Phuket è uno dei luoghi più popolari in Asia per gli investitori di acquistare proprietà. Lo splendido scenario, le splendide spiagge e la straordinaria cultura tailandese sono tutte attrazioni ovvie.
In effetti, Phuket ha così tanto da offrire che il potenziale di questa meravigliosa isola è immediatamente evidente ai visitatori.
Che si tratti di una casa o di un investimento immobiliare, le persone sono estremamente a loro agio nell'acquistare proprietà qui. E la tipologia di immobile più apprezzata dagli stranieri è il condominio.
In questo articolo, miriamo a coprire le seguenti aree:
- Perché acquistare un condominio in Thailandia?
- Perché acquistare a Phuket?
- Comprensione del mercato immobiliare di Phuket
- Un condominio è un buon investimento?
- Che tipo di ritorno sull'investimento puoi aspettarti?
- Qual è il costo di un condominio a Phuket?
- Quali sono le migliori zone di Phuket in cui acquistare un condominio?
- Quali altri costi sono associati all'acquisto di un condominio?
- Cosa fare attenzione se si acquista un condominio!
- La procedura di acquisto completa al momento dell'acquisto di un condominio
- Pianificazione per l'ereditarietà
Che cos'è un condominio?
Alcune persone non hanno familiarità con il termine "condominio" perché quella specifica struttura giuridica non viene utilizzata nel loro paese d'origine.
Molte persone pensano ai condomini come strutture a più piani con centinaia di unità, ma un condominio non è necessariamente un tipo di edificio, ma piuttosto la struttura legale di quell'edificio, o la forma di proprietà immobiliare che offre.
Il modo più semplice per definire un condominio è un edificio in cui i proprietari - oltre alle loro singole unità - possiedono congiuntamente tutto all'interno del complesso. La dimensione di ciascuna unità determina quindi la proprietà frazionata di ciascuna persona dell'area comune.
Ciò significa che possiedi una percentuale dei giardini, delle piscine, della palestra, dei corridoi e delle aree di accoglienza, che fanno tutti parte delle aree comuni. Infatti, il tuo titolo indicherà le dimensioni della tua unità condominiale, l'area comune totale del resort e la tua percentuale di proprietà di quell'area comune. (La tua proprietà frazionaria corrisponderà anche ai diritti di voto che hai all'interno dell'associazione dei proprietari.)
È questa struttura legale favorevole che obbliga molti investitori a scegliere di acquistare un condominio rispetto a qualsiasi altro tipo di proprietà.
Perché acquistare un condominio in Thailandia?
Un condominio è l'unico vero mezzo di proprietà straniera di proprietà in Thailandia.
La legge thailandese consente agli stranieri di affittare proprietà o ville terriere per un massimo di 30 anni. Gli stranieri possono anche gestire (come azionista di minoranza) un'attività legalmente conforme, che a sua volta può possedere proprietà nell'ambito dell'attività.
Tuttavia, solo un condominio in Thailandia consente a uno straniero di registrare la proprietà a proprio nome presso il Land Department. Questa registrazione viene fornita con un titolo di proprietà (Chanote), che conferisce la proprietà permanente all'acquirente straniero.
Il Thailand Condominium Act (1979) non solo consente la proprietà della proprietà degli stranieri, ma è stato anche modificato nel corso degli anni per includere garanzie abbastanza rigorose che proteggono gli investitori che acquistano un condominio nel Regno.
Proprio come le restrizioni si applicano agli stranieri che acquistano proprietà fondiarie, c'è anche una quota di proprietà straniera sui condomini. La legge afferma che il 51% della superficie unitaria in ogni sviluppo deve essere di proprietà thailandese, con il restante 49% disponibile per essere acquistato da stranieri.
Fondamentalmente, le leggi che proteggono i diritti dei proprietari di condomini tailandesi si applicano ugualmente ai proprietari stranieri.
È a causa del Condominium Act che i cittadini stranieri hanno investito con successo nel settore condominiale di Phuket negli ultimi decenni. E il condominio è tuo finché non decidi che non lo vuoi o non ne hai più bisogno.
Puoi scoprire molto di più sul Condominium Act qui:
Perché le persone scelgono di acquistare un condominio?
Oltre alla proprietà libera, alla gente piacciono i condomini perché è un modo relativamente semplice di possedere una casa. Rispetto alla manutenzione di una casa o villa, non c'è molto a che fare con un condominio.
Con un condominio, la manutenzione principale e la manutenzione dell'edificio sono curate dal condominio giuridico (CJP). Questo è l'organo di gestione che organizza il personale e gestisce il resort in modo che tutto funzioni e funzioni senza intoppi.
Se sei proprietario e residente, sei responsabile di tutto ciò che è all'interno delle tue quattro mura. Ciò significa che la pulizia regolare, il pagamento delle bollette, la riparazione di lavandini che perdono o la riparazione di condizionatori d'aria rotti dipendono da te. Ma qualsiasi problema che abbia origine nell'area comune è responsabilità del CJP.
Se la tua unità è puramente un investimento immobiliare e fa parte di un programma di locazione di un complesso, anche queste riparazioni e manutenzione rientrano nella competenza del CJP.
Per le persone che cercano una casa per le vacanze, i condomini offrono sicurezza anche quando non ci sono. Avranno un servizio di guardia 24 ore su XNUMX e / o telecamere a circuito chiuso. Lo sviluppo probabilmente offrirà anche una piscina e una palestra.
Tutti questi servizi sono curati dal CJP, senza problemi o coinvolgimento per il proprietario. Il CJP si occuperà della piscina, della palestra e di tutte le aree comuni. Questo ti lascia semplicemente rilassarti e goderti la tua casa ai tropici.
