Negli ultimi anni abbiamo assistito a una tendenza in cui gli sviluppatori offrono agli investitori un'opzione di "riacquisto". Ma queste promesse sono di riacquistare l'unità gettata nella pietra o dovrebbero essere prese con un pizzico di sale?
In questo articolo proviamo a spiegare perché gli sviluppatori potrebbero offrire tali termini agli acquirenti ed esploriamo quanto siano attraenti questi riacquisti.
Il settore immobiliare a Phuket rimane abbastanza vivace, il che ha portato più sviluppatori a creare negozi qui e più proprietà commercializzate a cittadini stranieri. Un notevole aumento della concorrenza tra sviluppatori ha visto ogni azienda offrire i propri incentivi per attirare gli investitori.
Dove una volta un reddito da locazione garantito veniva utilizzato per attirare potenziali acquirenti, ora è un programma di riacquisto garantito. Anche se i termini variano leggermente con ogni progetto, il punto cruciale dell'offerta rimane lo stesso: gli sviluppatori stanno accettando di riacquistare l'unità del proprietario dopo un determinato numero di anni (normalmente 5, 10 o 15).
La maggior parte di questi sviluppi offre anche un rendimento locativo garantito, il che significa che, almeno sulla carta, questo tipo di investimento sembra piuttosto attraente.
Quindi cosa è esattamente un riacquisto garantito?
Un riacquisto garantito è un contratto tra lo sviluppatore di un nuovo progetto e chiunque acquisti un'unità all'interno di tale sviluppo affermando che lo sviluppatore riacquisterà l'unità dal proprietario dopo un determinato periodo di tempo.
Il contratto confermerà il periodo di tempo e garantirà il prezzo che uno sviluppatore si impegna a pagare per l'unità alla fine del termine prestabilito. Il prezzo garantito può essere un ritorno dell'esborso originale dell'acquirente o può includere una rivalutazione del capitale (ad es. Profitto).
I termini di ogni riacquisto variano da sviluppatore a sviluppatore e, eventualmente, anche tra progetti da un singolo sviluppatore, ma in genere comportano quanto segue:
- Il termine: di solito 5, 10 o 15 anni (o anche 6, 7, 8 anni, ecc.)
- L'offerta: va da un riacquisto al prezzo di acquisto fino a un profitto 30% per l'acquirente (questo dipenderà dalla tempistica dell'accordo)
- Strutture di proprietà: disponibili in condomini in locazione o in locazione, appartamenti in locazione e, occasionalmente, in un progetto di villa in locazione o in locazione
- Posizioni: gli sviluppi tendono ad essere in posizioni privilegiate sulla costa occidentale o con vista sulla costa orientale
- Ritorni di noleggio: la maggior parte dei progetti di riacquisto offre anche resi garantiti per tutto il periodo di proprietà
Quanto è buono un riacquisto garantito per i potenziali proprietari?
In superficie, i riacquisti sembrano abbastanza buoni per gli investitori. Se il riacquisto avviene secondo il piano, non è possibile che tu non faccia soldi sul tuo investimento.
Prendiamo, ad esempio, un investitore che acquista un condominio da 5 milioni di baht thailandesi, con un reddito garantito del 7% annuo per i prossimi 15 anni. Poiché l'affitto rappresenterebbe (sulla carta) un ritorno del 105% sull'investimento iniziale, quell'investitore raddoppierebbe sostanzialmente i propri soldi dopo 15 anni con il riacquisto.
Ma durante questo periodo avrebbero anche ricevuto un alloggio per le vacanze gratuito, con un'indennità di soggiorno gratuita fino a 30 giorni all'anno.
Dopo anni 15 di godere di un reddito locativo salutare e di una vacanza a Phuket ogni anno, gli investitori possono quindi rivendere l'unità allo sviluppatore per 5 milioni di baht che hanno originariamente investito.
Quindi il vantaggio totale sarebbe:
- 105% ritorno sull'investimento
- Fino a 450 giorni di soggiorno gratuito
- Ritorno del capitale originale
- Potenziale guadagno in conto capitale al riacquisto
Anche se questo sembra un gioco da ragazzi, gli investitori devono anche porre una serie di domande pertinenti.
Eccone alcuni per cominciare:
- Perché dovrebbero offrire questo in primo luogo?
- Come possono permettersi di farlo negli anni di 15?
- Questa promessa di riacquistare l'unità si reggerebbe in un tribunale?
