Contratti di locazione in Tailandia sono stati generalmente accettati dagli stranieri come mezzo alternativo per acquistare case, ville, villette, terreni o anche piccole isole. Anche le unità di "proprietà tailandese" in resort condominiali, disponibili solo per gli stranieri come proprietà in affitto, sono ancora richieste.
Ma un contratto di locazione in Thailandia è davvero la migliore decisione che puoi prendere?
La maggior parte delle persone che hanno visitato la Thailandia, e sicuramente tutti quelli che vivono qui, sanno che i cittadini stranieri non sono in grado di possedere terre nel Regno.
I Atto di promulgazione del codice di terra, BE Le sezioni da 2497 a 86 spiegano le leggi della Thailandia sugli stranieri (stranieri) che possiedono beni immobili in Thailandia.
Poiché un edificio è tecnicamente mobile smontandolo o demolendolo, "proprietà immobiliare "si riferisce alla terra. Un appezzamento di terra non può essere raccolto e spostato altrove.
La legge rende molto chiaro (sia implicitamente che esplicitamente) che la terra non può essere posseduta da uno straniero. La villa o la casa che si trova su quella terra è un'altra cosa. Questi sono mobili e gli stranieri sono autorizzati a possedere beni mobili.
Comprensione della proprietà libera contro la locazione in Tailandia
La proprietà di proprietà è un concetto facile da comprendere per la maggior parte delle persone. Ricevi un atto di proprietà a tuo nome, registrato presso l'Ufficio del Land locale. Lo possiedi per sempre e puoi trasmetterlo ai tuoi figli o persino ai tuoi nipoti.
La proprietà è una semplice forma di proprietà senza ambiguità. La locazione, d'altra parte, varia da paese a paese nella sua interpretazione.
In alcuni paesi, come il Regno Unito, le proprietà in affitto possono durare fino a 999 anni, che la maggior parte delle persone considera essenzialmente permanenti. Quando un contratto di locazione scade, il rinnovo è generalmente semplice e viene effettuato a un costo minimo. Il governo cinese, ad esempio, dovrebbe rinnovare appena i contratti di locazione di 70 anni quando scadono.
In Thailandia, è un po 'diverso. In realtà, è tecnicamente solo un contratto di locazione, piuttosto che un "contratto di locazione". Qui il locatario affitta dal proprietario per un periodo massimo di 30 anni.
Che cosa è esattamente una proprietà in affitto in Thailandia?
Il locatario in Thailandia non possiede mai la terra. Sebbene un contratto di locazione thailandese estenda il diritto di "possesso esclusivo", non accorda lo stesso senso di proprietà che si riceve nel Regno Unito o in Cina.
In Thailandia, sei semplicemente un inquilino che affitta la terra dal proprietario. Proprio come un inquilino che paga un affitto mensile su un appartamento, hai zero diritti di proprietà.
30 + 30 + 30 Periodi di locazione per ville in Thailandia?
Se qualcuno sta pensando all'acquisto di una villa in Thailandia, ha alcune scelte da fare su come procedere.
Alcune persone hanno creato una compagnia thailandese per acquistare la terra, ma se ciò non viene fatto correttamente, lo straniero viene ritenuto responsabile.
Potrebbero anche possedere l'edificio (beni mobili) e affittare il terreno (beni immobili). Ma il periodo massimo per l'affitto del terreno sarebbe di 30 anni.
Per superare questo arco di tempo relativamente breve, gli sviluppi della villa offrono agli acquirenti ulteriori periodi di rinnovo, in genere due periodi di 30 anni ciascuno. Questi periodi sono prepagati e quindi inclusi nel prezzo di vendita.
Ma mentre il rinnovo fino a 60 anni è prepagato, è tutt'altro che garantito. Probabilmente avrebbe più senso che il prezzo di vendita di una villa fosse basato su un periodo di 30 anni. I prezzi sarebbero quindi un terzo del costo attuale e quando la villa ritorna allo sviluppatore / proprietario al termine del contratto di locazione di 30 anni, il locatario può acquistare un nuovo contratto di locazione se lo desidera.
Ma negli ultimi 20-30 anni, è diventato comune per gli sviluppatori offrire contratti di locazione prepagati 30 + 30 + 30 al prezzo di vendita pieno. È ormai universalmente accettato che tutto è corretto con questo metodo.