Se vuoi saperne di più sul ruolo e gli obblighi della persona giuridica condominiale puoi leggere il nostro articolo qui:
Acquisto di un condominio a Phuket - Che cos'è una persona giuridica del condominio (o CJP)?
Quindi, a parte i motivi di proprietà legale per l'acquisto di un condominio a Phuket, uno sviluppo condominiale offre molti altri vantaggi a chi cerca una casa per le vacanze o un investimento.
Puoi leggere di più su tutti i vantaggi dell'acquisto di condomini nel nostro articolo qui:
I vantaggi e i vantaggi dell'acquisto di un condominio in Tailandia
Perché scegliere Phuket per acquistare un condominio in Thailandia?
Chiunque abbia visitato Phuket saprà già la risposta a questa domanda. Molto semplicemente, è incredibilmente bello.
E mentre la Thailandia si è sviluppata negli ultimi decenni, così ha il suo mercato immobiliare. Ciò è stato particolarmente evidente su questa splendida isola tropicale.
Phuket è la destinazione turistica numero uno in Thailandia, attirando quasi un terzo di tutti i visitatori del Regno. A 2018, la Thailandia ha accolto 35 milioni di turisti, quasi 15 milioni dei quali sono venuti a Phuket. Si prevede che questi numeri continueranno ad aumentare negli anni a venire.
A causa della sua bellezza naturale e delle infrastrutture notevolmente migliorate, Phuket attira ogni anno più turisti, che inevitabilmente si interessano all'acquisto di proprietà sull'isola. Non ci vuole molto perché i visitatori abituali decidano che questo è un ottimo posto per investire in proprietà.
Poiché questi numeri continuano ad aumentare, sempre più persone stanno diventando consapevoli delle opportunità che esistono nel mercato immobiliare a Phuket.
Molti portali immobiliari globali e società di marketing immobiliare mostrano Phuket e la Thailandia come uno dei luoghi più popolari per gli stranieri per l'acquisto di proprietà all'estero.
Negli ultimi anni abbiamo visto acquirenti provenienti da Asia, Europa, Australia e Nord America. I compratori cinesi sono stati particolarmente attratti dalla spinta del settore condominiale nell'isola più popolare della Thailandia.
Oltre alla bellezza naturale che Phuket ha da offrire, ci sono una miriade di miglioramenti delle infrastrutture che hanno avuto luogo negli ultimi decenni. Il più grande di questi è l'Aeroporto Internazionale di Phuket, che è moderno ed efficiente e attualmente gestisce il volo 24 all'ora, 24 ore al giorno.
Ci sono anche nuove strade, sottopassi e una vasta gamma di nuove strutture tra cui nuovi porti turistici, campi da golf, centri benessere e palestre, centri commerciali e ristoranti, nonché magazzini duty-free e ogni sorta di nuovi servizi in tutta l'isola.
Quindi, la risposta alla domanda su questa rubrica risponde davvero indicando la straordinaria cultura della Thailandia, lo splendido scenario di Phuket e l'attrazione che questo ha sui turisti.
L'acquisto di un condominio a Phuket è un modo per gli investitori di trarre vantaggio dalla dinamica industria del turismo di Phuket e allo stesso tempo di avere un posto libero dove soggiornare quando visitano ogni anno.
Comprensione del mercato immobiliare di Phuket
Come il resto della Thailandia, Phuket ha visto guadagni modesti nel mercato immobiliare negli ultimi vent'anni. Ma Phuket differisce dalla maggior parte degli altri mercati del paese, perché dipende fortemente dal turismo. Ciò significa che con l'espandersi del settore turistico, aumenta anche il settore immobiliare.
Poiché il numero di visitatori a Phuket continua a crescere e il tasso di occupazione rimane elevato, sembra che vi sia un corrispondente numero elevato di acquisti effettuati. È molto comune per le persone acquistare un condominio anche durante la loro prima visita sull'isola.
Phuket è molto diversa da Bangkok, dove di tanto in tanto si verificano eccesso di costruzione e stagnazione. I prezzi a Phuket, d'altra parte, tendono a rimanere più stabili.
Come in tutto il mondo, il settore immobiliare avrà sempre periodi di galleggiamento estremo, seguiti da periodi di crescita più lenta. Ma non c'è stato alcun ciclo di boom-bust, solo una crescita costante.
Il più vasto mercato immobiliare thailandese ha leggermente rallentato negli ultimi 2 o 3 anni, ma a Phuket non è stato necessariamente così. Il mercato di Phuket è abbastanza resistente, soprattutto perché il fattore chiave è il settore turistico.
Il reddito aggiuntivo che Phuket riceve dal turismo, significa denaro da spendere in infrastrutture, che a sua volta attira nuovi investimenti privati e nuove attrazioni. Questi miglioramenti successivamente portano ancora più turisti sull'isola, e le cose sono generalmente progredite in questo modo negli ultimi anni 20.
L'aeroporto internazionale di Phuket ha recentemente attraversato un'espansione che ha raddoppiato la sua capacità annuale e sono previsti anche ulteriori lavori di ammodernamento per l'aeroporto. Ciò consentirebbe ulteriori aumenti del numero di turisti, il che porta nuovamente a maggiori miglioramenti delle infrastrutture e migliori attrazioni.
Con un numero di turisti in rapida crescita, si prevede che questa tendenza continuata avrà un enorme effetto positivo sul settore immobiliare di Phuket che avanza.
Per chiunque abbia dubbi su quanto l'industria turistica thailandese possa continuare a crescere, puoi goderti il nostro articolo sull'argomento qui:
Quanto può aumentare l'industria del turismo in Tailandia?
L'acquisto di un condominio a Phuket è un buon investimento?
