Se sei interessato all'acquisto di un immobile a Phuket o in qualsiasi altro posto in Thailandia, devi fare la tua dovuta diligenza e informarti sugli aspetti legali prima di procedere con qualsiasi acquisto.
Non solo devi avere familiarità con la lettera della legge, devi anche capire cosa si intende per "Spirito della Legge" in Tailandia.
Gli stranieri non possono possedere terra
La realtà della proprietà di proprietà straniera in Thailandia è questa: praticamente non c'è modo per gli stranieri di possedere terreni o di prendere possesso permanente di una proprietà fondiaria.
Sfortunatamente, molti agenti e gli sviluppi di ville in tutta l'isola commercializzano il loro prodotto come proprietà di proprietà esclusiva disponibile per gli stranieri da acquistare. È caritatevole dire che questa pratica è fuorviante.
Utilizzare una società tailandese limitata La soluzione perfetta?
Non proprio.
Tuttavia, molti compratori stranieri sono incoraggiati a circumnavigare la legge utilizzando una struttura aziendale tailandese per l'acquisto di una villa perché la società rappresenta "proprietà tailandese".
Ma se una società thailandese è coinvolta, raramente è probabile che il set up si regga su un esame legale, che gli acquirenti spesso scoprono troppo tardi.
Molti di questi accordi di "proprietà straniera" sono stati abbattuti dai tribunali thailandesi, in quanto non erano così solidi come il compratore straniero è stato portato a credere.
Consulenti immobiliari più rispettabili oggi spiegherà a tutti gli stranieri interessati ad acquistare una villa i potenziali rischi di acquisto di proprietà fondiaria in Tailandia.
Lo spiegheranno da soli, o raccomanderanno un avvocato competente ed esperto per chiarire la legge.
L'acquisto di una villa o di una casa tramite una Thai Co. Ltd., ovviamente ha i suoi vantaggi, il principale è che dà al proprietario la percezione della proprietà di proprietà.
Ma ci sono anche degli svantaggi, il più ovvio dei quali è che le autorità hanno reso molto chiaro che l'uso di una Thai Co. Ltd. esclusivamente come "holding" per possedere proprietà è tutt'altro che legale.
Possedere un business è legittimo
Prima di andare avanti, prendiamo alcuni dati:
È perfettamente legale per uno straniero costituire una Thai Co. Ltd. Fatto.
Se hanno azionisti tailandesi legittimi, che hanno investito in società usando i propri fondi, questo tipo di struttura è perfettamente legittima. Fatto.
La società può anche investire in immobili se questa proprietà fa parte della loro attività. Fatto.
La società può anche essere strutturata in modo tale da consentire le azioni privilegiate con una ridotta capacità di voto, consentendo così un maggiore controllo operativo per l'azionista straniero. Fatto.
Se la Thai Co. Ltd. è stata ovviamente costituita con azionisti fasulli (nominati), che non hanno investito in azioni della società, sarà probabilmente ritenuto illegale. Fatto.
Se è ovvio che la Thai Co. Ltd. è stata istituita esclusivamente per consentire ad uno straniero di acquistare una villa - senza altre legittime attività commerciali, entrate o qualsiasi intenzione reale di fare affari - questa sarà probabilmente considerata un'attività illegale. Fatto.
Quali leggi sono state violate?
Il problema più grande è che una cattiva consulenza pone gli investitori e gli acquirenti della villa in una posizione precaria.
Gli acquirenti sono portati a credere che i metodi usati per circumnavigare le leggi siano solo scappatoie che stanno sfruttando. Sono convinti di non infrangere alcuna legge.
Ma questo non è il caso.
Gli viene detto che rispettano la legge sulla terra e la legge sul commercio estero. Viene detto che possedere una compagnia thailandese, che è un'entità thailandese non estera, significa essenzialmente che l'acquirente di una villa è un thailandese (e quindi, tutto è legittimo).
Neanche questo è vero.
