Una panoramica sui prezzi delle proprietà di Phuket e Thailandia

Quali fattori influenzano i prezzi degli immobili di Phuket? Qui discutiamo i fattori che determinano ciò che accade ai prezzi delle proprietà di Phuket oggi, e ciò che è probabile che li guiderà negli anni a venire.

Questo argomento è ampiamente trattato anche nel nostro Phuket Property Guide.

Un mercato immobiliare di Phuket Buoyant

Negli ultimi tre o quattro decenni Phuket è cresciuta da un'isola tropicale bella ma sottosviluppata a una destinazione turistica globale, attirando miliardi di entrate turistiche e investimenti internazionali.

Un numero crescente di potenziali investitori ha preso atto di questa crescita e si è aggrappato al potenziale di guadagno derivante dall'espansione economica di Phuket. Mentre l'isola continua a svilupparsi e prosperare, lo sarà anche il mercato degli immobili.

Anno dopo anno aumenti del numero di turisti e un'infrastruttura notevolmente migliorata si è combinata per attirare acquirenti da tutto il mondo. L'ultimo decennio di crescita sostenuta è servito a sottolineare una tendenza al rialzo a lungo termine nel settore immobiliare di Phuket.

Ma mentre l'industria potrebbe essere in funzione, ci sono molti segnali che non ha nemmeno iniziato a fare passi da gigante.

Puoi goderti il nostro articolo sulla potenziale crescita futura dell'industria del turismo thailandese di seguito:

Quanto può aumentare l'industria del turismo in Tailandia?

Prezzi di proprietà di Phuket contro prezzi di Thailandia

Una marea in aumento solleva tutte le barche

Nella maggior parte dei paesi, i prezzi degli immobili in una determinata regione si muoveranno di pari passo con il paese nel suo insieme. Occasionalmente un'area può essere meno volatile di un'altra, ma alla fine condividono gli stessi picchi e depressioni (sebbene Chernobyl potrebbe essere un'eccezione a questa regola).

I statistiche nazionali suggeriscono che il mercato immobiliare thailandese ha subito un leggero rallentamento negli ultimi due anni, realizzando guadagni costanti negli ultimi 10 anni fino a gennaio 2016. L'indice dei prezzi delle abitazioni è inciampato fino a metà del 2017, per poi continuare a salire fino all'inizio del 2018. Al momento del scrivendo, è leggermente al di fuori dei suoi massimi recenti.

Nell'ultimo decennio, l'indice dei prezzi delle abitazioni in Thailandia è aumentato del 48.91%. (L'impatto del ritiro corrente è stato solo -0.65%.)

In termini semplici, ciò rappresenta un aumento dei prezzi del 4.89% all'anno. Se sei un investitore che guarda alla rivalutazione del capitale in termini di guadagni composti, si tratta di un tasso di rendimento annuo composto (CARR) del 3.7%.

Phuket è un animale diverso

Sebbene i prezzi di Phuket si spostino anche con il resto della Thailandia, inclusa la capitale, ha dinamiche diverse in molti modi.

Mentre i prezzi possono diminuire e fluire con la nazione nel suo complesso, la forte domanda da parte dei compratori stranieri a Phuket ha la tendenza a spostare il settore immobiliare indipendentemente dai numeri nazionali.

Ciò significa che alcuni fattori economici interni che possono avere un impatto sul mercato thailandese nel suo complesso, non hanno necessariamente lo stesso effetto su Phuket.

Nessun credito facile per gli stranieri

Gli analisti e i meteorologi sono sempre preoccupati per boom e crisi, soprattutto nei mercati immobiliari. La maggior parte dei boom sono guidati dalla disponibilità di credito facile, e gli sbalzi risultanti avvengono perché il denaro facile si prosciuga. (Caso in questione: la crisi finanziaria del 2008 era radicata nel crollo dei titoli garantiti da ipoteca, strumenti finanziari che avevano pompato il mercato più in alto per cominciare.)

Le bolle si verificano normalmente quando gli sviluppatori cercano di approfittare del boom e continuano a costruire più case, ville e condomini di quanti possano realisticamente essere venduti. Tutto va storto quando c'è un eccesso di proprietà sul mercato con nessuno disposto o in grado di comprarle. Ciò inevitabilmente esercita una pressione al ribasso sui prezzi.