- Il proprietario può vendere l'unità durante questo periodo di tempo 15?
- Lo sviluppatore sarà in giro tra 15 anni?
- La proprietà è in locazione o in proprietà?
- Cosa succede se il proprietario muore durante il periodo di garanzia?
Perché dovrebbero offrire questi riacquisti in primo luogo?
Alcuni anni fa, il concetto di riacquisto è stato introdotto in Tailandia. Potrebbe essere stato preso in prestito da altri mercati immobiliari dinamici in tutto il mondo in cui questo accordo è diventato un luogo comune.
Una volta che uno sviluppatore in Thailandia ha iniziato a utilizzare questo per promuovere le vendite del proprio sviluppo, altri hanno rapidamente riconosciuto l'eccellente potere di marketing di un sistema di riacquisto.
Il mercato immobiliare sembra particolarmente vivace in questo momento, ma anche la concorrenza è estremamente elevata. L'uso di questo tipo di strategia di vendita può farli avanzare di un passo rispetto alla concorrenza.
Ciò è particolarmente vero per gli sviluppi che si affidano ad agenti per vendere le loro proprietà per loro. Un agente immobiliare è sempre attratto da sviluppi che sono facili da vendere e la maggior parte degli agenti non affronterà gli aspetti negativi (o potenziali negativi) quando vende una proprietà. I venditori devono mantenere una mentalità positiva ed è facile essere positivi quando presentano una proprietà con qualsiasi tipo di garanzia.
Nessuno sembra chiedersi perché altrimenti, oltre a scopi di marketing, uno sviluppatore offrirebbe questo affare. In che modo riacquistare qualcosa di cui hai già tratto profitto è una proposta redditizia? Forse l'unico modo per ottenere quella risposta sarebbe chiedere allo sviluppatore dopo qualche drink.
Non sembra avere senso finanziario dal punto di vista dello sviluppatore se si considera la quantità di denaro richiesta per riacquistare le unità nel resort che hanno completato solo pochi anni fa.
Forse credono che l'inflazione dei prezzi degli immobili sarà tale che - dopo 5, 10 o 15 anni - potranno essenzialmente "capovolgere" le unità per ottenere un profitto immediato dopo averle riacquistate.
Questo suona bene in teoria, ma non vi è alcuna garanzia che lo sviluppatore sarà in grado di effettuare un esborso di capitale così massiccio quando verrà il momento.
È anche possibile, quando viene raggiunto il periodo garantito, che uno sviluppatore è deceduto, ha attraversato periodi difficili o è passato a pascoli più verdi in un altro paese. Se la società esiste ancora, potrebbe esserci stato un cambiamento completo negli azionisti che ha semplicemente respinto qualsiasi promessa fatta dai precedenti amministratori.
E quando gli sviluppatori vendono un progetto, tendono a passare al successivo, lasciando la gestione del resort a una società di gestione o al CJP. In sostanza, ciò significa che hanno poco o, nella maggior parte dei casi, nulla a che fare con il resort una volta che hanno venduto tutte le unità.
Naturalmente, potrebbe anche essere che gli sviluppatori credano semplicemente che nessuno li accetterà nell'offerta. Sembra la premessa più logica.
Ad ogni modo, agli acquirenti viene offerto un modo apparentemente privo di rischi per capitalizzare il settore immobiliare vivace a Phuket, ma con una "clausola di uscita" inclusa.
Ma è possibile che agli acquirenti venga offerto un falso senso di sicurezza. Prevedono pochi rischi perché possono semplicemente disporre dell'unità condominiale quando sarà il momento. Ciò è estremamente interessante se il riacquisto garantito avviene entro un periodo di tempo più breve, come un periodo di 5 anni o 10.
Quindi, come possono permettersi di farlo?
Costruire condomini può essere una professione molto redditizia, specialmente in un mercato immobiliare vivace. Quindi, piuttosto che essere una vuota promessa di marketing, c'è sempre la possibilità che uno sviluppatore abbia tutte le intenzioni di adempiere a questo obbligo. vale anche la pena sottolineare che alcuni sviluppatori offrono solo un numero limitato di unità all'interno del "programma di riacquisto" che potrebbero benissimo aver preventivato. Ma anche il budget per dire il 30% delle unità totali che vendono è ancora un enorme pagamento che dovranno fare quando arriverà il momento di onorare questa proposta.
Ma facciamo le somme su quanto ci vorrebbe uno sviluppatore per riacquistare un intero progetto condominiale di unità 100. Non importa se dopo 5, 10 o 15 anni, i numeri sono ancora spaventosi.
