่งในปัจจุบันมีการซื้อเพื่อการลงทุนมากกว่าเพื่อการอยู่อาศัยเจ้าของส่วนใหญ่จึงไม่ได้ลงคะแนน เจ้าของที่ไม่เข้าประชุมบางคนอาจออกเสียงลงคะแนนด้วยการมอบฉันทะ แต่หลายคนอาจไม่ใส่ใจที่จะลงคะแนนเลย
ตัวอย่างเช่นผู้ซื้อชาวจีนไม่น่าจะรำคาญกับการแปลเว้นแต่ทางรีสอร์ทจะรู้สึกว่าใบสำคัญแสดงสิทธิการเป็นเจ้าของภาษาจีนแปลประกาศ AGM เป็นภาษาจีนกลางและส่งรายละเอียดให้เจ้าของในประเทศจีน
กฎและข้อบังคับคอนโดมิเนียมมีอะไรบ้าง?
คอนโดมิเนียมทุกห้องในประเทศไทยจะมีกฏและข้อบังคับของตัวเองซึ่งอาจครอบคลุมและครอบคลุมหลายหัวข้อ
ตราบใดที่พวกเขาไม่ขัดแย้งกับกฎหมายอาคารชุดของไทยก็ไม่มีข้อ จำกัด ใด ๆ เกี่ยวกับกฎเหล่านี้ที่อาจเกี่ยวข้อง
ตัวอย่างหนึ่งที่พบบ่อยคือการเป็นเจ้าของสัตว์เลี้ยง - ไม่ใช่ทุกคอนโดที่อนุญาต กฎอาจกล่าวถึงเรื่องต่างๆเช่นการแขวนผ้าบนระเบียงการจัดสรรที่จอดรถหรือวิธีจัดการกับผู้เช่าที่มีเสียงดัง
แน่นอนว่าพวกเขายังครอบคลุมเนื้อหาที่สำคัญเช่นการใช้งานเชิงพาณิชย์ของหน่วยให้เช่าหรือขั้นตอนการเปลี่ยนค่าธรรมเนียมพื้นที่ส่วนกลางและกองทุนจม
โดยปกติแล้วกฎระเบียบต่างๆจะได้รับการอนุมัติ / เปลี่ยนแปลงหรืออนุมัติด้วยการลงมติของคณะกรรมการในการประชุมสามัญประจำปี (AGM)
หากเรื่องเร่งด่วนและไม่สามารถรอเดือนที่จะมีการประชุมพิเศษหรือการประชุมใหญ่วิสามัญ (EGM) อาจถูกเรียก
อาจเรียกประชุมวิสามัญผู้ถือหุ้นได้หากเรื่องนั้นอยู่นอกหัวข้อที่กล่าวถึงในการประชุมสามัญผู้ถือหุ้น
ตัวอย่างเช่นบล็อกของเจ้าของอาจต้องการเสนอให้มีการลงคะแนนเพื่อยอมรับการเช่าระยะสั้นและอาจถึงกับขอใบอนุญาตโรงแรม (เพื่อช่วยเหลือเจ้าของในการเพิ่มรายได้ค่าเช่า)
การกำกับดูแลสัดส่วนหรืออัตราส่วนความเป็นเจ้าของที่อาคารชุด
หนึ่งในบทบาทของ CJP คือการทำให้แน่ใจว่าอัตราส่วนของชาวต่างชาติที่มีต่อคนไทยอยู่ต่ำกว่าขอบเขตที่กำหนดไว้ในพระราชบัญญัติอาคารชุด
กฎหมายระบุว่าชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของ 49% ของพื้นที่ยูนิตที่มีอยู่ในคอนโดมิเนียมใดก็ได้และ CJP จะต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าผ่านการซื้อและขายห้องชุด - อัตราส่วนนี้เป็นไปตาม
การฝ่าฝืนอัตราส่วนนี้จะเป็นการละเลยหน้าที่ในส่วนของ CJP แต่ก็อาจทำให้การขายครั้งสุดท้ายแก่ชาวต่างชาติเป็นโมฆะทำให้วงเงิน 49% ถูกละเมิด
อาจมีความรับผิดตามกฎหมายสำหรับทั้ง CJP และเจ้าของชาวต่างชาติที่เป็นปัญหาซึ่งเกิดจากการกำกับดูแลดังกล่าว
การแต่งตั้ง CJP - CJP ต้องการคุณสมบัติเฉพาะหรือไม่?
