I rischi associati all'acquisto di Phuket Real Estate Off-Plan

Gli acquirenti hanno in genere la possibilità di acquistare una o più unità di un condominio molto tempo prima che la costruzione sia effettivamente iniziata. In alcuni casi, può essere mesi o addirittura anni prima di vedere un progetto completato.

Ma gli acquirenti fuori piano sono di solito premiati per venire in anticipo sotto forma di sconti interessanti.

Gli investitori che sono allettati dall'acquistare sviluppi fuori piano sono quelli che sono interessati all'apprezzamento del capitale a breve termine, al contrario di individui o famiglie che cercano una nuova casa.

Ma ci sono pro e contro nell'acquisto di un piano, ed è fondamentale che ogni acquirente comprenda entrambi.

Acquisto di Off-Plan di proprietà di Phuket

Il vantaggio più evidente dell'acquisto di un piano extra è lo sconto significativo sul prezzo di acquisto offerto a chiunque acquisti in anticipo.

Questa è una pratica piuttosto comune sull'isola, ed è possibile che uno sviluppo si esaurisca prima che il primo mattone venga deposto, specialmente in un mercato vivace.

Puoi leggere il nostro articolo sui vantaggi del piano di acquisto qui:

I vantaggi di acquistare un piano di apartamento di Phuket

Ma questa strategia ha un potenziale svantaggio maggiore rispetto all'acquisto di un'unità in un progetto completato. Questo articolo si concentra sui rischi associati alla consegna di denaro a uno sviluppatore così presto nel processo di sviluppo.

I principali aspetti negativi dell'acquisto di un progetto a Phuket

Il principale rischio che un investitore deve affrontare quando acquista unità in fase di pre-costruzione è che lo sviluppo non può mai essere completato. Questo può accadere in tutto il mondo, non solo in Tailandia.

Se tali pre-vendite sono fondamentali per i piani dello sviluppatore e la domanda di unità si secca per qualsiasi motivo, il progetto potrebbe non essere mai completato a causa della mancanza di fondi.

Il rischio di fallimento dello sviluppatore

Ci sono numerose storie dell'orrore negli ultimi due decenni da cui gli investitori avrebbero dovuto imparare, ma sfortunatamente non tutti lo hanno fatto.

Uno dei motivi è che anche molti nuovi acquirenti sono appena arrivati a Phuket. Semplicemente non sono stati sull'isola abbastanza a lungo per assistere a cose che potrebbero andare storte, o per ascoltare le storie di ciò che altri in passato hanno affrontato prima di loro.

In un mercato morbido, in cui le aspettative di vendita non vengono soddisfatte, alcuni sviluppi potrebbero avere difficoltà a vendere unità ea far fronte ai costi.

Per competere con altri sviluppi potrebbero dover ridurre i prezzi di vendita delle unità che stanno vendendo, riducendo così ulteriormente i loro margini di profitto.

Se hanno preso in prestito denaro da un istituto di credito, e sono sotto pressione per ripagarlo, potrebbero dover ottenere ulteriori prestiti a tassi più elevati di quanto inizialmente previsto.

Gli investitori devono essere consapevoli che questo è più comune di quanto non siano portati a credere, e può portare a bancarotte impreviste.

Sfortunatamente, alcuni sviluppatori si estendono anche sul numero di nuovi progetti che intraprendono, esercitando un'enorme pressione sulle loro finanze.

Se il mercato dovesse rallentare anche se in minima parte, il loro rischio finanziario è amplificato dal numero di progetti che stanno facendo giocoleria.

Come investitore, dovresti assicurati che lo sviluppatore scelto sia di ottima reputazionee non si è esposto a nessun rischio che possa rivelarsi dannoso per l'investimento che avete fatto.

Il rischio di valutazione dell'impatto ambientale

In genere, la costruzione può iniziare su un nuovo progetto condominiale solo dopo le licenze corrette e Valutazione dell'impatto ambientale (VIA) sono stati ottenuti.

Ciò non significa che non possano iniziare a commercializzare il progetto vendendo unità. Ma significa che non possono iniziare nessun lavoro di costruzione, come sui pali e sulle fondamenta. Possono, tuttavia, iniziare ad abbattere alberi e ripulire il terreno pronto per l'inizio della costruzione.