Come già accennato, gli investitori nei condomini di Phuket sono attratti in parte dalle infrastrutture in costante miglioramento e dagli elevati standard di qualità costruttiva dell'isola. Lo stile e i servizi offerti dagli sviluppi del lusso di Phuket stanno portando nuovi clienti a Phuket ogni giorno.
Poiché Phuket ha così tanti visitatori ogni anno, gran parte degli investimenti effettuati si basa su questo mercato delle vacanze. Nuovi resort sono stati costruiti per soddisfare specificamente gli investitori che desiderano capitalizzare il settore turistico in forte espansione.
Questo aumento della concorrenza ha innescato una maggiore innovazione. Man mano che ogni anno passa e l'industria matura, i progetti del progetto stanno diventando più audaci, con più strutture e servizi per soddisfare l'industria del turismo in continua espansione.
Molti nuovi resort offrono negozi interni e una scelta di ristoranti, nonché una serie di altre strutture tra cui saune e bagni turchi, vasche idromassaggio e biblioteche, il tutto oltre ai soliti centri benessere e fitness e piscine.
Phuket è in grado di attrarre investitori per questi fantastici progetti perché gli acquirenti sanno che quando loro (o i loro affittuari) si troveranno a Phuket, le infrastrutture intorno all'isola saranno di pari livello.
Qui non stiamo solo parlando dei miglioramenti della strada e dell'accessibilità, ma anche della qualità dell'assistenza sanitaria, delle strutture per il tempo libero, dell'istruzione e persino dello shopping disponibili sull'isola.
Escludendo una drastica inversione a lungo termine nell'industria del turismo, Phuket sarà sempre un ottimo posto per investire in proprietà. (Vedi di più sotto su come Phuket ha affrontato e superato le avversità in passato.)
Quanto dovresti aspettarti di pagare per un condominio a Phuket in questi giorni?
Il prezzo dei condomini a Phuket è aumentato gradualmente negli ultimi due decenni. Tuttavia, i prezzi sono ancora molto più bassi rispetto ad altre destinazioni turistiche in tutto il mondo e potrebbero essere definiti incredibilmente economici rispetto ad alcune capitali.
I prezzi possono iniziare a partire da 2 milioni di baht (US $ 65,000) a seconda della posizione. Ma a causa della portata di alcuni nuovi sviluppi, anche i progetti della costa occidentale offrono unità off-plan a prezzi molto bassi.
All'altra estremità della scala, le proprietà di lusso possono recuperare qualsiasi cosa fino a 75 Million Baht (US $ 2.5 Million). Questi tendono ad essere in posizioni privilegiate con vista sul mare, e sebbene abbiano una licenza condominiale e offrono la proprietà di proprietà, possono anche avere un giardino e una piscina.
Naturalmente c'è una miriade di scelta tra l'economia e i condomini di lusso. Molto dipende dalla posizione, dalla qualità di costruzione e finitura e persino dalla reputazione dello sviluppatore.
Gli sviluppatori rinomati cercheranno di mantenere elevati gli standard di qualità, mirando anche a mantenere i prezzi a livelli interessanti per gli acquirenti. Vogliono offrire un prodotto di qualità di prima classe, ma devono anche tenere conto della convenienza. I loro punti di prezzo saranno anche relativi al completamento sull'isola.
La regola generale è che i nuovi sviluppi vendono a circa 100,000 Baht per metro quadrato. Se riesci a trovare un condominio di qualità in un'ottima posizione a meno di questo prezzo, allora è probabilmente un buon affare. Affinché ogni nuovo progetto sia molto più di 100,000 Baht per metro quadrato, ci devono essere altri fattori per giustificare questo prezzo più elevato.
Le unità in vendita saranno disponibili in una varietà di dimensioni, in modo da poter scegliere quella più adatta al proprio budget. L'isola offre una moltitudine di monolocali, unità con una o due camere da letto, con occasionali anche tre e quattro camere da letto.
Se desideri saperne di più sui fattori che dovrebbero influenzare i prezzi degli immobili a Phuket, sia ora che in futuro, potresti divertirti a leggere il nostro articolo sull'argomento qui:
Una panoramica sui prezzi delle proprietà di Phuket
Che tipo di rendimenti degli investimenti puoi aspettarti?
Finché gli acquirenti più esigenti scelgono saggiamente il loro sviluppo, vedranno un buon ritorno sul loro investimento. Poiché il mercato del noleggio è così vivace, molti sviluppatori offrono qualsiasi cosa con rendimenti garantiti 6-9% per un determinato periodo di tempo.
Questo periodo di tempo per questi ritorni può essere breve quanto 3-5 anni, ma alcuni sviluppatori offrono fino a 10 anni di reddito garantito.
In molti casi, gli investitori possono aspettarsi di ricevere il costo della loro proprietà nel reddito locativo entro un periodo di tempo leggermente superiore a un decennio.
Se acquistassero saggiamente questo reddito, oltre alla crescita del capitale ottenuta sul valore del loro investimento, dovrebbe renderli estremamente soddisfatti del loro acquisto.
Se ti stai chiedendo quanto sono stati garantiti i rendimenti garantiti negli ultimi anni di 25, tieni presente che abbiamo attraversato periodi piuttosto difficili durante tale periodo di tempo. Questi includono 1997 Asia Crisis, SARS Outbreak, Bird Flu, Tsunami, alcuni Coups d'Etat e 2008 Global Financial Crisis.
Durante tutti questi tempi difficili, il settore del turismo è tornato più forte che mai e anche il mercato immobiliare è andato sempre più rafforzando.
E, soprattutto, per gli investitori, hanno continuato a percepire i proventi degli affitti.