Ulteriori pressioni al ribasso arrivano se gli eventi macroeconomici simultanei in un paese si traducono in pignoramenti di massa, perché le persone non potrebbero pagare i loro mutui. Questo è successo anche in 2008.

Ma la maggior parte del denaro utilizzato per acquistare proprietà a Phuket viene trasferito dall'estero, inclusi alcuni soldi provenienti dagli stessi sviluppatori. Tutto questo denaro arriva in contanti e non si basa su alcun credito delle banche thailandesi.

Mentre alcuni sviluppatori possono prendere in prestito per costruire nuovi progetti, in un mercato vivace, si spera che questo venga ripagato dalle vendite. Uno sviluppo che attira gli acquirenti thailandesi potrebbe anche vedere individui che cercano finanziamenti da banche locali per il loro acquisto.

Ma non ci sono praticamente prestiti - o finanziamenti molto bassi - nel mercato estero di Phuket. Ciò limita il potenziale per uno scenario di boom e recessione nel mercato immobiliare dell'isola.

Vale la pena sottolineare che, mentre la Thailandia ha un livello molto più alto di livello medio di credito delle famiglie o dei consumatori, non ci sono segni visibili che i livelli di prestiti a casa siano ovunque vicini al boom o al territorio delle bolle. Il mercato estero è ancora più solido.

I prezzi attuali di Phuket

Phuket ha una vasta gamma di proprietà disponibili per il compratore o gli investitori più esigenti.

L'isola offre unità condominiali di proprietà esclusiva a livelli di ingresso di circa 2 milioni di THB, fino a ville super per guadagni netti ultra-alti che vanno fino a 400 milioni di THB.

Phuket non è un'isola massiccia (570km²), ma è solo circa 20% più piccola di Singapore, ovvero circa un terzo della dimensione della Grande Londra. Anche così, alcuni trovano sorprendente che spesso si trovano due proprietà a tali estremi della fascia di prezzo situata a breve distanza l'una dall'altra.

Se possiedi un condominio da 7 milioni di THB, il pub, il ristorante, il supermercato e la spiaggia locali saranno gli stessi dei proprietari di ville da 40 milioni di THB. In altre parole, non esiste davvero una brutta posizione.

Cosa determina i punti di prezzo delle proprietà?

Alcuni dei principali fattori che influenzano i prezzi sono:

Land Value
Posizione a Phuket
Distanza dalla costa / spiaggia
Viste (mare o montagna o nessuno)
Qualità costruttiva / Ingegneria strutturale
Qualità del progetto architettonico
Reputabilità dello sviluppatore (soprattutto se nuova build)
Reputabilità / Affidabilità di Condo Management Company
Target Buyers (stranieri, thailandesi, un mix)
Strategia di marketing (regionale, internazionale)
Fattori di domanda / offerta
Sentimento di mercato attuale
Prime impressioni / pregiudizi cognitivi
Altre caratteristiche uniche

Per aiutare a capire l'impatto di quanto sopra, usiamo un confronto mele per mele. Perché due condomini comparabili dello stesso sviluppatore con una qualità di costruzione simile costano rispettivamente 5.5 milioni di THB e 3 milioni di THB. Se il primo si trova sulla costa occidentale (più vicino alle spiagge) e il secondo nel centro dell'isola, quel prezzo avrebbe perfettamente senso.

Con le ville, normalmente trovi che la bellezza è negli occhi di chi guarda. Un acquirente pagherà quello che pensa che valga la proprietà. Finché il venditore accetta quel prezzo, l'affare è concluso. Ricorda sempre il vecchio adagio: Location, Location, Location. Le proprietà in una zona privilegiata tendono sempre a vendere bene, anche in un mercato debole.

Che cosa è un buon prezzo per metro quadro?

Trovare la proprietà ideale può essere un'esperienza diversa per tutti. Se il prezzo è fondamentale e non ti interessa quanto sei vicino alla spiaggia, probabilmente guarderesti nell'entroterra oa Phuket Town. Quando il mare non è in vista, il prezzo al metro quadro si abbassa notevolmente. In effetti, ci sono alcuni sviluppi molto interessanti che arrivano a circa 50,000 THB / m²o anche meno.