Gli acquirenti devono riconoscere che i cambiamenti nella legislazione, o persino gli ostacoli imprevisti al terreno su cui si sta costruendo, possono spesso forzare i cambiamenti a uno sviluppo. Questi non solo causano ritardi imprevisti nella costruzione, ma in casi estremi possono anche comportare la revoca dell'approvazione della valutazione di impatto ambientale (VIA).

Il prodotto finale non è come previsto

Un altro rischio che vale la pena di notare quando si acquista fuori piano è che il prodotto finale non è quello che ritraggono gli opuscoli e il materiale di marketing.

Emendamenti a The Condominium Act nel 2008 ha fatto molto per affrontare la protezione degli acquirenti, compresi i tentativi di fuorviare i clienti con materiale di marketing. Qualsiasi materiale di marketing prodotto da uno sviluppatore fa effettivamente parte del contratto di vendita e acquisto e la deviazione lorda da quanto pubblicizzato è tecnicamente una violazione del contratto dello sviluppatore con te.

Queste modifiche hanno fatto molto per ridurre il problema, ma alcuni sviluppatori hanno dimenticato queste regole o continuano a ignorarle volontariamente. È ancora difficile per gli acquirenti sapere come sarà il prodotto finale e la qualità che possono aspettarsi.

Sfortunatamente, la maggior parte dei difetti non è evidente fino a dopo il completamento. Gli acquirenti potrebbero solo prendere coscienza di alcuni problemi e difetti di qualità molto più tardi. Potrebbero essere mesi o addirittura anni prima di scoprire che sei stato deluso dalla qualità della lavorazione.

I problemi possono essere minori, ma possono anche esserci gravi perdite o problemi strutturali per i quali lo sviluppatore non accetta mai responsabilità, e quindi non corregge mai.

In questi casi, potresti scoprire che puoi fare ben poco per correggere eventuali reclami. Sebbene lo sviluppatore sia chiaramente, legalmente nel torto, è altamente improbabile che qualsiasi risarcimento sarà dovuto se la tua unità, o l'intero sviluppo, non ha rispettato le aspettative al di fuori del piano.

Ancora una volta, paga per gli investitori per assicurarsi che stiano usando i migliori sviluppatori con una comprovata esperienza per fornire un prodotto finito di qualità.

Lasciando un deposito di prenotazione

Anche se il tuo avvocato può fare la dovuta diligenza su un progetto che ti interessa, i risultati potrebbero non essere quelli che ti aspettavi e potresti voler annullare l'acquisto.

Ci sono, quindi, certi rischi associati all'abbandono di un deposito di prenotazione.

In molti casi i depositi non sono rimborsabili, indipendentemente dalla colpa di chi è. L'acquirente deve quindi assicurarsi che qualsiasi deposito sia completamente rimborsabile nel caso in cui l'avvocato dovesse riscontrare un errore o semplicemente non esattamente come descritto nell'accordo di vendita o nel contratto di prenotazione.

Mitigare i rischi con l'uso di un avvocato esperto

Molti dei rischi associati all'acquisto di un piano extra possono essere mitigati se si impiegano i servizi di un buon avvocato per effettuare la dovuta diligenza dovuta sulla proprietà essere ricercato

Ma molti acquirenti non lo fanno. In Russia e Cina, ad esempio, non è richiesto il ricorso a un avvocato durante l'acquisto di una proprietà. Per questo motivo, credono anche che un avvocato non sia necessario in Thailandia.

Ciò è sfortunato perché molti cittadini russi e cinesi acquistano un piano diverso, certamente il modo più rischioso per acquistare proprietà, e farlo senza un avvocato aumenta il rischio.

Si prega di consultare il nostro articolo sull'importanza di una solida rappresentazione legale:

L'importanza del suono Consulenza legale quando si acquista proprietà a Phuket

Se non hai familiarità con il termine "due diligence" e vorresti sapere di più su cosa è e perché è importante, allora potresti trovare utile il seguente articolo:

Comprensione dell'importanza della Due Diligence ed Esattamente quale Due Diligence è quando Acquistare Real Estate a Phuket

Sommario

Comprare off-plan di solito ha degli sconti pre-costruzione molto interessanti, ma comporta anche dei rischi.

Se si presta attenzione alla scelta degli sviluppatori e il proprio avvocato esegue la dovuta diligenza prima dell'acquisto, tali rischi si riducono notevolmente.