Se desideri saperne di più sul mercato delle entrate per l'affitto di condomini a Phuket, puoi goderti il nostro articolo qui:
Domanda di reddito da locazione sulla proprietà di Phuket
Quali sono le zone migliori per acquistare un condominio a Phuket?
Ci sono così tante aree tra cui scegliere a Phuket che decidere quale area ti piace di più potrebbe essere un po 'scoraggiante. Normalmente scopriamo che le persone tendono a scegliere la zona in cui hanno trascorso le vacanze negli anni.
L'area diventa confortevole e familiare, quindi è una scelta naturale per una casa quando decidono di acquistare. Detto questo, è anche comune che le persone scoprano altre aree che potrebbero aver preferito solo dopo aver preso la decisione di acquistare.
È una buona idea esplorare a fondo tutte le aree che potrebbero adattarsi meglio a te e il tuo consulente immobiliare dovrebbe essere in grado di offrire alcuni consigli.
Phuket offre agli stranieri una serie di scelte. Contrariamente a quanto pensano la maggior parte dei nuovi arrivati, ogni area è molto diversa. Ognuno ha i suoi aspetti positivi unici e può anche avere ciò che per alcune persone sono i principali negativi.
Tanto per cominciare, ti piace stare lontano dalle persone o preferisci essere nel mezzo di una vivace atmosfera cittadina? Ti piace la natura o preferisci le giungle di cemento? Preferisci la spiaggia o le montagne? Ti piace vedere il tramonto o l'alba?
Per assistere i potenziali acquirenti, abbiamo suddiviso le aree che riteniamo più popolari in 21 località diverse. Puoi leggere informazioni su ciascuna area e, si spera, identificare quella più adatta a te qui:
Una guida completa alle migliori posizioni per acquistare proprietà a Phuket
Quali altri costi sono associati all'acquisto di un condominio a Phuket?
Come in molti paesi del mondo ci saranno tasse locali o governative che devono essere pagate. Per un condominio, questi sono relativamente semplici e non troppo costosi. In effetti, le tasse sulla proprietà in Thailandia sono tra le più economiche al mondo.
Sebbene siano abbastanza semplici, non sono sempre uniformi, poiché le commissioni dipenderanno dallo sviluppatore (per una nuova build) o dalla situazione del venditore (con una rivendita).
In una nuova build, quando acquisti direttamente da uno sviluppatore, lo sviluppatore preciserà quali saranno le commissioni nel materiale di marketing e queste sono di solito dettagliate nel listino prezzi.
La commissione di trasferimento è in genere 2%, suddivisa equamente tra lo sviluppatore e l'utente.
Se stai acquistando un'unità di proprietà estera, lo sviluppatore richiederà spesso una commissione aggiuntiva oltre al prezzo di vendita condominiale (che è generalmente indicato come proprietà tailandese / locazione estera).
L'upgrade della proprietà estera può essere una commissione una tantum di circa 100,000 o forse anche 200,000 Baht. Ma su sviluppi più grandi o più lussuosi dovresti essere pronto a pagare qualsiasi cosa fino a 500,000 Baht.
A volte il costo di aggiornamento della proprietà libera è espresso in percentuale del prezzo di vendita, che può essere basso come 1%, ma a volte può essere alto come 3.15% (che è fondamentalmente una divisione 50 / 50 sul costo per lo sviluppatore).
Su una rivendita, dovrai probabilmente pagare le commissioni 50 / 50 con il venditore. Questi varieranno a seconda del profitto realizzato sul condominio e del periodo di tempo in cui il venditore ha posseduto la proprietà. Se il venditore ha posseduto la proprietà per più di 5 anni, questi costi non dovrebbero ammontare a più del 1-2% del prezzo di acquisto se condivisi.
Tutti i nuovi sviluppi ti richiederanno di versare un fondo che affonda, che è una forma di fondo di emergenza tenuto in riserva da ogni sviluppo condominiale. Se in futuro dovessero essere necessarie riparazioni o ristrutturazioni importanti (ad es. Riparazione della piscina o riverniciatura dell'esterno del condominio), la CJP può richiedere il fondo di assorbimento per coprire tali costi.
Questo pagamento una tantum è di solito intorno a 500-600 Baht per metro quadrato, ed è facilmente calcolabile moltiplicando questo importo per la metro quadrata della tua unità.
Puoi scoprire di più su un fondo di affondamento condominiale qui:
Cos'è un fondo di affondamento del condominio?
Non dimenticare, ci sono anche costi di gestione in corso coinvolti con la proprietà del condominio. Ovviamente vorresti che il tuo investimento fosse curato e mantenuto in buone condizioni per rimanere attraente per i futuri investitori.
Ad esempio, i giardini devono essere curati, la piscina deve essere mantenuta, i rifiuti devono essere raccolti e l'amministrazione e il personale di sicurezza devono essere pagati.
La proprietà della proprietà libera ti dà un interesse frazionario in tutto il resort, ma questo ti dà anche una responsabilità frazionaria per tutti i costi associati alla manutenzione.
La tassa di manutenzione dell'area comune (o tassa CAM) varia da resort a resort, ma la media è di circa 50 baht per metro quadrato. Questo è facile da calcolare moltiplicando la tariffa per le dimensioni dell'unità condominiale.
La commissione CAM viene generalmente pagata mensilmente, ma occasionalmente può essere calcolata su base trimestrale.
Puoi scoprire di più sulla tariffa della zona comune qui:
Qual è l'area comune e la tassa per l'area comune?
Cosa fare attenzione se si acquista un condominio a Phuket!
Finora abbiamo coperto tutti gli aspetti positivi associati all'acquisto di un condominio a Phuket. Ma ci sono anche alcune cose su cui gli acquirenti e gli investitori devono essere consapevoli per assicurarsi che non ci siano intoppi con il loro acquisto.