พระราชบัญญัติอาคารชุดได้กำหนดบทบัญญัติบางประการเพื่อกำหนด "บุคคลที่เหมาะสมและเหมาะสม" ซึ่งอาจทำหน้าที่เป็นผู้จัดการนิติบุคคล มันไม่ได้เป็นสื่อการอ่านที่ยอดเยี่ยมจริงๆดังนั้นเราจะสรุปคุณสมบัติหลักที่จำเป็น
นิติบุคคลต้องมีอายุ 25 ปีและไม่เคยเป็นบุคคลล้มละลายถูกไล่ออกจากงานกับรัฐบาลถูกคุมขังหรือถูกปลดออกจากงานในตำแหน่งผู้จัดการเนื่องจากไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ได้ พวกเขาต้องไม่มีหนี้ค้างชำระหรือภาษีทรัพย์สิน
ในระยะสั้นพวกเขาจะต้องมีชื่อเสียงและไม่ใช่คนที่มีความเสี่ยงในการใช้ประโยชน์จากเงินที่พวกเขาจะสามารถเข้าถึงในบทบาทของพวกเขาในฐานะ CJP
หน้าที่ตามที่ระบุไว้ในพระราชบัญญัติอาคารชุด
พระราชบัญญัติอาคารชุดระบุรายละเอียดเกี่ยวกับบทบาทและภาระผูกพันของนิติบุคคลอาคารชุด
วัตถุประสงค์หลักคือการจัดการและบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลางให้ดีที่สุดเท่าที่จะสามารถทำได้ นอกจากนี้ CJP จะต้องดำเนินการที่จำเป็นทั้งหมดเพื่อให้แน่ใจว่าจะบรรลุผลสำเร็จภายในขอบเขตของกฎหมาย
พระราชบัญญัตินี้ยังชี้ให้เห็นถึงความสงบสุขและความสงบเรียบร้อยการจัดการด้านการเงินการเรียกชำระเงินล่าช้าและภาษีที่ต้องชำระจากเจ้าของเมื่อใดก็ตามที่จำเป็น
เราได้พยายามทำให้บทความนี้ง่ายขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์ในการอ่านง่ายและดังนั้นเราจึงละเว้นรายละเอียดทางเทคนิคให้มากที่สุด
สำหรับผู้อ่านที่เพลิดเพลินกับรายละเอียดและการอ่านเชิงเทคนิคเพิ่มเติมสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาได้จัดทำพรบ. อาคารชุดซึ่งครอบคลุมทุกแง่มุมของนิติบุคคลอาคารชุด
คุณสามารถคลิกที่ลิงค์ด้านล่างและอ้างถึงบทที่ V หน้า 20 เป็นต้นไป
http://web.krisdika.go.th/data//document/ext809/809785_0001.pdf
คุณสามารถอ่านบทความคอนโดมิเนียมของภูเก็ตที่เกี่ยวข้องได้ที่นี่:
คอนโดมิเนียมอธิบาย - คอนโดมิเนียมคืออะไร?
เป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมฟรีโฮลด์ผ่าน บริษัท นอกชายฝั่ง
เป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมแบบโรงแรมที่ได้รับอนุญาตในประเทศไทย
การใช้ บริษัท ไทย จำกัด เพื่อซื้อห้องชุดเช่า
ความสำคัญของการให้คำแนะนำทางกฎหมายด้านเสียงเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดภูเก็ต
อสังหาริมทรัพย์ประเภทต่าง ๆ ในจังหวัดภูเก็ต
การดำเนินการเนื่องจากความขยันที่จำเป็นเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต
ประเทศไทยอยู่ตามลำพังหรือไม่ กี่ประเทศในโลกที่ห้ามการเป็นเจ้าของที่ดินในต่างประเทศ
การติดต่อทางสังคม