Ma se ami la spiaggia, o se stai cercando di acquistare un'unità con il massimo potenziale di noleggio, allora aspettati di pagare di più. Dovrai guardare più vicino alla costa occidentale dove i prezzi salgono a circa THB 100,000 / m². Le proprietà sulla spiaggia o sul mare, che si tratti di condomini o ville, venderanno ancora di più.

Varia a seconda della qualità dello sviluppo, ma come regola generale le proprietà situate centralmente sono THB 50,000 / m² o sotto, mentre le proprietà della costa occidentale sono generalmente THB 100,000 / m² e al di sopra.

Il costo del terreno è il principale fattore determinante, sebbene la qualità della costruzione influenzi anche il prezzo finale. Alcuni sviluppatori sono specializzati nell'offrire prezzi bassi per i punti di ingresso, mentre altri cercano attivamente terreni più costosi, in aree più desiderabili e promettono una migliore qualità di costruzione.

Siamo curiosi di vedere come gli sviluppi futuri in prossimità del New Central Festival costano le loro unità. Le nuove attrazioni nel centro dell'isola, e l'afflusso di residenti (principalmente cinesi) che non si preoccupano necessariamente della vicinanza alla spiaggia, potrebbero far aumentare i prezzi in quelle zone. Non ci aspettavamo di vedere i prezzi raggiungere i "livelli della costa occidentale", ma certamente il divario potrebbe ridursi in alcune aree.

Se stai pensando di vendere la tua proprietà, varrebbe la pena notare il prezzo / m² di proprietà simili nella tua zona prima di decidere il prezzo di vendita.

La storia di Land Island limitata

Il crescente costo della terra, in particolare la fornitura limitata di terreni a Phuket, sarà anche un driver negli anni a venire.

La scarsità certamente spinge i prezzi più in alto, e le aree con una grande popolazione, ma lo spazio limitato per lo sviluppo, tendono ad essere più costose.

La costa occidentale è dove le leggi della scarsità sono già state messe alla prova. Le ville su grandi appezzamenti di terreno vendono già a un premio sulla maggior parte dell'isola, ma alcuni sviluppatori sono riusciti a mantenere bassi i prezzi per le ville di fascia bassa. Ci sono anche rivendite ancora disponibili a prezzi molto interessanti.

La nostra visione a lungo termine sulla proprietà di Phuket è che la costa occidentale rappresenta il miglior ROI potenziale per qualsiasi investitore immobiliare. Non solo puoi anticipare l'apprezzamento del capitale a lungo termine, ma le aree vicino alla spiaggia sono generalmente le più facili da affittare.

Gli ultimi anni hanno visto un aumento delle unità da studio e da una camera destinate agli stranieri. La tendenza per molti sviluppatori sembra essersi spostata verso l'offerta di unità più piccole per meno soldi a più acquirenti, piuttosto che tentare di vendere una mano piena di condomini più grandi ad alcuni acquirenti con un elevato patrimonio netto.

Questa tendenza può essere il risultato diretto di bassi tassi di interesse nell'ovest. Quindici anni fa lo scommettitore medio si accontentava di lasciare i suoi soldi in banca e vederli crescere. Oggi il contante non guadagna nulla e in alcune valute (es. Franco svizzero ed euro) i depositanti pagano effettivamente la banca per trattenere il proprio denaro.

Anche un piccolo investimento immobiliare a Phuket è meglio che guadagnare nulla in un conto di deposito.

L'inevitabilità della pressione inflazionistica

L'inflazione è un dato di fatto. Il costo di mattoni e malte, tegole, elettrodomestici e persino arbusti da giardino non va mai giù, né il costo del lavoro per la costruzione di nuove ville e condomini.

Anche l'inflazione salariale è inevitabile. Se il costo della vita aumenta in tutta Phuket, aumenteranno anche i salari dei lavoratori. I birmani costituiscono la maggior parte dei lavoratori edili dell'isola. Sebbene lavorino ancora per salari inferiori rispetto ai lavoratori thailandesi, i loro stipendi sono comunque aumentati e probabilmente aumenteranno ulteriormente negli anni a venire.