Ecco alcune cose che dovresti sapere:
Il tuo condominio ha una licenza alberghiera? - Questa non era mai stata una domanda che qualcuno avrebbe pensato di porre. Ma negli ultimi anni, i governi di tutto il mondo hanno ridotto i noleggi privati utilizzando portali come hotel.com, booking.com o airbnb.
La pressione degli albergatori ha portato a una legislazione che impone alle proprietà che offrono un noleggio a breve termine di avere una licenza alberghiera.
Se possiedi un'unità in un condominio e il resort non possiede le licenze necessarie, è possibile che, in futuro, il resort sarà costretto a smettere di accettare affitti a breve termine.
Puoi leggere di più su questo qui:
Possedere un condominio con licenza per l'hotel in Tailandia
Stai acquistando fuori piano o un progetto completato? - L'acquisto fuori piano è quando si acquista un'unità in uno sviluppo condominiale che non è stato ancora costruito. Molte persone decidono di acquistare il piano perché i vantaggi sembrano superare gli svantaggi.
Questa è una decisione che dovrai prendere per te stesso e speriamo di poterti aiutare in questo. I nuovi progetti ovviamente offrono sconti, ma ci sono alcuni rischi e anche gli acquirenti devono esserne consapevoli.
In questo articolo puoi scoprire tutti i vantaggi dell'acquisto fuori piano:
I vantaggi di acquistare un condominio di Phuket fuori dal piano
E in questo articolo puoi scoprire tutti i rischi associati all'acquisto di un piano:
I rischi di acquistare un condominio di Phuket fuori dal piano
Quanto è finanziariamente valido il tuo sviluppatore? - Nessuna azienda è immune dagli shock economici che possono verificarsi in qualsiasi momento durante il processo di costruzione. Anche senza influenze esterne, alcuni sviluppatori potrebbero essere gestiti in modo inadeguato o si sono sovraesposti finanziariamente manipolando troppi progetti contemporaneamente.
Altri potrebbero aver preso in prestito troppo, solo per lottare con il pagamento degli interessi. È indispensabile che gli acquirenti effettuino almeno alcuni controlli preliminari sullo sviluppatore per assicurarsi che abbiano una solida posizione finanziaria.
Puoi leggere ulteriori informazioni sull'importanza di utilizzare gli sviluppatori di reputazione audio in questo articolo qui:
Perché la reputazione dello sviluppatore è importante quando si acquista un immobile a Phuket
Fai attenzione alla terra sporca a Phuket - Negli ultimi decenni, con il decollo dei mercati immobiliari di Phuket e Phang Nga, è stata venduta una grande quantità di terra che apparteneva al governo (o di fatto il Dipartimento dei parchi nazionali, della fauna selvatica e delle piante), cittadini privati, che hanno poi utilizzato questa terra per lo sviluppo.
Alcune di queste terre rimangono oggi sotto nomi individuali, anche se i veri proprietari sono il governo thailandese. Noi chiamiamo questa "terra sporca" ed è essenziale non acquistare un condominio acquistato su un terreno che non appartiene legalmente allo sviluppatore.
Non esiste uno statuto di limitazione su questa acquisizione illegale di terreni e il governo può reclamarla in qualsiasi momento lo desideri. In altre parole, se si scopre che il tuo condominio è stato costruito su un terreno forestale, potresti perdere il tuo condominio in 5 anni, 10 anni, anche 15 anni o più in futuro.
Puoi leggere di più sulla terra sporca e perché evitarlo qui:
Stai acquistando proprietà o beni di terzi? - Vale anche la pena sottolineare che molte persone sono persuase ad acquistare un'unità su beni di terzi piuttosto che un'unità di proprietà. La cosa da ricordare è che se stai cercando un investimento con "vendibilità", allora è molto meglio scegliere la proprietà. Infatti, un contratto di locazione potrebbe infatti essere definito un bene ammortizzato piuttosto che un bene apprezzabile perché perde valore nel tempo.
Se desideri sapere esattamente cosa significa "contratto di locazione" in Tailandia, leggi questo articolo:
Che cosa è esattamente una proprietà in affitto in Thailandia?
Un contratto di locazione in Thailandia può essere buono per alcune persone che ottengono molto in un condominio in cui hanno intenzione di vivere per i prossimi anni 30. Si bloccano nel prezzo corrente e non devono mai pagare l'affitto, quindi potrebbe adattarsi a loro.
Ma nella maggior parte dei casi, è difficile definire un condominio un buon investimento. Potrebbe essere possibile generare rendimenti locativi decenti ogni anno, ma le unità in locazione vengono raramente vendute a un nuovo acquirente a un prezzo più elevato.
Se desideri saperne di più sul perché non ti consigliamo di acquistare un condominio in affitto in Tailandia, potresti trovare questo articolo interessante:
Le insidie dell'acquisto di un appartamento di proprietà del condominio
In determinate circostanze, si potrebbe sostenere che la costituzione di una Thai Company Limited per l'acquisto di un contratto di locazione come una proprietà tailandese sia un'opzione migliore.
Puoi saperne di più su questa opzione qui:
Utilizzando una società tailandese limitata per l'acquisto di una unità di condominio in affitto
La procedura di acquisto al momento dell'acquisto di un condominio a Phuket
Una volta che hai deciso di "fare il grande passo" nel mercato immobiliare di Phuket, seguendo le linee guida puoi assicurarti che tutto sia fatto in modo indolore ed efficiente.
Se aderisci a questi passaggi, ti godrai il tuo condominio perfetto a Phuket in pochissimo tempo!