Sebbene ulteriori 30 anni non siano garantiti, vale la pena notare che esiste un modo in cui i rinnovi delle ville possono essere legalmente applicati tramite "Contratti reciproci speciali". Ma questo è possibile solo quando vengono apportati miglioramenti materiali alla proprietà, come una villa costruita su un lotto di terreno che è stato affittato per un periodo di 30 anni. Ci sono anche molte sentenze della Corte Suprema su questo argomento che affermano che tali miglioramenti o aggiornamenti su detta proprietà possono aiutare a far rispettare ulteriori rinnovi.
Che dire di 30 + 30 + 30 per i condomini in affitto in Thailandia?
Con i condomini, i compratori stranieri a Phuket hanno la possibilità di scegliere un titolo di proprietà che, come detto sopra, è proprietà perpetua e un concetto facile da capire.
Tuttavia, ai sensi della legge sul condominio, solo l'49% di qualsiasi progetto condominiale può essere venduto a stranieri come proprietà. L'altro 51% dell'area unitaria in ogni condominio in Thailandia deve essere di proprietà di cittadini tailandesi.
Nel corso degli anni, gli sviluppatori hanno adottato approcci diversi per utilizzare o vendere la quota 51% designata per i thailandesi.
Alcuni hanno semplicemente mantenuto la proprietà di queste unità e le hanno affittate ai villeggianti per generare un reddito. (Possono farlo perché la società di sviluppo è necessariamente un'entità tailandese.) Questa è stata una buona strategia per molti sviluppatori a causa del settore turistico in rapida espansione a Phuket.
In alcuni progetti, in particolare da rinomati sviluppatori tailandesi, sono stati in grado di vendere tutte le unità ai cittadini tailandesi. Vi è una classe media in crescita in Thailandia e molti thailandesi acquistano condomini a scopo di investimento. Ma per la maggior parte, i thailandesi acquistano solo da sviluppatori tailandesi che sono marchi affermati e rispettati in Thailandia.
La maggior parte degli sviluppatori stranieri, d'altra parte, ha faticato a scaricare "il 51%" ai cittadini thailandesi. Hanno invece optato per un approccio diverso. Il modo più semplice per loro di vendere la proporzione thailandese di unità è trovare altri modi per commercializzarli agli stranieri.
Alcuni stranieri hanno acquistato unità "Thai freehold" utilizzando una Thai Company Limited. Ciò può avere perfettamente senso, soprattutto se l'acquirente ha un'attività legittima e consolidata in Thailandia. Poiché stanno acquistando una proprietà tailandese, ciò significa che la società può possedere il condominio per sempre, come farebbe un cittadino thailandese.
Ma c'è un'altra alternativa. Il codice civile e commerciale (CCC) consente a queste unità di essere vendute a stranieri come contratto di locazione.
Questo è accettabile perché, come menzionato sopra, uno sviluppatore deve essere una Thai Company Limited. Essendo un'entità tailandese, possono vendere un contratto di locazione a uno straniero, pur mantenendo la proprietà. Continuano a soddisfare il requisito 51% / 49% per un condominio, mentre monetizzano il 51% che non sono stati in grado di vendere a persone tailandesi.
E allo stesso modo agli acquirenti di ville vengono offerti rinnovi automatici dopo i primi anni di 30, agli acquirenti di condomini in affitto viene generalmente offerto lo stesso affare.
Ancora una volta, come per le vendite di ville, questi contratti di locazione 30 + 30 + 30 sono diventati mezzi universalmente accettati per attirare acquirenti stranieri.
Ma l'affitto 30 + 30 + 30 è legale in Tailandia?
Gli acquirenti di contratti di leasing devono essere consapevoli del fatto che il periodo di leasing massimo in Thailandia è di 30 anni e qualsiasi rinnovo oltre 30 anni è a discrezione del proprietario terriero / proprietario libero.
I rinnovi non sono altro che una promessa del proprietario terriero e non possono essere dichiarati contrattualmente nel contratto di vendita e acquisto. E mentre la disponibilità del proprietario a rinnovare il contratto di locazione può essere scritta in un addendum, non è garantita contrattualmente o finanziariamente dal pagamento anticipato.