Il disgustoso trucco degli azionisti
Per molti anni, agli agenti del Dipartimento del Territorio è stato ordinato di non registrare terreni in nome di alcuna compagnia se ha azionisti stranieri.
La strategia per aggirare questo è che un avvocato o un commercialista stabilirà la Thai Company Limited con gli azionisti e i direttori di 100% Thai. Avrebbero quindi utilizzato questa compagnia per acquistare e registrare terreni presso l'ufficio del terreno.
Successivamente, dopo che la registrazione del terreno nel nome della società è stata completata, lo straniero viene aggiunto come direttore della società.
Perché dovrebbero usare questo tipo di inganno, se tutto fosse del tutto legittimo?
Indipendentemente dal fatto che ciò sia spiegato o meno all'investitore / acquirente straniero, il fatto stesso che le autorità non registreranno terreni in nome di alcuna società con azionisti / direttori stranieri dovrebbe davvero suonare i campanelli d'allarme.
Il Dipartimento del Territorio è pienamente consapevole di ciò che sta accadendo e sta cercando di ridurre la pratica. Qualsiasi futura collaborazione con altri dipartimenti governativi, quelli che hanno il potere di perseguire, un giorno potrebbe significare guai per ignari proprietari di ville.
Il Dipartimento del Territorio deve solo sospettare che sia stato effettuato un acquisto per conto di uno straniero per rigettare la registrazione di qualsiasi titolo di proprietà fondiaria.
Per coloro che sono coinvolti attivamente nel tentativo di ingannare le autorità, le sanzioni possono essere severe e sono state applicate.
Nonostante queste strutture cadano sotto il controllo più elementare, queste "holding" continuano ad essere create ogni giorno per gli stranieri che non hanno idea di quanti problemi o perdite finanziarie potrebbero subire nel caso in cui un giro di vite cominci sul serio.
L'utilizzo di una società non commerciale con azionisti nominati non è semplicemente un'opzione praticabile per gli stranieri che possiedono ville e case.
Gli azionisti nominati sono legittimi?
Impostare le cose per apparire reali, mentre in realtà sono false, potrebbe non lavare neanche. Le autorità si sono incrinate in passato, e le lunghezze a cui potevano andare possono includere intervistare gli azionisti nominati.
Solo una breve chat potrebbe, nella maggior parte dei casi, stabilire quanto siano legittimi (o meno) questi azionisti.
Lo spirito della legge - Le intenzioni dei legislatori
Infine, vale la pena sottolineare che la lettera della legge potrebbe non essere sempre l'ultima parola. La lettera della legge sulla proprietà della terra, ad esempio, afferma in realtà che gli stranieri "possono acquistare terreni in virtù delle disposizioni di un trattato che conferisce il diritto di possedere proprietà immobiliari ..."
Non menziona, tuttavia, che l'ultimo trattato di questo tipo è stato terminato nel 1970. Quindi, mentre la lettera della legge afferma che la terra può essere di proprietà di stranieri, l'assenza di qualsiasi trattato che consenta tale spirito della legge è che agli stranieri viene negata la proprietà.
Qualunque straniero che circumnaviga la legge per l'acquisto di proprietà fondiaria con una holding sarà comunque considerato colpevole di violazione della legge perché, se la questione dovesse andare in tribunale, la spirito della legge prevarrà sempre.
Sommario
Indipendentemente da ciò che sei stato indotto a credere, se sei uno straniero e controlli la terra attraverso una Thai Company Limited, che non è altro che una holding, devi accettare che potresti avere in qualche fase in futuro quel controllo portato via da te
Il fatto che i giudici possono far rispettare il Spirito della legge in Tailandia significa che non ci sono scappatoie da sfruttare per la proprietà di terra straniera.
Se non fatto correttamente, l'acquisto di una casa o di una villa utilizzando una Thai Company Limited, non reggerebbe neppure alle più elementari e superficiali verifiche da parte delle autorità.
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