Per prima cosa trova te stesso un buon avvocato
Molti dei rischi sopra menzionati possono essere annullati o evitati del tutto con l'uso di un avvocato esperto, e questa dovrebbe essere la prima cosa da fare prima di esaminare le proprietà.
Un avvocato condurrà la dovuta diligenza sullo sviluppo del condominio e si assicurerà che tutto sia al di sopra del limite. Probabilmente la cosa più importante è eseguire la ricerca del titolo, che conferma che lo sviluppatore è il proprietario legale della terra e che la terra non è mai stata posseduta dal governo come foresta nazionale.
Il tuo avvocato controllerà anche per vedere se ci sono mutui o prestiti presi sulla proprietà. Se la proprietà viene sfruttata, potrebbe essere un pericolo per i proprietari se il promotore dovesse perdere il controllo del terreno. Tutto questo è importante per evitare qualsiasi rischio sul tuo investimento.
Se vuoi saperne di più sul perché ottenere una consulenza legale valida è importante quando acquisti un immobile a Phuket puoi leggere il seguente articolo:
L'importanza del suono Consulenza legale quando si acquista proprietà a Phuket
Se non si ha familiarità con la "due diligence" e si desidera imparare un po 'di più sul perché è importante quando si acquista un immobile, è possibile leggere questo:
Pagamento di un deposito di prenotazione
Un avvocato esperto ti proteggerà durante tutto il processo di acquisto. Se non hai già assunto un avvocato sin dall'inizio, è sicuramente consigliabile cercare un avvocato prima di versare una cauzione su un'unità condominiale che ti piace.
Il tuo avvocato si assicurerà che tutto verifichi con l'accordo di vendita e acquisto e, una volta soddisfatto, ti darà il via libera per effettuare il deposito.
Assicurerà inoltre che il tuo deposito sia salvaguardato e ti sarà restituito per intero qualora il controllo di due diligence rilevi qualcosa che non va con lo sviluppo che hai scelto.
Abbiamo scritto il seguente articolo sulle cose a cui prestare attenzione quando si lascia un deposito di prenotazione:
I rischi di depositare un deposito di prenotazione quando comprate Phuket Real Estate
L'importo che potresti dover pagare per un deposito di prenotazione varia da resort a resort, ma di solito è compreso tra 100,000 e 200,000 baht tailandese. Potrebbe anche essere una percentuale del prezzo di acquisto.
Quando paghi il deposito della prenotazione (che di solito può essere pagato con carta di credito o contanti) dovrai fornire allo sviluppatore il tuo passaporto.
A questo punto lo sviluppatore redigerà l'accordo di pre-vendita e acquisto. Forniranno anche al tuo avvocato una copia dell'atto di titolo (Chanote), in modo che la ricerca del titolo possa essere effettuata.
In caso di rivendita, l'avvocato del venditore redigerà l'accordo di pre-vendita e acquisto. Il venditore dovrà inoltre fornire al proprio avvocato alcuni altri documenti, come ad esempio il tabien baan, spesso chiamato il "libro di casa".
L'accordo finale di vendita e acquisto di solito richiede alcuni giorni per essere messo insieme, anche se la maggior parte degli sviluppatori è consapevole del fatto che gli acquirenti possono viaggiare a casa da una vacanza, quindi sono abituati ad accelerare le cose.
Il tuo avvocato vorrà leggere e approvare l'accordo di vendita e acquisto, e lo sviluppatore confermerà anche in questa fase la struttura / programma di pagamento in modo da sapere quando ogni pagamento è dovuto (a condizione che esista un'opzione di pagamento rateale).
Su una rivendita il pagamento dovrà ovviamente essere effettuato per intero, ma se acquisti fuori piano, il programma dei pagamenti può essere distribuito su un anno o più, fino al completamento del progetto.
Ricorda che l'accordo di vendita e acquisto spiegherà anche gli altri pagamenti dovuti (ad es. Tasse, tasse di registrazione / trasferimento, pacchetto di mobili e upgrade gratuito, se applicabile). In genere chiarirà anche l'importo del fondo di assorbimento, sebbene questo sia di solito pagato al completamento dello sviluppo.
Oltre a elencare ciò che dovrà essere pagato in futuro, l'accordo di vendita e acquisto confermerà anche il pagamento del deposito della prenotazione e mostrerà questo importo dedotto dal saldo dovuto.
Trasferimento di denaro in Thailandia per l'acquisto del condominio di Phuket
Questo è importante perché, se fatto correttamente, assicurerà che tutto vada per il meglio. Non solo registrando il tuo acquisto di condominio presso l'Ufficio del Land, ma anche rimpatriando i fondi nel tuo paese di origine quando decidi di vendere la proprietà.
Se hai intenzione di lasciare il tuo condominio a bambini o persone care nella tua proprietà, elencare più proprietari renderà anche molto più semplice la successione.
Quindi, una volta che il tuo avvocato ti ha dato il via libera e la tua prima rata è dovuta, devi quindi seguire le procedure corrette per portare i soldi in Thailandia.
L'1991 Condominium Act afferma che per acquistare un condominio a Phuket, i fondi devono essere trasferiti dall'estero. Pertanto, è necessario dimostrare che i soldi provengono dall'estero. Per fare ciò, è necessario seguire alcuni semplici passaggi.
Ogni tranche di fondi trasferiti nel paese deve essere qualificata per ricevere un modulo di transazione in valuta estera, comunemente abbreviato come "FETF". Questo è un certificato che la tua banca in Thailandia emetterà quando riceverà i fondi in Thailandia. Per qualificarsi, l'importo minimo di ciascuna rata deve essere di $ 50,000.
Questo FETF sarà richiesto dall'Ufficio del Land per registrare il condominio a vostro nome, quindi è indispensabile disporre di questo certificato.