Quando uno straniero acquista una villa in affitto o un condominio in affitto, il pagamento copre quindi legalmente solo i primi 30 anni del contratto di locazione. È improbabile che un contratto di locazione prepagato 30 + 30 + 30 - anche se ci siano 3 pagamenti uguali per rappresentare 3 termini di locazione diversi - di fronte a un giudice.
E se il tuo caso finisse mai in tribunale?
Sfortunatamente, in più di un'occasione, il tribunale provinciale di Phuket lo ha deciso I contratti 30 + 30 + 30 non sono solo inapplicabili, ma anche illegali.
Inoltre, le sentenze della Corte suprema a Bangkok hanno affermato che il rinnovo di un contratto di locazione può essere effettuato solo entro 3 anni dalla scadenza del periodo di noleggio di 30.
I giudici hanno ripetutamente affermato che le estensioni automatiche violano la legge e che tali contratti sono simili alla proprietà straniera, il che è illegale. Recenti sentenze hanno inoltre ribadito che, poiché è illegale garantire contrattualmente i rinnovi, il contratto per gli anni iniziali di 30 è anch'esso nullo.
Anche se il contratto di locazione di 30 anni è stato regolarmente registrato presso l'Ufficio del Land, una volta dichiarato nullo è come se il contratto di locazione non fosse mai esistito. Il locatario che pensa di aver acquistato una casa per 90 anni invece finisce con niente.
Va sottolineato ancora una volta che le decisioni prese in aula dipendono dal caso in questione, dai venti politici che soffiano in quel momento e dal singolo giudice che gestisce il caso.
Tuttavia, sulla base delle sentenze dei tribunali degli ultimi anni, sembra molto evidente che se un giudice constata l'esistenza di un accordo contrattuale o forse anche in un addendum per estendere un contratto di locazione per un ulteriore periodo di insorgenza, allo stesso modo riterrà tale facto proprietà libera e potrebbe eventualmente annullare l'intero contratto di locazione.
Conclusione
Ciò è ovviamente estremamente preoccupante per gli stranieri che hanno acquistato proprietà in Thailandia e hanno stipulato un contratto di locazione a lungo termine. Questi proprietari (inquilini) dovrebbero fare tutto il possibile per evitare fraintendimenti o conflitti con lo sviluppatore che a un certo punto potrebbero finire in un tribunale e di fronte a un giudice.
Un modo per aggirare questo sarebbe stato quello di garantire che eventuali contratti di vendita e acquisto includessero una clausola compromissoria. Ciò consentirebbe di risolvere qualsiasi controversia tramite arbitrato anziché in un tribunale locale, a condizione che gli sviluppatori rimangano gli stessi in caso di controversia.
I nuovi acquirenti devono riflettere molto attentamente prima di stipulare un contratto di locazione 30 + 30 + 30. Se stai acquistando un condominio, è consigliabile scegliere un'unità di proprietà estera su una proprietà in affitto. Sebbene ci sia un premio da pagare per la proprietà, il costo vale la pena di evitare problemi legali.
Se sei interessato solo all'acquisto di una casa o di una villa, potresti prendere in considerazione la creazione di una Thai Co. Ltd. per possederla. Ma devi assicurarti che la tua azienda sia conforme alla legge al 100%, il che significa che opera come azienda, aderisce a tutte le leggi aziendali della Thailandia, genera entrate e paga le tasse.
Chiunque stipuli un contratto di locazione in Tailandia deve capire che non possiede nulla. Stanno effettivamente solo affittando.
Qualsiasi tentativo di trasformare un contratto di locazione in una forma di proprietà illegale viola lo spirito della legge. E quando lo spirito della legge sarà minacciato, i giudici thailandesi emetteranno gli stessi verdetti. Ogni volta.
Si consiglia di leggere alcuni dei nostri articoli di proprietà correlati Phuket qui:
I vantaggi e i vantaggi dell'acquisto di un condominio in Tailandia
Possedere un condominio di proprietà attraverso una società offshore
Comprensione del concetto di proprietà della proprietà
Le insidie dell'acquisto di un appartamento di proprietà del condominio
Qual è l'area comune e la tassa per l'area comune?
Contatto sociale