Poiché tutti i costi per costruire alloggi a Phuket continuano ad aumentare, anche il prezzo delle proprietà stesse aumenterà di conseguenza. E quelle proprietà nelle aree di maggiore richiesta vedranno ovviamente il più grande apprezzamento del capitale.

Influenze esterne e interne

Un modo per preservare il valore della tua casa è ovviamente prendersene cura. Considera quanto segue:

mantenere l'interno moderno e ben mantenuto
pensa a una nuova cucina
non rimandare i lavori di bricolage necessari
investire nel paesaggio per il giardino
costruire un nuovo patio coperto, solarium o un elegante gazebo

A volte, tuttavia, ci sono fattori completamente fuori dal tuo controllo.

I fattori macroeconomici tendono ad avere almeno una certa influenza sul settore immobiliare. Ad esempio, una crescita lenta del PIL tende a determinare un aumento della disoccupazione o un rallentamento della crescita dei salari. Questo tende ad avere un impatto sulla proprietà.

I tassi di interesse influiscono anche sui prezzi degli immobili. Quando i governi vogliono dare un colpo al braccio all'economia, abbasseranno i tassi. Ciò rende i prestiti più economici e aiuta ad alimentare la crescita dell'economia. I bassi tassi di interesse aiutano anche il settore immobiliare locale.

Un altro fattore che influenza i prezzi delle proprietà (e Phuket non è immune da questo) è uno spostamento demografico. Quando le persone escono da un'area (di solito a causa di una chiusura importante del datore di lavoro), le proprietà vengono vendute su tutta la linea, il che di solito abbassa il prezzo.

Ma è anche vero il contrario, e il popolazione di Phuket sta crescendo più velocemente dei tassi medi per il resto della Thailandia. Questo non è solo la gente del posto che si trasferisce a Phuket in cerca di una vita migliore, ma anche gli stranieri che arrivano a vivere sull'isola.

Altri fattori che influenzano i prezzi

Sappiamo tutti cosa succederebbe al valore della tua casa se l'autorità locale decidesse di aprire una discarica di rifiuti dietro il giardino sul retro. Il cielo non permetterebbe mai che succedesse, ma se lo facesse, i prezzi delle case nella zona sarebbero certamente diminuiti.

Ci sono molti fattori che cospirano per far salire o scendere il prezzo della terra, dei condomini o delle case, molti dei quali potresti non averli considerati.

Ecco alcuni:

Nuovi hotel che si aprono a portata di mano - in alcune zone, l'arrivo di nuovi hotel di lusso migliora la percezione generale, spingendo i prezzi su tutta la linea.
L'aspetto generale dell'area - a volte un'area grigia ottiene un restyling totale e assume un aspetto completamente nuovo. A volte è solo l'estetica, ma a volte il rinnovato orgoglio civico tra i residenti porta a costruire nuove case in quella zona. Tutto ciò ovviamente fa una grande differenza per i potenziali acquirenti e ha un effetto positivo sul prezzo delle proprietà esistenti.
Cambia il nome della tua villa - questo può essere sorprendente, ma studi hanno dimostrato che un nome può fare la differenza. Se hai acquistato una villa, ma non eri necessariamente entusiasta del suo nome, è probabile che anche i futuri acquirenti non lo saranno. Basta cambiarlo! L'indirizzo ufficiale non cambia, quindi puoi decidere un nuovo nome quando vuoi.
Nuove strutture locali - se sei abbastanza fortunato da avere nuovi sviluppi nelle vicinanze, con moderni negozi, ristoranti o strutture ricreative e per il tempo libero, questo potrebbe benissimo mandare i prezzi nella tua zona più in alto.
Il nuovo sistema ferroviario - anche se questo è ancora in fase di gara e di progettazione, quasi sicuramente aumenterà di prezzo qualsiasi proprietà vicino alle nuove stazioni. Studi nella maggior parte degli altri paesi mostrano che l'accessibilità ai nuovi programmi di sviluppo dei trasporti fa aumentare i prezzi degli immobili. (La stessa cosa continua a succedere a Bangkok, poiché il loro sistema BTS si espande verso l'esterno.)
Nuovo accesso stradale e collegamenti - Anche il nuovo accesso stradale è vantaggioso. Phuket crea costantemente nuove strade, per lo più fornendo accesso al centro dell'isola. Alcuni proprietari scopriranno che questo aumenta il valore della loro casa.