Quando invii il denaro dal tuo conto bancario a casa, il consiglio (o il modulo) della transazione dovrebbe indicare che il denaro viene utilizzato per acquistare un condominio a Phuket, così come i nomi di tutti gli acquirenti. Se conosci già il nome dello sviluppo in cui stai acquistando, non fa male mettere giù anche quello.
In alcuni casi, su nuove build, lo sviluppatore può consentire di trasferire i soldi direttamente a loro e aiutare a ottenere il FETF per te.
Quando porti il FETF all'ufficio del terreno (o se lo sviluppatore lo fa per te), otterrai il FETF e dovrai immediatamente metterlo in un posto sicuro. Se hai una cassetta di sicurezza o una cassaforte a casa, questo è il posto migliore per questo.
Sebbene ottenere i tuoi soldi fuori dal paese sia relativamente semplice, avrai bisogno del FETF quando sarà il momento. Ciò può avvenire tra 5 anni o 25 anni, quindi il motivo per tenerlo al sicuro.
Se hai un buon avvocato, probabilmente ti assisterà durante l'intero processo e si assicurerà che tu stia facendo le cose correttamente.
Come inviare correttamente i tuoi soldi tramite TT (trasferimento telegrafico)
Quando trasferisci il denaro in Thailandia, l'importo totale che invii non deve essere inferiore al prezzo di acquisto effettivo del condominio. È inoltre necessario indicare a cosa servono i soldi (ad es. Acquisto di un condominio, includendo idealmente il nome dello sviluppo).
Come accennato in precedenza, devi anche assicurarti di elencare tutti i nomi degli acquirenti sull'istruzione TT.
Quando si prepara a trasferire i fondi, tenere a portata di mano i seguenti dettagli:
- nome della banca
- Nome del beneficiario
- numero di conto bancario
- Filiale bancaria e indirizzo
- SWIFT CODE
Quando si conferma il motivo per effettuare il trasferimento, è necessario scrivere qualcosa del genere:
"Questo è per l'acquisto del numero di unità condominiale 323 presso il bellissimo Blue Sky Condo Resort".
Assicurati di includere i nomi di ogni acquirente. Questo include i nomi dei tuoi figli (e forse anche dei tuoi nipoti). In effetti, non c'è limite al numero di acquirenti che puoi elencare nel modulo TT. (Tratteremo la ragione molto importante per questo un po 'più tardi.)
Dopo aver inviato il denaro e la banca ricevente conferma la ricezione, emetterà il FETF.
Il FETF indicherà quanto segue:
- L'importo inviato in valuta estera
- L'importo convertito in baht
- Il nome del titolare del conto che ha inviato il denaro
- Il nome del destinatario
- Lo scopo o il motivo del trasferimento (ovvero acquisto di un condominio)
Sebbene il trasferimento di fondi debba essere accompagnato dai dettagli corretti, vale la pena sottolineare che il denaro può essere inviato da un conto bancario di terzi e non deve essere intestato all'acquirente.
L'importante è che i nomi di tutti gli acquirenti siano sull'istruzione della banca, nonché lo scopo chiaramente indicato del trasferimento.
Finché questi dettagli sono corretti, l'Ufficio del Land sarà lieto di accettare il FETF emesso dalla banca.
Avrò bisogno di un conto bancario tailandese se compro un condominio a Phuket?
Questa è una domanda molto comune che ci viene posta dagli acquirenti. La risposta dipende davvero da una serie di fattori. A volte non è necessario e talvolta può essere essenziale.
Ad esempio, supponiamo che tu acquisti una nuova unità condominiale dallo sviluppatore. È possibile che lo sviluppatore ti assista per ottenere il FETF. Potrebbero persino offrirti di pagare il tuo reddito da locazione garantito all'estero, nel qual caso non è probabile che tu abbia bisogno di un conto bancario in Thailandia.
D'altra parte, se acquisti un condominio di rivendita e desideri affittarlo come impresa, avrai sicuramente bisogno del tuo conto bancario locale. Anche se qualcun altro lo gestisce quotidianamente, avrai comunque accesso in qualsiasi parte del mondo ai soldi pagati sul tuo conto bancario tailandese tramite una carta bancomat.
È probabile che tu abbia bisogno di assistenza per l'apertura di un conto, che un avvocato, un contabile o il tuo agente immobiliare possono probabilmente fornire. Vale la pena notare, tuttavia, che l'apertura di un conto bancario thailandese può essere difficile fino a dopo aver pagato il deposito di prenotazione su un'unità condominiale.
In quanto non residente, una banca in genere apre un conto solo dopo aver presentato l'accordo di vendita e acquisto originale. Riceverai solo detto accordo dopo paghi il deposito e la banca vorrà anche vedere la ricevuta del tuo deposito per il pagamento che hai già effettuato.
Se sei determinato a disporre di un conto bancario in Thailandia in qualsiasi circostanza, dovrai portare con te i seguenti documenti:
I documenti richiesti varieranno da banca a banca, ma in generale saranno:
- Il passaporto
- La polizza di partenza (dalla carta di arrivo per l'immigrazione) che dovrebbe essere nel passaporto
- L'accordo di vendita e acquisto originale
- La ricevuta ricevuta per il deposito della prenotazione
Ogni banca è diversa e alcune banche non sono molto utili quando si aprono conti per gli stranieri. Il tuo consulente o avvocato dovrebbe conoscere le migliori banche da utilizzare.
Dovrò andare all'ufficio del Land di Phuket?
Il motivo per cui una visita al dipartimento fondiario è di solito richiesto è perché è qui che la tua unità condominiale sarà registrata a tuo nome.
Ma la tua presenza non è sempre necessaria. Se hai acquistato direttamente da uno sviluppatore, potrebbero essere in grado di ottenere l'atto di proprietà per tuo conto.