Indipendentemente da quanto guadagno uno sviluppatore ha ottenuto da un progetto, ci sarà una probabilità molto alta di alcune vendite rapide per garantire anche il finanziamento di un simile esborso.
L'acquisto di unità 100 a 5 milioni di baht per unità è un incredibile 500 milioni di baht, che attualmente equivale a circa $ 17 milioni di dollari.
Diciamo che stanno offrendo solo riacquisto sulla metà delle unità che vendono, è ancora 8.5 milioni di dollari. Anche se offrono questo su un terzo (5.7 milioni di dollari), un quinto (3.4 milioni di dollari) o un decimo (1.7 milioni di dollari), si tratta di una quantità significativa di denaro che lo sviluppatore può ottenere.
E quell'esempio è solo uno sviluppo di 100 unità. Alcuni progetti hanno 200 o più unità, quindi l'onere finanziario di un riacquisto potrebbe essere astronomico se una percentuale significativa dei proprietari accetta l'offerta.
Attrazione di un contratto di riacquisto di unità su beni di terzi
A volte il riacquisto è disponibile su un'unità condominiale di Phuket in locazione. Solo il 49% della superficie unitaria di un determinato condominio è di proprietà libera per gli stranieri. I cittadini thailandesi possono possedere il restante 51% a titolo definitivo, ma gli sviluppatori spesso trovano più difficile vendere ai thailandesi. Quella allocazione del 51% può invece essere offerta su base in locazione a investitori stranieri, che in genere viene effettuata tramite a 30 + 30 + 30 contratto di locazione, che è tecnicamente illegale.
L'attrazione di un riacquisto su un contratto di locazione è quindi evidente. Ben prima della scadenza del periodo di locazione iniziale di 30 anni, il proprietario può semplicemente scaricare l'unità sullo sviluppatore.
Poiché i contratti di locazione di solito sono meno costosi dei diritti di proprietà (perché costano meno per la registrazione), un rendimento locativo garantito per un periodo di tempo fisso può far sembrare un contratto di locazione attraente quanto una proprietà, se gli acquirenti ricevono condizioni identiche su entrambe le strutture.
Le locazioni diventano ancora più interessanti per i potenziali acquirenti se lo sviluppatore offre solo l'opzione di riacquisto sulle loro unità in locazione. In realtà, questo è un modo eccellente per gli sviluppatori di scaricare il loro inventario di unità di locazione invendute.
Ma non tutti i resort sono strutturati come un condominio, con disponibilità sia di unità immobiliari che di proprietà. L'intero resort è invece composto da appartamenti, che in Thailandia sono disponibili solo in locazione, indipendentemente dalla nazionalità dell'acquirente.
Questi progetti non rientrano nel Condominium Act, quindi non hanno le stesse protezioni degli sviluppi condominiali. Ma l'attrazione di un riacquisto all'interno di un progetto del genere rimane un forte punto di forza da conquistare negli acquirenti.
La maggior parte degli stranieri che acquistano un appartamento, a differenza di un condominio, non si rendono nemmeno conto della differenza e non si preoccupano di ottenere una consulenza legale adeguata, il che è un errore enorme.
La maggior parte degli avvocati competenti probabilmente sconsiglierebbe un simile acquisto, ma se l'acquirente fosse irremovibile voleva andare avanti, avrebbe condotto una rigorosa due diligence sullo sviluppatore. E il contratto tra acquirente e venditore verrebbe esaminato per garantire che fosse il più ermetico possibile dal punto di vista legale a favore dell'acquirente straniero.
Qualche clausola di riacquisto è stata onorata finora?
Conosciamo uno sviluppatore che ha onorato un riacquisto. Tuttavia, esiste la possibilità che i fondi utilizzati per riacquistare le unità dai proprietari provengano da fondi raccolti su altri progetti attualmente in fase di sviluppo.
In altre parole, potrebbe trattarsi di derubare Pietro per pagare Paolo. Tali accordi in cui i fondi utilizzati non provengono dallo stesso sviluppo (incluso, in alcuni casi, il pagamento di rendimenti garantiti) possono quasi assomigliare a uno schema Ponzi.
Sebbene questa sia una possibilità, non siamo sicuri che sia il caso di qualsiasi sviluppo. Tuttavia, è un rischio legittimo che deve essere considerato. Diamo il benvenuto a tutti gli sviluppatori che hanno onorato i riacquisti in passato di contattarci, in modo da poter stabilire le regole sulla frequenza degli schemi di riacquisto di successo.
