Questo articolo ha lo scopo di spiegare le differenze tra strutture di proprietà e di beni immobili di proprietà e dare una chiara spiegazione di cosa sia l'affitto di immobili in Tailandia.
Apprezziamo che i termini "freehold" e "leasehold" non siano necessariamente concetti universali.
La proprietà di Freehold vs. Leasehold è una distinzione comune in molti paesi. Ma la differenziazione si trova più frequentemente nel Regno Unito e nei paesi che comprendono il Commonwealth.
La proprietà è un concetto semplice: proprietà assoluta e titolata con pieni diritti di proprietà.
La "proprietà in affitto", al contrario, è un accordo di proprietà in base al quale il proprietario di una casa o di un edificio non possiede necessariamente il terreno su cui si trova, ma piuttosto lo affitta dal "proprietario".
La pratica risale all'Inghilterra feudale, quando i servi pagavano i proprietari terrieri per il privilegio di vivere sulla loro terra. Se un servo non riusciva a pagare una certa quantità di grano, oro o pecora, allora lui e la sua famiglia venivano sfrattati.
Nel 21st Century, qualcuno probabilmente non sta allevando colture o animali per conto del proprietario terriero, ma come uno straniero in Thailandia non hanno intenzione di possedere il titolo Chanote per la terra.
Acquisto di un "Leasehold" in Tailandia
Probabilmente dovremmo spiegare perché abbiamo scritto la parola "locazione" tra virgolette (virgolette). Sebbene il concetto di locazione sia una distinzione nota dalla proprietà di proprietà, tuttavia non è la stessa struttura giuridica in Thailandia come nel resto del mondo.
L'origine delle proprietà in affitto (sopra) è come la legge si applica ancora nel Regno Unito e altrove, ma la durata di una proprietà in affitto nel Regno Unito varia da 99 a 999 anni.
La maggior parte delle persone concorda sul fatto che una proprietà in affitto che dura un millennio è abbastanza vicina alla proprietà permanente.
Tecnicamente stai noleggiando. Non possiedi nulla
In Thailandia, tuttavia, qualsiasi straniero che desideri "possedere" una proprietà terriera è limitato a un "contratto di locazione" di 30 anni. Da qui le virgolette: questo non è un contratto di locazione nel senso tradizionale del termine, né è una forma di vera proprietà.
Il contratto annuale 30 a disposizione degli stranieri dovrebbe essere considerato come un noleggio a lungo termine (un noleggio annuale 30, per la precisione).
Useremo quindi il termine "leasing" (piuttosto che "proprio") in modo che non ci sia confusione su ciò che il contratto comporta effettivamente.
Un contratto di locazione per 30 anni è certamente accettabile dal punto di vista legale, ma chiunque stipuli un contratto di locazione deve semplicemente accettare il fatto di non avere alcuna forma di vera proprietà.
Rinnovi in leasing pre-pagati in Tailandia
Alcuni sviluppatori offrono "30 + 30 Leases" (o anche 30 + 30 + 30), il che significa che stanno promettendo in anticipo che un locatario può rimanere in una villa per 60 o 90 anni.
La sezione 540 del codice civile e commerciale consente di rinnovare un contratto di locazione dopo 30 anni e la lettera della legge non distingue tra locatari stranieri e tailandesi.
Ma la sezione 540 è anche molto chiara sia sulla durata massima di un contratto di locazione, sia sul rinnovo del contratto di locazione.
I giudici sono gli arbitri dello spirito della legge, e le corti hanno già stabilito che le estensioni "scritte nella pietra" all'interno di un contratto di affitto sono tentativi di proprietà straniera di fatto.
Puoi leggere il nostro articolo su questo qui:
Il problema con condominio e villa 30 + 30 + 30 su beni di terzi a Phuket
Le estensioni per gli stranieri devono invece essere un'opzione, non più di una promessa, ed è applicabile solo contro il locatore originario della proprietà.
Questo potrebbe semplicemente passare come un addendum, ma qualsiasi sforzo per rendere il contratto contrattuale / vincolante per gli anni 60 o 90 potrebbe essere considerato una violazione dello spirito della legge e quasi sicuramente verrebbe annullato dai tribunali.
I rinnovi del contratto di locazione prepagato per le ville di Phuket sono espressi in pietra?
La maggior parte degli sviluppatori di ville capisce che offrire strategie per aiutare gli stranieri a prolungare il periodo di locazione iniziale è nel loro interesse. Quindi, in generale, fare affari con una Thai Company Limited o una Public Company Limited è percepito come molto più sicuro che fare affari con un individuo.
La decisione di rinnovare il contratto di locazione dopo 30 anni è a discrezione del proprietario (o del proprietario). Se il titolare è una società, che può essere considerata un'entità legale durevole, il locatario potrebbe sentirsi più sicuro che è più probabile che si verifichino futuri rinnovi.
Questo perché se il singolo proprietario dovesse morire e sua moglie, figli o nipoti ereditassero la proprietà, il locatario straniero potrebbe ritrovarsi senza casa e di tasca propria alla fine del contratto di locazione se gli eredi non sono suscettibili di proroga.