Il tempo e il tempismo sono tutto

Non importa quale proprietà possiedi o stai cercando di acquistare a Phuket, vale la pena pensare a lungo termine.

I prezzi a Phuket sono aumentati costantemente negli ultimi 30 anni, ma ci sono stati brevi rallentamenti lungo la strada. Alcune persone si faranno prendere dal panico quando la crisi asiatica arriverà in 1997; altri avrebbero pensato che Phuket non sarebbe mai riuscita a riprendersi dallo tsunami, e poi avrebbero scaricato le loro proprietà; altri potrebbero essere stati costretti a farlo dalle circostanze della crisi finanziaria 2008.

Come con qualsiasi altro mercato immobiliare globale, se acquisti nel momento sbagliato, o non reggi la proprietà abbastanza a lungo, o decidi di vendere nel momento sbagliato, potresti non vedere il profitto che desideri.

Con qualsiasi investimento immobiliare, la pazienza è assolutamente una virtù.

Allora, dove con i prezzi delle proprietà Phuket?

Questo è davvero ciò che tutti vogliono sapere.

Storicamente, indipendentemente dalla pressione economica che la Thailandia o la sua industria del turismo ha dovuto affrontare, il settore immobiliare di Phuket ha continuato ad andare avanti. Negli ultimi 20 anni la Thailandia si è occupata di:

La crisi in Asia
Epidemia di virus SARS
Epidemia di influenza aviaria
Lo tsunami nell'Oceano Indiano
2006 Coup d'Etat
La crisi finanziaria globale
2014 Coup d'Etat

Si tratta di una media di quasi un evento ogni due anni che aveva il potenziale di causare danni all'economia o al mercato immobiliare. Non importa quali siano gli ostacoli, il settore immobiliare di Phuket è sempre emerso più forte.

Guardando alcuni semplici fondamentali (ad esempio domanda e offerta), c'è una popolazione in aumento in Thailandia, e una che sta anche crescendo sempre più ricca. Anche la domanda da parte degli stranieri rimane forte, ma i costruttori dell'isola non stanno aumentando.

Le pressioni inflazionistiche globali non faranno altro che far salire i prezzi nel lungo termine. Per chiunque abbia pazienza e un orizzonte di investimento a lungo termine, Phuket fornirà significativi guadagni in conto capitale negli anni a venire.

Cerchiamo di essere molto chiari: ci saranno dei dossi sulla strada perché ci sono sempre. Il settore immobiliare è ciclico e parte di quel ciclo è un periodo di prezzi stagnanti o addirittura in calo. Gli acquirenti devono accettare che ci sono fattori chiave che guidano il settore immobiliare, indipendentemente da dove ti trovi nel mondo. Investitori e proprietari di case che non sono preparati per questo dovrebbero pensarci due volte prima di investire nel settore immobiliare di Phuket.

Conclusione

Phuket sta diventando uno dei settori immobiliari più desiderati e ricercati al mondo. L'isola continua a stupire con la sua capacità di cambiare e adattarsi, offrendo sempre di più ai nuovi residenti.

Ci aspettiamo che la crescita si muoverà costantemente verso l'alto nel prossimo decennio, ma prevediamo ancora alcuni ostacoli lungo il percorso. Dato quello che Phuket (e la Thailandia) hanno sopportato negli ultimi dieci anni e mezzo, ci vorrebbero circostanze economiche catastrofiche per far deragliare le tendenze di crescita esistenti.

Finché guardi al lungo termine, senza cercare di guadagnare velocemente, la proprietà di Phuket dovrebbe rivelarsi un ottimo investimento. Ad un certo punto la disponibilità di terra sull'isola raggiungerà un punto critico. Quando ciò accadrà, i prezzi degli immobili accelereranno in modo significativo (specialmente sulla costa occidentale) e ti sentirai come se avessi comprato al piano terra.