Tuttavia, se hai acquistato una proprietà di rivendita, di solito dovrai effettuare il viaggio da solo, insieme al venditore e ai tuoi rappresentanti legali. Naturalmente, se hai dato un avvocato o un'altra procura individuale, possono andare al tuo posto.
Questo è ciò di cui di solito avresti bisogno se vai all'Ufficio del Land da solo:
- I passaporti di tutti i nuovi proprietari, compresa l'immigrazione, se applicabile;
- Se la proprietà che stai acquistando è una rivendita, avrai bisogno di una lettera della persona giuridica del condominio (CJP) che confermi che la quota di proprietà straniera per la proprietà estera in quel condominio rimane entro il 49% legalmente richiesto;
- Una lettera del CJP che conferma che tutte le aree comuni e le spese di manutenzione (così come tutte le bollette) sono state pagate fino ad oggi. Se il venditore non ha questo, la vendita non può procedere;
- Il FETF che mostra i fondi per l'acquisto del condominio proveniva dall'estero;
- Una bozza di banchieri per il pagamento di qualsiasi saldo dovuto;
- Contanti per le tasse e le tasse governative; e
- Un certificato di matrimonio (se anche il nome del coniuge deve figurare nell'atto di proprietà). Potrebbe essere in inglese, ma potrebbe essere necessario tradurre se è in un'altra lingua.
La maggior parte degli avvocati ti accompagnerà al Dipartimento del Land per assisterti in questo processo. L'avvocato lavorerà con l'avvocato del venditore e i funzionari dell'ufficio del territorio per assicurarsi che tutto funzioni senza intoppi.
Le fasi finali del processo richiedono la consegna del pagamento finale, che deve quindi essere verificato. Fatto ciò, il funzionario preparerà il contratto di compravendita del dipartimento firmato da te e dal venditore.
Successivamente, ti verrà richiesto di pagare le tasse e le tasse governative in contanti. Assicurati di avere con te denaro sufficiente il giorno in cui visiti il Land Office. Nella maggior parte dei casi, dovrai dividere questi costi con il venditore, quindi dovresti essere consapevole di quanto dovrai pagare. Non dovrebbero esserci sorprese qui perché il tuo avvocato dovrebbe essere a conoscenza dell'importo esatto molto prima del tuo arrivo.
Una volta completato tutto, ti verrà consegnata la tua copia del titolo Chanote che mostrerà il tuo nome come proprietario legale.
Il Land Office di solito è abbastanza efficiente. In una giornata estremamente impegnativa può sembrare tutto un po 'dispendioso in termini di tempo, ma generalmente è abbastanza facile. Detto questo, vale la pena prendere un buon libro da leggere, nel caso tu fossi lì in uno dei giorni più impegnativi.
Quando lasci il Dipartimento della Terra, sarai il proprietario soffocato di un condominio di Phuket.
La facilità di lasciare il tuo condominio di Phuket agli innamorati della morte
L'ultima cosa che tratteremo è la pianificazione della successione. La successione è fondamentalmente il processo di lasciare i tuoi beni ai propri cari dopo la tua morte.
La facilità di farlo è l'ennesimo vantaggio di possedere un condominio perché dopo la tua morte potresti legalmente trasferire il condominio ai tuoi beneficiari.
Se lo hai pianificato e preparato, può rivelarsi una procedura molto semplice. Se non sono state prese disposizioni, tuttavia, può trasformarsi in un incubo per i tuoi cari.
Questo ci porta al motivo per cui è fondamentale elencare tutti i nomi dei beneficiari sul modulo di bonifico bancario quando invii i tuoi soldi in Thailandia in primo luogo. Se i nomi di tutti i beneficiari compaiono sul modulo di trasferimento telegrafico, appariranno anche sul FETF.
E avere i nomi dei beneficiari sul FETF supera uno degli ostacoli richiesti per la proprietà condominiale in Thailandia ai sensi del Condominium Act. Vale a dire che tutti i proprietari, che siano l'acquirente originale o l'erede, devono dimostrare di aver trasferito i soldi necessari in Thailandia dall'estero.
In sostanza, i nomi dei beneficiari nel FETF assicurano un'eredità regolare.
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Cosa devi sapere se stai ereditando un condominio di Phuket o desideri pianificare una successione
L'altro mezzo per assicurarsi una facile eredità di un condominio a Phuket è utilizzare una società offshore per acquistare il condominio. Le società offshore sono tipicamente quelle domiciliate nelle Isole Vergini britanniche, Seychelles, Mauritius, Isole Cayman, ecc.
In quanto proprietario del condominio, la società offshore non può davvero morire. Se l'individuo lascia semplicemente le proprie azioni di controllo nella società offshore ai propri beneficiari, allora ha effettivamente ceduto la proprietà del condominio allo stesso tempo.
Puoi leggere di più sull'utilizzo di una società offshore a questo scopo qui:
Possedere un condominio di proprietà attraverso una società offshore
Ottenere le chiavi del tuo nuovo condominio di Phuket
Bene, questo è tutto. Come nuovo proprietario di un condominio di Phuket, avrai solo qualche estremità libera da legare prima di trasferirti o iniziare a noleggiarlo.
L'unica altra cosa di cui avrai bisogno è assicurarti che i contatori dell'acqua e dell'elettricità siano registrati a tuo nome. Su un nuovo sviluppo, il CJP o lo sviluppatore normalmente ti aiuteranno in questo, ma su una rivendita avrai probabilmente bisogno dell'aiuto dell'agente di vendita o del vecchio proprietario.
Dopodiché non c'è altro da fare se non goderti la vita o le vacanze in questo meraviglioso paradiso tropicale !!
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