Ma questo certamente non significa che gli stranieri dovrebbero automaticamente fidarsi di uno sviluppatore piuttosto che di un individuo. Anche se agiscono con saggezza quando si tratta di scegliere gli sviluppatori, non c'è mai alcuna garanzia che riceveranno più del periodo di locazione iniziale di 30 anni. Una società può essere venduta, che è ovviamente un evento comune, oppure può semplicemente cambiare i suoi amministratori (anche più comune). In tal caso, la direzione della nuova società potrebbe decidere di non onorare un'estensione / rinnovo concordato in precedenza e il locatario dovrà trasferirsi.
E un'estensione non è l'unica cosa di cui preoccuparsi, è la proprietà sottostante della terra stessa. Questo è raro, ma certamente accade.
In 2016, sull'isola di Koh Samui, un certo numero di stranieri sono stati sfrattati (dopo solo 20 anni) dalle ville di lusso che avevano costruito.
Gli sviluppatori non erano i proprietari liberi del terreno e decisero di non rinnovarne l'affitto. Avevano inoltre convenuto che qualsiasi cosa costruita sulla terra fosse di proprietà del proprietario.
Ciò sottolinea ulteriormente l'importanza di investigare il titolo Chanote (e di assumere un buon avvocato).
Registra sempre il contratto di locazione
È essenziale che qualsiasi contratto di locazione di durata superiore a 3 anni sia registrato presso il Land Department. La protezione offerta da un contratto di locazione registrato è estremamente rilevante nel caso in cui la proprietà del terreno cambi di mano.
Se il proprietario muore, diventa insolvente o vende la terra a un'altra parte, il nuovo proprietario deve rispettare i termini del contratto di locazione originale.
Se il contratto di locazione non è stato registrato presso il Land Department, tuttavia, i nuovi proprietari non sono nemmeno obbligati a consentire al locatario di continuare a vivere lì. L'inquilino, perché è quello che sono, potrebbero essere effettivamente sfrattati.
Le promesse, come un contratto di locazione non registrato, non reggono in tribunale. Un nuovo proprietario non è obbligato a rispettare alcun accordo fatto dal proprietario precedente, verbale o scritto.
Il contratto di locazione può essere protetto, ma qualsiasi consenso raggiunto con l'ex proprietario per rinnovare il contratto di locazione dopo gli anni 30 sarà ora il capriccio del nuovo proprietario.
Ciò evidenzia l'importanza della registrazione del contratto di locazione e anche la messa in locazione di più nomi.
Condomini in affitto
Ci sono molti vantaggi e vantaggi di possedere un condominio di proprietà in Thailandia.
Ma sfortunatamente il numero di proprietari stranieri per lo sviluppo è limitato. Solo il 49% dell'area di unità disponibile può essere di proprietà di stranieri. Il restante 51% deve essere di proprietà di Thais.
Tuttavia, il CCC afferma che gli stranieri sono autorizzati a noleggiare le stesse unità che sono designate per i cittadini tailandesi.
Quindi, mentre uno straniero non può possedere uno di "51%" assegnato a Thais, può affittare l'unità per un periodo di 30 anni, con possibili rinnovi dopo tale periodo.
Nella maggior parte dei casi, non è consigliabile che le persone inseriscano un contratto di affitto in un'unità condominiale. Puoi leggere di più su questo qui:
Le insidie dell'acquisto di un appartamento di proprietà del condominio
Alcuni condomini incoraggiano gli stranieri a costituire società tailandesi per l'acquisto di una di queste unità "leasehold" perché, poiché l'acquirente è una società thailandese, si ritiene che faccia parte del 51%.
Ma la gestione di una società thailandese potrebbe non essere finanziariamente fattibile per i proprietari di condomini di fascia bassa. La cosa più cruciale, tuttavia, può anche essere discutibile da un punto di vista legale.
Puoi leggere di più su questo qui:
Utilizzando una società tailandese limitata per l'acquisto di una unità di condominio in affitto
Appartamenti "in affitto"
A differenza di un condominio di proprietà, dove la proprietà dell'unità è in perpetuo, un appartamento è disponibile solo su una base di "leasehold", e consente al locatario di vivere lì per gli anni 30.
Occasionalmente, uno sviluppo di appartamenti a prezzi superbi e ben gestiti può essere attraente, ma limita la durata della "proprietà" da parte del locatario.
Inoltre, un contratto di locazione viene in genere risolto alla morte del locatario, e non esiste necessariamente una disposizione per l'ereditarietà.
Poiché gli appartamenti spesso rientrano nella stessa fascia di prezzo dei condomini di proprietà, le restrizioni sulla proprietà dovrebbero far riflettere attentamente ogni compratore prima di valutarne uno.
Conclusione
Una "leasehold" tailandese non è la proprietà in affitto di cui siamo a conoscenza, ad esempio nel Regno Unito, dove le proprietà in affitto sono considerate una forma di proprietà.
Chiunque stipuli un contratto di locazione di un immobile in Tailandia deve comprendere che, in effetti, sta affittando una proprietà (o terreno) per un periodo di 30-anno.
Se noleggi non possiedi nulla.
Sebbene alcuni sviluppatori offrano contratti di locazione 30 + 30 + 30, si tratta di promesse efficaci che non possono essere applicate contrattualmente in tribunale.
Gli acquirenti che vengono offerti appartamenti (che sono disponibili solo in affitto) o condomini in affitto dovrebbero considerare attentamente perché sceglierebbero uno di questi su un'unità di proprietà.
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