Questo feedback sarebbe particolarmente utile se i fondi utilizzati per garantire i riacquisti non mettono in pericolo altri progetti.
Un riacquisto può essere legalmente applicato?
Quali sarebbero le conseguenze se uno sviluppatore decidesse di non poter seguire l'obbligo di riacquistare un'unità dal proprietario? Esiste un ricorso legale se l'accordo non viene rispettato?
È una domanda difficile, perché intraprendere qualsiasi azione legale richiederebbe innanzitutto che lo sviluppatore si trovi ancora intorno a 5, 10 o 15 da anni.
Molto dipenderà anche dal fatto che il contratto sia tra la casa madre dello sviluppatore o la società che è stata stabilita specificamente per costruire, commercializzare e vendere il progetto in questione.
Naturalmente, e questo dovrebbe essere ovvio, anche la formulazione del contratto dovrebbe essere attentamente esaminata. Ci troviamo a dirlo molto, ma questo è un altro di quei motivi per cui un avvocato affidabile è essenziale quando si acquista una proprietà in Thailandia.
Che dire dell'inflazione dei prezzi delle case reali? Non è meglio guardare la tua proprietà aumentare di valore?
Questa è un'altra domanda pertinente da porsi. Se hai acquistato saggiamente, acquistando in uno sviluppo in una zona molto richiesta dell'isola, allora è probabile che sarai in grado di vendere il tuo condominio in modo relativamente semplice.
I seguenti due grafici mostrano l'indice dei prezzi delle case in Thailandia (blu) e l'indice dei prezzi dei condomini (viola) negli ultimi dieci anni.
Come puoi vedere, i prezzi delle case a livello nazionale hanno raggiunto un nuovo massimo, mentre i prezzi dei condomini sono leggermente diminuiti in 2019. Entrambi questi indici mostrano la forza del mercato immobiliare thailandese nell'ultimo decennio, ma in termini di tendenze a breve termine, hanno anche una propensione intrinseca verso l'area metropolitana di Bangkok, che ha visto il mercato immobiliare quest'anno sotto pressione.
Il mercato di Phuket è meno dipendente dalla situazione economica della capitale perché è guidato più pesantemente dagli investitori esteri rispetto al mercato di Bangkok. A Phuket, i miglioramenti delle infrastrutture sono in corso negli ultimi due decenni, tenendo il passo con il crescente mercato immobiliare.
Questa è una delle grandi attrazioni per gli investitori stranieri e gli aspiranti residenti, e sicuramente gioca un ruolo nel mantenere forte il mercato.
Il più grande ostacolo alla rivendita a Phuket è spesso che i proprietari sono un po 'avidi nella loro valutazione personale del valore della loro proprietà. Le unità offerte a prezzi interessanti e realistici di solito vanno a ruba rapidamente.
A seconda delle prospettive per l'area in questione, può essere più prudente optare per una proprietà con un rendimento locativo garantito o una struttura di piscina in affitto, al fine di capitalizzare l'apprezzamento del prezzo unitario in un periodo di 5, 10 o 15.
Naturalmente, un riacquisto garantito, se si verifica, elimina tutti i problemi legati alla vendita di una proprietà. Non c'è bisogno di pubblicizzare la tua proprietà in vendita, assumere un agente o pagare una commissione a nessuno.
Significa anche che non devi preoccuparti dei cicli di mercato. In un mercato in forte espansione potresti desiderare di ottenere una maggiore plusvalenza, ma in un mercato debole sarai felice per il ritorno del tuo investimento.
Conclusione
Il concetto di un riacquisto garantito è una proposta molto interessante per chiunque stia contemplando un acquisto di immobili in Thailandia.
Ma questi potenziali acquirenti devono capire che nel mercato immobiliare thailandese la parola "garanzia" è spesso usata in qualche modo liberamente. In realtà, un riacquisto non può essere garantito 100%.
Sebbene la promessa sia allettante, gli investitori devono comprendere che non esiste un modo infallibile per garantire che il riacquisto avvenga effettivamente al momento indicato nell'accordo.
Mentre può benissimo essere una proprietà in affitto redditizia e un investimento eccellente, gli acquirenti dovrebbero accettare fin dall'inizio che la garanzia di un riacquisto potrebbe essere sottile come la carta su cui è stampata.
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